3 wesentliche Gründe, warum Self Storage auf dem Vormarsch ist

Während wirtschaftliche Gegenwinde und eine Fülle von Marktunsicherheiten das Volumen breiterer Immobilieninvestitionen verlangsamt haben, setzt der Bereich Self Storage den Trend fort.

Die Investitionen in den Self-Storage-Markt in der EMEA-Region verzeichneten einen signifikanten Anstieg gegenüber dem Vorjahr, wobei die Niveaus erstmals die Marke von €1 Milliarde (US$1,07 Mrd.) erreichen - ein krasser Gegensatz zu anderen Sektoren, in denen die Aktivität teilweise halbiert wurde.

In Kontinentaleuropa wurden die jüngsten Self-Storage-Transaktionen von größeren Plattformgeschäften dominiert, wie dem Angebot von Nuveen für die Self Storage Group. Dennoch werden nur 20% der Bestände in diesem fragmentierten Sektor als institutionelle Qualität angesehen und die Zugangshürden bleiben hoch.

“Es gibt ein signifikantes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den meisten Teilen Europas, daher bleibt es für Investoren, die Kapital einsetzen möchten, die größte Herausforderung, Investitionen im großen Maßstab zu tätigen, obwohl das Investoreninteresse stärker denn je ist,” sagt Tom Caines, JLLs Leiter der Self Storage Capital Markets, EMEA. “Liquidität ist kein Problem, es gibt einfach zu wenige Plattformmöglichkeiten, um das Gewicht des Kapitals, das in den Markt drängt, zufrieden zu stellen.”

Mit schnell wachsendem Investorenbewusstsein und der Nachfrage der Endnutzer, die keine Anzeichen eines Nachlassens zeigt, untersuchen wir, was als Nächstes für den Self-Storage-Sektor kommt.

JLL-Daten zeigen, dass institutionelle Qualität für neue Entwicklungen in Städten und Gemeinden mit hoher Bevölkerungsdichte und Wohlstand entscheidend ist. In den letzten Monaten blieb die Auslastung von Immobilien in erstklassiger Lage trotz eines Rückgangs der Handelsleistung in vielen Teilen Europas bei über 85%.

“Investoren kauften früher erstmals und in zweiter Generation Einsteigerbestände auf, aber der Fokus hat sich kürzlich auf institutionelle Vermögenswerte verlagert, bei denen es einen klaren Weg zur Langlebigkeit gibt,” erklärt Izeldi Loots, EMEA-Leiterin der Bewertung von Self Storage bei JLL.

Es ist kein Wunder, da JLL-Zahlen zeigen, dass inländische Nutzer, denen zu Hause der Stauraum fehlt, bereit sind, für lokalen Komfort zu zahlen.

“In London, einem der etabliertesten Märkte, haben wir gesehen, dass Betreiber erfolgreich den Wert und die Flexibilität nachweisen konnten, die von zentral gelegenen Einrichtungen geboten werden, wobei Spitzenmieten bis zu 25 % höher erzielt werden als in anderen Städten,” bestätigt Loots.

Wenn es um Spitzenangebote geht, führen London, Stockholm und Berlin die Liste an. Aber in der Zukunft fällt Paris als eine Stadt auf, in der qualitativ hochwertige Angebote im Vergleich zur Bevölkerung der Stadt derzeit fehlen.

“In Paris gibt es derzeit drei Mal weniger Läden pro Million Einwohner als in London und vier Mal weniger als in Stockholm, das einen der höchsten Anteile an hochwertigem modernen Angebot im Vergleich zu anderen großen europäischen Städten hat,” erklärt Robert Gwyther, Director im Valuations Advisory Team.

