Marseille : JLL commente les chiffres ImmoStat du T4 2024

La bonne dynamique du 4^ème trimestre permet au marché tertiaire d'Aix-Marseille de confirmer sa reprise avec 139 912 m² commercialisés sur l’ensemble de l’année 2024, soit une hausse de 7 % par rapport à 2023. Bien que ce chiffre reste en retrait de 9 % par rapport à la moyenne quinquennale, il témoigne d'une résilience certaine dans un environnement encore chahuté. Le nombre de transactions demeure globalement stable avec 324 signatures. Selon Yoann Pohu, Directeur Agence Bureaux JLL Aix-Marseille : « Malgré les incertitudes économiques qui ont marqué l'année 2024, le marché tertiaire d'Aix-Marseille démontre sa capacité à rebondir. Cette performance souligne l'attractivité continue de notre territoire pour les entreprises. ».

La demande placée est portée par le retour des grandes surfaces (>1 000 m²) qui représentent 50 % du volume avec ~69 620 m² (+12 % sur un an) pour 30 signatures. Le segment Mid-Market (500-1 000 m²) performe également avec une hausse de 18 % des surfaces à ~24 000 m². A contrario, les PMS (<500 m²) affichent un léger recul de 5 %.

Pour maintenir l'attractivité de notre territoire et soutenir la croissance du marché, il est crucial d'encourager la production d'actifs de qualité, tout en restant attentif aux besoins évolutifs des entreprises.

- Yoann Pohu, Directeur Agence Bureaux JLL Aix-Marseille

Le secteur marseillais confirme une reprise significative de l'activité en 2024, avec un 4^ème trimestre particulièrement tonique. Marseille cumule près des 2/3 de la demande placée de la métropole Aix-Marseille-Provence, enregistrant ~89 270 m² de bureaux commercialisés via 184 signatures. Cela représente une hausse du volume de 42 % sur un an, le rapprochant de sa moyenne quinquennale. Ce dynamisme est marqué par le retour en force des grandes surfaces, dont le volume a doublé sur un an. Les autres segments du marché marseillais affichent également leur solidité. Le quartier d'affaires d'Euromed se distingue comme la locomotive du marché avec près de 40 000 m² placés en 2024, en hausse de 26 % sur un an.

A rebours, la région aixoise enregistre une baisse significative de son activité en 2024. Avec environ 50 650 m² de demande placée, le volume chute de 26 % sur un an, malgré un rebond observé en fin d'année. Cette baisse d'activité s'explique essentiellement par la faiblesse des grandes surfaces qui ont connu une chute du volume de 42 % sur un an. Cette contreperformance est d'autant plus notable que le secteur aixois avait été la locomotive du marché en 2023.

Les libérations de surfaces de 2^nde main induisent une hausse sensible de l'offre immédiate qui affiche ~170 000 m² (+44 % sur un an). Malgré cette hausse, le marché reste tendu, particulièrement sur les actifs de dernière génération dont la part passe à 24 % de l’offre globale. A ce titre, l’offre immédiate neuve/régénérée baisse de 11 % en 6 mois sur le secteur marseillais. La faiblesse de la production, avec moins de 80 00 m² de bureaux en chantier dont 44 % précommercialisés, pourrait accentuer la pénurie d'offre neuve en 2025.

Les valeurs locatives prime demeurent solides et se confirment avec 320 €/m²/an atteint sur Marseille (305 € hors IGH), 250 € sur le centre d'Aix-en-Provence et 185 € pour le Parc d'Activités.

Yoann Pohu conclut : « Le marché tertiaire d'Aix-Marseille a fait preuve d'une résilience remarquable en 2024, malgré un contexte économique instable. Cependant, la pénurie d'offre neuve reste un défi majeur qui pourrait freiner cette dynamique positive en 2025. Pour maintenir l'attractivité de notre territoire et soutenir la croissance du marché, il est crucial d'encourager la production d'actifs de qualité, tout en restant attentif aux besoins évolutifs des entreprises. »

Investissement immobilier 2024 : un léger rebond qui surpasse les chiffres de 2023

Le marché de l’investissement d'Aix-Marseille reprend timidement en 2024 avec 528 M€ investis, soit 13 % de plus qu’en 2023 mais toujours 21 % en dessous de la moyenne 5 ans. Le 2^ème semestre a été très dynamique, avec un volume d’investissement s'élevant à 400 M€ soit 76 % du volume annuel total. Cette performance est largement attribuable au 3^ème trimestre qui représente à lui seul 54 % du volume 2024.

Le nombre de transactions reste quant à lui inférieur à l’année dernière avec 50 opérations (contre 58 en 2023). Les transactions dépassant 10 M€ ont progressé et représentent 78 % du volume investi (16 opérations pour 413 M€) contre 70 % l’an dernier. Les transactions inférieures à 10 M€ restent majoritaires (68 % du nombre total de transactions), avec 34 opérations pour 115 M€.

Le marché de l'investissement immobilier en France reste marqué par un certain attentisme cette année. Les actifs prime conservent leur attractivité, tandis que les segments core+ et value-add peinent à trouver preneur.

- Sam Capoani,Sam Capoani, Directeur Investissement Méditerranée

Les actifs de bureaux demeurent majoritaires avec 234 M€ investis, soit 44 % des volumes totaux investis (contre 47 % en 2023) grâce à des transactions notables telles que l’acquisition par POUDREED du « Parc des Aygalades » ou encore celle de « Blanc Azur » par MIDI 2i. Les secteurs industriels et logistiques retrouvent cette année le niveau historique atteint en 2020 avec 199 M€ représentant 38 % des volumes totaux investis avec l’acquisition du « Portefeuille SAFARI » par BLACKSTONE ou encore avec un actif compris dans le portefeuille « Montclair » acquis par ARES MANAGEMENT CORPORATION. Le commerce reste quant à lui stable avec 96 M€ soit 18 % des volumes annuels, notamment dynamisé cette année par l’acquisition du « Centre Commercial La Valentine » par SERRIS REIM.

En 2024, les taux de rendement prime restent stables sur beaucoup des marchés en France. Celui des bureaux du marché d’Aix-Marseille demeure ainsi à 6,00 %.

Sam Capoani, Directeur Investissement Méditerranée conclut : « Le marché de l'investissement immobilier en France reste marqué par un certain attentisme cette année. Les actifs prime conservent leur attractivité, tandis que les segments core+ et value-add peinent à trouver preneur. Le 3^ème trimestre a vu quelques belles opérations, notamment en logistique et commerce alors que la fin d'année a plutôt été marquée par des transactions significatives dans le secteur des bureaux. Le marché de la métropole Aix/Marseille a notamment su démontrer son attractivité auprès des investisseurs nationaux sur des volumes inférieurs à 30 M€. Pour 2025, malgré le manque de visibilité, on s'attend à une mise sur le marché d'actifs par les grands institutionnels, ce qui pourrait dynamiser le marché. »