JLL Büro-Immobilienuhr Q1 2023

■    Der Europäische Büromietindex steigt im ersten Quartal 2023 um 0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 5,9 Prozent im Jahresvergleich.

■    Der Flächenumsatz beläuft sich im ersten Quartal auf insgesamt zwei Millionen m², was einem Rückgang von 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht und 21 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt der ersten Quartale liegt.

■    Die europäische Büroleerstandsquote steigt im ersten Quartal leicht von 7,5 Prozent auf 7,6 Prozent.

■    Mit 870.000 m² waren die Fertigstellungen im ersten Quartal 2023 aufgrund baubedingter Verzögerungen und gestiegener Finanzierungskosten die niedrigsten seit dem zweiten Quartal 2020.

Quelle: JLL, April 2023

Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2023 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

FRANKFURT, 16. Mai 2023 – Die Aussichten für die europäische Wirtschaft haben sich, ausgehend von einem niedrigen Niveau, im Laufe des Jahres aufgehellt, wobei die Prognosen für dieses Jahr jeden Monat nach oben korrigiert wurden. Von den großen Volkswirtschaften wird nur für das Vereinigte Königreich 2023 ein Rückgang erwartet, während die prognostizierten Rezessionen in anderen europäischen Ländern revidiert wurden und nur noch als Konjunkturschwäche eingestuft werden. Die Inflation blieb zwar hoch, aber nachdem sie Ende vergangenen Jahres ihren Höhepunkt erreicht hatte, fällt sie nun weiter. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen, da die Preissteigerungen von 2022 den Jahresvergleich verzerren und die Rohstoff- und Energiepreise auf das Vorkriegsniveau zurückgingen.

Die Zinssätze werden voraussichtlich noch etwas weiter steigen, aber nach derart rasanten und signifikanten Zinserhöhungen dürfte der größte Teil des Zyklus hinter uns liegen. Künftige Steigerungen werden wahrscheinlich gering ausfallen, und die Märkte rechnen mit dem Beginn des Rückgangs vielleicht schon vor Ende dieses Jahres.

Auch in anderen Bereichen gab es positive Anzeichen: „Das Vertrauen ist wieder gestiegen, und die Stimmung der Verbraucher und Unternehmen erholt sich langsam von ihren Tiefstständen im vierten Quartal 2022. Die Arbeitsmärkte sind nach wie vor angespannt – mit Arbeitslosenquoten, die nahe den Tiefstständen mehrerer Jahrzehnte liegen, und freien Stellen, die, wenn auch rückläufig, über ihren langfristigen Durchschnittswerten liegen“, sagt Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy.

Zuletzt ist jedoch ein großes Gefahrenszenario aufgetaucht, nämlich das einer Bankenkrise und Kreditklemme. „Doch die Auswirkungen konzentrierten sich auf die USA, die Ansteckungsgefahr für Europa blieb bislang begrenzt. Es ist jedoch noch zu früh, um abschätzen zu können, ob sich dieses Risiko verschärft oder verflüchtigt“, so Hinrichs.

Mietwachstum setzt sich bei Topbüros in zentralen Lagen fort

Nach einem starken Wachstum in der zweiten Jahreshälfte 2022 verlangsamte sich die Dynamik des europäischen Büromietindex im ersten Quartal 2023 (0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal). Dieser Quartalsanstieg ist der niedrigste seit dem vierten Quartal 2021, bleibt aber weitgehend im Rahmen der langfristigen Durchschnittswerte.

Mit 5,9 Prozent liegt das jährliche Wachstum der europäischen Büromieten weiterhin deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,4 Prozent. „Die Fundamentaldaten hinsichtlich Vermietungsquote und Preisentwicklung von Spitzenbüros mit hohen ESG-Standards sind weiterhin besser als die von Bürogebäuden geringerer Qualität an weniger attraktiven Standorten“, differenziert Hela Hinrichs. Die Mehrheit der Büromärkte befindet sich nun im Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“ der Büro-Immobilienuhr.

Mietsteigerungen wurden in nur fünf von 23 Indexmärkten beobachtet, darunter Edinburgh (5,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal), Utrecht (1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal), Berlin (1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal), München (1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal) und Madrid (0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal). In allen übrigen 18 Märkten stagnierten die Spitzenmieten im ersten Quartal 2023.

Eine starke Mieternachfrage in zentralen Lagen wird in vielen Teilen Europas weiterhin für ein positives Mietwachstum sorgen, wenn auch im unteren einstelligen Bereich. Die Fundamentaldaten für Büros in nicht zentralen Teilmärkten bleiben unter großem Druck, da das Risiko der Überalterung allgegenwärtig ist.

Flächenumsatz geht im Jahresvergleich um 24 Prozent auf rund zwei Millionen Quadratmeter zurück

Die europäischen Mietmärkte schwächten sich im ersten Quartal 2023 aufgrund von Marktunsicherheit, zurückhaltenden Mietern und Verzögerungen bei Anmietungen ab. Mit zwei Millionen m² fiel das erste Quartal um 24 Prozent schwächer aus als das erste Quartal 2022 und das schwächste Quartal seit zwei Jahren.

