Shoppingcenter-Käufe prägen Markt für Einzelhandelsimmobilien

FRANKFURT, 17. Oktober 2024 – Das dritte Quartal des Investmentmarkts für Einzelhandelsimmobilien stand ganz im Zeichen der Shoppingcenter. Hatte diese Nutzungsart im ersten Halbjahr noch 43 Millionen Euro Transaktionsvolumen erzielt, kamen jetzt rund 680 Millionen Euro hinzu. Das sind rund 57 Prozent des gesamten Volumens von 1,2 Milliarden Euro für das dritte Quartal 2024. Der Markt kommt so im bisherigen Jahresverlauf auf insgesamt 3,8 Milliarden Euro. Das liegt zwar drei Prozent unter dem Vorjahresvergleichswert, doch zugleich steuert der Einzelhandel damit insgesamt 16 Prozent zum gesamten deutschen Immobilieninvestmentmarkt bei – so viel wie seit acht Jahren nicht mehr.

Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany: „Die Assetklasse Einzelhandel punktet bei den Investoren seit einiger Zeit mit Konstanz, Vielfalt und attraktiven Renditen. Zum einen hat die Preisfindung nach dem rapiden Zinsanstieg zügig stattgefunden, zum anderen zeigt sich mit den nun umgesetzten Shoppingcenter-Transaktionen, dass diese wieder genauso im Fokus stehen, wie Fachmarktprodukte und Geschäftshäuser in Toplagen. Die Investoren können so nach Geschäftskonzept der Nutzungsart differenzieren und innerhalb der Assetklasse diversifizieren. Wir beobachten, dass diese Vorteile in der jüngsten Zeit neue Investorengruppen aus In- und Ausland zum Investment in diese Assetklasse motiviert haben.”

Eine interessante Entwicklung zeichne sich dabei im Corporate-Segment ab: „Neben Lebensmittelhändlern treten zunehmend Unternehmen aus diversen Handelsbranchen als Immobilieninvestoren auf. Parallel dazu steigt die Anzahl der Sale-and-Leaseback-Transaktionen branchenabhängig merklich an. Diese Tendenz spiegelt die aktuelle gesamtwirtschaftliche Lage wider und eröffnet neue Perspektiven im Immobilienmarkt“, erklärt Hoffmann.

Vor diesem Hintergrund beobachtet Hoffmann auch wieder vermehrt großvolumige Deals: „Im bisherigen Jahr registrierten wir bereits sechs Transaktionen mit einem Volumen im drei- bzw. vierstelligen Millionenbereich, während es im Vorjahreszeitraum nur vier waren. Diese Größenklasse verbuchte bislang 1,9 Milliarden Euro.“ Insgesamt verzeichnete der Markt im dritten Quartal 50 Transaktionen und kommt so seit Jahresbeginn auf 145 nach 148 im Vorjahreszeitraum.

Die beiden größten Transaktionen im Jahr 2024 waren bisher die Übernahme des KaDeWe durch die thailändische Central Group sowie der Verkauf der Pasing Arcaden in München. Entsprechend kommen Warenhäuser (38 Prozent) und Shoppingcenter (19 Prozent) zusammen auf 57 Prozent des Gesamtvolumens. Die Gruppe der Nahversorgungsprodukte kommt zusammengerechnet auf 33 Prozent. Davon entfallen auf Fachmarktzentren 16 Prozent, auf Supermärkte elf Prozent sowie auf Fachmärkte sechs Prozent. Geschäftshäuser erzielen elf Prozent des Transaktionsvolumens.

Investoren preisen Risiken bei Non-Core-Objekten kompromisslos ein

Getrieben durch die genannten Großabschlüsse flossen 67 Prozent der Investitionen in Core-Objekte, auf Core-plus entfielen immerhin noch zwanzig Prozent, während Value-add mit zwölf Prozent und opportunistische Objekte mit einem Prozent kaum gehandelt wurden. „Wir erkennen, dass der Immobilienmarkt zunehmend eine Divergenz zwischen Core- und Non-Core-Objekten zeigt. Während Spitzenrenditen für Top-Objekte weiterhin attraktiv bleiben, beobachten wir bei Non-Core-Immobilien einen deutlichen Anstieg der Renditeerwartungen“, analysiert Sarah Hoffmann. „Investoren agieren bei nicht eindeutigen Core-Objekten zunehmend kompromisslos. Risiken in Bezug auf Mieten, Finanzierungskonditionen und Investitionsbedarf werden klar eingepreist und mit entsprechenden Risikoaufschlägen versehen.“ Trotz hoher Nachfrage im Non-Core-Segment seien Transaktionen hier meist nur auf attraktivem Preisniveau möglich, so Hoffmann. Diese Entwicklung unterstreiche die wachsende Bedeutung einer präzisen Risikoeinschätzung und -bewertung im aktuellen Marktumfeld.

Immobilienunternehmen sowie Asset- und Fondsmanager machen den Markt fast unter sich aus

Im Investorenvergleich stachen internationale Akteure mit 58 Prozent Anteil am Gesamtvolumen deutlich heraus. Darunter waren vor allem Asset- und Fondsmanager mit 63 Prozent sowie Immobilienunternehmen mit zwölf Prozent aktiv – alle anderen kamen nur auf einen sehr geringen einstelligen Prozentsatz. Auf Verkäuferseite waren Immobilienunternehmen mit 47 Prozent an der Spitze vor Asset- und Fondsmanagern mit genau einem Drittel des Marktes.

Bei den Spitzenrenditen veränderte sich im Vergleich zum Vorquartal nur der Wert für Shoppingcenter, indem er 40 Basispunkte auf 5,90 Prozent zulegte. Nahversorgungsprodukte sowie das Spitzensegment im Highstreet-Bereich blieben renditestabil.