Wohnungsmarkt Überblick H1 2025

Entwicklungen auf Nachfrage- und Angebotsseite

Der Wohnungsmarkt in Berlin erfährt signifikante demografische und baubezogene Veränderungen, die einer sorgfältigen Analyse bedürfen. Zum 31. Dezember 2024 erreichte die Berliner Bevölkerung 3.897.145 Einwohner, was einem moderaten Wachstum von +0,5 Prozent (+19.045 Personen) im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Wobei die internationale Zuwanderung der primäre Treiber des Bevölkerungswachstums ist, was die anhaltende Bedeutung der Immigration für die demografische Entwicklung der Stadt unterstreicht. Der positive Migrationssaldo gleicht den natürlichen Bevölkerungsrückgang effektiv aus, da in Berlin weiterhin mehr Menschen sterben als geboren werden. Dies wird durch die Reduktion der Zahl an Kindern unter sechs Jahren von 215 179 im Jahr 2023 auf 208 938 im Jahr 2024 deutlich.

Bezüglich des Wohnungsangebots meldeten die Berliner Baubehörden 15.362 fertiggestellte Wohneinheiten im Jahr 2024, was einem Rückgang von 3,8Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Diese Fertigstellungen resultierten aus 2.533 Bauprojekten (+5,0 Prozent). Dabei blieb die Zahl der Wohnungen, die durch Neubau entstanden ist, mit 14.632 Einheiten stabil blieb. Der Rückgang bei den Baugenehmigungen zeigt einen besonders deutlichen Trend, der für das zukünftige Wohnungsangebot relevant ist. Im Jahr 2024 erteilten die Berliner Behörden Genehmigungen für 9.772 Wohneinheiten. Dies ist eine Reduktion um -38,5 Prozent im Vergleich zu 2023 und setzt einen achtjährigen kontinuierlichen Rückgang bei den Genehmigungserteilungen fort. Davon sind 8.558 Einheiten für neue Wohn- und Nichtwohngebäude geplant, was einem Rückgang von 40,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Im Vergleich zu den übrigen Big-8-Städten demonstriert Berlin mit 40 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner eine überdurchschnittliche Bautätigkeit. Allerdings zeigt die JLL-Bedarfsanalyse im mittleren Szenario ein Unterangebot von etwa 20 Wohneinheiten. Angesichts der Marktgröße und -dynamik Berlins stellt dies eine signifikante Herausforderung dar. Die erhebliche Diskrepanz zwischen den aktuellen Baugenehmigungszahlen (25 pro 10.000 Einwohner) und den Fertigstellungsraten deutet auf einen potenziellen zukünftigen Rückgang der Bautätigkeit hin.

Miet- und Kaufpreisentwicklung

Der Immobilienmarkt Berlins präsentiert sich mit einem ausgewogenen Bild aus moderatem Wachstum und soliden Fundamentaldaten. Die qualitätsbereinigten Daten für Neuvertragsmieten zeigen, dass Berlin auch im ersten Halbjahr 2025 ein gemäßigtes Wachstum beibehält: Der Gesamtbestand verzeichnet einen Anstieg von 1,0 Prozent im Jahresvergleich, Bestandsimmobilien einen Anstieg von rund 1,5 Prozent und das Neubausegment einen leichten Anstieg von 0,1 Prozent. Im Vergleich der 5-Jahres-Entwicklung bleibt Berlin weiterhin an der Spitze der Big-8-Städte, sodass dies als Pause nach Jahren mit starker Dynamik zu interpretieren ist.

Betrachtet man den Markt für Eigentumswohnungen, so zeigt sich in Berlin mit angebotenen Median-Preisen von 5.642 EUR/m² für den Gesamtbestand eine leicht erholte Situation, die durch ein mittleres 5-Jahres-Wachstum von 4,9 Prozent trotz eines minimalen Jahresanstiegs von 0,1 Prozent unterstützt wird. Das Bestandssegment erzielt 5.434 EUR/m² mit einem mittleren 5-Jahres-Wachstum von 6,2 Prozent und einer Entwicklung zum Vorjahreswert von 0,3 Prozent. Die Preise für Neubauten sind im ersten Halbjahr um 2,6 Prozent auf nun 7.721 EUR/m² leicht zurückgegangen. Berlin repräsentiert für Investoren, die nachhaltige Renditen mit nachgewiesenem langfristigen Wertsteigerungspotenzial suchen, einen Markt, der erfolgreich den Übergang von schnellem Wachstum zur Werterhaltung navigiert hat und gleichzeitig seine Position als eine der führenden Immobiliendestinationen Deutschlands behauptet.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Ende 2024 erreichte die Bevölkerung Hamburgs 1.862.565 Einwohner, was einem Anstieg von +10.969 Personen bzw. +0,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Dieses demografische Wachstum ist primär auf signifikante Migrationsbewegungen zurückzuführen: Hamburg wies einen positiven Migrationssaldo von 12.465 Personen auf, während ein natürlicher Bevölkerungsrückgang von 1.038 Personen verzeichnet wurde.

