Selon l'IRS, un échange 1031 est un type de transaction reportée d'impôt par lequel un propriétaire immobilier conclut un accord pour échanger un ou plusieurs actifs contre un autre actif(s) de nature et/ou de caractère comparable. Ce faisant, il n'y a ni gain ni perte sur la propriété et le propriétaire n'est pas tenu de payer l'impôt sur les gains en capital sur la transaction.
Les actifs peuvent être catégorisés en fonction de nombreux facteurs, notamment l'emplacement géographique, l'âge, les commodités, etc. Des lignes directrices générales pour déterminer ces classifications existent, cependant, il n'y a pas de critères universels.
Les immeubles de bureaux de classe A sont généralement neufs ou récemment rénovés, situés dans une zone très recherchée d'une grande ville, comme le quartier central des affaires. Les aménagements intérieurs présentent généralement des espaces locataires et des espaces communs avec des finitions haut de gamme et une construction de qualité.
Les propriétés de classe B se trouvent généralement en dehors du quartier central des affaires. Ces actifs sont généralement plus anciens que les projets de classe A et sont moyens en termes d'installations, de matériaux de construction et de finitions intérieures.
Les propriétés de classe C sont plus anciennes que les propriétés de classe A et B et sont normalement situées dans les banlieues ou dans des zones à moindre demande. Les avantages des propriétés de classe C incluent des loyers compétitifs et des taux d'occupation élevés.
Voir nos propriétés disponibles ici.
Le taux périodique auquel les intérêts sont dus sur un prêt hypothécaire. Cela peut différer du taux de paiement.
Intérêts dus sur un prêt qui n'ont pas encore été payés. Avant que des réductions de principal ne soient autorisées sur le prêt, les intérêts courus sont ajoutés au solde du principal et doivent généralement être payés.
Les prêts à taux variable, également appelés prêts à taux flottant ou variable, sont des dettes qui ne conservent pas un taux d'intérêt fixe pendant la durée du prêt. Les taux flottants sont généralement liés à un indice existant (ex : bons du Trésor à 10 ans; LIBOR) et s'ajustent périodiquement selon les termes du prêt.
Un prêt hypothécaire dont le taux d'intérêt s'ajuste périodiquement (par exemple, mensuellement, tous les six mois, annuellement). Le taux est indiqué comme un écart par rapport à un taux d'indice publié tel que le Trésor à 10 ans ou le taux de l'offre interbancaire de Londres (LIBOR).
Voir Average Daily Rate
Un calendrier de remboursement du principal d'un prêt sur une période donnée jusqu'à ce que la dette soit entièrement remboursée; le paiement périodique se compose d'une portion croissante de principal et d'une portion décroissante d'intérêt au fil du temps.
Voir Prêt hypothécaire à taux variable
Le ratio de l'espace disponible à l'espace total louable, calculé en divisant le total des pieds carrés disponibles par le total des pieds carrés louables.
La quantité totale d'espace qui est actuellement commercialisée comme étant disponible à la location dans une période donnée. Il inclut tout espace disponible, qu'il soit vacant, occupé, disponible pour sous-location ou disponible à une date future.
Revenu quotidien total divisé par le nombre total de chambres occupées ce jour-là. Cette mesure est généralement utilisée pour les hôtels mais peut également être utilisée pour les propriétés de soins de santé.
Le temps jusqu'à ce que tous les paiements du principal programmés et non programmés soient prévus d'avoir été effectués. La durée de vie moyenne d'un CMBS est généralement comparée au Trésor comparable (souvent un Trésor interpolé) pour déterminer le rendement prévu du CMBS.
Un terme appliqué aux classes ou tranches de CMBS notées BB+ et inférieures. Aussi appelé BIG, ou en dessous de la cote de placement.
Une entité juridique conçue pour isoler les actifs identifiables (par exemple, hypothèques) et/ou les emprunteurs individuels des effets de la faillite dans un pool d'actifs plus grand. Par exemple, un emprunteur pourrait séparer des hypothèques sélectionnées dans une BRE qui sont destinées à un CMBS. Ainsi, si d'autres hypothèques au même emprunteur devaient faire défaut, le flux de trésorerie des actifs séparés ne serait pas interrompu ou saisi par un tribunal de faillite, assurant ainsi un flux de trésorerie continu aux détenteurs d'obligations d'un CMBS. Voir aussi Entité à but spécial.
Un regroupement de prêts par un attribut partagé unique. Par exemple, un émetteur pourrait parler de prêts satisfaisant un compartiment de terme (ce qui signifie que tous les prêts ont la même durée de vie moyenne ou presque).
Un terme décrivant une propriété particulière, développée spécifiquement pour un certain locataire à occuper, avec des caractéristiques structurelles, des systèmes ou des travaux d'amélioration conçus spécifiquement pour les besoins de ce locataire. Une construction sur mesure peut être louée ou possédée par le locataire. Dans une construction sur mesure louée, un locataire aura généralement un bail à long terme sur l'espace.
(Également connu sous le nom de hypothèque ballon) Une hypothèque qui exige des paiements mensuels d'intérêts seulement jusqu'au dernier paiement hypothécaire, ou paiement en une fois, moment où le paiement intégral du principal est dû.
L'individu, le groupe, la société ou l'entité qui a acheté un actif immobilier commercial.
Langage sur des prêts spécifiques qui protège le prêteur contre le remboursement anticipé. Le langage précise les termes spécifiques de la protection d'appel : soit blocage, points de pénalité, entretien du rendement, défaisance, ou une combinaison de ceux-ci sur la durée du prêt.
Marchés dans lesquels les fonds de capital, tant la dette que les capitaux propres, sont échangés. Inclus sont les sources de placement privé de dette et de capitaux propres ainsi que les marchés et bourses organisés. Voir aussi Marché primaire.
Défini comme le revenu net d’exploitation (I) de l’année divisé par la valeur estimée de la propriété (V) [I/V = R]. Il est utilisé comme mesure et/ou référence pour la valeur d’une propriété basée sur les performances actuelles. Les taux de capitalisation servent également d’indicateur des attentes des investisseurs. Voir aussi Taux de capitalisation initial et Taux de capitalisation de réversion.
Le flux de trésorerie est examiné au niveau de la sécurité et de la propriété individuelle. Au niveau de la sécurité, les détenteurs de certificats de CMBS reçoivent tous les flux de trésorerie de principal et d'intérêts d'un ensemble de prêts hypothécaires de manière séquentielle et définie. Les remboursements anticipés ou les maturités prolongées modifient ces flux de trésorerie et peuvent donc avoir un effet matériel sur la manière et le moment où certains détenteurs de certificats reçoivent leurs paiements séquentiels, affectant ainsi le rendement total des obligations. Au niveau de l'actif, le flux de trésorerie de chaque propriété individuelle dans la transaction CMBS est scruté pour calculer la capacité de la propriété à générer suffisamment de revenus pour servir le prêt.
Le rendement à court terme d'un investissement dans une propriété défini comme le flux de trésorerie reçu divisé par les capitaux propres investis dans une propriété; exprimé en pourcentage. Également appelé taux de rendement des capitaux propres (EYR).
Abbréviation de quartier central des affaires. (Voir aussi : Quartier central des affaires).
Les désignations de Quartier Central des Affaires (QCA) et de Banlieue se réfèrent à une zone géographique particulière au sein d'une zone statistique métropolitaine (MSA) décrivant le niveau de développement immobilier qui s'y trouve. Le QCA est caractérisé par un noyau dense et bien organisé au sein de la plus grande ville d'une MSA donnée.
Voir Commercial Mortgage Backed Security.
Généralement défini comme une lettre entre les parties à un accord légal indiquant que certaines actions non clairement couvertes dans l'accord seront ou ne seront pas prises. Ces déclarations d'intention concernent généralement des questions qui sont d'importance uniquement pour les parties spécifiques et ne concernent pas les autres signataires de l'accord. Spécifiquement pour CMBS, une lettre de confort est une lettre d'un auditeur indépendant visant à assurer que les informations dans la déclaration d'enregistrement et le prospectus sont correctement préparées et qu'aucun changement important n'a eu lieu depuis sa préparation.
Valeurs mobilières garanties par un pool d'hypothèques sur des biens immobiliers commerciaux dans lesquels tous les intérêts et le principal des hypothèques sont versés aux détenteurs de certificats selon une séquence ou une manière définie.
