Victor Prime Office: Positiver Trend setzt sich fort

FRANKFURT, 11. Februar 2025 – Im Schlussquartal 2024 verzeichnet der Büroperformance-Indikator Victor Prime Office zum zweiten Mal in Folge ein leichtes Wachstum. Im Vergleich zum dritten Quartal steigt der Index um 0,8 Prozent und damit etwas stärker als in der Periode zuvor (Q3 zu Q2: 0,4 Prozent). Ende Dezember 2024 notiert der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München somit bei 167,3 Punkten. Erstmals nach neun Quartalen mit negativem Wachstum fällt die Performance im Vergleich zum Vorjahr nun positiv aus, da sich die Quartalsergebnisse im Jahresverlauf verbessert haben: Im Jahr 2024 beträgt die Wertänderung im Vergleich zum Vorjahr 0,4 Prozent (2023: minus 19,6 Prozent; 2022: minus 11,2 Prozent).

Alle fünf betrachteten Städte weisen im vierten Quartal erneut eine leicht positive Performance im Vergleich zum Vorquartal auf. Die Spanne reicht von 0,3 Prozent in der Hamburger Innenstadt bis 1,2 Prozent in der Frankfurter Bankenlage. 

„Die Differenzierung verstärkt sich: Bei Objekten, die sich lagetechnisch und vor allem qualitativ abseits des Topsegments befinden, ist das Bild düster, während das Spitzensegment am Büroinvestmentmarkt auf der Nachfrageseite Erholungstendenzen aufweist. Der Engpass ist nach wie vor die Bereitschaft der Verkäufer, das neue, adjustierte Preisniveau zu akzeptieren und Spitzenobjekte zu entsprechenden Preisen zu veräußern“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen.

Bei stagnierenden beziehungsweise stabilen Spitzenrenditen sind die Performanceanstiege des Victor im vierten Quartal 2024 auf die Vermietungsmärkte zurückzuführen. „Die wenigen beobachteten Transaktionen im Topsegment haben bislang das ausgewiesene Renditeniveau bestätigt und lieferten keine Evidenz für etwaige Anpassungen“, sagt Kemper. Die Investitionsaktivität am Büroimmobilienmarkt blieb im Gesamtjahr 2024 schwach. Deutschlandweit landeten Büros beim Transaktionsvolumen lediglich auf Platz vier nach den Assetklassen Living, Logistik und Einzelhandel. „Das gab es noch nie“, stellt Kemper fest. „Wenngleich keine typische Jahresendrallye stattfand, war das vierte Quartal immerhin etwas lebhafter als die Monate davor.“

So wurden in den betrachteten fünf Immobilienhochburgen im Gesamtjahr rund drei Milliarden Euro in Büros investiert, was einen leichten Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (2,9 Milliarden Euro) bedeutet. Allerdings liegt das Niveau immer noch fast 80 Prozent unter dem Ergebnis von 2022. Kemper führt aus: „Die eine oder andere seit längerem vorbereitete Landmark-Transaktion sollte in den nächsten Monaten zum Abschluss kommen und weitere Datenpunkte für die Preisfindung und etwaige Renditeanpassungen an einzelnen Standorten liefern. Insgesamt erwarten wir aber, dass sich die Preise im Spitzensegment im Großen und Ganzen eingependelt haben. Mehr Investoren bekunden wieder Interesse und einige sehen nun die richtige Zeit zum Wiedereinstieg gekommen.“

Der Bürovermietungsmarkt zeigte sich vergangenen Jahr im schwächelnden wirtschaftlichen Umfeld stabil auf niedrigem Niveau. Das Vermietungsvolumen in den fünf Immobilienhochburgen fiel 2024 mit rund 2,27 Millionen m² insgesamt um 4,3 Prozent höher aus als im Vorjahr, insbesondere gestützt durch die öffentliche Hand. Spitzenmieten wurden allerdings nach wie vor mit Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor erzielt, zum Beispiel Kanzleien oder Beratungsunternehmen, die weiterhin großen Wert auf die besten Flächen in Toplagen legen. Der Ausblick für den Vermietungsmarkt im Jahr 2025 ist derzeit leicht positiv, sowohl was den Flächenumsatz als auch die Mietentwicklung betrifft. Allerdings wird die Gültigkeit dieser Prognose angesichts der wirtschaftlichen Eintrübung zum Halbjahr zu überprüfen sein.

