Valuation Performance Indicator
Indikatorstand: 169,9
Wertveränderung (Quartal): 1,2%
Insight
VICTOR Prime Office Q2 2025
Prime Office
Marktkommentar Q2 2025
Im zweiten Quartal des Jahres 2025 weist der Victor Prime Office Performance-Indikator mit +1,2 % auf den neuen Indikatorstand von 169,9 Punkten ein etwas stärkeres Wachstum auf als im Jahresauftaktquartal mit +0,4 %. Erstmals seit drei Jahren verstärkten sinkende Spitzenrenditen in München, Düsseldorf und Hamburg die positiven Mieteffekte und trugen zum Indikatoranstieg bei. Bis auf Berlin weisen alle Städte eine positive Performance auf.
*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres)
Der Gewinner des zweiten Quartals ist zweifelsohne die Münchner Innenstadt mit einem Performancesprung um +3,5 % auf 191,6 Punkte – nach einer Absenkung der Spitzenrendite von 10 Basispunkten. Zusätzlich verzeichnet der Standort kräftige Mietpreisanstiege. Mit einem Performanceanstieg um 1,8 % auf 153,1 Punkte schafft es die Düsseldorfer Bankenlage auf den zweiten Platz. Wie in München waren sowohl die Reduzierung der Spitzenrendite (minus fünf Basispunkte) als auch positive Mieteffekte für diese Entwicklung ausschlaggebend. Ebenfalls eine Reduzierung der Spitzenrendite um 5 Basispunkte war in Hamburg zu beobachten. Allerdings blieben hier die Spitzenmieten unverändert, so dass der Indikatoranstieg in der Hansestadt mit +1,0 % auf 185 Punkte etwas schwächer als in Düsseldorf ausfällt. Die Frankfurter Bankenlage stagniert aufgrund von ausbleibenden Impulsen aus dem Investmentmarkt sowie gegensätzlichen Mieteffekten bei 151,1 Punkten (+0,1 %): Während die Spitzenmiete in der Mainmetropole kräftig zulegte, reduzierte sich das Mietniveau außerhalb der Flächen mit Topqualität. Die Berliner Spitzenlagen weisen als einzige erneut eine negative Performance auf. Der Indikatorstand reduziert sich um -0,6 % auf 179,5 Punkte. Bei einer unveränderten Spitzenrendite führten negative Mietpreiseffekte zu dieser Entwicklung.
Das gute Quartalsergebnis beeinflusst auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance des Victor positiv. Sie steigt mit +2,8 % (Vergleich Indikatorstand Q2 2025 zu Q2 2024) stärker als im Vorquartal (+1,5 %). Auch hier liegt München aufgrund des guten Quartalsergebnisses mit +5,7 % an erster Stelle. Frankfurt erreicht eine Jahresperformance von +2,5 %, dicht gefolgt von Hamburg mit +2,2 % und Düsseldorf mit +2,1 %. Berlin bildet mit +0,8 % das Schlusslicht.
Der deutsche Büroimmobilienmarkt hat im ersten Halbjahr 2025 ermutigende Anzeichen einer Stabilisierung gezeigt, wobei sowohl Investitions- als auch Vermietungsaktivitäten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum lediglich ein moderates Wachstum aufweisen. Die Transaktionsvolumina in Büroimmobilien erreichten insbesondere dank des starken ersten Quartals in den betrachteten fünf Immobilienhochburgen 1,6 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 14,3% gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 (1,4 Milliarden Euro) entspricht. Der Vermietungsmarkt zeigte sich ebenfalls robust, mit einem Gesamtflächenumsatz von 1,2 Millionen m² in den fünf größten deutschen Städten, ein Plus von 9,1% im Jahresvergleich.
Während die Erholung in gemäßigtem Tempo voranschreitet, hat sich die Anlegerstimmung unter anderem aufgrund der EZB-Zinssenkungen im ersten Quartal 2025 erheblich verbessert. Dies äußert sich sowohl in einer steigenden Anzahl von Interessenten in laufenden Bieterverfahren als auch an einer vorsichtigen Rückkehr verschiedener Investorengruppen. Zwar dominieren eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices, aber auch Institutionelle Investoren kehren zurück, wobei ein hoher Anteil aus dem internationalen Umfeld stammt. Premium-Büroimmobilien in zentralen Lagen bleiben im Fokus des Anlegerinteresses. Die vorsichtige Hoffnung einer Wiederbelebung des Investmentmarktes wird durch die Erwartung einer Fortsetzung des Spitzenmietwachstums gestützt, wenngleich die Transaktionsvolumina noch einige Zeit unter dem Vor-Pandemie-Niveau bleiben dürften.
Prime Office
Indikatorstand Q2 2025
169,9 Punkte
Performance Q1 2025 / Q2 2025
1,2 %
Berlin
Indikatorstand Q2 2025
179,5 Punkte
Performance Q1 2025 / Q2 2025
-0,6 %
Düsseldorf
Indikatorstand Q2 2025
153,1 Punkte
Performance Q1 2025 / Q2 2025
1,8 %
Frankfurt
Indikatorstand Q2 2025
151,1 Punkte
Performance Q1 2025 / Q2 2025
0,1 %
Hamburg
Indikatorstand Q2 2025
185,0 Punkte
Performance Q1 2025 / Q2 2025
1,0 %
München
Indikatorstand Q2 2025
191,6 Punkte
Performance Q1 2025 / Q2 2025
3,5 %
VICTOR – Valuation performance indicator
Konzeption
Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m2:
Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
Düsseldorf – Bankenviertel
Frankfurt – Bankenlage
Hamburg – Innenstadt
München – Innenstadt
In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.
Methodik
Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.
Autoren
Dr. Andreas Dickert, Team Leader Operations Management
Ines Lippolt, Director Operations Management
Kontakt
Unsere Ansprechpartner:
Valuation:
Ralf Kemper, EMEA Head of Office & Retail, Lender Services
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.