アジア圏における日本のゲートシティを目指す福岡市。その中心市街地である天神地区が大変貌を遂げています。「100年に1度」とも称される連続的な都市開発事業は、まさに1つの街を作り変えるほどのインパクトから「天神ビッグバン」と称されています。

そんな天神地区ですが、「天神ビッグバン」による複数の大規模再開発によって街全体が生まれ変わろうとしています。

天神ビッグバンとは、福岡市が主導する面的な再開発プロジェクトです。対象エリアは天神交差点から半径500m、面積は約80haに及びます。当該エリアにおいて国家戦略特区や地区計画を活用し、これまで航空法で規制されていた高さ制限を緩和すると共に容積率にボーナスを付与し、既存建物の更新が限定的だった天神地区での建て替えを促進することが目的です（参照:福岡市）。

天神地区は地震リスクのある警固断層があり、築年が経過し耐震性に課題がある既存建築物をBCPやサステナビリティに対応した最先端ビルに建て替わることで、エリア全体の安全性を高め、企業や地域住民、観光客などの来街者が安心して過ごせる街づくりをめざします。そして、企業誘致の受け皿として大規模なオフィス床の供給とスタートアップ支援施設を整備することで「雇用創出」も目指しています。

JLLの担当者は「これまで福岡市は空港が近く利便性が高い反面、航空法の高さ制限によって高層ビルの建築ができないというジレンマを長く抱えてきたといいます。既存ビルをみるとせいぜい地上10階程度が限界だった」と説明します。

それが、天神ビッグバンでは航空法の高さ制限の特例承認をうけ、天神1丁目は上限で地盤面から100mの高さまで建築物の建築が可能となりました。そして、画地の併合や地区整備計画を策定することを条件に、2026年末（当初2024年末）までに竣工するビルには大幅な容積率の緩和が認められるので、民間投資による再開発を喚起され、アジアの拠点都市にふさわしいビジネスゾーンが創出されることになりました。

福岡市では当初「2024年度末までに30棟の建替え」を見込んでいましたが、最終的に2030年代までに約100棟の建替えが見込まれています。

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容積率緩和などの「天神ビッグバン」認定プロジェクトは9件（2025年10月時点）存在しますが、ボーナス認定に向けて検討が進められている3プロジェクトが浮上しています。

天神ビッグバンの記念すべき第一号物件となったのが2021年9月に竣工した「天神ビジネスセンター」。ジャパネットホールディングスが東京の本社機能を同ビルに一部移転したことで大きな話題となりました。

それを皮切りに、旧大名小学校跡地の再開発事業としてラグジュアリーホテルやスタートアップ育成施設、広大な芝生の広場といった多様な機能を有する「福岡大名ガーデンシティ」が2023年3月に竣工。2024年12月には「ヒューリックスクエア福岡天神」と「ONE FUKUOKA BLDG.（ワン・フクオカ・ビルディング）」、そして、2025年4月に「天神ブリッククロス」、2025年6月に「天神住友生命FJビジネスセンター」が相次いで竣工しています。

これらの再開発ビルは環境性能やBCP対応などの機能に優れ、テナント向けの各種付帯サービスも充実。豊富な緑地や憩いの場となる広場などの公共空間を一体的に整備し、オフィスワーカーだけでなく、来街者や地域住民など、幅広いステークホルダーを惹きつける機能を備えています。

高機能な大規模オフィスが次々供給されたことによる最大の効果として挙げられるのが企業誘致…特に「IT企業の進出・統合移転」が目立っているように見受けられます。

例えば、会計ソフトなどで知られるマネーフォワードは2025年7月に九州・沖縄支社および福岡開発拠点を大名地区から天神地区の「福岡大名ガーデンシティ」に移転すると発表した他、スキマバイト求人で急成長を遂げるタイミーの九州支社が大名地区から天神地区へ移転に言及。クラウドPOSSシステムのスマレジが2025年3月、天神地区の商店街からオフィス兼用のショールームを「HULIC SQUARE FUKUOKA TENJIN」へ拡張移転しています。その他、DX支援のアルサーガコンサルティング、事業共創支援のRelicなども天神地区へ進出・拡張移転を行っています。

少子化によって東京では人材獲得競争が激化しており、IT企業が天神地区に拠点開設する理由の1つとして、若者人口が増加する福岡での採用活動強化が挙げられます。前述したジャパネットホールディングスやマネーフォワードがその好例といえるでしょう。

出所:福岡市HPを元にJLL作成

頭上を覆う大規模ビル　画像提供:PIXTA

オフィス機能の充実度も街に変化をもたらす大きな要素になっています。

ワンフロア500坪超のオフィス床

ワンフロア当たりの貸床面積500坪以上のオフィス床が供給され、地元企業だけでなく、日系大手企業や外資系企業の大口需要にも対応できます。JLL担当者によると「従前、福岡で100坪のオフィス移転プロジェクトがあると大型案件とみなされていましたが、今では500坪、700坪を希望するクライアントが急増しています」といい、再開発が進むにつれて潜在的なオフィス需要が喚起されるようになっています。

「最先端の大規模オフィスが次々と竣工し、比較検討できるようになったことで、これまで様子見をしていた企業がオフィス移転を検討し始めました。立地改善などを目的とした自社ビルから最新ビルへの移転や、分散していた拠点の統合、BCP対応を目的としたサテライトオフィスの需要など、これまで受け皿がなかった大口需要が一気に動き始めたといえます」（JLL担当者）

フレキシブルオフィスのイメージ　画像提供:PIXTA

出所:各事業者の発表をもとにJLL作成

これまで天神地区には中小規模のフレキシブルオフィスは少ないながらも存在していましたが、このような大規模複合施設の大口区画で開業するケースが増えており、人気を博しています。

例えば「Signature福岡大名ガーデンシティ」には業界・規模を問わず、多彩な企業からの引き合いが殺到し、稼働率が好調といわれており、天神ビッグバンのコンセプトである「企業誘致」に一定以上寄与しています。

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