Weiterer Markt verzeichnet sinkende Spitzenmiete für Logistikimmobilien

FRANKFURT, 7. April 2025 – Die Dynamik der Spitzenmieten auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen ist zu Jahresbeginn zum Erliegen gekommen: Im ersten Quartal 2025 stagnierten auf 18 von 19 betrachteten Märkten die Mieten für Flächen von mehr als 5.000 m² im Vergleich zum Vorquartal. Die einzige Ausnahme ist Leipzig/Halle, wo die Spitzenmiete um drei Prozent von 6,20 Euro/m² auf 6,00 Euro/m² gesunken ist. Nach Bremen im zweiten Quartal des Vorjahres ist die Region damit der zweite Markt, dessen Mietwachstum sich in der jüngeren Zeit ins Negative gedreht hat.

„Das große Angebot an Industrie- und Logistikimmobilien in Leipzig/Halle lässt die Preise vor Ort sinken“, erklärt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Während des Logistikbooms wurden dort zahlreiche spekulative wie auch Build-to-suit-Projektentwicklungen angestoßen, die nun fertiggestellt wurden und auf eine geringere Nachfrage treffen sowie in direkter Konkurrenz zu den günstigeren Bestandsflächen und Untervermietungsangeboten stehen.“ Zugelegt haben dagegen – wenn auch nur im Jahresvergleich – die Spitzenmieten in den Nachbarmärkten Magdeburg, Erfurt und Dresden. „Durch die Nähe zu Osteuropa ist Dresden vor allem für die Fertigung/Produktion, Automotive und E-Commerce interessant, dort mangelt es allerdings an verfügbaren Bestands- und Neubauflächen. Dementsprechend konnten einige Mietverträge auf einem höheren Mietniveau abgeschlossen werden.“

Unter Druck steht jedoch die gesamte Region: „Es mangelt an Großgesuchen. Ein zusätzliches negatives Signal ist die aufgeschobene und womöglich auch aufgehobene Ansiedlung von Intel in Magdeburg, die eine Magnetwirkung auf weitere Technologie- und KI-Konzerne hätte haben können“, so Schekahn. Auch die aktuell etwas ruhiger gewordenen Segmente klassischer E-Commerce und Automotive tragen zu hohen Leerständen in der Region bei, allerdings befinden sie sich deutschlandweit gesehen in einer großen Transformation: „Die US-Zölle auf Automobile deutscher Produzenten treffen die ohnehin gebeutelten hiesigen Hersteller empfindlich, während chinesische Hersteller die EU-Zölle umgehen, indem sie teilgefertigte Autos in das Land bringen und hier endmontieren. Zeitgleich weiten ebenfalls asiatisch geprägte Mobile-Shopping-Anbieter ihre Marktaktivitäten rasant aus und lassen sich aufgrund der Lieferketten vorrangig in Nordrhein-Westfalen nieder.“ Vergangenes Jahr entfielen deutschlandweit rund 32 Prozent der Flächenumsätze von internationalen Mietern von mehr als 10.000 m² auf chinesische Unternehmen und diese haben zu 90 Prozent in NRW angemietet.

Seit dem Vorjahr steigen die Spitzenmieten auf nur noch sieben der 19 Märkte, wobei Berlin mit 27 Prozent (10,50 Euro/m²) eindeutig das Feld anführt. Mit jeweils plus sieben Prozent folgen die Ruhrgebietsstädte Essen (8,00 Euro/m²) und Bochum (7,50 Euro/m²). Leicht zugelegt haben die Spitzenmieten in Dresden (plus fünf Prozent, 6,30 Euro/m²), Hannover/Braunschweig (plus drei Prozent, 6,40 Euro/m²) sowie mit jeweils plus zwei Prozent in Erfurt (5,40 Euro/m²) und Magdeburg (5,30 Euro/m²).

Dementsprechend wenig Bewegung gab es bei den teuersten Standorten für Logistik- und Industrieimmobilien in Deutschland. Mit 10,70 Euro/m² werden in München die höchsten Mieten aufgerufen, dicht gefolgt von Berlin mit 10,50 Euro/m². Düsseldorf sichert sich mit 9,00 Euro/m² den dritten Platz und Stuttgart mit 8,75 Euro/m² den vierten Platz. Bis zu 8,50 Euro/m² werden jeweils in Köln und Hamburg fällig.

Allein in den vergangenen fünf Jahren haben die Spitzenpreise für Logistik- und Industrieimmobilien zwischen 16 Prozent (bzw. 0,90 Euro/m²) in Hannover/Braunschweig und 91 Prozent (bzw. 5,00 Euro/m²) in Berlin angezogen. Auf zehn Märkten betrug der Anstieg mindestens 50 Prozent. Demzufolge befinden sie sich auf einem hohen Preisniveau.

„Wie zuvor prognostiziert, hat nun ein weiterer Markt eine sinkende Spitzenmiete verzeichnet. Zwar versuchen Vermieter, die Nominalmieten auf dem Niveau zu halten und somit Nutzer mit Incentives zu überzeugen, doch wir rechnen damit, dass der Druck weiter steigen und damit die Mieten auch in weiteren, vor allem peripheren Lagen sinken werden“, so Schekahn.