Lyon : JLL commente les chiffres du CECIM T4 2024

Le 4^ème trimestre, avec 86 373 m² de demande placée, a permis au marché lyonnais de terminer l'année sur une note positive. L'année 2024 cumule 249 355 m² de bureaux commercialisés, un chiffre stable par rapport à 2023 mais en retrait de 15 % par rapport à la moyenne décennale, pour 531 transactions. 

Dans un contexte national et international incertain, le marché tertiaire lyonnais démontre sa résilience. Le rebond observé au dernier trimestre témoigne de la capacité d'adaptation des entreprises et de l'attractivité persistante de notre métropole.

- . Stéphane Jullien, Directeur de l'équipe bureaux JLL Lyon

Le segment des grandes surfaces (>1 000 m²) affiche une dynamique positive avec environ 130 620 m² placés, une hausse de 7 % sur un an qui vient soutenir le volume de m² placés, mais qui reste en-deçà de 23 % à la moyenne décennale. Il reste stable en nombre de mouvements, avec 42 signatures. Les segments du Mid-Market (500 – 1 000 m²) et des PMS (<500 m²) maintiennent leur résilience, avec respectivement 39 800 m² et 78 930 m² placés.

Avec 28 % du volume de m² placés, le segment de la Vente à Utilisateur s’inscrit dans une très bonne dynamique, portée par la mise sur le marché d’offres de qualités, positionnées sur des secteurs attractifs.

L'intramuros, bien qu'en recul de 10 % sur un an, continue de concentrer plus de 70 % de la demande placée avec environ 175 800 m² de bureaux commercialisés. La Part-Dieu et Vaise tirent particulièrement leur épingle du jeu avec respectivement 58 140 m² et 22 590 m² placés.

L'offre immédiate poursuit sa progression, en hausse de 34 % sur un an. L'offre neuve/régénérée (32 % de l'offre globale) observe une hausse modérée de 14 %, tandis que l'offre de 2nde main connaît une augmentation plus marquée de 47 %. En conséquence, le taux de vacance progresse de façon significative à 7 % sur l'ensemble de la Métropole Lyonnaise.

Les valeurs locatives prime progressent à 370 €/m²/an pour des actifs haut de gamme régénérés sur la Part-Dieu. Le loyer moyen du neuf augmente à 224 € tandis que le 2nde main se maintient à 199 €.

Stéphane Jullien,  Directeur de l'équipe bureaux JLL Lyonconclut : « L'année 2024 a été marquée par une forte demande pour des surfaces de qualité, reflétant l'évolution des besoins des entreprises. La hausse des ventes à utilisateurs et la recherche constante de centralité sont des indicateurs encourageants pour l'avenir du marché lyonnais. Bien que des défis persistent, la fin d'année dynamique laisse présager un potentiel de reprise pour 2025, sous réserve d'une stabilisation du contexte global ».

Des volumes d’investissement toujours en diminution mais tendant vers une stabilité

La baisse des volumes d’investissement lyonnais ralentit cette année avec 861 millions d’euros investis. Ce volume représente une baisse de 7 % par rapport à 2023 (vs -46 % en 2023 comparé à 2022).

91 transactions ont été signées cette année, contre 118 l’année dernière. Les transactions de 5 à 15 millions d’euros et celles de 15 à 40 millions d’euros sont restées stables avec respectivement 24 et 13 transactions. Les transactions de moins de 5 millions d’euros ont quant à elles diminué de 31 % par rapport à 2023. Tout comme l’an dernier, on compte une seule transaction supérieure à 100 millions d’euros : l’acquisition par PROLOGIS d’une plate-forme logistique de près de 77 000 m² à Corbas pour 120 millions d’euros.

Les actifs de bureaux restent majoritaires, avec un niveau identique à l’an dernier : avec 381 millions d’euros investis, ils concentrent 44 % des volumes investis sur le marché lyonnais. Les locaux d’activités ont considérablement diminué dans le volume total avec 112 millions d’euros (13 % vs 25 % en 2023). Les commerces ne représentent toujours qu’une infime partie des volumes totaux investis avec 34 millions d’euros (4 %). A contrario, les entrepôts logistiques progressent en termes de part de marché : 333 millions d’euros ont été investis en logistique cette année, représentant 39 % de l’activité (contre 28 % en 2023).

Le taux de rendement prime bureaux reste stable cette année à 5,75 %.

Gilles des Fontaines, directeur investissement Grand Lyon, conclut : « Le marché lyonnais de l'investissement est resté dynamique en 2024 malgré une baisse des volumes, principalement due à un manque de produits adaptés. Les nouvelles SCPI montrent un fort intérêt pour le marché régional, y compris Lyon, représentant la majorité des acquisitions. Les actifs avec de bons fondamentaux trouvent toujours preneur. On observe un appétit croissant des investisseurs opportunistes qui anticipent une pénurie d'offre dans Lyon intramuros à l'horizon 2027-2028, créant des opportunités pour le développement de nouvelles opérations. Le 1er trimestre verra la mise sur le marché de nombreux actifs, avec notamment des dossiers reportés de 2024 à 2025. »