ImmoStat T3 2024 Marseille

Un 3^ème trimestre à 2 vitesses pour le marché locatif d'Aix-Marseille

Le marché des bureaux d'Aix-Marseille montre des signes de reprise au 3^ème trimestre 2024, avec plus de 34 500 m² commercialisés, soit une hausse de 20 % par rapport au 3^ème trimestre 2023. Sur les 9 premiers mois de l'année, le volume cumulé dépasse 86 000 m², affichant toutefois un retrait de 7 % sur un an et de 14 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le nombre de transactions reste stable avec 238 signatures. Selon Yoann Pohu, Directeur Agence Bureaux JLL Aix-Marseille : « Le marché tertiaire d'Aix-Marseille démontre sa résilience dans un contexte toujours volatile. Nous observons une dynamique contrastée entre Marseille, qui confirme sa reprise, et Aix, qui connaît un ralentissement marqué par rapport à 2023. »

Nous observons une dynamique contrastée entre Marseille, qui confirme sa reprise, et Aix, qui connaît un ralentissement marqué par rapport à 2023. 

- Yoann Pohu, Directeur Agence Bureaux JLL Aix-Marseille

Concernant le marché marseillais, la reprise observée au 1^er semestre se confirme au 3^ème trimestre 2024. Cette dynamique positive se traduit par 137 signatures pour environ 57 500 m² de bureaux commercialisés, soit une augmentation de 23 % sur un an. Ce volume se rapproche de la moyenne quinquennale, signe d'un retour progressif à la normale. Le segment des grandes surfaces (>1 000 m²) montre un regain d'activité significatif, avec un volume placé d'environ 25 000 m², en hausse de 34 % sur un an, pour un nombre de références stable. Le marché marseillais bénéficie également d'une performance remarquable du segment Mid-Market (500-1 000 m²), qui voit son volume bondir de 37 % sur un an tandis que les PMS (<500 m²) maintiennent leur activité.

En contraste marqué avec sa performance de locomotive du marché tertiaire d'Aix-Marseille en 2023, la région aixoise connaît en revanche un décrochage important à l’issue du 3^ème trimestre 2024. Le marché souffre particulièrement d'un effondrement du segment des grandes surfaces, dont le volume chute de 70 % sur un an. Cette baisse drastique, combinée à la faible dynamique des autres segments, entraîne une diminution globale de 38 % du volume commercialisé par rapport à l'année précédente. Au total, le marché aixois ne totalise qu'environ 28 530 m² de bureaux placés pour 101 signatures.

L'offre immédiate augmente significativement (+39 % sur un an) pour atteindre environ 160 000 m² à fin septembre, en raison principalement des libérations de surfaces de 2^nde main. L'offre neuve reste quant à elle insuffisante, ne représentant que 24 % de l'offre globale avec environ 38 000 m².

Les valeurs locatives prime se maintiennent, avec 320 €/m²/an sur Marseille (305 € hors IGH), 250 € sur le centre d'Aix-en-Provence et 180 € pour le Parc d'Activités.

Yoann Pohu conclut : « Malgré une amélioration des indicateurs macroéconomiques, l'instabilité géopolitique et les incertitudes concernant le contexte politico-économique français pourraient fragiliser la reprise observée. Les grandes entreprises adoptent une approche prudente, allongeant les processus décisionnels pour optimiser leurs projets et leurs coûts. Néanmoins, la résilience du marché d'Aix-Marseille et les signes de reprise observés nous permettent de rester prudemment optimistes pour les mois à venir. »

Un marché de l’investissement en nette reprise ce trimestre

Le marché de l’investissement d'Aix-Marseille a connu une forte dynamique au 3^ème trimestre, avec des investissements s'élevant à 275 M€. Cette performance marque une nette amélioration par rapport au trimestre précédent, qui n'avait enregistré que 74 M€. Ainsi, le total des investissements depuis le début de l'année atteint 403 M€, un chiffre similaire à celui observé un an plus tôt mais qui  reste inférieur de 36 % à la moyenne observée sur les cinq dernières années.

Le 3^ème trimestre a enregistré une hausse notable du nombre de transactions avec 19 opérations contre 9 au 2^ème trimestre et 10 sur les 5 dernières années. Les transactions dépassant 10 M€ ont représenté 37 % du total (7 opérations pour 218 M€). Ce segment a connu une croissance significative par rapport au trimestre précédent (2 transactions pour 62 M€). Les transactions inférieures à 10 M€ ont également progressé, quoique plus modérément avec 12 opérations pour 57 M€ contre 7 pour 12 M€ au trimestre précédent.

Ce trimestre a été marqué par deux transactions majeures. Dans le domaine de la logistique, un entrepôt a changé de main dans le cadre de la prise de participation majoritaire par BLACKSTONE dans un portefeuille de BURSTONE. Parallèlement, dans le secteur commercial, SERRIS REIM a fait l'acquisition du centre commercial "La Valentine" auprès de UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD. Le secteur commercial, absent des investissements au trimestre précédent, a ainsi réalisé un retour remarquable en représentant 32 % des investissements ce trimestre. Le reste des engagements s’est réparti de façon équilibrée entre la logistique et les bureaux qui ont respectivement capté 33 % et 35 % des montants investis.

Les taux de rendement prime restent stables ce trimestre sur l’ensemble des marchés en France. Celui des bureaux du marché d’Aix-Marseille demeure ainsi à 6,00 %.

Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée conclut : « Le marché de l'investissement d’Aix-Marseille affiche une reprise notable ce trimestre. Cette tendance devrait se confirmer au trimestre prochain au regard des opérations en cours, permettant de clore l’année 2024 sur un volume au moins équivalent à celui de 2023. »