Hotelinvestmentmarkt tritt ohne großvolumige Verkäufe auf der Stelle

FRANKFURT, 10. Oktober 2023 – Der deutsche Hotelinvestmentmarkt kann sich der verhaltenen Gesamtlage auf den Immobilieninvestmentmärkten nicht entziehen und verbucht nach drei Quartalen ein Transaktionsergebnis[1] von 541 Millionen Euro, verteilt auf 34 Abschlüsse. Damit unterbietet der Markt seinen Vorjahreswert um 54,5 Prozent. Noch klarer fällt der Kontrast im Langzeitvergleich aus: Den Fünfjahresschnitt unterschreitet das aktuelle Transaktionsvolumen um 71 Prozent, den Mittelwert der vergangenen Dekade sogar um 75 Prozent. Letztmals wurde ein ähnlich niedriges Volumen 2011 registriert, als der Markt 573 Millionen Euro verbuchte. Entsprechend geht die durchschnittliche Transaktionsgröße von 17,4 Millionen Euro vor einem Jahr auf nun 15,9 Millionen Euro zurück.

Heidi Schmidtke, Managing Director der Hotels & Hospitality Group, analysiert: „Grundsätzlich kann sich die Sparte Hotel mit soliden Fundamentaldaten wie zurückkehrender Nachfrage und gestiegenen Ratenniveaus positiv von anderen Assetklassen im Immobiliensektor abheben und Vertrauen zurückgewinnen. Dennoch zeigt sich weiterhin ein sehr verhaltenes Geschehen am Hoteltransaktionsmarkt, was – wie in anderen Assetklassen auch – vor allen Dingen auf das noch nicht stabilisierte Zinsniveau zurückzuführen ist. So ergeben sich starke Abweichungen in der Erwartungshaltung zwischen Käufer- und Verkäuferseite. Als Resultat zeigt sich insbesondere deutlich weniger Aktivität im sonst in Deutschland sehr stark präsenten Core-Segment. Der Fokus liegt auf strategischen Ankäufen, unter anderem auch von Hotelbetreibern oder zur Umnutzung, beispielsweise in Flüchtlingsunterkünfte, sowie Value-add-Produkten. Aus der aktuellen Entwicklung resultieren zudem kleinere Investmentvolumina sowie primär Einzeltransaktionen von Bestandsimmobilien.“ Die insgesamt 34 Transaktionsabschlüsse in den ersten neun Monaten dieses Jahres sind alles Einzeltransaktionen. Auf Portfoliotransaktionen wartet der Markt weiterhin vergeblich.

Zu den größten Einzeltransaktionen im dritten Quartal 2023 zählten:

• der Verkauf des Holiday Inn Mannheim als Teil eines Objekts in Mischnutzung. Käufer des Viersternehotels mit 150 Zimmern war die Gesellschaft Fondsgrund Investments, die das Objekt für einen Club deutscher institutioneller Investoren erworben hat. Das Projekt wurde im Jahr 2020 fertiggestellt und renoviert. Das Hotel wird langfristig unter einem Pachtvertrag mit der Gorgeous Smiling Hotels GmbH betrieben.

• Die Veräußerung des Penta Hotel Berlin Köpenick an die Kette Leonardo Hotels, die das Hotel im laufenden Betrieb bis 2024 umfassend renovieren, unter der eigenen Lifestylemarke NYX neu positionieren sowie betreiben werden.

• Der Erwerb des Best Western Sindelfingen durch die Stadt Sindelfingen, die die Immobilien als Flüchtlingsunterkunft umnutzen will. Verkäufer des Viersternehotels mit 135 Zimmern war Aroundtown.

Die aktivste Käufergruppe im bisherigen Jahresverlauf sind institutionelle Investoren mit einem Anteil von 41 Prozent, was 222 Millionen Euro entspricht. Erneut behaupten sich Hotelbetreiber mit 26 Prozent (139 Millionen Euro) auf Platz zwei, gefolgt von Private-Equity-Investoren mit zwölf Prozent beziehungsweise 62,5 Millionen Euro. Der Anteil nationaler Investoren geht im Vergleich zum ersten Halbjahr wieder leicht von 80 Prozent auf 70 Prozent zurück. Ausländisches Kapital kommt nach neun Monaten auf acht Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 122 Millionen Euro.

Wo möglich, grenzen die Investoren das Risiko ein:  43 Prozent des Gesamtvolumens entfällt  auf zehn Transaktionen in Core-Produkte. Allerdings fließen auch 181 Millionen Euro und damit ein Drittel des Gesamttransaktionsvolumens in 13 Value-add-Transaktionen.

„Wenngleich bis Ende des Jahres 2023 mit keiner Trendwende zu rechnen ist, sind einige Transaktionen angestoßen worden, die noch im vierten Quartal abgeschlossen werden könnten. Weiterhin dürften erforderliche Renovierungsprogramme, anstehende Refinanzierungen und erforderliche Portfolioumstrukturierungen sowie das lebhafte Interesse an der Assetklasse Hotel die Investmentaktivität ankurbeln“, erwartet Heidi Schmidtke.  

[1] Die Hotels & Hospitality Group von JLL Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens fünf Millionen Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.