Un allégement ou une réduction des paiements totaux pour une période de temps, utilisé comme incitation pour attirer ou retenir les locataires dans les baux. Les concessions peuvent inclure un loyer réduit ou gratuit pour une partie de la période de location, des améliorations locatives supérieures au marché et des lettres de travaux. L'utilisation de concessions dans la location est une réponse aux conditions du marché actuel, mais l'existence de concessions dans les baux d'un immeuble rend plus difficile le calcul du flux de trésorerie net et, par conséquent, des ratios de couverture du service de la dette.
Un intermédiaire financier qui agit comme un lien, ou conduit, entre le ou les prêteurs qui créent des prêts et le ou les investisseurs finaux. Le conduit consent des prêts ou achète des prêts de correspondants tiers selon des paramètres de souscription standardisés et une fois qu'un volume suffisant a été accumulé, regroupe les prêts pour vente aux investisseurs sur le marché des CMBS. Voir aussi Conduit de Placements Hypothécaires Immobiliers (REMIC).
Immeubles dont la construction a commencé au cours d'une période de temps spécifique (Voir aussi : Livraisons).
Espace à l'intérieur d'un bâtiment qui est ou peut être regroupé en un seul espace contigu.
Une partie désignée dans une transaction CMBS qui a le droit d'approuver et de diriger certaines actions du gestionnaire spécial en ce qui concerne les prêts spécialement gérés.
Permettre à un locataire de détail d'annuler son bail si un autre locataire majeur quitte la propriété.
Une garantie faite par l'émetteur (garantie de l'émetteur) ou un tiers pour couvrir les pertes dues aux défaillances et aux saisies jusqu'au montant garanti. La notation du garant doit être, au minimum, égale à la notation la plus élevée des titres. Une forme d'amélioration de crédit.
Un prêt hypothécaire contracté dans le but de fournir au prêteur une flexibilité en ce qui concerne l'ajout, la libération ou le remplacement de garanties. Ces prêts ont généralement des exigences de LTV plus faibles et de DSCR plus élevées.
Un prêt dans lequel tous les paiements sont garantis par le crédit du locataire, qui est généralement une entreprise cotée nationalement ou régionalement avec une cote de crédit de qualité d'investissement. Le locataire assume presque toutes les obligations de propriété, ce qui rend les paiements de location nets de tout ajustement ou déduction pour le bailleur ou le propriétaire.
Une disposition dans une hypothèque ou un acte de fiducie par laquelle la garantie d'une hypothèque sert également de garantie pour d'autres hypothèques. Ainsi, si la garantie de l'une des hypothèques est insuffisante pour le remboursement de la dette, la garantie de l'autre hypothèque pourrait également être réclamée (mais seulement en cas de déficit). Les CMBS soutenus par des propriétés contre-garanties ont un risque de défaillance réduit ; la contre-garantie ajoute donc de la valeur à la structure. Un ensemble de propriétés avec le même propriétaire pourrait être à la fois en défaut croisé et contre-garanti. Une forme d'amélioration du crédit.
Une disposition dans une hypothèque ou un acte de fiducie selon laquelle une violation des conditions ou un défaut selon les documents de prêt d'un prêt entraînera automatiquement un défaut sous d'autres hypothèques. Un ensemble de propriétés avec le même propriétaire pourrait être à la fois en défaut croisé et avec garanties croisées. Une forme d'amélioration du crédit.
Un prêt hypothécaire en souffrance est considéré comme régularisé lorsque tous les paiements manqués ont été effectués et que les paiements de prêt sont à jour.
Espace de vente au détail abandonné pour lequel le locataire paie encore le loyer malgré l'avoir abandonné. Voir Dispositions d'obscurité.
Les paiements prévus dus sur un prêt, y compris le principal, les intérêts et d'autres frais requis par l'accord de prêt.
Le ratio du revenu net d'exploitation ou du flux de trésorerie net d'un bien par rapport aux paiements du service de la dette du prêt soutenu par le bien. Le DSCR est une mesure de la capacité d'un bien hypothéqué à respecter les paiements mensuels du service de la dette ; des ratios plus élevés sont plus souhaitables. Un DSCR inférieur à 1,0 signifie qu'il n'y a pas suffisamment de flux de trésorerie généré par le bien pour couvrir les paiements de la dette.
Lorsqu'un prêt a violé les termes et conditions de l'hypothèque, il est considéré comme en défaut.
Une méthode de remboursement anticipé selon laquelle la garantie hypothécaire est remplacée par des obligations gouvernementales, telles que les Treasury Strips, qui reproduisent les flux de trésorerie programmés pour le reste de la durée du prêt. En d'autres termes, une défaisance garantit que les flux de trésorerie futurs ne seront pas perturbés par le remboursement anticipé et améliore effectivement la cote de crédit de la garantie à celle du gouvernement des États-Unis. Le coût de la défaisance pour l'emprunteur est la différence entre le solde restant du prêt et le coût des titres gouvernementaux remplaçant le prêt.
Le montant par lequel les intérêts qu'un emprunteur est tenu de payer sur un prêt hypothécaire sont inférieurs au montant des intérêts dus sur le solde principal restant. Ce montant est généralement ajouté au solde principal restant du prêt hypothécaire.
Un compte de réserve établi par un emprunteur pour couvrir les coûts de maintenance future de la propriété. Aussi appelé compte de réserve de remplacement.
Un paiement de prêt qui est en retard d'au moins 30 jours. Habituellement, lorsque le prêt est en retard de plus de 90 jours, le prêteur a le droit de commencer la procédure de saisie.
Bâtiments dont la construction est achevée durant une période de temps spécifiée. Pour qu'un espace soit considéré comme livré, un certificat d'occupation doit avoir été délivré pour la propriété.
La date à laquelle un bâtiment termine sa construction et reçoit un certificat d'occupation.
L'entreprise, l'entité ou l'individu qui transforme un terrain brut en propriété améliorée grâce à l'utilisation du travail, du capital et des efforts entrepreneuriaux.
Espace offert pour la location directement par le propriétaire ou le propriétaire d'un bâtiment, par opposition à un espace offert dans un bâtiment par un autre locataire (ou courtier d'un locataire) cherchant à sous-louer un espace qui a déjà été loué.
Le taux appliqué à chaque flux de trésorerie annuel provenant d'une propriété pour déterminer la valeur actuelle nette (VAN) d'une série de flux de trésorerie. Basé sur le coût moyen pondéré du capital périodique ou le rendement requis pour un investissement immobilier.
"Frais de restructuration" payés à un gestionnaire spécial pour mettre à jour un prêt ou liquider un prêt à problème ou une propriété saisie. Peut également inclure des frais de retard, des frais de modification et des frais d'administration de prêt. Ces frais sont négociés avec chaque transaction CMBS.
Voir Ratio de Couverture du Service de la Dette.
Implique l'inspection des propriétés et l'évaluation des dossiers financiers d'une propriété impliquée dans une transaction CMBS et constitue la base de la titrisation. La diligence raisonnable protège les investisseurs contre les pratiques non éthiques et non professionnelles et est considérée comme la pierre angulaire de la législation sur les valeurs mobilières.
Un accord de prêt qui prévoit que le solde principal initial peut être redimensionné par une avance supplémentaire lorsque la performance opérationnelle de la propriété est capable de supporter une dette supplémentaire. Les prêts avec augmentation sont accordés sur des propriétés dont la performance devrait s'améliorer à court terme en raison de facteurs tels que des rénovations, le remplacement de locataires ou le repositionnement. Les prêts avec augmentation spécifient certains critères de redimensionnement tels que les ratios de couverture du service de la dette minimum (DSCR) et, dans certains cas, les ratios prêt-valeur minimum (LTV).
Le risque de responsabilité et de pertes pour le prêteur sur un prêt hypothécaire en raison de la présence de matériaux dangereux, tels que l'amiante, RCB, le radon ou les réservoirs de stockage souterrains qui fuient (LUSTS) sur une propriété. Les propriétés dans un CMBS doivent avoir au moins une autorisation environnementale de Phase I. Même lorsque les propriétés ne montrent aucun problème environnemental actuel, cependant, les agences de notation « incluent » parfois en effet la possibilité que les propriétés ne répondent pas aux normes environnementales futures. Voir également Phase I Environmental Site Assessment (ESA).
Une disposition de prêt ou d'investissement qui permet au prêteur/investisseur de recevoir un rendement basé sur des actions en plus des taux normaux lors de certains événements. Cela implique généralement qu'un prêteur/investisseur reçoit un pourcentage disproportionné des produits du refinancement ou de la vente.
Voir Retour sur espèces.
