Berliner Büromarkt legt beim Flächenumsatz zweistellig zu

BERLIN, 9. Januar 2025 – Der Berliner Büromarkt hat infolge einer regen Anmietungstätigkeit durch die öffentliche Verwaltung den Flächenumsatz 2024 im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesteigert. Mit 591.100 m² lag das Vermietungsergebnis um zwölf Prozent über dem Wert aus 2023 (528.600 m²) und auch höher als zur Jahresmitte prognostiziert (550.000 m²). Der Abstand zum fünf- und zehnjährigen Mittelwert ist mit rund einem Viertel allerdings noch beträchtlich.

„Von den Spitzenumsätzen in den Jahren vor der Coronakrise sind wir noch weit entfernt und die Rahmenbedingungen sind für den Büromarkt nach wie vor herausfordernd. Dennoch sehen wir eine positive Tendenz bei der Nutzernachfrage mit einem Fokus auf gute Lagen und hochwertige Flächen, die auch ESG-Themen berücksichtigen“, resümiert Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin und Leipzig.

Maßgeblichen Anteil an der positiven Entwicklung im vergangenen Jahr hat die öffentliche Hand, die für rund 20 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich war. Vier der fünf größten Abschlüsse tätigte die öffentliche Verwaltung. Die Gesamtzahl der Abschlüsse betrug im vergangenen Jahr 778 (2023: 709). Sieben Anmietungen schafften es über die Schwelle von 10.000 m², vier mehr als im Vorjahr. Nach der öffentlichen Verwaltung waren unternehmensbezogene Dienstleistungen (85.200 m²) und EDV (65.300 m²) die umsatzstärksten Branchen; die gefragtesten Teilmärkte waren Mitte (123.900 m²), Kreuzberg-Tempelhof (100.100 m²) und Charlottenburg-Tiergarten (72.500 m²).

Schuhmann sieht eine zunehmende Spaltung des Büromarkts nach Qualität: „Die Schere zwischen guten und schlechten Objekten ist weiter aufgegangen. Die Mietpreisspannen werden immer größer, weil einerseits die Spitzenmieten weiter steigen und andererseits die Mieten am unteren Ende der Qualitätsskala unter Druck geraten.“ Für das Spitzensegment ist die Büromiete im Jahresvergleich um zwei Euro auf mittlerweile 46 Euro/m² gestiegen.

Vermieter von Gebäuden mit schwächerer Qualität und dezentralen Lagen machen sich laut Schuhmann zunehmend Gedanken über alternative Nutzungen. „Zum Jahresende haben wir beispielsweise zwei Umnutzungen in Hotels begleitet. Umwidmungen zu Schulen oder Hospitality mit unterschiedlichsten Konzepten haben zurzeit gute Realisierungschancen. Eigentümer prüfen diese Möglichkeiten derzeit bei nicht nachhaltig vermietbaren Bestandsobjekten oder auch bei ursprünglich geplanten reinen Büroneubauprojekten intensiv.“

Für dieses Jahr rechnet sie mit einer Fortsetzung der Entwicklung aus dem Jahr 2024. Der Flächenumsatz dürfte moderat auf rund 600.000 m² wachsen und die Spitzenmiete auf 47 Euro/m² zulegen. Die Leerstandsquote könnte Ende 2025 auf 7,3 Prozent steigen.