Auf Stadtebene wurden in Prag (75 Prozent im Jahresvergleich), Amsterdam (51 Prozent im Jahresvergleich), Stockholm (38 Prozent im Jahresvergleich) und Brüssel (7 Prozent im Jahresvergleich) Zuwächse beim Flächenumsatz im ersten Quartal verzeichnet. Die höchsten Verluste im Vergleich zum Vorjahresquartal wurden in Den Haag (minus 56 Prozent im Jahresvergleich), Utrecht (minus 43 Prozent im Jahresvergleich), Dublin (minus 43 Prozent im Jahresvergleich) sowie Lyon (minus 40 Prozent im Jahresvergleich) verzeichnet.

Trotz des geringen Flächenumsatzes und der Zurückhaltung der Unternehmen, Entscheidungen hinsichtlich ihres Flächenbedarfs zu treffen, ist der Wunsch nach qualitativ hochwertigen Büroprodukten auf dem Markt offensichtlich – vor allem moderne ESG-Standards, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit- und Kultureinrichtungen und eine gute Verkehrsanbindung sind für viele Unternehmen wichtige Kriterien, sich für einen Standort zu entscheiden.

„Es gibt eine Vielzahl konkreter Anmietungsanfragen im Markt, auch wenn die Vorlaufzeiten für den Vertragsabschlüsse aufgrund der Marktunsicherheit länger geworden sind. Finanz- und Dienstleistungsunternehmen (insbesondere im Rechtsbereich) sowie große Beratungsunternehmen sind weiterhin die Hauptakteure, wenn es um die Neupositionierung und Umstrukturierung von Portfolios in ganz Europa geht“, erklärt Hela Hinrichs.

In Europas größtem Büromarkt, Paris, erreichte der Flächenumsatz im ersten Quartal 317.000 m². Dies entspricht einem Rückgang der Bürovermietung um 39 Prozent im Jahresvergleich und ist deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt von 513.000 m², was sich auf das unsichere wirtschaftliche und politische Umfeld zurückführen lässt. Während sich der Flächenumsatz weiterhin auf die besten Lagen konzentriert, ist auch eine lebhafte Nachfrage nach Büroflächen mit hohen ESG-Standards zu verzeichnen. Vier große Büroanmietungen mit 5.000 m² und mehr betrafen Gebäude mit mindestens zwei Zertifizierungen wie HQE oder BREEAM. 

Der Flächenumsatz im Londoner Innenstadtbereich erreichte im ersten Quartal 2023 192.000 m². Dies entspricht einem Rückgang von 14 Prozent im Vergleich zum Umsatz im entsprechenden Zeitraum 2022 (225.000 m²) und neun Prozent gegenüber dem Zehnjahresdurchschnitt des ersten Quartals (214.000 m²). Der TMT-Bereich mit Technologie, Medien und Telekommunikation sowie der Dienstleistungssektor hatten mit jeweils 24 Prozent den größten Anteil am Quartalsumsatz. Der Banken- und Finanzsektor blieb mit 45.000 m² beziehungsweise einem Anteil von 23 Prozent dynamisch. Die Nutzer konzentrieren sich auf Spitzenobjekte, wobei 73 Prozent der gesamten Flächenanfragen auf Vorvermietungen, Neubauten oder renovierte Flächen entfallen. Damit liegt der Anteil über dem Zehnjahresdurchschnitt von 68 Prozent.

Auch in den sieben deutschen Immobilienhochburgen war der Büroflächenumsatz im ersten Jahresquartal rückläufig. Der Abschlussumsatz belief sich auf 607.000 m², was einem Rückgang von fast 32 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2022 entspricht. Alle deutschen Märkte haben im ersten Quartal 2023 einen Rückgang verzeichnet. Allerdings waren diese in Düsseldorf (minus 19 Prozent) und Berlin (minus 22 Prozent) moderater als in Stuttgart (minus 53 Prozent) oder München (minus 39 Prozent).

Leerstandsquote wächst im ersten Quartal leicht um zehn Basispunkte auf 7,6 Prozent

Der Leerstand in europäischen Büroimmobilien wuchs im ersten Quartal 2023 um zehn Basispunkte auf 7,6 Prozent und bleibt damit im Bereich der langfristigen Durchschnittswerte. Die Angebotsseite bleibt aufgrund marktweiter Planungsverschiebungen und Bauverzögerungen angespannt, was durch das schwierige Finanzierungsumfeld noch verstärkt wird. Sechs Märkte verzeichneten einen Rückgang des verfügbaren Angebots, darunter das spanische Madrid (minus 30 Basispunkte auf 9,1 Prozent), Prag (minus 20 Basispunkte auf 7,5 Prozent) sowie die schwedische Hauptstadt Stockholm (minus 20 Basispunkte auf 11,1 Prozent). 14 der 23 Indexmärkte verzeichneten im ersten Quartal 2023 einen Anstieg der Leerstandsquote, allerdings waren die Veränderungen nur geringfügig.

Die europäischen Bürofertigstellungen verlangsamten sich im ersten Quartal und lagen bei 871.000 m². Dies ist ein Rückgang von 49 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2022 und das niedrigste Quartalsvolumen seit dem zweiten Quartal 2020. Die meisten Büroflächen wurden im ersten Quartal in Paris (142.000 m²), London (101.000 m²) und Barcelona (81.000 m²) fertiggestellt. „Angesichts steigender Bau- und Finanzierungskosten verschieben viele Bauträger ihre Entscheidungen zum Beginn neuer Büroprojekte, insbesondere spekulativer Neubauprojekte. Renovierungen werden wahrscheinlich weiterhin einen wichtigen Teil des Marktes ausmachen“, resümiert Hela Hinrichs.