Immobilieninvestmentmarkt schwankt zwischen Erholung und Unsicherheit

FRANKFURT, 7. Juli 2025 – Nach einem vielversprechenden Start ins Jahr hat sich die Dynamik auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt im zweiten Quartal 2025 wieder verlangsamt. Mit rund sieben Milliarden Euro Transaktionsvolumen von April bis Juni summiert sich der Halbjahresumsatz auf insgesamt knapp 15,3 Milliarden Euro und liegt damit fast auf dem gleichen Niveau wie zum Halbjahr 2024.

Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets: „Zwar sind die Turbulenzen an den Finanzmärkten aufgrund des Israel/USA-Iran Konflikts ausgeblieben beziehungsweise haben sich nur kurzzeitig in steigenden Ölpreisen gezeigt, dennoch zeigt auch der verhaltene Investmentmarkt, dass Unsicherheit und Volatilität keine guten Zutaten für Immobilientransaktionen sind. Es bleibt der Eindruck, dass jeden Tag ein neues Ereignis für Disruptionen sorgen könnte. Das sorgt speziell in der Immobilienwirtschaft dafür, dass die Stimmung deutlich pessimistischer ist als die faktische Marktlage.“

Zugleich kommen gute Nachrichten aus der Volkswirtschaft: Inflation ist im Moment kein Thema mehr – zumindest solange der Konflikt im Nahen Osten nicht weiter anschwillt. Ökonomen gehen jedoch davon aus, dass eine Schließung der Straße von Hormus die Inflation im Euroraum um 80 Basispunkte erhöhen könnte. Das Risiko, dass dies passiert, wird als gering eingeschätzt, zeigt jedoch, dass geopolitische Entwicklungen aufmerksam beachtet werden müssen.

Investoren bleiben zurückhaltend, denn auch der Zollkonflikt mit den USA bleibt weiter bestehen und wenn am 9. Juli die 90-Tages-Frist ausläuft, besteht die Möglichkeit, dass keine Einigung mit der EU zustande gekommen ist. „Potenziell höhere Zölle und steigende Ölpreise haben enormen Einfluss auf die Entwicklung der Inflation und damit auf die weitere Zinsentwicklung. Zumindest Letztere zeigt sich in Bezug auf Immobilien und deren (Re-)Finanzierung stimulierend, zumal sich auch die makroökonomischen Rahmenbedingungen im Laufe des zweiten Quartals etwas verbessert haben“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Aus aktueller Sicht dürfte die Europäische Zentralbank (EZB) im Juli eine Zinspause einlegen und im weiteren Jahresverlauf noch einmal die Zinsen moderat senken. Eine etwas positivere Grundstimmung zeigen auch Finanzierer und Banken, die wieder mehr Bereitschaft signalisieren, in Immobilienprojekte zu investieren. Neben der Zinsentwicklung steigt nach der erfolgten Regierungsbildung in Deutschland auch das Vertrauen in die wirtschaftliche Entwicklung auch dank des Konjunkturprogramms.

Der Blick der Investoren auf den US-Markt hat sich verändert

Hinzu kommt, dass aufgrund einer eher skeptischeren Grundhaltung gegenüber den USA, Investoren vermehrt in Europa investieren möchten, wovon auch Immobilien profitieren sollten. Nach Daten des US-Finanzinformationsdienstleisters Morningstar flossen im ersten Quartal dieses Jahres 26 Milliarden Euro in europäische Aktienfonds, nachdem es zuvor zwölf Quartale – also drei Jahre lang – Nettoabflüsse gegeben hatte. Im April und Mai strömten netto dann weitere 22 Milliarden Euro in europäische Fonds.

„Kapitalsammelstellen und internationale Investoren haben hohe Milliardenbeträge von den US-Märkten abgezogen und nach Europa verlagert. Anleger verspüren den Drang, ihre US-Bestände zu reduzieren und stärker zu diversifizieren. Wesentlicher Treiber ist neben der politischen Entwicklung in den USA und dem Umstand, dass etliche Investoren zuvor ein sehr großes Übergewicht in den USA aufgebaut hatten, auch die Sorge um eine weitere Dollar-Abschwächung sowie die Hoffnung auf eine Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit im europäischen Wirtschaftsraum“, beobachtet Kortmann.

