Investissement immobilier en France au 3^ème trimestre 2026

• 10,3 milliards d'euros ont été investis en France depuis le début de l'année, marquant une légère reprise par rapport à l'année précédente, avec 54 % des capitaux déployés en Île-de-France.
• Le nombre de transactions recule de 16 % sur un an, reflétant une baisse de liquidité.
• Les taux de rendement prime ont progressé de 25 points de base sur l'ensemble des classes d'actifs ce trimestre : les bureaux à Paris QCA s’établissent entre 4,25 % et 4,50 %, les commerces en pied d’immeuble à 4,25 %, la logistique à 5,15 % et les locaux d'activités à 6,15 %.

Paris, 6 octobre 2026

La forte hausse de l'OAT (plus de 100 points de base depuis fin juin) traduit une perception de risque accrue sur la dette française et accélère brutalement le renchérissement du coût du financement immobilier. Ce contexte a entraîné un repricing quasi généralisé des transactions en cours, les investisseurs ajustant leurs exigences de rendement pour préserver leurs retours financiers face à l'extension des spreads de crédit. Cette dynamique entraîne également un risque accru de retrait de dossiers par des vendeurs refusant d'accepter ces nouvelles conditions de valorisation.

Les volumes d'investissement depuis le début d’année affichent une progression de 35 % par rapport à l'an dernier. Cette hausse apparente masque toutefois une activité toujours en retrait : le cumul des 3 premiers trimestres 2026 reste inférieur de 16 % à la moyenne historique quinquennale sur cette même période. Les bureaux dominent toujours l'activité depuis le début de l'année avec la moitié du volume sur le seul 3ème trimestre. L'acquisition de Capital 8 illustre l'appétit persistant pour les actifs prime. Le segment demeure néanmoins en baisse de 35 % par rapport à sa moyenne sur cinq ans. Le commerce accuse un net repli ce trimestre malgré la vente du portefeuille Carrefour à GIC. Le volume annuel recule de près de 10 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le segment industriel et la logistique affiche une surperformance apparente de 16 % par rapport à sa moyenne quinquennale. Cette dynamique repose toutefois grandement sur la transaction Proudreed/Blackstone réalisée en mai dernier. Hors cette opération exceptionnelle, le segment accuse un repli de 55 % par rapport à la moyenne historique.

La concentration extrême de l'activité se confirme. Le nombre de transactions recule de 16 % sur les 9 premiers mois de l'année par rapport à 2025. Sur le seul 3ème trimestre, moins de 10 opérations supérieures à 100 millions d'euros représentent néanmoins à elles seules la moitié des volumes investis, tandis que le marché intermédiaire souffre d'un déficit critique de liquidité. Si le commerce maintient un nombre d'opérations relativement stable sur un an, les bureaux et le segment industriel et logistique enregistrent chacun une baisse d’environ 20 % du nombre de transactions.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Le marché français confirme année après année l’existence d’une liquidité pour les opérations d'envergure. Sur les actifs d'exception, les investisseurs internationaux répondent présents, comme en témoigne l'activité de Pontegadea, GIC ou encore Morgan Stanley ce trimestre. Cette dynamique met toutefois en lumière le déficit de capitaux disponibles chez les investisseurs domestiques et la réorientation stratégique de certaines SCPI françaises vers les marchés étrangers.»

1. Quelles sont les perspectives de volumes de JLL pour la fin de l'année en immobilier tertiaire français ?

Nous anticipons un atterrissage des volumes annuels entre 12 et 13 milliards d'euros d'ici la fin de l'année.
 

2. Quels sont les principaux facteurs d'échec des transactions en cours ?

Près de la moitié des volumes mis en vente ont été retirés du marché faute d'accord sur les prix. Si la liquidité est présente sur la plupart des dossiers, elle ne se déploie qu'à condition d'un alignement sur les niveaux de prix ajustés aux conditions de marché actuelles.
 

3. Quelle est la dynamique d'investissement dans la reconversion d'immeubles de bureaux en Île-de-France ?

Plus de 60 000 m² de bureaux franciliens ont été acquis depuis le début de l'année dans l’optique d’une reconversion. Le 3ème trimestre a été le plus élevé depuis un an avec près de 30 000 m².
 

JLL (NYSE : JLL) est l'un des leaders mondiaux des services et de l'investissement en immobilier d'entreprise, avec un chiffre d'affaires annuel de 26,1 milliards de dollars, des activités dans plus de 80 pays et plus de 112 000 collaborateurs au 30 juin 2026. Depuis plus de 200 ans, les clients font confiance à JLL, entreprise classée au Fortune 500®, pour les accompagner dans l’acquisition, la location, la construction, l’aménagement, la gestion et l’investissement dans différents secteurs et types d'actifs immobiliers, tels que les bureaux, l’industrie, l'hôtellerie, le résidentiel collectif, les commerces ou les data centers. Animés par une mission commune - façonner le futur de l'immobilier pour un monde plus durable - nous aidons nos équipes, nos clients et tous les acteurs de notre écosystème à éclairer l’avenir de l’immobilier : SEE A BRIGHTER WAY^SM. Grâce à nos bases de données mondiales et à nos capacités technologiques de pointe, nous proposons une offre de services immobiliers intégrée et coordonnée à des clients internationaux issus de secteurs d'activité variés. A travers LaSalle Investment Management, nous investissons pour nos clients à l'échelle mondiale, tant dans des actifs privés que dans des titres immobiliers cotés. Pour plus d'informations, rendez-vous sur le site jll.com.