Marché locatif des bureaux Paris et Ile-de-France au 3^ème trimestre 2026

• La demande placée en Ile-de-France atteint 1,05 million de m² sur les 9 premiers mois de 2026, en recul de 14 % sur un an, principalement en raison du manque de transactions de plus de 5 000 m².
• Le taux de vacance francilien s'établit à 11,8 % à fin T3 2026, stable par rapport à fin T2, avec des disparités marquées entre Paris (9 %) et la périphérie.
• Le loyer prime francilien enregistre une baisse passagère pour se positionner à 1 150 €/m²/an.

Au 3^ème trimestre 2026, 314 000 m² de bureaux ont été commercialisés – soit le niveau le plus faible depuis mi-2020. La demande placée sur les 9 premiers mois de l'année atteint 1,05 million de m², en recul de 14 % sur un an et de 23 % à la moyenne 5 ans. Le nombre de transactions recule moins fortement (-7 %) que les surfaces. Ce repli est tiré avant tout par la forte baisse des grandes surfaces (≥5 000 m²) avec seulement 19 transactions pour un volume en recul de 30 % sur un an et de 45 % face à la moyenne des 5 dernières années. Le segment intermédiaire (1 000-5 000 m²) recule plus modérément (-11 % sur un an, -15 % vs moyenne 5 ans), avec un nombre de transactions quasi stable. Les PMS résistent mieux (-5 % sur un an).

Les trajectoires géographiques divergent. La Défense se distingue avec un niveau de demande placée en hausse de 25 % sur un an et conforme à la moyenne 5 ans, grâce à 4 transactions de plus de 5 000 m², contre 1 seule un an plus tôt. À Paris, la demande placée se replie de 7 %. Le Quartier Central des Affaires (QCA) enregistre un recul de 10 %, alors que les autres marchés parisiens limitent leur baisse avec un net rebond à Paris 12/13, qui renoue avec les grandes transactions. La 1^ère Couronne subit le repli le plus marqué (-54 %), alors que la 2^ème périphérie progresse de 35 %.

« Les entreprises ne renoncent pas à leurs projets, elles les décalent. Entre les incertitudes économiques et géopolitiques, mais aussi un contexte politique particulièrement flou à l’approche des échéances électorales, les décisions prennent plus de temps » , explique Yannis De Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France chez JLL. « Cette situation devrait continuer de peser sur la demande placée, qui ne devrait pas dépasser 1,5 million de m² cette année, avec un attentisme susceptible de perdurer jusqu’à l’été 2027.»

L'offre immédiatement disponible en Ile-de-France atteint 6,6 millions de m² à fin T3 2026. Bien qu’en hausse de 8 % sur un an, elle marque une stabilité ce trimestre. Paris connaît les hausses les plus fortes sur un an, avec notamment +36 % dans le QCA et +52 % à Paris 12/13. En périphérie, la progression reste modérée (+3 % en Péri-Défense et en 1ère Couronne Nord). La Défense fait toujours figure d'exception avec une offre en recul (-10 % sur un an). Le taux de vacance francilien tangente les 12 % à fin T3 2026, contre 10 % un an plus tôt.

Les loyers prime résistent, malgré une baisse modérée dans le QCA liée à la sortie de notre échantillon de calcul d’une grande transaction signée à un loyer très élevé. À La Défense, le loyer prime gagne 5 %, tiré par des transactions réalisées dans le tout nouveau « Penthouse » de « Cœur Défense ». Ces valeurs faciales s'accompagnent de mesures d'accompagnement élevées, en hausse dans la plupart des secteurs.

« Nous sommes au cœur d’une tempête qui fige les décisions : incertitudes, pression sur les marges et interrogations sur les effets de l'IA sur les organisations. Les ajustements de surfaces liés au télétravail sont terminés, et les entreprises cherchent désormais des amortisseurs pour adapter leur stratégie immobilière : un peu plus de surface, un ratio de flex moins serré, autour de 0,8 poste par collaborateur, pour absorber leur croissance ; un bail plus long contre des mesures d'accompagnement ; ou une renégociation qui sert à gagner du temps. Les bailleurs, eux, ne baissent pas les loyers faciaux pour compenser la correction des taux de rendement, préférant ajuster les mesures d'accompagnement, se heurtant parfois à des utilisateurs qui visent eux un loyer économique clairement exprimé », explique Marie Martins, Directrice Advisory France chez JLL.

1. Quels secteurs géographiques résistent le mieux ?

La Défense se distingue avec une progression de 25 % sur un an, grâce à 4 transactions de plus de 5 000 m² mais également de nombreuses transactions de petites surfaces. La 2ème périphérie enregistre, elle, une hausse de 35 %, portée par 2 opérations de plus de 20 000 m².
 

2. Le loyer prime peut-il augmenter de nouveau dans les mois à venir ?

Seuls les immeubles exceptionnels peuvent encore espérer des hausses de loyer : la différenciation par la qualité, la performance énergétique et le confort des occupants est désormais déterminante. Si ces objets exceptionnels trouvent preneurs, oui on pourrait observer une hausse du prime d’ici la fin de l’année.
 

3. Quels secteurs d’activité restent les plus actifs ?

Nous recensons depuis un an plusieurs transactions significatives réalisées par des acteurs de la tech en forte croissance. Ces opérations se concluent à des valeurs élevées, confirmant l'appétit de ce segment pour des localisations centrales et des immeubles de qualité. Cette tendance devrait se maintenir dans les prochains trimestres, portée par les besoins en visibilité et en attractivité de talents de ces entreprises, qui continuent d'afficher des trajectoires de développement ambitieuses malgré le contexte général.
 

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