Insgesamt gesehen dürfte sich der Markt im zweiten Halbjahr aus den genannten Gründen moderat beleben. „JLL erwartet allerdings auch in den Monaten Juli bis Dezember keinen Boom, sondern eher eine Rückkehr zum old normal, also den Marktverhältnissen, die vor der Null-Zins-Ära geherrscht haben“, sagt Scheunemann. „Insgesamt gesehen dürfte sich der Markt im zweiten Halbjahr moderat beleben, aber wir erwarten keinen Boom, sodass wir für das Gesamtjahr 2025 von einem Transaktionsvolumen von 35 Milliarden bis 40 Milliarden Euro ausgehen.“

Living bleibt stärkste Assetklasse – Büroimmobilien noch nicht stabilisiert

Nach dem vielversprechenden Start in das Jahr mit einer erhöhten Nachfrage nach Büros konnte sich dieser Trend im zweiten Quartal nicht fortsetzen. Der Büroinvestmentmarkt hat noch keinen stabilen Boden gefunden und so fanden zum Halbjahr nur Immobilien mit einem Volumen von 2,8 Milliarden Euro einen neuen Eigentümer. Zwei Drittel dieser Deals wurden allerdings bereits im ersten Quartal getätigt. Wohnimmobilien machen dagegen mit einem Halbjahresvolumen von 5,5 Milliarden Euro weiterhin das Gros der Investitionen aus (36 Prozent) und bestätigen ihre Position als derzeit gefragteste Assetklasse.

Im ersten Halbjahr 2025 fehlte es Assetklassen übergreifend an großen Transaktionen. So wurde im zweiten Quartal 2025 nur eine Bürotransaktion mehr als 100 Millionen Euro verzeichnet: ein Portfolio aus zwei Objekten in München und Hamburg. Auch über alle Assetklassen hinweg gab es insgesamt nur neun Deals jenseits der 100-Millionen-Euro-Grenze. Institutionelle Investoren, die normalerweise solche Transaktionen stemmen, sind noch nicht vollständig auf den Markt zurückgekehrt. Private Investoren und Family-Offices sind dagegen weiter aktiv, von Ausnahmen abgesehen, liegt ihr „Sweet Spot“ aber eher im Bereich von 50 Millionen bis 80 Millionen Euro.

Die mit Abstand größte Transaktion verzeichnete das Fachmarktsegment und betraf den Verkauf von mehr als 100 Möbelhäusern durch die Porta-Gruppe an XXXLutz für eine hohen dreistelligen Millionen-Euro-Betrag. Im Einzelhandelsbereich zeichnen sich interessante Entwicklungen ab. JLL sieht mehr Produktangebot über alle Nutzungstypen hinweg. Nach Jahren der Zurückhaltung zeigen sich zudem erste zarte Pflänzchen bei institutionellen Investoren, die wieder selektiv in diese Assetklasse einsteigen. Die Renditespanne zwischen innerstädtischen Geschäftshäusern, Shoppingcentern und Fachmarktzentren bleibt beachtlich und spiegelt die unterschiedliche Risikoeinschätzung innerhalb des Sektors wider. „Aktuell bietet sich ein gutes Zeitfenster für Investitionen im Einzelhandelsbereich. Die Kombination aus attraktiven Renditen und einer sich stabilisierenden Einzelhandelslandschaft nach der Pandemie schafft interessante Einstiegsmöglichkeiten, bevor sich der Markt wieder vollständig erholt“, vergleicht Kortmann. Insgesamt konnte dieser Sektor im ersten Halbjahr ein Volumen von 2,9 Milliarden Euro und damit einen Anteil von 19 Prozent erzielen.

Der Logistiksektor zeigt sich trotz der nach wie vor angespannten globalen Handelssituation wieder etwas robuster als im ersten Quartal. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,3 Milliarden Euro zum Halbjahr rangiert diese Assetklasse auf Platz vier. Investoren sehen weiterhin attraktive Investitionschancen, wobei auch das Thema Rüstung/Verteidigung und Sicherheit vermehrt auf der Agenda steht.

Interessant zum Halbjahr ist, dass sich Portfoliotransaktionen im Gegensatz zum Gesamtmarkt besser entwickelt haben. Vornehmlich liegt dies an der höheren Dynamik im Segment Living. Mehr als die Hälfte aller Portfoliodeals entfielen auf Wohnprodukte. Das Transaktionsvolumen bei Portfolios ist im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 26 Prozent auf 5,3 Milliarden Euro gestiegen, während Einzelobjekte um mehr als elf Prozent auf zehn Milliarden Euro zurückgingen.

