Chiffres Immostat du marché francilien des bureaux au S1 2023

Marché locatif : le redimensionnement des projets immobiliers des entreprises se poursuit

Dans un contexte économique toujours marqué par une inflation et des taux d’intérêt élevés, les entreprises franciliennes, face à une hausse de leurs coûts opérationnels et des loyers de marchés au plus haut, attendent un contexte plus propice pour concrétiser leurs projets immobiliers. Seuls 421 000 m² de bureaux ont ainsi été commercialisés dans la région au cours des 3 derniers mois, portant la demande placée depuis le début de l’année à 816 200 m². Ce volume représente une baisse de 22 % d’une année sur l’autre et de 21 % par rapport à la moyenne décennale tandis qu’en nombre (1 472), les reculs respectifs ne sont que de -8 % et -2 %. Des chiffres qui confirment l’installation du travail hybride dans le paysage immobilier et la propension des entreprises à réduire la surface de leurs projets, en particulier les plus grandes d’entre elles.

« Les entreprises, quel que soit leur secteur d’activité, sont impactées par la hausse des coûts et cherchent à optimiser leurs coûts immobiliers [...] ».

- Marie Martins, Directeur Tenant Representation France, JLL France

Le segment des petites et moyennes surfaces (< 1 000 m²), avec 1 319 transactions, affiche un léger recul (-6 %) sur un an et retrouve sa moyenne de long terme en nombre de transactions. En surface, il affiche des reculs respectifs de -15 % sur 1 an et -5 % sur la moyenne long terme. Pour celui des transactions intermédiaires (1 000 à 5 000 m²), avec 132 signatures pour 254 700 m², ces baisses se situent plutôt autour de -20 %. Enfin, le segment des grandes surfaces reste le plus impacté avec un recul de l’ordre de 30 % pour le nombre de transactions (21 ce semestre contre 29 un an plus tôt et en moyenne) et une baisse encore plus importante en volume avec 224 400 m² contre 337 700 m² au 1^er semestre 2022 et 363 000 m² en moyenne, faute de très grands mouvements.

Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL, commente : « Les entreprises, quel que soit leur secteur d’activité, sont impactées par la hausse des coûts et cherchent à optimiser leurs coûts immobiliers. En outre, les sociétés se transforment tant sur leur business model que sur leur organisation. L’effet balancier lié au télétravail rend le calibrage des projets difficile : certaines entreprises se rendent compte que, déployé en trop grande proportion, celui-ci a un impact important sur la productivité, l’innovation non programmée, et l’engagement. Ces différents paramètres rendent les décisions difficiles et aboutissent à des délais de concrétisation particulièrement longs ».

Le marché francilien reste marqué par une dichotomie claire entre le marché parisien, QCA en particulier, et la périphérie. Au sein de cette dernière, les entreprises opèrent essentiellement des mouvements immobiliers dans le but de s’installer sur des immeubles de meilleure qualité et mieux localisés. C’est le cas notamment de La Défense (64 500 m² de demande placée), qui a attiré des entreprises originaires du Croissant Ouest, ou de la 1^ère Couronne Sud (67 700 m²), avec plusieurs mouvements bénéficiant à des immeubles plus proches de Paris. A Paris (45 % de l’activité), l’intérêt pour le QCA (202 600 m², soit 6 % de plus que la moyenne) ne se dément pas et profite également aux marchés environnants, comme Paris Centre Ouest et Paris 3/4/10/11, qui affichent des reculs modérés par rapport à leur moyenne décennale. A noter, Paris QCA a accueilli 5 des transactions de plus de 5 000 m² ce semestre, dont une de plus de 20 000 m², événement rare sur ce secteur.

L’offre immédiate francilienne poursuit sa hausse (+2 % sur les 3 derniers mois, +10 % sur un an), s’approchant de 4,5 millions de m² fin juin 2023. Le taux de vacance atteint quant à lui le seuil des 8 %. Paris QCA et Paris 3/4/10/11 se démarquent nettement des autres marchés franciliens avec une offre en fort recul sur un trimestre et sur un an, leur permettant de retrouver des taux de vacance proches de ceux observés avant la crise liée au Covid. A l’échelle de la capitale, on note une légère hausse de l’offre immédiate ce trimestre (+4 %), avec 633 000 m² disponibles fin juin pour un taux de vacance de 3,6 %. A La Défense, après le pic atteint fin 2022 (15,7 %), la vacance s’est résorbée au cours des 6 derniers mois pour s’établir à 15 % fin juin. Dans le Croissant Ouest (14,3 %) et en 1^ère Couronne (14,4 %), en revanche, les disponibilités continuent d’augmenter.

« Le recul modéré du nombre de transactions démontre une certaine résilience du marché locatif francilien malgré le contexte économique [...] ».

- Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Île-de-France , JLL France

La dichotomie observée entre le marché parisien et la périphérie se traduit également dans les loyers, avec des valeurs locatives moyennes quasiment toutes orientées à la hausse dans Paris (entre +3 % et +9 % au cours des 6 derniers mois) et une périphérie dont les loyers sont en majorité en baisse (entre -2 % et -16 %). A l’échelle francilienne, le loyer moyen de 1^ère main atteint le niveau historique de 429 €/m²/an, celui de 2^nde main 432 €/m²/an. A la mi-année, le loyer prime du QCA continue de démontrer sa résilience avec une valeur de 950 €/m²/an et des valeurs maximales pouvant dépasser 1 000 €.

