Belebung am Berliner Büromarkt bleibt aus

BERLIN, 10. Januar 2024 – Der Berliner Bürovermietungsmarkt muss in einem unruhigen konjunkturellen Umfeld 2023 deutliche Umsatzrückgänge hinnehmen. Auch im vierten Quartal fehlten Großabschlüsse, um für eine spürbare Marktbelebung zu sorgen. Auf Gesamtjahressicht summiert sich der Flächenumsatz auf 528.600 m², was einem Rückgang im Vergleich zum Vorjahr von 31 Prozent entspricht. Die fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerte wurden um etwas mehr als ein Drittel unterschritten. Mit einem Vermietungsergebnis von 122.400 m² war das vierte Quartal das schwächste Schlussquartal seit zehn Jahren.

„Was dem Markt zurzeit fehlt, ist die Nachfrage im großvolumigen Umfang ab
5.000 m². Viele Unternehmen stellen ihre Flächengesuche in diesem Segment aufgrund der angespannten konjunkturellen Lage zurück und verlängern stattdessen ihre Bestandsverträge“, analysiert Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin und Leipzig. Was dagegen weiterhin gut funktioniere, sei das kleinteilige Vermietungsgeschäft von Flächen bis 500 m². Auf solche Deals entfielen knapp zwei Drittel aller Abschlüsse im Gesamtjahr.

Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 709 Vermietungen registriert, im Vorjahr waren es 869. Zu den größten Abschlüssen zählen die Anmietung des Bundeskriminalamts in Kreuzberg-Tempelhof sowie der Abschluss von 18.800 m² durch die Boston Consulting Group im Teilmarkt Mediaspree. Für den größten Deal im vierten Quartal sorgte Universal Music mit 7.900 m² im Objekt „M_Eins“, ebenfalls Mediaspree.

Weiterhin konzentriert sich die Nachfrage vor allem auf hochwertige Flächen in zentralen Lagen. Das sorgt dafür, dass sich die Spitzenmiete im Jahresvergleich erneut verteuert hat und nun bei 44,00 Euro/m² liegt (Vorjahr: 41,50 Euro/m²), während der Leerstand um 100 Basispunkte auf 5,4 Prozent gestiegen ist. „Wenn sich Unternehmen für einen Umzug entscheiden, dann wollen sie auch die beste Qualität haben. Und dann sind sie auch bereit, hohe Mieten dafür zu bezahlen“, erläutert Schuhmann.

Sie rechnet damit, dass die Spitzenmiete in den nächsten Jahren weiter moderat steigen wird, da das Angebot an neu errichteten Flächen aufgrund verzögerter oder gestoppter Projekte tendenziell sinken könnte. So wurden 2023 nur 361.000 m² Bürofläche fertig gestellt, 50 Prozent weniger als 2022. „Wenn Premiumflächen nicht mehr gebaut werden, weil Projektentwickler ihre Bauvorhaben vor dem Hintergrund fehlender Vorvermietung und erschwerter Finanzierung stoppen, wird das den Druck auf die Mieten erhöhen.“ Auf der anderen Seite dürften es Objekte in schwächerer Qualität in B- und C-Lagen schwer haben, Mieter zu finden. „Hier geraten die Eigentümer unter Handlungsdruck: Entweder sie verkaufen oder sanieren ihre Immobilien oder sie müssen Zugeständnisse bei den Mieten machen.“ Für 2024 prognostiziert Schuhmann einen Flächenumsatz von 550.000 m².