VICTOR Prime Office Q4 2025

Ungewichteter Durchschnitt aller Teilmärkte

Trotz des nach wie vor schwächelnden wirtschaftlichen Umfelds erholte sich der Victor Prime Office Indikator im Jahr 2025 weiter. Nach +0,4 % im Jahr 2024 steigerte sich die laufende Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q4 2025 zu Q4 2024) um +3,9 %, wobei insbesondere Hamburg das Wachstum befeuerte. Lediglich Berlin weist auf Jahressicht ein negatives Ergebnis auf, die übrigen drei Städte bleiben im Plus. Während die Spitzenrenditen im Jahr 2024 größtenteils stagnierten und die Entwicklung des Victor hauptsächlich von den Vermietungsmärkten bestimmt wurde, kamen im Jahr 2025 wieder Impulse aus dem Kapitalmarkt hinzu: In Hamburg sank die Spitzenrendite im Jahresverlauf um insgesamt 20 Basispunkte, in München um zehn und in Düsseldorf um fünf Basispunkte. Im Verlauf des Jahres schwankte die Performance gegenüber dem Vorquartal um die Ein-Prozent-Marke (Q1 2025 zu Q4 2024: +0,4 %; Q2 2025 zu Q1 2025: +1,2 %; Q3 2025 zu Q2 2025: +0,8 %). Im vierten Quartal 2025 stieg der Indikator um +1,6 % auf den neuen Stand von 173,9 Punkten. Der Total Return hat sich aufgrund der Performanceanstiege ebenfalls weiter erholt und erreicht für 2025 +8,3 % nach +4,7 % im Vorjahr.

Diese Entwicklungen fügen sich in ein Bild der leichten Marktbelebung ein, das sich auch im Transaktionsvolumen widerspiegelt. In den fünf Immobilienhochburgen erreichte das Investmentvolumen in Büroimmobilien 2025 rund 4,1 Milliarden Euro – ein beachtlicher Anstieg von 36 Prozent gegenüber den schwachen Vorjahren 2023 und 2024. Großdeals über 100 Millionen, wie der Verkauf des Upper West in Berlin, blieben eine Seltenheit. Die aktuell aktivste Investorengruppe, eigenkapitalstarke Family-Offices, präferiert Investmentvolumina im mittleren bis oberen zweistelligen Millionenbereich. Davon profitierte insbesondere Hamburg, das Büroobjekte in dieser Größenordnung im Angebot hatte. Am Bürovermietungsmarkt blieb der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr auf niedrigem Niveau stabil. Der anhaltende Fokus des Interesses von Unternehmen auf knappe Spitzenobjekte in zentralen Lagen sorgte für teilweise kräftig steigende Spitzenmieten in allen fünf betrachteten Städten. Für 2026 ist ein Vermietungsanstieg um etwa zehn Prozent möglich, unterstützt durch das erwartete moderate Wirtschaftswachstum von einem Prozent. Entscheidend ist dabei der strukturelle Paradigmenwechsel am deutschen Immobilienmarkt: Die Zeit des rein zinsinduzierten Wachstums ist definitiv beendet, stattdessen gewinnen fundamentale Immobiliendaten und operative Cashflows wieder zentrale Bedeutung für Wertsteigerungen und Investitionsentscheidungen. Starke Signale aus den Vermietungsmärkten – wie beispielsweise Frankfurts hervorragendes Jahr mit fast 600.000 Quadratmetern Flächenumsatz – sind daher für eine weitere Belebung des Investmentmarkts unerlässlich und könnten Vorboten für gesteigertes Investoreninteresse darstellen.

Nachdem die Berliner Spitzenlagen im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr den zweithöchsten Indikatoranstieg (+0,7 %) unter den betrachteten Immobilienhochburgen aufwiesen, verzeichnet die Bundeshauptstadt 2025 mit -0,8 % als einzige der Städte auf Jahressicht einen Wertverlust. Dies ist auf die schwachen Quartalsergebnisse zurückzuführen; lediglich im dritten Quartal stieg der Indikator an (Q1: -0,4 %; Q2: -0,6 %; Q3: +0,6%). Im Schlussquartal sank die Performance um -0,3 % gegenüber dem Vorquartal auf den neuen Stand von 180 Punkten. Seit zwei Jahren konnte keine Veränderung der Spitzenrendite beobachtet werden, so dass die Entwicklung ausschließlich von Mieteffekten geprägt wurde: Aufgrund der anhaltenden Fokussierung auf Topflächen in Spitzenlagen konnte die Spitzenmiete zumindest geringfügig ansteigen, außerhalb der Topflächen gaben die Mieten sogar nach. Die schwache Performance mündet in einem Total Return von +3,4 %, was ebenfalls den geringsten Wert unter den betrachteten Städten (nach +4,9 % im Vorjahr) bedeutet. Es scheint, dass die Aufholjagd in Berlin schleppender erfolgt als in den meisten anderen Immobilienhochburgen.

Im Jahr 2025 verbucht die Düsseldorfer Bankenlage mit +4,8 % eine solide Jahresperformance (2024: -0,1 %). Während im ersten Quartal die Veränderung zum Vorquartal noch negativ ausfiel, drehte die Metropole am Rhein ab dem zweiten Quartal teils kräftig ins Plus. Im vierten Quartal betrug der Wertzuwachs +2,4 % und lag damit deutlich über dem Durchschnitt der fünf Städte. Während sowohl Spitzenrendite als auch Spitzenmiete im vierten Quartal stagnierten, trugen hauptsächlich die Mieten abseits des Spitzensegments diese positive Entwicklung. Der neue Indikatorstand notiert bei 158,5 Punkten und der Total Return liegt mit +9,4 % (2024: +4,4 %) ebenfalls über dem Durchschnitt der fünf Immobilienmetropolen.