Un dépôt détenu conjointement par un emprunteur et un prêteur qui fournit des fonds réservés pour les dépenses d'exploitation ou d'investissement clés. Les comptes séquestres typiques sont détenus pour les taxes immobilières, l'assurance, les améliorations locatives, les commissions de location, les réparations structurelles nécessaires ou la réhabilitation environnementale, ou les réserves pour remplacement. Également appelé Compte séquestre.
La superficie en pieds carrés des bâtiments qui ont reçu un certificat d'occupation et peuvent être occupés par des locataires. Elle n'inclut pas l'espace dans les bâtiments qui sont soit planifiés, en construction ou en rénovation.
Le rapport entre les charges d'exploitation et les revenus d'exploitation.
Clauses de bail qui stipulent le montant maximum de l'obligation du propriétaire pour les dépenses; les dépenses dépassant le montant stipulé (c'est-à-dire le « stop ») sont payées par les locataires, prorata du montant d'espace occupé par chaque locataire.
Une période après la résiliation contractuelle de l'hypothèque accordée à un emprunteur pour rembourser un prêt hypothécaire par refinancement ou vente de la propriété, ou une disposition automatique permettant de prolonger la durée initiale de l'hypothèque. Afin d'éviter de mettre un bien en forclusion, engendrant ainsi des coûts supplémentaires, les gestionnaires peuvent accorder une prolongation à un emprunteur ayant un paiement ballon dû.
Le risque de l'incapacité potentielle d'un emprunteur à refinancer des hypothèques ballon à temps, nécessitant ainsi que la durée de la garantie soit prolongée au-delà de la durée prévue.
Une entreprise sponsorisée par le gouvernement (GSE) ou un "instrument corporatif" du gouvernement. Fannie Mae est une société quasi-privée, dont les actions sont négociées. Elle ne reçoit aucune subvention ou affectation gouvernementale et est imposée comme toute autre société. Fannie Mae achète et regroupe des hypothèques conventionnelles, c'est-à-dire celles qui ne sont pas assurées par la Federal Housing Administration (FHA), l’Administration des anciens combattants (VA), ou la Farmer's Home Administration (FmHA), mais achète également des hypothèques de la FHA et émet des titres en utilisant le pool d'hypothèques comme garantie. Fannie Mae a été la première agence à regrouper des hypothèques adossées à des hypothèques à taux ajustable et a créé le premier pass-through garanti par des hypothèques multifamiliales via un programme d'échange. Les détenteurs de certificats Fannie Mae sont garantis un paiement complet et rapide du principal et des intérêts.
La FDIC supervise le fonds d'assurance pour les banques commerciales (le BIF) et les institutions d'épargne (le SAIF) et assure la viabilité et la liquidité des institutions financières de détail. La FDIC est également le principal régulateur pour certaines banques, tandis que le Contrôleur de la Monnaie est le régulateur pour d'autres banques.
Une division du Department of Housing and Urban Development (HUD) qui assure les hypothèques résidentielles.
La classe ou tranche la plus basse d'une transaction CMBS qui absorbera les pertes de crédit du pool hypothécaire en premier avant que les autres classes ne soient affectées.
Un type de bâtiment conçu pour être polyvalent, qui peut être utilisé en combinaison avec des bureaux (sièges sociaux), de la recherche et développement, des ventes quasi-détail et incluant, mais sans s'y limiter, des utilisations industrielles, entrepôts et distribution. Un bâtiment flex typique aura un ou deux étages avec au moins la moitié de la superficie locative utilisée comme espace de bureaux, des hauteurs sous plafond de 16 pieds ou moins et un type de porte d'accès, même si la porte peut être vitrée ou scellée.
Le processus déclenché par un défaut de paiement où les paiements sont dus depuis plus de 90 jours, par lequel un prêteur assume le titre d'une propriété sur laquelle l'emprunteur a fait défaut. Un gestionnaire peut prendre possession d'une propriété d'un emprunteur au nom d'un prêteur.
Frais payés par le propriétaire de l'hôtel à une grande entreprise hôtelière qui permet au propriétaire de "faire flotter le drapeau" de cette entreprise en particulier (Hilton, Holiday Inn, etc.) et de bénéficier du réseau publicitaire et de réservation de l'entreprise. Les frais varient de 4% à 7% des revenus bruts.
Une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) ou un "instrument de corps" du gouvernement. Freddie Mac est une société quasi-privée, avec des actions détenues par les Federal Home Loan Banks, sous le contrôle réglementaire du Département du Logement et du Développement Urbain (HUD). Sous la direction de la Federal Home Loan Bank Board (FHLB), Freddie Mac est chargé d'acheter des hypothèques de S&Ls pour améliorer leur rôle et fournir des liquidités au marché secondaire des hypothèques unifamiliales (c'est-à-dire, hypothèques non garanties par une agence gouvernementale) et émet ensuite des titres en utilisant le pool d'hypothèques comme garantie. Les taux de location qui incluent toutes les dépenses d'exploitation telles que les services publics, l'électricité, les services de conciergerie, les taxes et l'assurance.
voir Gross Full-service Lease.
Les taux de location qui incluent toutes les dépenses de fonctionnement telles que les services publics, l'électricité, les services de janitor, les taxes et les assurances.
Une agence liée au gouvernement qui fait partie du Département du Logement et du Développement Urbain (HUD) et utilise la "pleine foi et crédit" du gouvernement américain pour emprunter. GNMA garantit des titres adossés à des hypothèques initialement émises par des prêteurs approuvés (sociétés de crédit, banques commerciales et banques hypothécaires) qui ont groupé les hypothèques, utilisant les hypothèques comme garantie pour le titre. Ce faisant, GNMA soutient le marché hypothécaire de la Federal Housing Administration (FHA) ainsi que les hypothèques de l'Administration des Anciens Combattants (VA) et de l'Administration des Fermes (FmHA). GNMA garantit les pass-throughs, mais ne les émet pas, et ne garantit qu'un groupe dans lequel les hypothèques sous-jacentes sont assurées ou garanties soit par la FHA, VA, ou FmHA.
Empêche un locataire de détail de quitter un espace avant l’expiration du terme du bail tout en continuant à payer le loyer, car un espace vacant nuit à la performance des magasins de détail voisins.
Le taux de capitalisation appliqué au revenu de la première année. Voir aussi taux de capitalisation et taux de capitalisation réversionnel.
Une des nombreuses agences formées pour fournir un marché secondaire pour les prêts immobiliers résidentiels, y compris Fannie Mae (Federal National Mortgage Association "FNMA"); Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation "FHLMC"); et Ginnie Mae (Government National Mortgage Association "GNMA").
Structure de bail selon laquelle le propriétaire paie toutes les dépenses du bâtiment. Aussi appelé bail tout compris ou bail à loyer brut.
Le changement total de l'espace occupé sur une période de temps donnée, comptant l'espace qui est occupé mais pas l'espace qui est libéré par les locataires. L'absorption brute diffère de l'activité de location, qui est la somme de tout l'espace loué sur une certaine période de temps. Sauf indication contraire, l'Absorption Brute inclut l'espace direct et sous-loué.
Un bail sur un terrain non aménagé qui couvre le terrain mais pas les améliorations ou les bâtiments sur ce terrain. En d'autres termes, le terrain et les bâtiments sont des entités distinctes et sont détenus séparément. Également appelé un bail immobilier.
La variation de taille des pieds carrés existants dans une zone donnée sur une période de temps donnée, généralement en raison de la construction de nouveaux bâtiments.
Voir Government Sponsored Enterprise.
Une expression CMBS qui fait référence à la réduction du revenu estimé ou du flux de trésorerie attendu d'une propriété, sur laquelle le ratio de couverture du service de la dette est calculé. Une réduction est un moyen de prendre un plus grand nombre d'agences pour calculer le "DSCR stressé" sur une propriété.
Un calcul du seuil de rentabilité du service de la dette qui établit le taux d'intérêt maximal qu'une propriété hypothéquée peut supporter à l'échéance si la propriété doit être refinancée. Il est calculé en utilisant le revenu net d'exploitation actuel et une hypothèque avec un taux d'intérêt uniquement et une échéance raisonnablement courte de moins de cinq ans. Le taux critique est généralement calculé pour répondre à la question : Tous les prêts peuvent-ils être refinancés à l'échéance si les taux d'intérêt sont à un "niveau désastreux"? Également appelé analyse du seuil de rentabilité du service de la dette.
Le remboursement accéléré d'une classe dans un CMBS ou d'un prêt immobilier individuel, réalisé en allouant tous les principaux et intérêts prévus à cette classe.
Voir compte séquestre.