Hinsichtlich der Wohnungsbauaktivität zeigte Hamburg im Jahr 2024 eine bemerkenswerte Bautätigkeit mit 8.319 neu fertiggestellten Wohneinheiten. Dies stellt einen signifikanten Anstieg von +39 Prozent (2.320 Einheiten) im Vergleich zu 2023 dar. Innerhalb der neu errichteten Gebäude machten mehrgeschossige Wohnstrukturen (Gebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten) mit 6.334 Einheiten oder 78,5 Prozent den überwiegenden Anteil des neuen Wohnraums aus. Ein- und Zweifamilienhäuser trugen 704 Einheiten (8,7 Prozent) bei, Wohneinrichtungen fügten 862 Einheiten (10,7 Prozent) hinzu und Nichtwohngebäude (z. B. Büro- und Gewerbeimmobilien) lieferten 165 Einheiten (2,0 Prozent). Die Baugenehmigungsaktivität im Jahr 2024 zeigte einen konträren Trend: es wurden Genehmigungen für 4.617 Wohneinheiten erteilt, was einem Rückgang von 12,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Im Vergleich zu den anderen deutschen Big-8-Städten demonstriert Hamburg mit 42 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner eine überdurchschnittliche Bautätigkeit. Die Nachfrage-Angebots-Lücke in der JLL-Analyse deutet auf eine moderate Unterversorgung von etwa vier Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner hin. Dies stellt eine vergleichsweise günstige Position im Vergleich zu anderen Metropolregionen dar. Bemerkenswert ist allerdings die Diskrepanz zwischen den hohen Fertigstellungsraten und den niedrigen Baugenehmigungszahlen (24 pro 10.000 Einwohner). Dies könnte auf einen zukünftigen Rückgang der Bautätigkeit hindeuten. Im Vergleich zu den übrigen Big-8-Städten erscheint Hamburgs Wohnungsmarkt relativ ausgewogen.

Miet- und Kaufpreisentwicklung

Hamburg zählt zu den Spitzenmärkten Deutschlands und verzeichnet robustes Wachstum sowohl im Miet- als auch im ETW-Kaufsegment.

Der Mietmarkt weist im ersten Halbjahr 2025 Medianmieten von 17,79 EUR/m² für den Gesamtbestand auf. Dies entspricht einer 5-Jahres-Wachstumsrate von 4,3 Prozent und einem bemerkenswerten Jahreswachstum von 13,7 Prozent. Mit 28,80 EUR/m² hat die Spitzenmiete einen Anstieg von 15 Prozent im Jahresvergleich erfahren und übertrifft damit alle übrigen Big-8-Städte. Mietobjekte in bestehenden Gebäuden erzielen im Mittel 16,74 EUR/m², während Neubauten mit 23,01 EUR/m² einen Aufschlag erreichen.

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen erreichten die Preise für Bestandsimmobilien in Hamburg im ersten Halbjahr 2025 einen Wert von 5.521 EUR/m². Dies entspricht einer mittleren 5-Jahres-Wachstumsrate von 6,1 Prozent, allerdings ist ein Jahresrückgang von 1,2 Prozent zu verzeichnen. Das Neubausegment schneidet mit 7.966 EUR/m² und einer bemerkenswerten mittleren 5-Jahres-Wachstumsrate von 8,2 Prozent besser ab.

Im Vergleich zu anderen großen deutschen Städten zeigt der Hamburger Markt ein ausgewogeneres und nachhaltigeres Wachstum. Hamburg übertrifft Städte wie Frankfurt und Stuttgart in der Kaufpreisentwicklung bei gleichzeitiger Aufrechterhaltung höherer Mietrenditen.

