VICTOR - 1. Quartal 2025

Marktkommentar Q1 2025

Im Auftaktquartal des Jahres 2025 bewegt sich der Victor Prime Office Performance-Indikator mit +0,4 % nahezu seitwärts. Der neue Indikatorstand notiert somit Ende März 2025 bei 167,9 Punkten. Fast alle beobachteten Performanceparameter sind nahezu unverändert. Die Spitzenrenditen blieben stabil und lediglich in München stieg die Spitzenmiete an. Einzig die Mieten abseits des Spitzensegments haben sich an allen Standorten – allerdings in unterschiedliche Richtungen – bewegt und die Indikatorveränderung beeinflusst.

*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) 

Bezüglich der Performance im Vergleich zum Vorquartal weisen die fünf Standorte entgegengesetzte Entwicklungen auf: Während Frankfurt, Hamburg und München das Wachstum der Vorquartale fortsetzen, drehen Berlin und Düsseldorf leicht ins Minus. Die Frankfurter Bankenlage erzielt dank eines kräftigen Anstiegs der Mieten in der Breite mit +0,9 % das höchste Performancewachstum. Der neue Indikatorstand notiert bei 150,9 Punkten. In der Stadt am Main sorgten Großanmietungen wie von der Commerzbank für einen starken Jahresauftakt. Der Vermietungsumsatz von gut 200.000 Quadradmetern wurde in den vergangenen fünf Jahren in keinem Quartal erreicht. Auf dem zweiten Platz landet die Münchner Innenstadt mit einem Performanceanstieg um +0,8 % auf 185,2 Punkte. Ausschlaggebend hierfür war der Anstieg der Spitzenmiete. In der Hamburger Spitzenlage verhalfen leichte Anstiege der Mieten abseits des Spitzensegments für ein Wachstum von +0,7 % auf 183,1 Punkte. In Berlin und Düsseldorf blieb das Vermietungsgeschehen überschaubar und die negativen Impulse aus dem Mietmarkt resultierten in leichten Performancerückgängen. Die Berliner Spitzenlagen verlieren -0,4 % und erzielen einen Indikatorstand von 180,6 Punkten. Düsseldorf fällt mit -0,5 % auch bezüglich des absoluten neuen Indikatorstandes von 150,4 Punkten auf den letzten Platz.

Aufgrund der seit drei Quartalen insgesamt positiven Quartalsperformance bleibt auch die über alle Standorte gerechneten Jahresperformance des Victor weiterhin im Plus und liegt nun bei +1,5 % (Vergleich Indikatorstand Q1 2025 zu Q1 2024), nach +0,4 % im Vorquartal. München liegt dabei dank fünf Quartalsanstiegen mit +2,5 % an erster Stelle, gefolgt von Hamburg mit +1,9 % und Frankfurt mit +1,2 %. Auch Berlin und Düsseldorf weisen trotz des aktuellen Quartalsrückgangs einen Anstieg im Jahresvergleich auf: In der Hauptstadt liegt der Indikator um +0,7 % höher als im ersten Quartal 2024 und in der Düsseldorfer Bankenlage um +0,6 %.

Am Büroinvestmentmarkt betrug das Transaktionsvolumen in den fünf hier betrachteten Immobilienhochburgen im ersten Quartal 2025 rund 1,06 Milliarden Euro und liegt damit auf ähnlichem Niveau wie im Schlussquartal 2024 mit circa 1,09 Milliarden Euro. Ohne den Verkauf des Upper West in Berlin wäre das Investitionsvolumen allerdings deutlich geringer und in etwa vergleichbar mit dem ersten Quartal 2024. Insgesamt war eine leichte Belebung am Büroinvestmentmarkt in Form von gestiegenen Pitchaktivitäten zu erkennen und insbesondere angelsächsische Investoren bekundeten wiederkehrendes Interesse am Office-Segment. Inwieweit die im Laufe des ersten Quartals gestiegenen Unwägbarkeiten und Volatilität an den Finanzmärkten infolge der US-Handelspolitik die Investmentaktivitäten bremsen werden, bleibt abzuwarten.

Die Bürovermietungsmärkte präsentierten sich in den fünf Städten sehr unterschiedlich. Während Frankfurt ein Rekordvermietungsergebnis aufwies, blieb das Vermietungsgeschehen insbesondere in Berlin und Düsseldorf überschaubar. Insgesamt wurden in den fünf Standorten rund 618.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet, was in etwa dem Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre entspricht. Auffällig ist, dass der bundesweite Trend steigender Leerstandsraten in den betrachteten Toplagen der Städte deutlich schwächer ausfällt und die Leerstände zum Teil sogar abnehmen. Das bestätigt den seit Längerem bestehenden Fokus auf die absoluten Toplagen. Angesichts der Knappheit von Topflächen in diesen Spitzenlagen sind weiter steigende Spitzenmieten zu erwarten.

Indikatorstand Q1 2025
167,9 Punkte
Performance Q4 2024 / Q1 2025
0,4 %

Indikatorstand Q1 2025
180,6 Punkte
Performance Q4 2024 / Q1 2025
-0,4 %

Indikatorstand Q1 2025
150,4 Punkte
Performance Q4 2024 / Q1 2025
-0,5 %

Indikatorstand Q1 2025
150,9 Punkte
Performance Q4 2024 / Q1 2025
0,9 %

Indikatorstand Q1 2025
183,1 Punkte
Performance Q4 2024 / Q1 2025
0,7 %

Indikatorstand Q1 2025
185,2 Punkte
Performance Q4 2024 / Q1 2025
0,8 %

Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenviertel

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

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Autoren
Dr. Andreas Dickert, Team Leader Operations Management
Ines Lippolt, Director Operations Management
Kontakt
Unsere Ansprechpartner:
Valuation:
Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory Germany
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

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