Un individu non affilié au conseil d'administration d'une entité emprunteuse. Le vote du directeur indépendant est requis pour certaines actions de l'entité, par exemple, la déclaration de faillite, ce qui permet de protéger l'entité du contrôle nuisible par les dirigeants affiliés. Cela est souvent un élément clé des structures d’entité à objectif spécial (SPE) et des structures à l’abri de la faillite.
Propriété utilisée pour la fabrication légère ou lourde, la recherche et développement, ou espace d'entrepôt, y compris espace de bureau/entrepôt et espace flexible.
Une propriété utilisée par des institutions spéciales, telles qu'une université, un hôpital ou un organisme gouvernemental. Étant donné que ces propriétés sont conçues pour un usage spécifique, elles peuvent être difficiles à adapter à d'autres usages, même si elles peuvent ressembler à d'autres types de propriétés.
Une tranche dans CMBS qui comprend le flux de paiement global de tous les intérêts des hypothèques sous-jacentes dû sur une certaine sécurité qui dépasse le coupon payé sur la sécurité. Les intérêts excédentaires sont vendus comme une tranche séparée à une petite fraction du prix de la sécurité ou des classes avec une cote de crédit similaire. Les tranches IO sont très sensibles au remboursement anticipé et à l'extension des prêts, car la durée de ces tranches peut changer drastiquement avec ces événements et donc elles ont une volatilité des prix relativement élevée.
Une option généralement achetée par l'emprunteur qui limite le taux d'intérêt à un maximum spécifié soit sur une base périodique, soit à vie. Cette option protège l'emprunteur contre la hausse des taux d'intérêt.
Le montant total des paiements d'intérêts des emprunteurs qui est inférieur aux intérêts courus sur les certificats.
Un plafond de taux d'intérêt est un type d'instrument financier qui protège le détenteur contre les augmentations de taux d'intérêt. Cela est normalement utilisé lorsque des augmentations de taux d'intérêt à court terme sont anticipées. Le plafond est généralement lié à un taux d'indice. Inversement, un plancher de taux d'intérêt est utilisé en conjonction avec une note à long terme. Ceux-ci sont couramment utilisés par les gestionnaires de fonds qui souhaitent recevoir un taux de rendement plus élevé pendant une période de diminution des taux à court terme.
Un calcul d'un taux assumé du Trésor basé sur les taux de deux autres Trésors ayant des échéances similaires, s'il n'y a pas de Trésor disponible avec cette échéance spécifique. Par exemple, si une obligation de 4 ans est cotée pour produire un taux indexé aux Trésors, le prix sera fixé à environ le point médian entre les taux des Trésors à 3 ans et 5 ans puisqu'il n'y a pas de Trésor à 4 ans.
Les investissements notés triple-A, double-A, single-A et triple-B sont de qualité d'investissement, donc appropriés pour les investisseurs institutionnels réglementés. La plus basse notation de qualité d'investissement est BBB-.
Voir Corporate guaranty.
(Représentant du propriétaire) Dans une transaction de location typique entre un propriétaire et un locataire, le courtier qui représente les intérêts du propriétaire est appelé le Représentant du propriétaire.
Tout l'espace qui a une obligation de bail financier. Il comprend tout l'espace loué, qu'il soit actuellement occupé par un locataire ou non. L'espace loué comprend également l'espace proposé pour une sous-location.
Un arrangement où le propriétaire d'une propriété commerciale et le prêteur concluent un accord qui attribue les paiements de loyer directement au prêteur. Ceci est opposé à l'arrangement standard où les paiements de loyer vont directement au propriétaire, qui ensuite transfère les paiements hypothécaires au prêteur. Dans une transaction CMBS, les paiements de loyer en vertu d'une cession de bail iraient directement au gestionnaire.
Les frais payés par le propriétaire à des courtiers pour amener des locataires à une propriété.
Le coût des améliorations pour une propriété louée, souvent payé par le locataire.
Le volume de surface en pieds carrés qui est engagé et signé sous obligation de bail pour un bâtiment spécifique ou un marché dans un laps de temps donné. Il inclut les baux directs, les sous-baux et les renouvellements de baux existants. Il inclut également toute activité de pré-location dans des bâtiments prévus, en construction ou en rénovation.
Une forme d'amélioration du crédit qui est une obligation d'un tiers de couvrir les pertes sur un prêt dues à des défaillances et des saisies hypothécaires commerciales. La notation de crédit du tiers qui émet la lettre de crédit doit généralement être, au minimum, égale à la notation la plus élevée des titres.
Voir London Interbank Offer Rate.
Voir Crédit d'impôt pour logement à faible revenu.
La vente d'un prêt hypothécaire en défaut, ou de la propriété saisie qui garantissait précédemment le prêt. Voir aussi Biens Immobiliers Possédés (REO).
Une mesure de la facilité et de la fréquence avec lesquelles des actifs tels que CMBS sont activement échangés sur le marché secondaire. La liquidité est liée au volume; plus l'émission en circulation et continue d'un certain actif, comme le CMBS, est importante, plus la liquidité est généralement élevée.
Voir Lettre de crédit.
Le ratio du montant principal d'une hypothèque à l'origine à la valeur estimée actuelle de la propriété. Le ratio est généralement exprimé à un emprunteur potentiel comme le pourcentage de la valeur qu'une institution financière est disposée à financer. Le ratio n'est pas fixe et varie selon l'institution financière, l'historique de crédit de l'emprunteur, le type de propriété, l'emplacement géographique, la taille et d'autres variables.
Une disposition selon laquelle le fiduciaire est doté du contrôle des revenus bruts des propriétés sous-jacentes dans une transaction CMBS. Les propriétaires des propriétés n'ont de droit qu'aux flux de trésorerie nets des dépenses, qui incluent le service de la dette, les taxes, l'assurance et autres dépenses d'exploitation.
Une période vers le début de la durée de vie d'un prêt, pendant laquelle un emprunteur ne peut pas rembourser le prêt hypothécaire par anticipation. Le verrouillage est une forme de protection d'appel puisqu'il empêche le remboursement anticipé.
Le taux à court terme (1 an ou moins) auquel les banques se prêtent entre elles à Londres. Couramment utilisé comme référence pour le financement à taux variable. Les conditions LIBOR sont généralement d'un, deux, trois ou six mois ou d'un an.
La différence entre le taux de location sur le marché pour une propriété et le loyer réel payé pour la propriété, indiquant les conditions changeantes du marché. Par exemple, si une propriété est louée pour une durée d'un an à 10 000 $ par mois, et que le taux de marché actuel est de 10 500 $ par mois pour des propriétés similaires, la perte de loyer serait de 500 $ par mois.
Un crédit d'impôt accordé aux propriétaires pour la construction ou la réhabilitation de logements à faible revenu. Pour être admissible au crédit, l'immeuble doit avoir : a) au moins 20 % des unités occupées par des personnes dont le revenu est égal ou inférieur à 50 % du revenu médian de la région, ou b) au moins 40 % des unités occupées par des personnes dont le revenu est égal ou inférieur à 60 % du revenu médian de la région. Également appelés propriétés de la Section 42, du nom de la section du Code des recettes internes qui autorise ce crédit.
Voir Ratio Prêt-Valeur.
Ajustements périodiques de la valeur estimée d'un actif, ou des flux de trésorerie futurs d'un actif, pour refléter les niveaux du marché actuel. Dans un marché en baisse ou faible, cela est susceptible de créer un ajustement à la baisse de la valeur actuelle basé sur des flux de revenus futurs attendus inférieurs, par exemple si les taux de location sur les baux existants sont supérieurs aux taux de location pratiqués pour les nouveaux baux sur le marché (c'est-à-dire si plusieurs baux au-dessus du marché dans un bâtiment arrivent à échéance). L'opposé est vrai dans un marché fort ou en hausse. Ce terme peut s'appliquer à la valeur des CMBS ou de toute valeur mobilière soumise à des mouvements de prix.
Les limites géographiques qui servent à délimiter les zones centrales qui sont compétitives entre elles et constituent un ensemble concurrentiel primaire généralement accepté de zones. Les marchés sont spécifiques au type de bâtiment et sont des désignations géographiques contiguës non chevauchantes ayant une somme cumulative qui correspond aux limites de l'ensemble de la région (Voir aussi : Région). Les marchés peuvent être subdivisés en sous-marchés (Voir aussi : Sous-marchés).
