Chiffres ImmoStat du marché francilien de bureaux au T1 2023 

En ce début d’année, dans un contexte économique et politique chahuté (inflation, hausse des taux, grèves, guerre en Ukraine qui dure), bon nombre d’entreprises attendent des signes plus encourageants pour poursuivre leurs projets immobiliers. Ainsi, entre janvier et mars 2023, à peine 318 000 m² de bureaux ont été placés auprès des entreprises sur l’ensemble du marché francilien. En volume, ce niveau représente une baisse de 39 % des commercialisations d’une année sur l’autre, et d’autant par rapport à la moyenne long terme (~513 000 m²), alors qu’en nombre cette baisse est moindre (-27 %), avec un différentiel de plus de 200 transactions de moins par rapport à l’an dernier.

Tous les segments de surfaces ont été impactés par cette baisse dans des proportions allant de -21 % sur les surfaces intermédiaires en passant par -24 % en Petites et Moyennes Surfaces, pour atteindre -65 % sur les grandes surfaces.

Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL, commente : « Certaines des entreprises, confrontées à une hausse globale de leurs coûts, ont posé le crayon dans l’attente d’une meilleure visibilité concernant le contexte macro-économique tandis que d’autres privilégient la renégociation pour obtenir un loyer intermédiaire entre celui payé précédemment et le loyer de marché, qui est actuellement élevé, mais aussi pour économiser les coûts d’un déménagement ».

Si la recherche des meilleures implantations reste le principal moteur de la demande, nous observons également un vrai engagement des grandes entreprises pour aligner leur immobilier à leurs critères ESG, en témoignent les transactions de plus de 5 000 m² finalisées ce trimestre. 4 de ces mouvements ont en effet concerné des immeubles disposant d’au moins 2 certifications dont HQE ou BREEAM (voire 3 à 4 majoritairement). Notons par exemple le futur déménagement des services informatiques de la CDC qui quitteront un immeuble de 2^nde main à Arcueil pour « Network 2 » (~16 000 m²) à Bagneux, celui d’INFOPRO qui quittera Antony pour se rapprocher un peu plus de Paris en s’installant sur 12 000 m² dans l’opération « Aqueduc » à Gentilly, ou encore SIEMENS MOBILITY qui libérera son implantation actuelle avenue de la République pour un autre immeuble de Châtillon, « Yuma », livrable sur la seconde partie de l’année.

« Dans le contexte économique chahuté que nous connaissons, beaucoup de projets ont ralenti ces derniers mois, en raison d’une prudence exacerbée de la part des décisionnaires qui rend les processus beaucoup longs. »

- Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Ile-de-France , JLL

Ce début d’année fait la part belle à la périphérie puisque tous les grands mouvements du trimestre y ont été finalisés. Ainsi, la 1ère Couronne Sud affiche la meilleure évolution sur un an (+65 %) grâce à 3 transactions de plus de 5 000 m². En volume, bien qu’en baisse sur un an – essentiellement faute d’offres disponibles – Paris QCA domine toujours avec près de 72 000 m² (181 transactions). Du côté de La Défense, près de 30 000 m² ont été commercialisés, un volume en retrait sur un an, mais plusieurs grandes transactions sont attendues dans les mois à venir.

L’intérêt pour les marchés les plus établis maintient une pression à la hausse sur les valeurs locatives franciliennes, avec respectivement 930 €/m²/an pour le loyer prime, 428 € pour les locaux de 2nde main, et 425 € pour ceux de 1ère main, des niveaux inédits sur le marché. Dans le QCA, dans un contexte de forte demande et d’offre très limitée, plusieurs transactions se sont signées à des valeurs comprises entre 950 et 1 000 €/m²/an ce trimestre tandis qu’à La Défense, le loyer prime reste positionné à 580 €/m²/an.

En hausse de 2 % sur les 3 derniers mois et de 8 % d’une année sur l’autre, l’offre immédiate francilienne atteint 4 427 000 m² disponibles fin mars, soit un taux de vacance de 7,9 %, jamais atteint depuis 25 ans. La trajectoire de l’offre sur un an sur les différents marchés fait apparaître une baisse des disponibilités à Paris (3,5 % de vacance), une stabilité sur l’ensemble du Croissant Ouest (13,8 %) et en 2nde Couronne (5,2 %), et enfin une vacance orientée à la hausse à La Défense (15,6 %) et en 1ère Couronne (13,9 %). Notons par ailleurs que les surfaces neuves/restructurées représentent aujourd’hui 29 % du stock vacant en Ile-de-France.

« Le faible niveau de demande placée de ce trimestre est lié à la conjonction de plusieurs éléments. Dans le contexte économique chahuté que nous connaissons, beaucoup de projets ont ralenti ces derniers mois, en raison d’une prudence exacerbée de la part des décisionnaires qui rend les processus beaucoup longs. A cela s’ajoute le faible niveau de disponibilités dans les secteurs les plus recherchés, obligeant les entreprises à recommencer le processus de sélection lorsqu’elles ne sont pas retenues sur un immeuble. Enfin, certains secteurs d’activité, à l’instar de la tech et par voie de conséquence les opérateurs de serviced offices, sont moins actifs aujourd’hui », conclut Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Ile-de-France chez JLL.