Die Jahresperformance der Frankfurter Bankenlage drehte mit +2 % im Jahr 2025 nach -1,2 % im Vorjahr zwar wie in den meisten der betrachteten Städte in den positiven Bereich, das Wachstum bleibt allerdings überschaubar und es ist nach Berlin die zweitschwächste Jahresperformance. Im vierten Quartal stieg der Indikator um +0,4 % auf den aktuellen Stand von 152,6 Punkten an. Damit weist die Metropole am Main seit zwei Jahren den geringsten absoluten Indikatorstand auf. Diese schwache Position resultiert aus den besonders schweren Verwerfungen der Krisenjahre 2022 und 2023, als Frankfurt mit einem Wertverlust von 33 Prozent innerhalb von neun Quartalen am stärksten unter allen Städten litt. Die seit sechs Quartalen anhaltende Erholung verläuft deutlich schleppender als in den anderen Standorten. Umso bemerkenswerter ist die Dynamik auf dem Vermietungsmarkt: Frankfurt legte 2025 ein Rekordjahr mit fast 600.000 Quadratmetern Flächenumsatz hin und erreichte damit wieder das Niveau der besten Jahre vor Corona. Die Spitzenmiete stieg von 50 auf 52 Euro pro Quadratmeter, während die Neubautätigkeit niedrig bleibt. Diese starken Fundamentaldaten nähren die Hoffnung, dass der Investmentmarkt den positiven Vermietungssignalen zeitverzögert folgen wird. Wie im Vorjahr (+3,3 %) fällt der Total Return mit +6,6 % unterdurchschnittlich aus.

Die Hamburger Innenstadt weist mit 9,2 % den stärksten Anstieg der Jahresperformance auf (2024: -0,4 %). Dies ist maßgeblich auf das hervorragende Ergebnis im vierten Quartal zurückzuführen: Der Indikator stieg im Vergleich zum Vorquartal um +6,6 % auf den neuen Stand von 198,6 Punkten. Damit erzielt die Hansestadt erstmals seit zwei Jahren wieder den höchsten Indikatorstand unter den Städten und überholt München, Sowohl die Impulse aus den Mietmärkten als auch aus dem Kapitalmarkt befeuerten das gute Abschneiden der Hamburger Innenstadtlage. Im Vergleich zum Vorjahr reduzierte sich die Spitzenrendite um 20 Basispunkte (davon allein 15 Basispunkte im Schlussquartal). Nach längerer Stagnation erhöhte sich die Spitzenmiete im vierten Quartal um fünf Euro auf 41 Euro und auch die Mieten abseits des Spitzensegments zogen spürbar an. Die gute Performance resultiert in dem höchsten Total Return der fünf Bürostandorte von +13,5 % (2024: +3,8 %). Hamburg profitiert in dem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld von seinem breiten Branchenmix, der den Mietmarkt stabilisiert, sowie von einem Investmentangebot im Bereich unterhalb von 100 Millionen, das vom aktuell aktiven Käuferklientel - wie beispielsweise Family Offices - präferiert wird.

Nachdem die Münchner Innenstadt im Vorjahr den stärksten Anstieg der Jahresperformance aufwies (+3,1 %) musste sie sich im Jahr 2025 mit 5,7 % hinter Hamburg auf dem zweiten Platz einreihen. Hauptgrund hierfür ist der unterdurchschnittliche Wertzuwachs im vierten Quartal 2025: Der Indikator legte lediglich um 0,4 % auf den neuen Stand von 194,1 Punkten zu (Q1 2025: +0,8 %; Q2 2025: +3,5 %; Q3 2025: +0,9 %). Dennoch behält München eine Topposition: Der Indikatorstand liegt aktuell rund 20,5 % unter dem Höchststand im ersten Quartal 2022. Im Durchschnitt der fünf Städte beträgt der Wertverlust seit dem Höchststand noch knapp 26 %. Insgesamt zeigte sich der Büroimmobilienmarkt in der bayrischen Landeshauptstadt positiv: Mit rund 3,3 % ist die Leerstandsrate in der Innenstadt nach wie vor gering, was gepaart mit der hohen Nutzernachfrage nach Topflächen in Spitzenlagen dafür sorgte, dass die Spitzenmiete in der zweiten Jahreshälfte die 60-Euro-Marke knackte. Auch außerhalb des Spitzensegments stiegen die Mieten überdurchschnittlich an. Die gute Performance resultiert in einem Total Return von +9,9 % (2024: +7,3 %).

• Performance insgesamt weiterhin positiv
• Regionale Entwicklungen zeigen deutliche Unterschiede
• Hamburg mit der stärksten Quartals- und Jahresperformance
• Vermietungsmarkt bleibt robust trotz wirtschaftlicher Herausforderungen
• Fundamentaldaten gewinnen an Bedeutung

Die Komplexität des Marktes erfordert fundiertes Fachwissen. Profitieren Sie von der Expertise unseres Teams für Immobilienbewertung.

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Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenviertel

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

Autoren
Dr. Andreas Dickert, Operations & Delivery Lead, Emerging Markets
Ines Lippolt, Operations Manager Germany
Kontakt
Unsere Ansprechpartner:
Valuation:
Ralf Kemper, EMEA Head of Office & Retail, Lender Services
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

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