Housing Market

München zum Ende des Jahres 2024 1.603.776 Einwohner mit Hauptwohnsitz. Dies entspricht einem signifikanten Anstieg von +14.750 Personen im Vergleich zum Jahresende 2023 (1.589.026). Dies entspricht einer Bevölkerungswachstumsrate von nahezu einem Prozent (+0,93 Prozent) im Jahresvergleich. Im Jahr 2024 überschritt München erstmals die 1,6-Millionen-Schwelle. Migrationsmuster spielen eine entscheidende Rolle in Münchens Bevölkerungsentwicklung. Im Laufe des Jahres 2024 konnte ein positives Migrationssaldo von +11 412 Personen registriert werden.

Hinsichtlich des Wohnungsangebots verzeichnete München im Jahr 2024 einen deutlichen Rückgang bei den Wohnungsbaufertigstellungen. In der bayerischen Landeshauptstadt wurden 6.503 neue Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden fertiggestellt. Dies entspricht einem Rückgang von etwa 34 Prozent im Vergleich zu 2023, als 9.857 neue Einheiten entstanden. Die Baugenehmigungsaktivität zeigte eine ähnliche Abwärtstendenz. Im Jahr 2024 genehmigten die Behörden 8.329 neue Wohneinheiten, was einem Rückgang von 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Damit setzt sich der rückläufige Trend bei der Genehmigungserteilung fort, der seit 2017 zu beobachten ist, als etwa 13.500 neue Einheiten genehmigt wurden.

In der vergleichenden Analyse der acht größten Städte Deutschlands zeigt sich, dass München mit 41 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner eine überdurchschnittliche Bautätigkeit aufweist. Die JLL-Bedarfsanalyse weist dabei ein Versorgungsdefizit von 20 Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner auf. Angesichts der traditionell angespannten Wohnungsmarktbedingungen in München stellt dies eine erhebliche Herausforderung dar. Ein positiver Indikator ist die hohe Baugenehmigungsrate von 52 pro 10.000 Einwohner – die höchste unter den acht größten Städten –, die auf eine potenzielle Intensivierung der zukünftigen Bautätigkeit hindeutet. Das Zusammenspiel zwischen anhaltenden Bevölkerungszuwächsen und schwankender Bauproduktion wird voraussichtlich ein prägendes Merkmal der Wohnungsmarktdynamik Münchens in naher Zukunft bleiben.

Miet- und Kaufpreisentwicklung

Mit 24,11 EUR/m² für den Gesamtbestand im ersten Halbjahr 2025 verzeichnet München die höchste Medianmiete für angebotene Neuvertragsmieten unter den acht größten Städten Deutschlands und liegt beeindruckende 38 Prozent über dem Big-8-Durchschnitt von 17,46 EUR/m². Das Segment der Spitzenmieten zeigt besonders starke Dynamiken und erreicht 36,10 EUR/m² mit einem Jahreswachstum von 10,6 Prozent. Für Mietwohnungen in Bestandsgebäuden werden in München 23,86 EUR/m² erzielt, was einer mittleren 5-Jahres-CAGR von 3,9 Prozent sowie einem Jahreswachstum von 6,4 Prozent entspricht. Die angebotenen Neubaumieten liegen bei 25,62 EUR/m² mit einer ähnlichen 5-Jahres-CAGR von +3,3 Prozent.

Der Münchner Markt für Eigentumswohnungen zeigt bemerkenswerte Stabilität mit angebotenen Median-Preisen für den Gesamtbestand von 8.611 EUR/m² im ersten Halbjahr 2025. Das Wachstum belief sich auf 2,3 Prozent über fünf Jahre (CAGR) und rund 0,6 Prozent im Jahresvergleich. Der Markt verzeichnete im vorherigen Halbjahr einen leichten Rückgang, zeigt im ersten Halbjahr 2025 aber wieder Anzeichen einer Erholung. Auch die angebotenen Preise für Bestandswohnungen zeigen mit 8.219 EUR/m² Resilienz und eine 5-Jahres-CAGR von +2,7 Prozent. Im Jahresvergleich ist ein bemerkenswerter Anstieg von +2,6 Prozent zu verzeichnen. Neubaueigentumswohnungen erzielen mit durchschnittlich etwa 11.000 EUR/m² die höchsten Preise in Deutschland und behalten trotz Marktschwankungen stabile Werte mit einer 5-Jahres-CAGR von +4,9 Prozent bei.