Une entreprise responsable de l'entretien des prêts hypothécaires garantissant une transaction CMBS au nom des détenteurs d'obligations. Les responsabilités d'un maître gestionnaire varient selon l'accord de service et incluent souvent la collecte des paiements hypothécaires et le transfert des fonds au fiduciaire, l'avance de tout paiement tardif au fiduciaire, la fourniture de rapports de performance des prêts aux détenteurs d'obligations et le transfert de tous les prêts au gestionnaire spécial qui ne sont pas performants ou deviennent REO. Voir aussi Gestionnaire spécial.
La rémunération principale versée au maître-agent, payable mensuellement sur une base prêt par prêt à partir des intérêts sur les prêts. Les frais de base sont calculés sur le montant principal pour la même période et accumulés au taux de frais applicable pour une transaction spécifique. En outre, les frais peuvent inclure tous les frais d'acceptation et de modification, les frais de retard et les frais similaires payés par les emprunteurs sur les prêts non spécialement gérés.
Un prêt subordonné effectué après l'hypothèque de premier rang qui est garanti par une participation au capital de l'emprunteur, plutôt que par la propriété hypothéquée elle-même. L'emprunteur engage sa participation au capital dans la propriété comme garantie pour le prêt. Le terme "mezzanine" implique un endettement temporaire, mais un deuxième prêt hypothécaire à long terme est également techniquement une dette mezzanine.
La collecte chronologique des flux de trésorerie provenant de pools de prêts, y compris les échéances globales, qui sont titrisés dans une transaction CMBS et leur allocation entre les différentes tranches de la transaction.
Un bâtiment avec cinq unités résidentielles ou appartements ou plus. Les propriétés multifamiliales sont généralement distinguées comme étant des tours, bas étages, ou appartements-jardins.
Bâtiments qui accueillent plus d'un locataire à un moment donné. Habituellement, les bâtiments multi-locataires ont été conçus et construits pour accueillir de nombreux plans d'étage et designs différents pour répondre aux besoins divers des locataires (Voir aussi : Location).
Voir Net Cash Flow.
De nombreux indices compilés par le Conseil National des Fiduciaires d'Investissements Immobiliers (NCREIF) sur la performance de l'immobilier commercial basés sur des données fournies principalement par les fonds de pension’s immobilier en actions. Souvent utilisé comme référence pour la performance des investissements immobiliers.
Lorsque le paiement d'intérêt prévu sur un prêt est inférieur aux intérêts accumulés selon un certain taux d'intérêt, ce déficit est ajouté au solde principal restant. Ainsi, au fur et à mesure que le prêt progresse, le solde principal dû augmente avec le temps. Ceci est connu sous le nom d'amortissement négatif et se produit souvent dans les prêts hypothécaires à taux variable (ARMs) lorsque la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt est insuffisante par rapport aux intérêts dus.
Le changement net dans l'espace occupé sur une période donnée. Sauf indication contraire, l'absorption nette inclut l'espace direct et sous-loué.
Défini comme le revenu brut provenant des paiements de location moins les frais d'exploitation, les concessions de location, les améliorations locatives, etc. Dans les marchés faibles ou en déclin, le loyer net effectif peut être négatif.
Revenus opérationnels bruts gagnés par une propriété moins les dépenses d'exploitation ainsi que les améliorations locatives, les commissions de location et les réserves, mais avant les paiements hypothécaires. Peut être exprimé comme : NCF = NOI - (améliorations locatives + commissions de location + réparations capitales).
Les revenus opérationnels bruts générés par une propriété moins les dépenses d'exploitation mais avant les paiements hypothécaires, les améliorations locatives, les réserves de remplacement et les commissions de location. Le résultat opérationnel net (NOI) est généralement utilisé comme base pour le calcul des ratios de couverture du service de la dette.
Un taux de location qui exclut certaines dépenses qu'un locataire pourrait encourir en occupant un espace de bureau. Ces dépenses doivent être payées directement par le locataire et peuvent inclure les coûts de nettoyage, l'électricité, les services publics, les taxes, l'assurance et d'autres coûts connexes.
voir Avis de défaut.
Une déclaration d'avocat affirmant que les actifs d'une entité ne seraient pas substantiellement consolidés avec ceux de ses affiliés par un tribunal de faillite selon la Section 105 du code de faillite. Ceci est souvent un élément clé des structures d'entité à vocation spéciale (SPE) et/ou à l'abri de la faillite.
Un bail NNN, ou un bail triple net, est un bail où le locataire paie les taxes foncières, les dépenses et les frais d'entretien en plus du loyer convenu. (glossaire CMSA)
Un prêt qui ne parvient pas à effectuer les paiements du principal et/ou des intérêts comme requis par le contrat de prêt. Cela inclut les prêts qui effectuent des paiements à un taux inférieur aux paiements intégral du principal et des intérêts exigés par l’hypothèque.
Un avis affiché par le fiduciaire ou le prêteur hypothécaire dans les registres publics pour entamer des procédures de saisie impliquant une vente publique de la propriété garantissant l'hypothèque. NOD comprend également le droit d'être informé du défaut de paiement par un emprunteur d'un contrat majeur tel qu'un bail foncier.
Voir Net Operating Income.
Espace physiquement occupé par un locataire. Il ne comprend pas les espaces loués qui ne sont pas actuellement occupés par un locataire.
Propriété conçue pour être utilisée principalement comme lieu d'affaires, allant de grands immeubles à locataires multiples à des immeubles à locataire unique construits selon les besoins spécifiques d'un locataire.
Une disposition qui permet le remboursement de la totalité ou d'une partie d'un prêt pendant une période spécifiée avant l'échéance prévue sans frais ni pénalité.
Un terme utilisé principalement par les banques pour identifier les biens immobiliers dans les livres qui ont été repris par la saisie d'un prêt hypothécaire. Le terme "Autre" REO est utilisé par les banques pour distinguer les biens immobiliers saisis des biens immobiliers détenus par des banques, qui sont généralement des actifs immobiliers corporatifs. Néanmoins, l'industrie utilise couramment le terme REO pour les biens immobiliers saisis. Voir aussi Bien Immobiliers Détenus (REO).
Une forme d'amélioration de crédit où le solde principal impayé de la garantie d'un titre dépasse le principal des certificats impayés dus aux détenteurs d'obligations.
L'entreprise, l'entité ou l'individu qui possède un titre sur un bâtiment ou une propriété donnée.
Un prêt unique garanti par une certaine propriété ou un portefeuille de propriétés, qui est divisé en plusieurs composants plus petits. Chaque composant est titrisé dans une transaction CMBS distincte et est payée en intérêts et paiements de principal planifiés sur une base proportionnelle selon leur taille relative au prêt plus grand. Chaque composant pari passu reçoit un traitement légal égal et, en cas de défaut, reçoit une portion proportionnelle des produits nets de liquidation.
Le taux périodique auquel les intérêts sont versés sur un prêt hypothécaire. Cela peut différer du taux d'accumulation.
Bail couramment utilisé pour les grands magasins de détail où les paiements de loyer incluent un loyer de base plus un pourcentage des ventes brutes (« proraté ») si les ventes sont supérieures à un montant stipulé. Les pourcentages varient généralement de un à six pour cent des ventes brutes.
Un rapport préparé par un consultant environnemental qui passe en revue la propriété et les terrains environnants pour déterminer la présence ou la présence potentielle de dangers environnementaux. L'analyse examine toute contamination des eaux souterraines, les PCB, l'élimination abandonnée de peintures et d'autres produits chimiques, l'amiante ou une large gamme d'autres contaminants potentiels. Cette évaluation environnementale de Phase I fournit un examen et fait une recommandation quant à savoir si une enquête plus approfondie est justifiée (une évaluation environnementale de Phase II). Ce dernier rapport confirmerait ou nierait la présence d'un danger environnemental et, si un est trouvé, recommanderait un examen supplémentaire et/ou des effets d'atténuation qui devraient être entrepris.
Le statut d'un bâtiment qui a été annoncé pour un développement futur mais dont la construction n'a pas encore commencé.
Voir Probable Maximum Loss.
Un contrat légal définissant les responsabilités et les obligations des gestionnaires principaux et spéciaux dans la gestion d'une transaction CMBS, y compris les avances requises.
La quantité d'espace dans un bâtiment qui a été louée avant sa date d'achèvement de construction ou de délivrance du certificat d'occupation.
Un remboursement total ou partiel du capital par l'emprunteur supérieur ou antérieur à un paiement programmé sur un prêt hypothécaire. La plupart des occurrences sont dues au refinancement de l'emprunteur à des taux d'intérêt plus bas ou à l'appréciation en capital de la valeur de la propriété.
Des conditions dans les documents de prêt exigeant qu'un emprunteur paie une pénalité pour tout remboursement anticipé effectué sur un prêt hypothécaire. La plupart des primes de remboursement anticipé sont structurées soit comme maintien du rendement, soit comme points de pénalité.
