Marktkommentar Q3 2025

Der deutsche Büroimmobilienmarkt entwickelte sich im dritten Quartal 2025 weiterhin verhalten positiv. Im Einklang damit steigt der Victor Prime Office Performance-Indikator um +0,8 % auf den Indikatorstand von 171,2 Punkten und fällt damit schwächer aus als im Vorquartal mit 1,2 %, bestätigt aber die leichten Erholungstendenzen. Alle fünf beobachteten Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München verzeichneten einen Indikatoranstieg, wobei die Spitzenrenditen an allen Standorten stagnierten.

*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) 

Das stärkste Wachstum erreicht im dritten Quartal Düsseldorfs Bankenbezirk mit einem Zuwachs von 1,1 % auf 154,8 Punkte. Als Antriebskräfte dieser Entwicklung erwiesen sich anziehende Mietpreise sowohl im Premium-Bereich als auch außerhalb dieser Kategorie. Münchens Innenstadt reiht sich mit einer Erhöhung von 0,9 % auf 193,4 Punkte ein. Die bayerische Hauptstadt zog ihren Nutzen insbesondere aus dem stärksten Anstieg der Spitzenmiete und untermauert dadurch ihre dominante Marktstellung. Hamburgs Toplage verbucht ein Indexplus von 0,8 % auf 186,4 Punkte. Diese Zunahme entstammte vorwiegend aus der Reduktion des Leerstandes im Spitzensegment sowie ausgeprägten Mietsteigerungen im breiten Spektrum, während die Spitzenmiete gegenüber dem vorangegangenen Quartal konstant verblieb. Berlins Premiumlagen und Frankfurts Bankenviertel belegen gemeinsam die Schlussposition mit einer jeweiligen Quartalszunahme von 0,6 %. Die aktuellen Indexwerte liegen demnach bei 180,5 Punkten in Berlin und 152 Punkten in Frankfurt. Beide Locations zeigen lediglich minimale Mietpreismodifikationen sowohl im Premium- als auch im Breitensegment, in der Mainstadt stagnierten die Spitzenmieten vollständig.

Die Jahresperformance über alle Standorte zeigt mit 3,2 % ebenfalls ein positives Ergebnis (Vergleich Indikatorstand Q3 2025 zu Q3 2024), nach 2,8 Prozent im Vorquartal. München führt mit 6,3 % gefolgt von Düsseldorf mit 2,9 %, dank des guten Quartalsergebnisses. Frankfurt und Hamburg liegen mit je 2,8 % gleichauf, während Berlin aufgrund schwacher Entwicklungen in den ersten beiden Quartalen 2025 (-0,4 % und -0,6%) mit 0,5 % das Schlusslicht bildet.

Das Transaktionsvolumen am Büroinvestmentmarkt erreichte in den betrachteten fünf Immobilienhochburgen mit rund 1,5 Milliarden Euro das beste Quartalsergebnis der vergangenen drei Jahre. Großdeals blieben allerdings Mangelware und die erwarteten Abschlüsse prominenter Landmark-Immobilien kamen im dritten Quartal (noch) nicht zustande. In Märkten mit hochwertigen Objekten im klein- bis mittelvolumigen Bereich wie Hamburg läuft das Geschäft besser, auch internationale Investoren zeigen hier Interesse. Sollten die derzeit laufenden Transaktionen abgeschlossen werden, könnte Hamburg eine erneute Renditekompression erfahren.

Am Bürovermietungsmarkt fiel der Flächenumsatz im dritten Quartal im Vergleich zu den Vorquartalen verhalten aus. Trotzdem liegt der kumulierte Flächenumsatz in den fünf Städten nach drei Quartalen mit 1,73 Millionen Quadratmetern leicht über dem Vorjahreszeitraum von 1,69 Millionen Quadratmetern. Frankfurt profitierte von prominenten Großanmietungen in der ersten Jahreshälfte, was jedoch noch nicht ausreichte, um das Investorenvertrauen nachhaltig zurückzugewinnen.

Insgesamt brachte das dritte Quartal wenig Veränderung zum zweiten Quartal. Es scheint, dass nach wie vor in vielen Fällen die Gebote nicht den Verkäufererwartungen entsprechen und sich auch dadurch die Prozesszeiten insgesamt und über alle Größenkategorien hinweg merklich verlängert haben. Viele Marktteilnehmer positionierten sich abwartend und orientieren ihre Aktivitäten an weiteren Signalen aus den Segmenten Vermietung, Fundraising und Transaktionsaktivität.

Ein bemerkenswerter Wendepunkt zeichnet sich auf der Angebotsseite ab. Europaweit dürfte derzeit der Tiefpunkt bei den Fertigstellungen erreicht sein. Die Bauaktivität befindet sich auf historisch niedrigem Niveau, nachdem zahlreiche Projekte verschoben oder gestoppt wurden. Diese Verschiebungswelle dürfte langsam verebben. Ein spürbarer Aufholeffekt ist wegen der Marktträgheit jedoch erst ab 2027 zu erwarten. Die daher erwarteten knappen Fertigstellungen im kommenden Jahr werden voraussichtlich die Preisstabilität hochwertiger Objekte stützen, so dass diese selbst bei einer konjunkturellen Abkühlung kaum an Wert verlieren dürften. Trotz des überwiegenden Eindrucks eines aktuell stagnierenden Marktes legen fundamentale Indikatoren nahe, dass im Falle einer positiven Rückkopplung der Investmentmärkte auf die Nutzernachfrage eine schrittweise Marktbelebung möglich erscheint.

Indikatorstand Q3 2025
171,2 Punkte
Performance Q2 2025 / Q3 2025
0,8 %

Indikatorstand Q3 2025
180,5 Punkte
Performance Q2 2025 / Q3 2025
0,6 %

Indikatorstand Q3 2025
154,8 Punkte
Performance Q2 2025 / Q3 2025
1,1 %

Indikatorstand Q3 2025
152,0 Punkte
Performance Q2 2025 / Q3 2025
0,6 %

Indikatorstand Q3 2025
186,4 Punkte
Performance Q2 2025 / Q3 2025
0,8 %

Indikatorstand Q3 2025
193,4 Punkte
Performance Q2 2025 / Q3 2025
0,9 %

Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenviertel

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

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Autoren
Dr. Andreas Dickert, Team Leader Operations Management
Ines Lippolt, Director Operations Management
Kontakt
Unsere Ansprechpartner:
Valuation:
Ralf Kemper, EMEA Head of Office & Retail, Lender Services
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

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