Die Kombination aus hohen Mieten, stabilen Kaufpreisen und kontinuierlichem Wachstum in den meisten Segmenten bestätigt Münchens Status als Deutschlands teuerster, aber auch reifster Wohnungsmarkt. Im Vergleich zu volatileren aufstrebenden Märkten bietet er Investoren niedrigere, aber sicherere Renditen.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Die Bevölkerung Kölns erreichte zum Ende des Jahres 2024 1.090.473 Einwohner, was einem moderaten Wachstum von +1.509 Personen (+0,1 Prozent) im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die Nettomigration ist ein entscheidender Faktor für die Bevölkerungsentwicklung in Köln. Im Jahr 2024 verzeichnete die Stadt 59.244 Zuzüge gegenüber 56.426 Fortzügen, was einen positiven Migrationssaldo von 2.818 Personen ergibt. Diese Einwanderung kompensierte den natürlichen Bevölkerungsrückgang von 1 340 Personen.

Bezüglich des Wohnungsangebots erlebte Köln im Jahr 2024 eine deutliche Reduktion der Wohnungsbautätigkeit mit lediglich 1.819 fertiggestellten Wohneinheiten. Dies ist die niedrigste Zahl seit 1990 und liegt nahezu 50 Prozent unter dem Niveau von 2023 (3.533 Einheiten). Von diesen Fertigstellungen haben etwa 64 Prozent der fertiggestellten Einheiten ihre Baugenehmigungen mehr als zwei Jahre vor Fertigstellung erhalten hatten, während nur 3,3 Prozent innerhalb eines Jahres nach Genehmigungserteilung und etwa 33 Prozent innerhalb von ein bis zwei Jahren fertiggestellt wurden. Ähnlich Trends zeigen sich bei der Baugenehmigungsaktivität: Im Jahr 2024 wurden 2.931 Genehmigungen erteilt, was einem Rückgang von 8,7 Prozent im Vergleich zu 2023 entspricht.

In der vergleichenden Analyse der acht größten Städte Deutschlands weist Köln mit lediglich 16 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner die niedrigste Bautätigkeit auf. Diese unterdurchschnittliche Bauaktivität manifestiert sich in einer erheblichen Versorgungslücke von 29 Einheiten pro 10.000 Einwohner in der JLL-Bedarfsanalyse. Obwohl die Baugenehmigungen mit 24 Einheiten pro 10.000 Einwohner die aktuellen Fertigstellungsraten übersteigen, bleiben sie unzureichend, um den zusätzlichen Wohnungsbedarf in der Domstadt zu decken. Die beträchtliche Diskrepanz zwischen Wohnungsnachfrage und Fertigstellungen in der Prognose unterstreicht die Dringlichkeit verstärkter wohnungspolitischer Maßnahmen.

Miet- und Kaufpreisentwicklung

Im ersten Halbjahr 2025 verzeichnet der Kölner Wohnimmobilienmarkt ein stetiges Wachstum, sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment. Die angebotenen Neuvertragsmieten für den Gesamtbestand liegen im ersten Halbjahr 2025 bei 16,27 EUR/m², was einer durchschnittlichen Fünf-Jahres-Entwicklungsrate von 4,7 Prozent entspricht. Die Mieten in bestehenden Objekten liegen bei 16,00 EUR/m², während Neubauten 21,02 EUR/m² erreichen. Der Mietmarkt verzeichnet ein konstantes jährliches Wachstum von 8,5 Prozent für den Gesamtbestand, wobei Neubaumietobjekte mit einem Jahreswachstum von 17,6 Prozent einen besonders hohen Anstieg aufweisen.

Im Kaufsegment zeigt der Kölner Markt für Eigentumswohnungen mit einer Entwicklung zum Vorjahreswert von 2,5 Prozent einen leichten Anstieg der Preise für den Gesamtbestand, die im ersten Halbjahr 2025 im Median bei 4.936 EUR/m² liegen. Der Markt weist eine mittlere 5-Jahres-CAGR von 4,5 Prozent und auf. Bestandseinheiten werden zu 4.719 EUR/m² angeboten, während Neubauten einen signifikanten Aufschlag von 46 Prozent erzielen und bei 6.871 EUR/m² liegen. Der Kölner Wohneigentumsmarkt im Neubausegment hat sich in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt, mit einer Fünfjahres-CAGR von 6,7 Prozent, wenngleich die jüngste Entwicklung mit einem Jahreswachstum von -0,3 Prozent moderater ausfällt, was auf eine anhaltende Seitwärtsbewegung des Marktes hindeutet.