Le risque qu'un emprunteur rembourse le capital restant ou un montant supérieur au paiement prévu d'une hypothèque avant l'échéance, raccourcissant ainsi la durée du prêt. Afin de réduire le risque de remboursement anticipé, les hypothèques commerciales ont souvent des dispositions de protection d'appel.
Calculé en divisant le prix d'un bâtiment (soit le prix de vente soit le prix de vente demandé) par la Rentable Building Area (RBA).
Un marché qui émet de nouveaux titres sur une bourse. Le marché primaire se compose de l'émetteur et des premiers acheteurs de l'émission.
Titres adossés à des hypothèques qui sont émis par le secteur privé, y compris les conduits, les banques, les caisses d'épargne et autres institutions financières. Ces titres sont également connus sous le nom de titres non-agences et ne sont pas garantis par des agences telles que Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae.
La vente privée de titres à des investisseurs institutionnels qui répondent à des critères spécifiques de valeur nette et/ou de revenu et qui sont considérés comme des investisseurs avertis, par exemple, les compagnies d'assurance. Les titres de placement privé sont généralement exemptés des exigences d'enregistrement de la Securities Act de 1933. Les investisseurs sont autorisés à examiner les données financières des placements privés qui ne seraient autrement pas publiées en raison des restrictions de confidentialité. En conséquence, les placements privés conviennent particulièrement aux tranches de CMBS moins bien notées car les investisseurs ont accès à plus d'informations sur lesquelles baser une décision.
Une analyse statistique qui détermine la gravité du risque sismique pour une propriété dans une zone sujette aux tremblements de terre en définissant le ratio de dommages dû au pire scénario sismique possible. Le PML est également utilisé pour quantifier le risque d'autres catastrophes naturelles telles que les ouragans, les inondations et les tornades. En général, les propriétés avec des PML au-dessus d'un certain seuil (peut-être 20%) sont tenues de souscrire une couverture d'assurance supplémentaire.
L'entreprise et/ou la personne responsable des opérations quotidiennes d'un immeuble, telles que le nettoyage, l'enlèvement des déchets, etc. Le gestionnaire de la propriété s'assure également que les différents systèmes de l'immeuble, comme les ascenseurs, HVAC et systèmes électriques, fonctionnent correctement.
Voir Pooling and Servicing Agreement.
Une agence qui examine les valeurs mobilières et leur garantie sous-jacente et attribue des notes de crédit aux valeurs mobilières basées sur ses critères. Les évaluations vont de triple-A, la note la plus élevée, à triple-C, la note la plus basse possible et influencent fortement la structure et le prix des CMBS. Les quatre agences de notation des CMBS sont Dominion Bond Rating Service, Fitch Ratings, Moody's Investors Service et Standard & Poor's.
Une société ou un partenariat spécialement formé pour investir dans l'immobilier (par exemple, en acquérant ou en fournissant des financements pour des propriétés immobilières) et/ou des titres garantis par l'immobilier. Les REITs sont tenus de distribuer 90 % du revenu imposable à leurs investisseurs mais ne sont pas imposés au niveau de la société. Les principaux types de REITs sont fonciers, hypothécaires et hybrides ; les REITs fonciers sont les plus courants.
Une entité intermédiaire qui peut détenir des prêts garantis par des biens immobiliers sans les obstacles réglementaires, comptables et économiques inhérents à d'autres formes de titres adossés à des hypothèques. Un REMIC est une entité légale à l'abri de la faillite qui distribue les flux de trésorerie aux détenteurs d'obligations de diverses classes (ou tranches) de titres sans être imposé au niveau de l'entité. Les REMICs ont facilité la vente d'intérêts dans des prêts hypothécaires sur le marché secondaire. Intégrée dans la loi de réforme fiscale, 1986.
Une propriété hypothéquée acquise par un fonds de fiducie ou un prêteur par saisie ou par acte en lieu de saisie. Voir aussi Autres Biens Immobiliers Possédés (OREO).
Le montant non récupéré de la vente d'un prêt hypothécaire saisi ou d'une propriété REO. Il est égal au solde principal impayé du prêt, plus tous les intérêts prévus non payés, plus tous les frais appliqués à la vente de la propriété, moins le produit reçu de la liquidation.
Dispositions qui permettent au propriétaire d'annuler un bail et de reprendre le contrôle de l'espace après que le locataire ait quitté l'espace.
Voir Hurdle Rate.
Le risque que les emprunteurs ne puissent pas refinancer les hypothèques à échéance, prolongeant ainsi la durée d'une sécurité adossée à ces hypothèques.
Zones centrales contenant un noyau de grande population, qui, avec les communautés adjacentes, ont un degré élevé d'intégration économique et sociale. Les régions sont en outre divisées en zones de marché, appelées Marchés. (Voir aussi : Marchés).
Le Congrès a introduit pour la première fois les Sociétés de Placement Immobilier ou REITs en 1960 dans le but de permettre au grand public d'avoir la possibilité d'investir dans l'immobilier générant des revenus. Un REIT est un portefeuille de propriétés à grande échelle, qui possède de nombreuses caractéristiques d'un fonds commun de placement. Les acheteurs achètent des actions de ces titres de la même manière qu'ils achètent des actions de sociétés. De plus, les REITs bénéficient d'une fiscalité avantageuse et offrent couramment un rendement plus élevé aux investisseurs (REIT.com).
1) Une disposition pour libérer certaines garanties sous une hypothèque pour un montant convenu à l'avance, ou 2) Une disposition selon laquelle si un emprunteur rembourse anticipativement le prêt associé à une propriété dans un pool d'hypothèques qui sont garanties croisées et en défaut croisé, l'emprunteur doit également rembourser anticipativement une partie de tous les autres prêts dans le pool. Cela offre une protection contre un emprunteur qui “choisit les meilleures” propriétés d'un pool garanti croisé.
Parfois appelé espace de seconde génération ou espace direct, il s'agit de l'espace existant qui a déjà été occupé par un autre locataire.
Voir Real Estate Mortgage Investment Conduit.
Un contrat de bail dans lequel le loyer augmente à des intervalles convenus pour une durée déterminée ou pour la durée du bail.
La superficie totale d'un bâtiment qui peut être occupée par ou assignée à un locataire aux fins de déterminer l'obligation locative du locataire. En général, la RBA inclut un pourcentage de zones communes, y compris tous les couloirs, halls principaux, salles de bain et placards téléphoniques.
Les coûts annuels d'occupation pour un espace particulier, indiqués sur une base par pied carré.
Voir Real Estate Owned.
Voir compte de maintenance différée.
Les représentations (ou "reps") et garanties faites par un prêteur hypothécaire concernant la qualité des prêts. De nombreuses représentations et garanties survivent au processus de titrisation et restent exécutoires une fois que l'hypothèque a été incluse dans une sécurité. Avec CMBS, le langage des représentations et garanties met l'accent sur la question de la fraude et du mensonge.
Une forme d'amélioration de crédit par laquelle une partie du produit des obligations est retenue pour couvrir les pertes sur le pool hypothécaire. Appelé également comptes de réserve.
Fait référence à tout flux de trésorerie restant après la liquidation (remboursement complet) de toutes les classes de titres dans un CMBS. Les CMBS multi-actifs et multi-classes ont souvent un résidu.
Les types de propriétés vont des centres commerciaux super-régionaux avec une surface de location brute de plus d'un million de pieds carrés à de petits magasins avec des locataires individuels.
Revenu total d'hôtel sur une période de temps spécifiée divisé par le nombre de chambres disponibles dans l'hôtel pendant cette période
Le taux de capitalisation appliqué au prix de vente final attendu/valeur d'un bâtiment après une période de détention de plusieurs années. Typiquement environ 50 points de base de plus qu'un taux de capitalisation initial.
La valeur attendue d'un bâtiment lors d'une vente théorique après une période de détention de plusieurs années ; utilisée pour calculer le taux plafond réversionnel.
Dans le cas où une obligation contractuelle entre deux parties (par exemple, un bail foncier) est violée ou échouée, le droit de remédier permet à une tierce partie spécifiée et intéressée (par exemple, un prêteur) d'assumer les responsabilités d'une des parties (par exemple, l'emprunteur) pour agir selon l'accord (par exemple, payer le loyer) au nom de la partie défaillante pour préserver leurs intérêts (par exemple, leur position de privilège). Souvent, les détenteurs de dette subordonnée ont le droit de remédier à tout manquement sur la dette principale.