Performanceanstiege werden ausschließlich vom Mietmarkt getrieben

Zum zweiten Mal in Folge weisen alle fünf Bürometropolen eine positive Quartalsperformance auf. Die Spitzenrenditen bleiben an allen Standorten im Vergleich zum Vorquartal unverändert, sodass die verschiedenen Wertzuwächse ausschließlich auf unterschiedlich starke positive Impulse aus dem Vermietungsmarkt zurückzuführen sind. Im Quartalsvergleich belegt die Frankfurter Bankenlage dank des deutlichsten Anstiegs der Spitzenmieten den ersten Platz. Der Indikator steigt um 1,2 Prozent auf 149,6 Punkte. In den Berliner Spitzenlagen resultieren insgesamt positive Mietimpulse in einem Performancezuwachs von 1,0 Prozent auf 181,4 Punkte. Dicht darauf folgt die Münchner Toplage mit plus 0,9 Prozent auf 183,7 Punkte. Die Düsseldorfer Bankenlage (0,5 Prozent auf 151,2 Punkte) und die Hamburger Innenstadt (0,3 Prozent auf 181,9 Punkte) bilden die Schlusslichter. An beiden Standorten bleibt das Vermietungsgeschehen unter dem Vorjahresergebnis, die Spitzenmieten stagnieren und es schlagen geringere Mieteffekte als in den anderen Städten zu Buche.

Aufgrund der Quartalsanstiege fällt auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance des Victor (Vergleich Indikatorstand Q4 2024 zu Q4 2023) mit 0,4 Prozent erstmals nach neun Quartalen positiv aus (Vergleich des dritten Quartals 2024 zum Vorjahresquartal: minus 3,2 Prozent). Allerdings liegen hier lediglich zwei Städte im Plus, während drei Städte noch im negativen Bereich verweilen. München steht mit einem Zuwachs im Jahresvergleich von 3,1 Prozent an der Spitze. Bereits im Vorquartal hatte die bayerische Landeshauptstadt als erste der fünf Städte einen positiven Zuwachs im Jahresvergleich von 1,0 Prozent erzielt. Berlin landet dank der guten Performance in den vergangenen beiden Quartalen auf dem zweiten Platz mit einem Zuwachs von 0,7 Prozent. Die übrigen Städte bleiben auf Jahressicht im Minus: Düsseldorf minus 0,1 Prozent, Hamburg minus 0,4 Prozent und Frankfurt – trotz der stärksten Quartalsperformance – mit minus 1,2 Prozent auf dem hinteren Rang.

Ralf Kemper bilanziert: „Trotz der leichten Anstiege befindet sich der Victor aktuell auf dem Stand des Jahreswechsels 2016/17. Die Wertminderungen verliefen rasch, während die Erholung nur langsam vonstattengeht. Neun Quartale mit einem Indikatorrückgang von insgesamt knapp 30 Prozent werden sicherlich nicht so schnell wieder kompensiert werden können.“

Wahrscheinlicher sei eine langsame Aufholphase, bei der ein zinsinduzierter Höchststand des Victor von 234,2 Punkten aus dem ersten Quartal 2022 aus heutiger Sicht sehr weit weg erscheint. „So rechnen wir nach der Stabilisierung im Jahr 2024 mit keinen großen Indikatorsprüngen im ersten Halbjahr 2025. Nachdem Deutschland 2024 ein negatives Wirtschaftswachstum von 0,2 Prozent aufgewiesen hat, sollte 2025 zumindest wieder mit einem kleinen Plus abschließen. Die Fragezeichen zu den Auswirkungen der US-Wahl, beispielsweise rund um Handelszölle und geopolitische Verschiebungen, sind allenthalben, und künstliche Intelligenz sowie mögliche Veränderungen im Umgang mit ESG-Themen werden auch direkte und indirekte Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt haben. Zudem gibt es im ersten Quartal noch eine Wahl in Deutschland zu verdauen. Marktakteure hoffen, dass in den kommenden Monaten zumindest eine gewisse Klarheit über die grundlegenden Richtungen einkehrt und damit mehr Planungssicherheit für Unternehmen, auch in der Immobilienwirtschaft, bringt. Dies gepaart mit Zinsschritten der EZB könnte auch wieder zu erhöhter Aktivität am Investmentmarkt in der Breite führen.“