Chiffres de l’Observatoire des bureaux de la métropole lilloise au T1 2023

Le marché tertiaire lillois plie mais ne rompt pas en ce début d’année

Dans un contexte économique toujours perturbé, le marché lillois affiche 50 138 m² de bureaux placés pour 88 signatures au 1^er trimestre. Si ce résultat marque un recul du nombre de transactions de 25 % sur 1 an, signe de ralentissement et de normalisation de l’activité, le volume traduit une baisse annuelle de 47 % liée à un 1^er trimestre 2022 atypique (la nouvelle Cité Administrative d’Etat avait porté à elle seule 52 % de l’activité). « Si l’on exempte les comptes propres, la demande placée fait apparaître une dynamique de marché avec un volume annuel en hausse de 5 % et conforme à la moyenne quinquennale. La bonne tenue des grandes surfaces, qui portent plus de 60 % de l’activité ce trimestre, a permis de compenser les difficultés rencontrées sur le Mid-Market et les PMS. » note Rodolphe Monnier, Directeur JLL du bureau de Lille.

Malgré un ralentissement du marché, le besoin en surfaces de nouvelle génération ne se dément pas et représente encore 44 % de la demande placée ce trimestre. Le besoin de centralité et de connectivité se confirme également avec 46 % des surfaces commercialisées situées sur l’intramuros. « La localisation associée à la vertuosité des actifs fondent les nouvelles tendances des stratégies immobilières des entreprises qui préfèrent privilégier des espaces de qualité que d’augmenter leurs m² » ajoute Rodolphe Monnier.

« Après 2 années sous le signe de la performance, le marché lillois entre dans une phase de normalisation qui devrait induire une activité plus modérée cette année.»

- Rodolphe Monnier, Directeur du Bureau de Lille, JLL

Si la tendance baissière de l’offre ralentit ce trimestre avec ~234 000 m² disponibles immédiatement, l’offre neuve affiche toujours un recul de 35 % sur 1 an et représente 37 % de l’offre globale contre 52 % il y a 1 an. Dans ce contexte, la vacance poursuit son recul à 5,1 %.

Si les valeurs prime demeurent stables à 300 € HT-HC/m²/an au cœurs de Lille, 250 € sur Euralille ou 190 € à Villeneuve d’Ascq, les valeurs de seconde-main poursuivent leur progression.

Rodolphe Monnier conclut : « Après 2 années sous le signe de la performance, le marché lillois entre dans une phase de normalisation qui devrait induire une activité plus modérée cette année. L’amélioration des indicateurs économiques associée à une meilleure visibilité permettent d’ores et déjà d’observer une demande plus tonique qui devrait se traduire par une activité plus soutenue au 2^nd semestre ».

Démarrage discret pour le marché de l’investissement à Lille

Le marché de l’investissement des bureaux en métropole lilloise signe un début d’année poussif avec 59 millions d’euros investis à travers 8 opérations au 1^er trimestre 2023. Ce volume, bien que relativement stable sur un an, est inférieur de 40 % à la moyenne sur ces 5 dernières années. Quentin Carron de la Carrière, Directeur Investissement Lille chez JLL, note que : « Si le 1^er trimestre est comparable à celui de l’an dernier, le marché lillois avait bénéficié d’une nette accélération au cours de l’année 2022, enregistrant sa 3^ème meilleure performance avec près de 500 millions d’euros investis. Dans un environnement financier toujours en cours de réajustement, l’année 2023 devrait suivre une tout autre trajectoire. »

Alors que l’activité avait été tirée exclusivement par 2 transactions majeures il y a un an, avec les ventes du « Metronom » à Lille et d’un actif loué à BUREAU VERITAS à Marcq-en-Baroeul, le marché lillois a enregistré davantage de transactions au cours des 3 derniers mois mais d’un volume unitaire moins important. Sur les 8 signatures recensées, aucune n’excède 20 millions d’euros, la plus importante étant l’acquisition en VEFA par ATLAND VOISIN d’un bâtiment sur l’opération « HOPE » à Villeneuve-d’Ascq, dont la majorité des surfaces est pré-louée par ENEDIS.

 La remontée des taux directeurs et la période de repricing des investisseurs ont et auront un impact considérable sur la tenue du marché en 2023 [...] ».

- Maxime Debieuvre, Directeur Investissement Hauts-de-France , JLL

Cette dernière opération constitue la seule VEFA du marché en ce début d’année, alors que les cessions d’immeubles en chantier avaient grandement contribué aux performances de 2022 en cumulant 50 % des montants investis, avec 2 opérations en blanc d’envergure (« Agora » et « Metronom »). La tendance est ainsi nettement inversée en 2023 avec un intérêt bien moins marqué des investisseurs pour les opérations spéculatives, impactant mécaniquement les opportunités d’investissement sur la métropole lilloise.

Avec 7 des 8 transactions signées ce trimestre en périphérie de Lille, les pôles d’excellence ont largement participé au maintien de l’activité en région lilloise en concentrant la quasi-totalité des volumes investis au cours de la période. Pour autant, face à la remontée des taux prime, de nombreux investisseurs souhaitent profiter des nouvelles conditions de marché pour cibler en priorité le centre de Lille ou le secteur d’Euralille dans une stratégie de centralisation de patrimoine.

Le taux prime à Lille s’établit ainsi désormais à 4,50 %, subissant une correction de 25 points de base. Il en est de même pour les pôles d’excellence qui affichent un taux prime à 5,30 %.

Maxime Debieuvre, Directeur Investissement Hauts-de-France chez JLL conclut : « La remontée des taux directeurs et la période de repricing des investisseurs ont et auront un impact considérable sur la tenue du marché en 2023, qui ne bénéficiera pas de transaction emblématique comme la vente du « Sensorium » l’année dernière. Le marché de l’investissement sera d’autant plus pénalisé par l’instauration du décret tertiaire qui poussera les investisseurs à être de plus en plus regardants sur les dossiers. Nous anticipons néanmoins un volume de l’ordre de 200 à 250 millions d’euros d’ici la fin d’année pour la métropole compte tenu des dossiers en cours de marketing ».