Après un 4^ème trimestre 2022 marqué par une nette décélération des volumes investis, le marché francilien de l’investissement réalise une performance honorable au 1^er trimestre 2023, malgré la persistance des interrogations quant à la trajectoire des politiques monétaires et le durcissement des conditions de financement. Avec 2,4 milliards d’euros investis, il affiche un recul de seulement 21 % par rapport au 1^er trimestre 2022. Le marché français dans son ensemble connaît une baisse plus marquée (-35 % sur un an) avec 3,3 milliards d’euros investis au cours des 3 derniers mois contre 5 milliards un an plus tôt.

Bien qu’en recul de 25 % sur un an, le nombre de transactions de plus de 100 M€ (6) traduit un certain maintien de l’activité. Ces opérations totalisent à elles seules 1,3 milliard d’euros, soit plus de la moitié de la performance globale. Tout comme au 1^er trimestre 2022, la transaction la plus importante de ce début d’année a concerné un centre commercial avec la vente par AXA et HAMMERSON du centre commercial « Italie 2 » (Paris 13^ème) à la foncière d’IKEA pour 450 millions d’euros, suivie de l’acquisition par KERING du 35 avenue Montaigne. En bureau, l’opération la plus significative s’est signée à Poissy avec l’acquisition par PROGAMA, CREDIT AGRICOLE et GA PROMOTION de la future implantation de STELLANTIS, tandis que l’opération « Galilée Vernet » fait figure de transaction phare dans Paris. Sur les autres segments, on relève un recul de 26 % pour les investissements d’un montant unitaire inférieur à 50 millions d’euros et de 36 % pour ceux d’un montant compris entre 50 et 100 millions d’euros.

Fait notable, les bureaux, qui d’ordinaire concentrent en moyenne 81 % des engagements, terminent le trimestre sur une part de marché historiquement faible, pesant pour moins de la moitié des volumes avec à peine 1,2 milliard d’euros investis (-38 % sur un an). A l’inverse, les commerces, avec 1,1 milliard d’euros (+20 % sur un an), concentrent 45 % de l’activité, une proportion jamais atteinte. Ces volumes témoignent du retour en grâce des commerces auprès des investisseurs et utilisateurs, en particulier dans la capitale. La logistique et les locaux d’activité cumulent quant à eux 141 millions d’euros (-41 % sur un an). Les actifs « Core + » ont été les plus plébiscités (47 % des volumes) car correspondant à la stratégie de création de valeur des investisseurs dans le contexte actuel de marché.

D’un point de vue géographique, Paris Sud (820 M€) et le QCA (615 M€) arrivent en tête des engagements, en très grande partie grâce aux transactions d’envergure précédemment citées. La Défense et la 1^ère Couronne démarrent quant à elles l’année timidement avec respectivement 15 et 63 millions d’euros investis au cours des 3 derniers mois.

Le résultat honorable réalisé par le marché de l’investissement prouve qu’il y a toujours de l’activité [...]».

- Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement, JLL

Les investisseurs étrangers, dont l’intérêt s’est davantage porté sur des marchés où les prix ont subi davantage de corrections, ont été très peu présents ce trimestre en Ile-de-France. En effet, ce sont les transactions d’envergure réalisées par la foncière d’IKEA (« Italie 2 » et « Apollo ») qui leur permettent d’atteindre une part de marché de 30 %. Du côté des investisseurs français, les fonds d’investissement et les caisses de retraite ont été les plus actifs.

On note ce trimestre de nouvelles hausses des taux de rendement prime sur le marché francilien. Pour les bureaux, le taux de référence de Paris QCA se maintient à 3,25 %, et seuls quelques secteurs centraux parisiens échappent à une nouvelle correction. De nombreux marchés en périphérie voient quant à eux leurs taux augmenter de 25 ou 50 points de base. Les taux de la logistique et des locaux d’activités se positionnent dorénavant à 4,25 % et 5,25 % respectivement. Le taux prime commerce acte une légère remontée de 15 bps à 3,50 % pour les pieds d’immeubles.

Les derniers événements intervenus dans le secteur bancaire en mars viennent ajouter une dimension d’incertitude supplémentaire pour les marchés. Toutefois, certains acteurs du secteur financier commencent à parier sur un pic plus précoce (à l’été) et moins élevé pour les taux directeurs. Dans cette hypothèse, qui reste à confirmer, cela permettrait d’accélérer le price discovery pour les marchés immobiliers.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, de conclure : « Comme anticipé, les investisseurs ont conservé une position attentiste ce trimestre. Ils ont privilégié une affectation de leurs capitaux au refinancement de leurs prêts à maturité ou à des Capex permettant de répondre aux exigences environnementales. Cependant, le résultat honorable réalisé par le marché de l’investissement prouve qu’il y a toujours de l’activité, alimentée par un certain nombre d’opportunités sur le marché, sur des volumes toutefois raisonnables. Seuls les actifs de très grande qualité, permettant d’améliorer la qualité des patrimoines, bénéficient actuellement de l’intérêt des investisseurs car susceptibles d’être validés en comité. Ces immeubles étant extrêmement rares, cela se traduit par un maintien du taux prime parisien et par des volumes d’activité réduits ».