Marseille : JLL commente les chiffres ImmoStat du T1 2025

Marché locatif tertiaire d'Aix-Marseille : entre résilience et défis au T1 2025

Le marché tertiaire d'Aix-Marseille démarre l'année 2025 sur une note mitigée, reflétant la persistance d'un contexte économique incertain. Au 1^er trimestre, la demande placée s'est maintenue à l'équilibre sur un an avec 32 361 m² commercialisés, mais accuse un retard de 14 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le nombre de transactions poursuit sa tendance baissière avec 75 signatures, soit un écart de 15 % à la moyenne. Selon Yoann Pohu, Directeur Agence Bureaux JLL Aix-Marseille : « Le début de l'année 2025 révèle un marché tertiaire d'Aix-Marseille en quête d'équilibre. Malgré les défis actuels, notre territoire continue de démontrer sa résilience, notamment grâce à la performance du segment intermédiaire qui compense en partie le ralentissement observé sur d'autres segments. »

Le segment des grandes surfaces (>1 000 m²) montre des signes de faiblesse avec seulement 5 signatures ce trimestre, soit une baisse de 29 % sur un an, et une demande placée en recul de 21 % à 12 515 m². En revanche, les surfaces intermédiaires (500-1 000 m²) affichent une croissance remarquable, avec un volume en hausse de 78 % à environ 9 970 m² et un nombre de références doublé (14 signatures).

La région aixoise domine le marché ce trimestre, représentant 54 % de la demande placée avec 17 620 m². Le secteur marseillais, quant à lui, connaît un démarrage timide avec 14 740 m² commercialisés, stable sur un an mais en recul de 35 % par rapport à la moyenne quinquennale.

L'offre immédiate poursuit sa tendance haussière (+32 % sur un an), atteignant ~177 100 m². Cependant, l'offre neuve reste rare, ne représentant que 25 % de l'offre globale, ce qui maintient une tension sur ce segment du marché.

La rareté persistante de l'offre neuve, particulièrement marquée sur le secteur marseillais, continue de freiner le dynamisme du marché. Cette situation souligne l'urgence de stimuler la production d'actifs de qualité pour répondre aux besoins évolutifs des entreprises et maintenir l'attractivité de notre métropole.

- Yoann Pohu, Directeur Agence Bureaux JLL Aix-Marseille

Les valeurs locatives prime demeurent stables, avec 320 €/m²/an sur Marseille (305 € hors IGH), 250 € sur le centre d'Aix-en-Provence et 185 € pour le Parc d'Activités.

Yoann Pohu conclut : « Pour les mois à venir, la prudence reste de mise. Le contexte économique dégradé, associé à un manque d'offre adaptée, pourrait contrarier le rebond de l'activité observé en 2024. La baisse significative de la production (-46 % de surfaces mises en chantier sur un an) laisse présager une accentuation de la pénurie d'offre neuve déjà latente. »

Investissement immobilier : un 1^er trimestre historiquement bas

Le marché de l’investissement d'Aix-Marseille peine à démarrer l’année avec seulement 35 M€, un volume en baisse de 35 % par rapport au T1 2024 et inférieur de 74 % à la moyenne 5 ans.

Le nombre de transactions est quant à lui relativement stable avec 9 transactions contre 8 à la même période l’année dernière. 6 d’entre elles ont porté sur des volumes inférieurs à 5 M€. Les transactions inférieures à 40 M€ ont concentré la grande majorité (86 %) du volume total investi ce trimestre. 

Malgré un démarrage de l’année assez lent, le marché immobilier d’Aix-Marseille reste assez animé, à l’image de Marseille, où plusieurs actifs en cours de commercialisation représentent un volume total d'environ 100 millions d'euros. 

- Sam Capoani,, directeur Investissement Méditerranée

Les actifs de bureaux continuent de dominer largement le marché avec 32 M€ investis, soit 91 % des volumes totaux (contre 80 % au T1 2024), notamment grâce à l’acquisition par FINAMAS du 480 avenue du Prado ou encore celle d’« Arteparc » par SOGENIAL IMMOBILIER.

On ne compte que 2 transactions portant sur des locaux d’activités ce trimestre, pour un montant total de près d’1 million d’euros. Le commerce, absent au T1 2024, représente ce trimestre 7 % du volume total investi avec 2 M€, notamment dynamisé par l’acquisition du « Patio Cézanne » par une SCI privée.

Les taux de rendement prime restent stables sur beaucoup des marchés en France au T1 2025. Celui des bureaux du marché d’Aix-Marseille demeure ainsi à 6,00 %.

Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée conclut : « Malgré un démarrage de l’année assez lent, le marché immobilier d’Aix-Marseille reste assez animé, à l’image de Marseille, où plusieurs actifs en cours de commercialisation représentent un volume total d'environ 100 millions d'euros. Les investisseurs sont toujours à la recherche d'immeubles core pour des volumes d’environ 10 à 30 millions d'euros. Parallèlement, nous constatons un intérêt persistant pour les actifs value-add, avec des acquéreurs potentiels qui ciblent des biens à des valeurs significativement décotées face aux estimations d'expertise. Cette diversité de la demande témoigne d'un marché qui, malgré les défis actuels, continue d'offrir des opportunités variées aux investisseurs ».

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