Mit einem starken Anstieg der Zahl an speziell gebauten Einrichtungen könnten minderwertige oder schlecht gelegene Vermögenswerte in Zukunft an Bedeutung verlieren. Gwyther sagt, JLL-Benchmarks zeigen, dass die sichtbarsten Standorte diejenigen mit geringerem Bekanntheitsgrad übertreffen, insbesondere in Einzugsgebieten mit hohem Niveau an neuen Angeboten.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, zusammen mit höheren Baukosten, treibt Vermieter und Entwickler dazu, kreativ zu werden.

“In Gebieten mit Unterversorgung haben wir gesehen, wie Einzelhandels-, Büro- und sogar Parkeinrichtungen für Self Storage umgenutzt wurden, während Investoren ihre Portfolios für maximale Renditen neu ausbalancieren,” sagt Penny Bell, Direktorin im EMEA Self Storage Capital Markets Team von JLL.

Umnutzungen können 12 bis 18 Monate von vergleichbaren Neubauentwicklungszeiten abziehen, dank der schnellen Umsetzung und eines geringeren Planungsrisikos - plus dem Vorteil eines geringeren eingelagerten Kohlenstoffs.

Doch obwohl der breitere Immobilienmarkt jetzt mehr Umnutzungsmöglichkeiten bietet, ist es nicht immer einfach - oder günstig.

“Die richtige vorhandene Bodenbelastung ist entscheidend, sonst sind kostspieligere strukturelle Änderungen erforderlich, wodurch viele Büros für eine Umnutzung ungeeignet werden,” sagt Bell. “Lagerhäuser sind das einfachste Objekt für eine Umnutzung.”

Die Entwicklungspipeline für Self Storage befindet sich derzeit auf einem Rekordhoch, sagt Loots, die glaubt, dass sich die Betreiber in den kommenden Monaten darauf konzentrieren werden, die Grundlagen richtig zu machen. Werte zu demonstrieren und dabei die Mieterfluktuation zu reduzieren, wird entscheidend für die Handelsleistung sein.

“Wenn mehr Einheiten auf den Markt kommen, wird der Wettbewerb zunehmen, was bedeutet, dass Betreiber härter arbeiten müssen, um ein großartiges Kundenerlebnis zu bieten und die Auslastung zu halten,” sagt sie.

Bell weist darauf hin, dass die britischen Gewerbesteuern kürzlich um 20 bis 50% gestiegen sind. In der Zwischenzeit könnte die neue Pflicht zur Meldung des Valuations Office die britischen Betreibergewinne weiter schmälern, da es jetzt obligatorisch ist, alle Änderungen, die sich auf die Bewertung auswirken könnten, wie z.B. das Eröffnen zusätzlicher Etagen, innerhalb von 60 Tagen zu melden.

“Betreiber werden versuchen, diese zusätzlichen Kosten durch Einsparungen, wo immer möglich, auszugleichen,” sagt Bell.

Maßnahmen zur Energieeffizienz umfassen LED-Beleuchtung, Bewegungssensoren und optimierte Heizpläne. Technologische Fortschritte wie die Integration zwischen Zugangskontrolle, Betriebssoftware, Marketing und Buchhaltungsplattformen können den Personalbedarf reduzieren und könnten helfen, weitere betriebliche Effizienzen freizusetzen.

Zukünftig glaubt Caines, dass die Umnutzung von leistungsschwachen Vermögenswerten aus anderen Sektoren zu Wachstum führen wird. Korrekturen bei den Grundstückswerten und die Neupreise von Büros werden insbesondere neue und aufregende Möglichkeiten für sowohl Investoren als auch Betreiber bieten.

Loots stimmt zu, dass es viele Gründe gibt, warum die zukünftige Nachfrage in den wichtigsten Städten bestehen bleibt, und verweist auf die Urbanisierung, die Druck auf das Angebot an Wohnraum ausübt und damit den Appetit auf Self Storage steigert.

“Betreiber, die ihre Hausaufgaben bei der geplanten Expansion machen, und Investoren, die es schaffen, die richtigen Standorte zu sichern, werden lange Zeit die Früchte ernten,” schließt Loots ab.