Comment repositionner un actif immobilier pour en préserver la valeur ?

Les entreprises recherchent de plus en plus activement des bâtiments qui répondent à leurs objectifs en matière de responsabilité sociétale et environnementale afin de répondre aux exigences croissantes de leurs collaborateurs et de leurs actionnaires. Elles sont en quête d’immeubles situés en cœur de ville, plus accessibles et qui offrent une variété de services améliorant la qualité de vie au travail pour rendre le bureau plus attractif.

La pression réglementaire pour tendre vers des immeubles plus durables (décret tertiaire, taxonomie européenne...) accentue également cette recherche vers de nouveaux sièges afin de se conformer à ces réglementations.

Plus que jamais, les locataires sont attirés par des bâtiments bas carbone (autant sur la construction et/ou rénovation que sur les performances énergétiques), par les espaces flexibles et efficaces et qui favorisent le bien-être de leurs occupants. Les actifs qui ne répondent pas à ces critères risquent de voir leur taux d'occupation baisser et leur rendement locatif subir une décote sur le marché.

Pour préserver la valeur d’un bâtiment, il sera donc nécessaire de le repositionner au regard de ces nouvelles exigences dans son environnement proche. Cette même tendance s’applique d’ailleurs même à l’échelle des villes.

Selon JLL, les projets de rénovation devront tripler pour permettre aux entreprises et aux villes d’atteindre la neutralité carbone dans les prochaines années.

Si la réhabilitation d’un immeuble apparaît comme une opportunité incontournable de préserver l’existant et de repenser la manière dont il peut mieux se mettre au service de ses occupants, il n’est pas toujours aisé de définir la feuille de route et de s’assurer d’une création de valeur durable.

Introduire de nouveaux usages dans un bâtiment permet de diversifier les locataires potentiels. Cela réduit la dépendance à un marché restreint et ouvre des opportunités dans des secteurs en plein essor, où la demande immobilière est forte.

En France, où l’on observe actuellement dans certaines villes une baisse des rendements locatifs et une augmentation du taux de vacance, nous constatons un intérêt particulier pour la reconversion vers certains secteurs comme celui de la santé, du résidentiel ou des résidences gérées (comme les résidences seniors ou étudiantes). La reconversion vers ces usages pérennes apparaît comme une occasion unique d’élargir le portefeuille, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et bien souvent de maîtriser le risque locatif en sécurisant un opérateur avant le début des travaux.

Grâce à notre équipe Project and Development Services (« PDS ») et leur ancrage local dans chacune des grandes villes d’Europe, nous réfléchissons avec nos clients à la pertinence d’un repositionnement selon les dynamiques de marché observées. Nous les assistons tout au long du processus décisionnel et les accompagnons à choisir le meilleur scénario créateur de valeur financière, sociale et environnementale, et en assurons la mise en œuvre. 

Certains espaces de bureaux deviennent alors obsolètes dans leur usage et nécessitent d’être repensés. Réinventer un espace sous-utilisé peut permettre à l’immeuble de créer du lien avec la ville et son quartier. Cette nouvelle identité jouera alors un rôle social, contribuera à la régénération du bâtiment, et attirera de nouveaux prospects. Par exemple, dans de nombreux immeubles de bureaux, le rez-de-chaussée devient un espace vital d'intégration ou d’interaction avec d’autres populations que les occupants. Leur repositionnement peut comprendre l’ajout d’équipements publics (parkings à vélos, magasins, restaurants) ou la transformation de zones inutilisées en espaces verts, dont bénéficient à la fois les utilisateurs de l'immeuble et les riverains.

Impliquées dès la phase de programmation, nos équipes Project & Development Services accompagnent les maitres d’ouvrage dans la définition de la feuille de route sociale et environnementale de chaque projet. A titre d’exemple, nous travaillons actuellement sur des thématiques d’intégration de locaux d’économie sociale et solidaire (“ESS”) dans les socles, de création d’ilots de chaleur bénéficiant au quartier, ou encore d’urbanisme transitoire en phase travaux permettant de soutenir des initiatives publiques (exposition, local associatif, visites thématiques, etc.).

Les bâtiments étant responsables de plus de 75% des émissions de carbone dans les grandes métropoles, les pouvoirs publics exercent une pression croissante sur les investisseurs et les propriétaires pour qu'ils améliorent l'impact de leurs actifs immobiliers. Repositionner ces biens peut contribuer à atteindre les objectifs environnementaux grâce à une approche globale basée sur des critères adaptés.

Plusieurs aspects entrent en jeu pour minimiser l'empreinte carbone d'une rénovation. Lors des travaux, cela va du choix des matériaux à la réduction des déchets de construction, en passant par le recyclage et le réemploi. L’efficacité des systèmes de gestion des bâtiments, l’emploi d'énergies renouvelables et le développement de la biodiversité contribuent à réduire les futures émissions de carbone de l’actif, tout en renforçant sa résilience face aux risques climatiques, facteurs clés d’une valeur durable.

Un autre projet de repositionnement de bureaux, au Luxembourg cette fois, a tiré parti de l’emplacement entre deux zones naturelles. Notre stratégie a été non seulement d’améliorer l'utilisation des espaces extérieurs pour le bien-être des utilisateurs et embellir leur cadre de vie, mais également de diversifier la biodiversité locale, en ligne avec la stratégie ESG du propriétaire.

Les investisseurs souhaitent attirer et fidéliser des locataires sur le long terme. Repositionner un bâtiment permet aux propriétaires d'actifs de satisfaire les attentes des occupants aujourd'hui, tout en construisant des espaces plus flexibles et faciles à moderniser pour répondre à leurs exigences futures.

Plusieurs défis sont toutefois à relever. Le premier est de trouver un équilibre entre les tendances du marché, les demandes des occupants et les contraintes financières. Il s’agit aussi de surmonter les obstacles techniques posés aujourd’hui par le redéveloppement durable d’un espace tout en lui préservant son agilité future. En outre, bien que les pouvoirs publics soutiennent volontiers les projets porteurs d’une valeur sociale, on ne peut faire abstraction des contraintes techniques et réglementaires liées à densification des usages, leur flexibilité et leur réversibilité sur le long terme.

Les attentes à l'égard des bâtiments évoluent. Nous constatons que les espaces à usage unique, cèdent la place à des espaces polyvalents et multifonctionnels, offrant des services à la fois aux occupants du bâtiment et à des populations plus diverses. La densification et la diversification des usages sont désormais au cœur de leur réaménagement.

A Madrid, nos équipes travaillent sur le repositionnement d’un site hôtelier et commercial. Notre stratégie s’appuie sur notre compréhension fine des tendances urbaines alliée à nos connaissances techniques et du marché. Nous accompagnons la transformation d’une partie de l'hôtel en offre résidentielle alternative et de bureaux, afin de garantir des taux d’occupation élevés et donc une liquidité accrue sur le marché.

Les actifs immobiliers flexibles, durables et ouverts à davantage de publics attireront de plus en plus de demandes. Nous sommes convaincus que les investisseurs et propriétaires qui repositionnent ainsi leurs bâtiments seront bien placés pour réaliser un gain de valeur financière, environnementale et sociale.