« Le recul modéré du nombre de transactions démontre une certaine résilience du marché locatif francilien malgré le contexte économique. En revanche, les données concernant le volume commercialisé confirment que le redimensionnement des projets immobiliers des entreprises se poursuit. Notons également que le volume de demande placée est impacté par les surfaces qui ont été prises dans les centres de « serviced offices », qui connaissent de très bons taux de remplissage, notamment dans Paris », conclut Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Ile-de-France chez JLL.

Un marché de l’investissement en manque de repères

Seuls 1,8 milliard d’euros ont été investis en Ile-de-France au 2^ème trimestre 2023, soit 27 % de moins qu’au 1^er trimestre qui affichait déjà des résultats en demi-teinte. 4,2 milliards d’euros ont ainsi été placés sur l’ensemble du 1^er semestre, un volume en recul de 44 % sur un an et inférieur de moitié à la moyenne 5 ans. A l’échelle française, la tendance est identique avec un recul de 33 % d’un trimestre sur l’autre pour un volume global de 6,2 milliards d’euros, inférieur de 66 % à la moyenne des dernières années.

Ce ralentissement est également perceptible dans le nombre de transactions, avec seulement 96 signatures recensées en région parisienne au cours des 6 derniers mois, contre 168 un an plus tôt et 149 en moyenne. Le recul le plus marqué concerne les transactions de plus de 100 M€ avec seulement 9 signatures (vs 19 au 1^er semestre 2022 et 22 en moyenne), ce segment étant plus fortement pénalisé par l’assèchement des financements. Ces opérations totalisent seulement 1,9 milliard d’euros, soit 51 % de moins qu’au 1^er semestre 2022. Sur le segment des très grandes transactions, après la vente par AXA et HAMMERSON du centre commercial « Italie 2 » (Paris 13^ème) à la foncière d’IKEA pour 450 millions d’euros en début d’année, le 2^ème trimestre a été marqué par celle de la tour « Sequana » à Issy-les-Moulineaux par ACCOR à VALESCO pour 460 millions d’euros.

Grâce à un début d’année particulièrement dynamique, avec la vente d’« Italie 2 » et l’acquisition par KERING du 35 avenue Montaigne, mais aussi, plus récemment, celle de « Passy Plaza » par AEW pour un montant avoisinant les 130 millions d’euros, les commerces totalisent 1,2 milliard d’euros d’engagements, soit 29 % de l’activité. Les bureaux, qui affichaient une part de marché de 50 % au 1^er trimestre, ont cependant regagné du terrain au cours des 3 derniers mois en concentrant 81 % des montants investis. Au total, sur l’ensemble du 1^er semestre, ils cumulent près de 2,7 milliards d’euros, soit 63 % des engagements. Les entrepôts et les locaux d’activités cumulent quant à eux 326 millions d’euros, un volume en nette baisse sur un an (-72 %) qui ne traduit pas l’intérêt actuel des investisseurs pour ces classes d’actifs qui devraient retrouver des couleurs au 2^nd semestre compte tenu des dossiers en cours de cession. Dans un contexte d’hypersélectivité de certains investisseurs, les produits « Core » ont été les plus plébiscités (50 % des volumes).

D’un point de vue géographique, Paris QCA arrive en tête des engagements avec 15 transactions pour un montant total proche d’1 milliard d’euros, investis aux deux tiers en bureaux, suivi du Croissant Ouest qui, outre l’opération sur la tour « Sequana », a bénéficié de la vente du siège de BASF à Levallois-Perret.

« [...] Si les signaux de la Fed et de la BCE restent encore flous, il existe aujourd’hui une conviction que le mouvement de hausse des taux se rapproche de sa fin, laissant augurer un redémarrage du marché début 2024. »

- Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement, JLL France

La phase de repricing se poursuit pour les bureaux et les commerces, conduisant à une nouvelle correction des taux de rendement prime. Les bureaux dans le QCA connaissent ainsi une hausse de 25 points de base sur un trimestre avec des taux prime compris entre 3,50 et 3,75 %. Ceux des meilleures boutiques parisiennes s’établissent désormais à 3,65 %. Enfin, les actifs logistiques maintiennent temporairement leur taux prime à 4,25 % à la fin du 2^ème trimestre.

Les investisseurs étrangers, bien que moins présents, affichent une part de marché de 36 %, laquelle repose pour l’essentiel sur les transactions réalisées par INGKA en début d’année et la vente de la tour « Sequana ». Les investisseurs français sont quant à eux essentiellement illustrés par les investissements opérés par les collecteurs d’épargne (AEW, ATLAND, BNP REIM, LA FRANCAISE REM etc.) pour lesquels des liquidités restent à placer.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, de conclure : « Le marché français de l’investissement subit aujourd’hui de plein fouet le « perfect storm » : la hausse des taux et des coûts de financement, la remise en question de la première classe d'actifs qu’est le bureau avec le déploiement du travail hybride, et l’anticipation des impacts des critères environnementaux sur les cash-flows et la valeur des actifs. Les investisseurs ont donc conservé une position attentiste ce trimestre, privilégiant une affectation de leurs capitaux au refinancement de leurs prêts à maturité ou à des Capex permettant de mettre à niveau leurs immeubles. Ils se montrent par ailleurs extrêmement sélectifs, chaque acquisition devant améliorer la qualité du patrimoine et/ou sa performance financière. Si les signaux de la Fed et de la BCE restent encore flous, il existe aujourd’hui une conviction que le mouvement de hausse des taux se rapproche de sa fin, laissant augurer un redémarrage du marché début 2024. »

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