Terme utilisé pour décrire l'expiration d'un bail. De fortes concentrations de renouvellement pendant une période donnée sont indésirables, car cela expose le propriétaire à un marché potentiellement plus faible et à la possibilité d'un ratio de couverture du service de la dette inférieur à un.
Le montant total en dollars payé pour une propriété particulière à un moment donné.
La somme des prix de vente pour un groupe donné de bâtiments sur une période de temps donnée.
La durée écoulée depuis l'origine d'un prêt hypothécaire ; c'est-à-dire, plus un prêt a été en cours et respecté ses modalités, plus il est « mûr ». La présomption est que les prêts plus mûrs ont une probabilité de défaut plus faible. Un prêt qui est en cours depuis peut-être trois ans, mais qui montre un historique de paiement médiocre (par exemple, plusieurs paiements en retard, notamment au-delà de 30 jours), n'est pas considéré comme mûr en raison de ses performances.
Voir Securities and Exchange Commission.
Le commerce de titres qui ont été précédemment émis. Voir aussi Marché primaire.
Le terme générique appliqué aux certificats de propriété des fonds ou des actifs d'un fonds fiduciaire. Ces intérêts indivis sont émis par le fiduciaire en montants de 100 000 $ jusqu'à ce qu'il reste moins de 100 000 $, puis en montants de 1 000 $. Les certificats sont généralement émis en classes lettrées commençant par la classe A, la classe la mieux notée. Chaque classe est notée par une ou plusieurs des principales agences de notation. Si la classe de première perte à risque élevé est incluse dans la sécurité et vendue plutôt que détenue par le vendeur, la classe est notée comme "NR" (non notée). La notation de risque "non notée" est utilisée pour les titres ne se qualifiant pas pour le taux de risque minimal.
L'agence de régulation chargée d'établir les procédures appropriées pour l'enregistrement et la vente des titres négociés en bourse et de veiller à ce que ces procédures soient maintenues dans l'intérêt d'un marché public équitable.
La création d'un nouvel instrument financier représentant une participation indivise dans un pool d'actifs séparés, tels que des hypothèques commerciales. La propriété des actifs est généralement transférée à une fiducie légale ou à une société à objectif spécial hors faillite pour protéger les intérêts des détenteurs de titres.
Prêts pour lesquels le montant total du principal sera entièrement remboursé à la fin du prêt conformément au calendrier de paiement du prêt. Également appelés prêts entièrement amortis.
L'individu, le groupe, la société ou l'entité qui vend un actif immobilier commercial particulier.
Classes de titres, ou tranches, qui sont notées comme étant de qualité investissement, donc appropriées pour les investisseurs institutionnels réglementés (c'est-à-dire triple-A, double-A, single-A et triple-B).
Une structure courante utilisée dans les CMBS impliquant une priorisation des flux de trésorerie. Par exemple, dans une structure simple à deux classes senior/sous-prioritaire (également connue sous le nom de structure A/B) a) La classe A recevra tous les flux de trésorerie jusqu'au paiement d'intérêt et principal prévu requis; b) La classe sous-prioritaire, classe B, fournit une amélioration du crédit à la classe A, et c) La classe B absorbera 100 % des pertes subies sur le collatéral jusqu'à ce que les pertes cumulées dépassent le montant de la classe B; par la suite, la classe A absorbera toutes les pertes. Également connue sous le nom de structure de paiement séquentiel.
Partie responsable de l'administration des prêts hypothécaires dans une transaction CMBS, agissant au bénéfice des détenteurs de certificats. Les responsabilités du gestionnaire incluent la communication avec le fiduciaire, la collecte des paiements des emprunteurs, l'avance de fonds pour les prêts en souffrance, la négociation des plans de redressement ou des restructurations (comme autorisé par l'accord de mise en commun et de service) et la prise en charge des propriétés en défaut dans le processus de forclusion. Voir aussi Master Servicer et Special Servicer.
Un grand locataire de détail qui offre un pouvoir d'attraction significatif à un centre de détail, mais qui ne fait pas nécessairement partie du centre commercial particulier ou de la garantie spécifique —
par exemple, un centre commercial constitué de plusieurs magasins en ligne avec un Wal-Mart sur une parcelle extérieure qui n'est pas une garantie pour le prêt mais qui sert de pôle d'attraction. Bien que le Wal-Mart ne fasse pas partie du centre commercial, le magasin sert néanmoins de pôle d'ombre à l'autre propriété et aux magasins en ligne.
Bâtiments qui sont occupés ou destinés à être occupés par un seul locataire. (Voir aussi : Construire-sur-mesure et Location).
Société à vocation spéciale. Voir Special Purpose Entity.
Voir Special Purpose Entity.
Une entité à l'abri de la faillite établie par le ou les emprunteurs au niveau du prêt et l'émetteur au niveau des titres, dont l'unique actif est la propriété ou les propriétés financées. La SPE protège le prêteur et, finalement, les détenteurs de certificats d'une sécurité, d'impliquer la propriété sous-jacente dans les procédures de faillite contre l'emprunteur de la propriété; en cas de faillite ou d'insolvabilité de l'emprunteur ou de l'émetteur, une suspension automatique s'appliquerait et retarderait les paiements aux investisseurs. Les agences de notation demandent généralement aux avocats de fournir des opinions de « véritable vente » sur la vente du cédant à l'émetteur et des « opinions de non-consolidation » confirmant que l'entité est effectivement à l'abri de la faillite. Aussi appelée une société à vocation spéciale (SPC) ou un véhicule à vocation spéciale (SPV).
Une partie en plus du servicer principal qui est responsable de la gestion des prêts en défaut et de la conduite du processus de "work-out" ou de forclusion, par exemple, liquidant des prêts et versant le produit au fiduciaire. Il existe divers types de servicers spéciaux :
a) Ceux qui conservent les pièces de première perte.
b) Ceux qui investissent dans les B-pièces en échange de droits de service spéciaux ; et
c) Ceux qui sont nommés uniquement en raison de leur gestion d'actifs spécialisée.
Voir Frais de workout.
Une série de tests effectués par l'agence de notation qui projettent la performance du pool hypothécaire sous divers scénarios ou hypothèses de stress. L'agence de notation détermine la probabilité de remboursement à temps en utilisant l'expérience des prêts historiques pour le type de garantie et sa propre base de données statistique concernant la probabilité de défaut et la sévérité de la perte. Les tests de stress auxquels les prêts regroupés sont soumis incluent l'analyse des documents hypothécaires, des garanties immobilières, de la structure fiscale, de la distribution géographique, de la gestion des prêts et des questions administratives. Par exemple, un test de stress pourrait évaluer l'impact d'un changement des taux d'intérêt sur les ratios de couverture du service de la dette (DSCRs).
Le processus de combinaison des hypothèques et de création des classes CMBS correspondantes afin d'obtenir le prix le plus élevé pour une transaction, basé sur les facteurs du marché des capitaux en vigueur à ce moment-là. Voir aussi Waterfall.
Espace qui a été loué par un locataire et est proposé à la location au marché par le locataire avec l'obligation de bail. L'espace en sous-location est parfois appelé espace en sous-bail.
Limites géographiques spécifiques servant à délimiter un groupe central de bâtiments qui se concurrencent entre eux et constituent un ensemble de compétiteurs principaux généralement accepté, ou groupe de pairs. Les sous-marchés sont spécifiques au type de bâtiment (bureaux, industriels, commerces, etc.), avec des limites distinctes dépendant de différents facteurs pertinents pour chaque type de bâtiment. Les sous-marchés sont des désignations géographiques contiguës et non chevauchantes ayant une somme cumulative qui correspond aux limites du Marché dans lequel ils se trouvent (Voir aussi : Marché).
Un bail sur un terrain dans lequel les droits attribuables au bail sont juniors, ou secondaires, par rapport à une autre obligation plus importante.
Un prêt ou une hypothèque secondaire garanti, dans lequel les droits sur les garanties sont juniors, ou subordonnés, à une autre dette ou obligation.
Une forme d'amélioration du crédit qui détermine la structure d'une transaction CMBS, en termes de distribution du risque de perte de crédit via le montant nominal attribué à chaque classe de notation distincte. Voir aussi Structure Senior/Subordonnée et Waterfall.