Immobilienhochburgen mit deutlichen Transaktionseinbußen

Die sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten im ersten Halbjahr zusammen rund 5,9 Milliarden Euro an Investitionen, was einem Rückgang von 29 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Ein Blick auf die Metropolen zeigt, dass Berlin mit 1,93 Milliarden Euro trotz eines Rückgangs um 45 Prozent weiterhin der aktivste Markt ist. Dahinter folgt Hamburg mit einer Milliarde Euro und einem Anstieg um satte 42 Prozent. Neben Hamburg konnte unter den Hochburgen nur noch Stuttgart ein Zuwachs aufweisen. München erreicht mit 990 Millionen Euro den dritten Platz und musste mit mehr als 44 Prozent, wie auch Berlin und Köln, einen starken Rückgang verkraften. Steuerten die sieben Metropolen zum Halbjahr 2024 noch mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumen bei, sank dieser Anteil auf aktuell 39 Prozent.

„Dieser auch im Zehnjahresvergleich unterdurchschnittliche Wert liegt nicht an der mangelnden Attraktivität der Metropolen, sondern an der gegenwärtigen Angebotsknappheit von Core-Produkten", analysiert Konstantin Kortmann. „Zudem stützte sich das Transaktionsergebnis in den sieben Immobilienhochburgen in der Vergangenheit auf einen hohen Anteil an Bürotransaktionen – eine Assetklasse, die nach wie vor von einigen Investoren skeptisch betrachtet wird."

Büroimmobilien erleben erstmals wieder eine leichte Renditekompression

Die Renditeentwicklung zeigt interessante Verschiebungen. Bei Büroimmobilien ist im zweiten Quartal 2025 erstmals eine leichte Kompression der aggregierten Nettoanfangsrendite in den sieben Metropolen auf 4,33 Prozent zu beobachten, nachdem sie seit dem dritten Quartal 2024 konstant bei 4,36 Prozent gelegen hatte. „Angesichts der schwachen Transaktionszahlen mag dieser Rückgang überraschen, wir sehen aber anhand einiger Deals, die im zweiten Quartal abgeschlossen wurden, eine Bestätigung für diese Kompression“, erklärt Scheunemann. 

Im Wohnsegment setzt sich der Trend zu niedrigeren Renditen fort. Die Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser ist im zweiten Quartal 2025 leicht um weitere fünf Basispunkte auf 3,51 Prozent gesunken. Dies unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser als sicher geltenden Assetklasse.

Im Einzelhandelssegment ist die Entwicklung stabil, aber bei Betrachtung der Sub-Assetklassen zeigt sich ein differenziertes Bild: Shoppingcenter bieten mit konstant 5,9 Prozent die höchsten Renditen unter allen betrachteten Immobilienklassen. Fachmarktzentren verharren bei 4,6 Prozent und auch Geschäftshäuser in 1a-Lagen bleiben mit 3,5 Prozent auf ihrem niedrigen Niveau konstant.

Abweichend vom allgemeinen Trend haben sich die Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieimmobilien im zweiten Quartal leicht um zehn Basispunkte auf 4,4 Prozent erhöht. Damit reflektiert auch der Investmentmarkt die aktuelle Delle auf dem Vermietungsmarkt. Nutzertypen und Branchen verändern sich und damit auch die Miethöhen, was sich im Endeffekt auf die Kaufpreise auswirkt.

„Die Renditen insbesondere im Bereich Living und für lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien könnten bis Ende 2025 um fünf bis zehn Basispunkte sinken, während für die anderen Assetklassen eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau zu erwarten ist", prognostiziert Scheunemann. „Besonders dynamisch entwickeln sich alternative Sektoren wie Hotels, Rechenzentren und Life Science, die von globalen Megatrends profitieren.“

Rechenzentren – bislang viel Aufmerksamkeit, aber wenige Transaktionen

Vor allem Rechenzentren sind seit dem Boom der Künstlichen Intelligenz stärker in den Fokus gerückt, mit beeindruckenden Wachstumsprognosen für die kommenden Jahre. Diese sehr speziellen Infrastruktur-Investments benötigen allerdings sehr viel Expertise und JLL sieht zwar viel Absichtserklärungen, in diese Assetklasse zu investieren, aber dies hat sich bislang erst in wenigen Transaktionen niedergeschlagen.

Der Immobilienmarkt in Deutschland bewegt sich seitwärts, zeigt aber Anzeichen für eine Erholung im zweiten Halbjahr. Die weitere Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern in Verbindung mit stabilisierten Finanzierungskonditionen führt zu einer erhöhten Investitionsbereitschaft. Es laufen viele Prozesse, die in den kommenden sechs Monaten in abgeschlossenen Transaktionen münden sollten. Das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr 2025 dürfte das des ersten deutlich übersteigen.