Stuttgarts Flächenumsatz verteilt sich stärker über Teilmärkte

STUTTGART, 8. April 2025 – Mit 42.000 m² wurde zu Jahresbeginn auf dem Bürovermietungsmarkt Stuttgart ein etwas verhaltenerer Flächenumsatz registriert. Um 24 Prozent wurde im ersten Quartal 2025 der Wert des Vorjahreszeitraums unterschritten, was insbesondere auf ausgebliebene großvolumige Abschlüsse von mehr als 10.000 m² zurückzuführen ist. So wurde der Flächenumsatz des Vorjahresquartals mit nur drei Mietvertragsabschlüssen mehr als in diesem Quartal (52) erzielt.

Der Blick auf die Größenklassen zeigt, dass es nur zwei Abschlüsse über die Marke von 5.000 m² geschafft haben. So hat das Land Baden-Württemberg etwa 6.200 m² in der Burgenlandstraße 31-35 im Teilmarkt Feuerbach angemietet und die Kanzlei Grub Brugger im Teilmarkt West rund 5.800 m². Mit Sony zeichnet sich zudem ein internationaler Technologiekonzern für den drittgrößten Abschluss von knapp 3.500 m² im Neubauprojekt „Stuttgarter Höfe“ in Bad Cannstatt verantwortlich. Wie bereits im Vorjahr fanden mehr als 80 Prozent der Abschlüsse im Segment unter 1.000 m² statt, in dem zugleich die höchsten Mieten gezahlt werden. Derzeit beträgt die Spitzenmiete 37,00 Euro/m², binnen eines Jahres ist sie um einen Euro gestiegen.

Das hohe Spitzenmietenniveau sorgt mittlerweile für eine zusätzliche Entwicklung: „Einige Unternehmen haben sich zuletzt für das günstigere Preisniveau außerhalb der Innenstadt entschieden“, sagt Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart. „Die B-Lage ist wieder ein wenig gefragter und dementsprechend hat sich der Flächenumsatz auf verschiedene Teilmärkte verteilt. Unabhängig von der Lage sind die Anforderungen der Nutzer unverändert, sie legen Wert auf eine nachhaltige und hohe Flächenqualität, sowie eine gute Verkehrsanbindung.“ Attraktivster Teilmarkt war Vaihingen-Möhringen, das mit 8.100 m² fast ein Fünftel des Gesamtgeschehens auf sich vereint. Ebenfalls gefragt waren Stuttgart-West (7.400 m²) und Feuerbach (6.600 m²), während die City mit 5.700 m² auf Platz vier folgt.

Dass sich Nutzer in einer komplexen Gemengelage befinden, wirkt sich weiterhin auf die Vermietungsmärkte aus, erklärt Charlier. „Das konjunkturelle Umfeld und die eingetrübten wirtschaftlichen Aussichten lasten nach wie vor auf den Unternehmen. Nicht zuletzt die vielen Zollankündigungen verstärken die Sorgen und den Druck, Kosten einzusparen. Beschäftigte haben unterdessen die Relevanz ihrer Sichtbarkeit verstanden und entscheiden sich wieder öfter für das Büro als Arbeitsplatz, was nicht nur den Wünschen der Arbeitgeber entgegenkommt, sondern ihnen auch eine erhöhte Planungssicherheit hinsichtlich des Flächenbedarfs ermöglicht.“  

Die Leerstandsquote hat seit dem Vorjahr um 50 Basispunkte zugelegt und liegt nun bei 5,5 Prozent. In fast allen Teilmärkten stieg der Wert, in der Innenstadt hingegen gab er nach. Charlier rechnet für das Gesamtjahr 2025 mit einem Flächenumsatz von rund 200.000 m², „wenngleich das Maß an Unsicherheit aufgrund der jüngsten handelspolitischen Entwicklungen deutlich zugenommen hat“.