Les désignations de banlieue et de Central Business District (CBD) se réfèrent à une zone géographique particulière au sein d'une zone statistique métropolitaine (MSA). La banlieue est définie comme incluant tout le parc de bureaux ne se trouvant pas dans le CBD. (Voir aussi: CBD)
Un prêt qui effectue des paiements partiels ou complets d'intérêts et de principal, mais avec un ratio de couverture du service de la dette (DSCR) qui serait inacceptable s'il était souscrit actuellement. Un prêt peut être classé comme sous-performant même si les paiements mensuels sont à jour si le ratio prêt-valeur (LTV) ou un autre indicateur de valeur principal suggère que le prêt est peu susceptible d'être remboursé intégralement à l'échéance.
Un prestataire contractuellement engagé par les gestionnaires principaux ou spéciaux pour effectuer certains des services immobiliers requis par les accords de regroupement et de service, tels que les inspections de propriétés, les services de saisie ou l'administration de prêts individuels. Le gestionnaire principal ou spécial est légalement responsable des activités des sous-traitants. Les sous-traitants sont plus susceptibles d'être engagés pour des types de propriétés spécialisées ou s'il y a un petit nombre de prêts, un sous-ensemble du portefeuille total, dans une région donnée.
Un swap est un accord entre deux parties dans lequel une séquence de flux de trésorerie est échangée sur une période prédéterminée. Les swaps sont négociés sur le marché Over-The-Counter ("OTC") et sont généralement exécutés par des entreprises et des institutions financières plutôt que par des individus. Les deux variétés les plus courantes sont les swaps de taux d'intérêt et les swaps de devises. Un swap de taux d'intérêt est l'échange de deux flux de trésorerie de la même devise, avec un flux de trésorerie lié à un taux d'intérêt fixe et l'autre lié à un taux d'intérêt flottant. Un swap de devises est l'échange du principal et des paiements d'intérêts fixes dans une devise contre le principal et les paiements d'intérêts fixes dans une autre devise.
Terme utilisé pour indiquer si un bâtiment est occupé par plusieurs locataires (Voir aussi : Multi-locataires) ou un seul locataire (Voir aussi : Locataire unique).
Voir Concessions.
Cela inclut les coûts des nouveaux tapis, de la peinture, des murs, du nettoyage, etc. Le coût est généralement à la charge du propriétaire; les locataires reçoivent souvent une allocation de TI maximale (exprimée en dollars par pied carré) que le propriétaire contribuera aux améliorations. Dans les marchés avec une forte demande, le TI peut être répercuté sur le locataire sous forme de loyers plus élevés. En période de demande plus faible, les allocations de TI peuvent être plus généreuses, ajoutant ainsi de l'incertitude au flux de trésorerie net d'un immeuble.
Voir Tenant Improvements
Rep de locataire signifie représentant de locataire. Dans une transaction de bail typique entre un propriétaire / bailleur et un locataire, le courtier qui représente les intérêts du locataire est appelé un rep de locataire. Peut également désigner la représentation du locataire, le service de représentation d'un locataire.
Une mesure de la durée pendant laquelle un espace actuellement disponible a été mis en location, qu'il soit vacant ou occupé.
Chaque catégorie de titres CMBS notée de manière distincte, qui est généralement payée avec un coupon stipulé au moment de l'émission et un principal basé sur une séquence de paiement prédéterminée. En général, les tranches de catégorie inférieure ont des coupons plus élevés et des durées de vie plus longues, car elles ne reçoivent aucun paiement de principal jusqu'à ce que les tranches de catégorie supérieure soient retirées ou remboursées.
Un bail par lequel le locataire paie le loyer, les taxes foncières, les dépenses ainsi que les frais d'entretien. Cela implique aucun coût de fonctionnement pour le propriétaire.
Le fiduciaire pour un CMBS détient les documents de garantie hypothécaire, émet les certificats de propriété bénéficiaire (les titres), transfère tous les fonds du servicer principal aux détenteurs d'obligations et distribue des déclarations sur les distributions et le statut des garanties. Agit en tant que superviseur du servicer principal et du servicer spécial. S'assure que les servicers agissent conformément à l'accord de mise en commun et de service. En cas de violation de l'accord, le fiduciaire a le droit d'assumer l'autorité ou de nommer un nouveau servicer. Le fiduciaire représente la fiducie qui détient le titre de propriété légale des garanties au profit de tous les détenteurs de classe de la sécurité. Les fiduciaires doivent s'acquitter de leurs fonctions selon les débentures établies dans le contrat de fiducie.
Le statut d'un bâtiment qui est en cours de développement, assemblage, construction ou édification. Un bâtiment est considéré comme en construction après le début des travaux et jusqu'à ce qu'il reçoive un certificat d'occupation.
Le ratio d'appartements 1CH à 2CH dans les propriétés multifamiliales. La tendance générale a été vers un pourcentage plus élevé d'appartements 2CH, car ils offrent plus de flexibilité aux familles et aux locataires axés sur le mode de vie.
Une mesure exprimée en pourcentage du montant total de l'espace physiquement vacant divisé par le montant total de l'inventaire existant. L'espace en construction n'est généralement pas inclus dans les calculs de vacance.
Espace qui n'est actuellement pas occupé par un locataire, indépendamment de toute obligation de location pouvant exister sur cet espace. Un espace vacant pourrait être un espace soit disponible, soit non disponible. Par exemple, un espace en sous-location qui est actuellement payé par un locataire mais non occupé par ce locataire serait considéré comme un espace vacant. De même, un espace qui a été loué mais pas encore occupé en raison de travaux de finition en cours serait également considéré comme un espace vacant.
Sauf indication contraire, la valeur d'une propriété hypothéquée est sa juste valeur marchande déterminée dans une évaluation obtenue par l'émetteur au moment du prêt initial.
Un terme utilisé pour décrire la priorité de paiement des flux de trésorerie d'un CMBS. Les flux de trésorerie du groupe de prêts hypothécaires paient généralement le principal plus les intérêts à la tranche la mieux notée, tout en ne payant que les intérêts sur les tranches moins bien notées (le paiement du coupon ayant été stipulé au moment de l'émission). Après que tous les certificats de la tranche la mieux notée ont été retirés ou remboursés, les flux de trésorerie sont ensuite consacrés au paiement du principal ainsi que des intérêts à la tranche suivante la mieux notée. Étant donné que les tranches de notation inférieure reçoivent les paiements de principal uniquement après que les tranches de notation supérieure ont été remboursées, elles ont généralement des durées de vie moyennes plus longues.
Les taux de location calculés en tenant compte, ou en pondérant, la superficie associée à chaque taux de location particulier. Cela a pour effet de faire en sorte que les taux de location sur des espaces plus grands influencent la moyenne plus que ceux des espaces plus petits. Le taux de location moyen pondéré est calculé en prenant le ratio de la superficie associée au taux de location sur chaque espace disponible individuel par rapport à la superficie associée aux taux de location sur tous les espaces disponibles, en multipliant le taux de location par ce ratio, puis en additionnant tous les chiffres résultants. Sauf indication contraire, les moyennes des taux de location incluent à la fois les espaces disponibles en location directe et en sous-location.
Une partie de la rémunération du servicer spécial, payable pour chaque prêt hypothécaire corrigé, tel que spécifié par l'accord de mise en commun et de service. Ces frais sont payables à partir d'une collection d'intérêt et principal (y compris les paiements programmés, les prépaiements, les paiements globaux et les paiements à l'échéance) d'un prêt hypothécaire tant qu'il reste un prêt hypothécaire corrigé. Ce frais cesse d'être payable si le prêt devient un prêt hypothécaire en service spécial ou devient une propriété REO.
L'année au cours de laquelle un bâtiment a terminé sa construction et a reçu un certificat d'occupation.
Une prime de remboursement anticipé qui compense les investisseurs pour toute perte de rendement résultant d'un remboursement anticipé, c'est-à-dire que la pénalité dédommage le prêteur pour les paiements d'intérêts programmés au-dessus d'un taux sans risque qui auraient été effectués si aucun remboursement anticipé n'avait eu lieu. Les frais sont conçus pour rendre les investisseurs indifférents aux remboursements anticipés et pour rendre le refinancement peu attrayant et peu économique pour les emprunteurs. Voir aussi Déficience.
La différence de rendement entre une sécurité et un taux de référence, typiquement les bons du Trésor américain de même échéance.
Le taux de rendement calculé qu'un investisseur recevra à partir d'une certaine date si un investissement à long terme, portant intérêt, tel qu'une obligation, est détenu jusqu'à sa date d'échéance. Le calcul prend en compte le prix d'achat, la valeur nominale, le temps jusqu'à l'échéance, le rendement du coupon et le temps entre les paiements d'intérêts.
Abréviation de l'année en cours. Décrit les statistiques qui sont cumulatives depuis le début d'une année civile jusqu'à la période étudiée.