Die Stadt balanciert Erschwinglichkeit mit stetiger Wertsteigerung und positioniert sich so als starke Alternative zu den höherpreisigen deutschen Märkten.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Die Stadt Frankfurt verzeichnete Ende 2024 776.843 Einwohner, was einem Anstieg von etwa 6.700 Personen und einer Bevölkerungswachstumsrate von +0,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Hinsichtlich der Wohnungsbauaktivität bildet Frankfurt eine Ausnahme zu regionalen und nationalen Bautrends. Trotz herausfordernder Marktbedingungen meldete die Stadt die Fertigstellung von 4.203 Wohneinheiten im Jahr 2024. Dies stellt die dritthöchste jährliche Fertigstellungszahl des vergangenen Jahrzehnts dar. Einen bedeutenden Beitrag zur Wohnungsversorgung leistete wieder einmal die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum: 630 Wohneinheiten wurden 2024 durch Umnutzung geschaffen, was einem Anstieg von 37 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht und die Bedeutung von Konversionsprojekten für die Stadt Frankfurt unterstreicht. Im Bereich der Genehmigungen zeigte sich in 2024 hingegen ein konträrer Trend. Im Jahr 2024 erteilten die kommunalen Baubehörden Genehmigungen für 2.266 Wohneinheiten, was einem Rückgang von 30 Prozent entspricht.

In vergleichender Perspektive unter den acht größten Städten Deutschlands demonstriert Frankfurt mit 55 fertiggestellten Einheiten pro 10.000 Einwohner die höchste Bautätigkeit im Jahr 2024. Nichtsdestotrotz offenbart die JLL-Bedarfsanalyse eine erhebliche Versorgungslücke von 27 Einheiten pro 10.000 Einwohner. Diese ist auf einen außerordentlich hohen zusätzlichen Bedarf von rund 82 Einheiten pro 10.000 Einwohner zurückzuführen – die zweithöchste unter den analysierten Städten, nur übertroffen von Leipzig. Besonders signifikant ist die Diskrepanz zwischen den hohen Fertigstellungsraten und den substanziell niedrigeren Baugenehmigungszahlen (29 pro 10.000 Einwohner). Dies deutet auf einen potenziellen zukünftigen Rückgang der Bautätigkeit hin. Dieses Muster unterscheidet Frankfurt von Städten wie München oder Düsseldorf, die höhere Genehmigungsraten als Fertigstellungsraten aufweisen. Folglich steht Frankfurt trotz der zuletzt hohen Bauaktivität vor der Herausforderung, die Wohnraumentwicklung weiter zu intensivieren, um die prognostizierte Versorgungslücke in einem optimistischen Szenario zu schließen.

Miet- und Kaufpreisentwicklung

Der Wohnimmobilienmarkt in Frankfurt zeigt weiterhin dynamische Entwicklungen, sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment. Mit Blick auf das erste Halbjahr 2025 behauptet die Stadt ihre Position als einer der dynamischsten Immobilienmärkte Deutschlands.

Im Frankfurter Mietmarkt erreichen die angebotenen mittleren Mietpreise im ersten Halbjahr 2025 EUR 16,83 pro Quadratmeter für den Gesamtbestand, während die Spitzenmiete (90-Perzentil) bei EUR 18,33 pro Quadratmeter liegt. Das jährliche Wachstum von +7,2 Prozent für den Gesamtbestand ist besonders bemerkenswert und positioniert Frankfurt unter den führenden deutschen Big-8-Städten. Über die vergangenen fünf Jahre haben sich die Mieten mit einem 5-Jahres-CAGR von +2,8 Prozent deutlich weniger stark entwickelt. Neuvertragsmieten in Bestandsobjekten erzielen im Mittel 15,87 EUR/m², während neu errichtete Einheiten einen signifikant höheren Wert von 22,29 EUR/m² aufweisen.

Der Markt für Wohneigentumswohnungen in Frankfurt weist im ersten Halbjahr 2025 Angebotspreise von 6.391 EUR/m² für den Gesamtbestand auf. Der Neubaupreis liegt mit 7.997 EUR/m² noch einmal deutlich darüber. Die Gesamtpreise haben sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 2,3 Prozent erhöht und zeigen damit nach den Preiskorrekturen der vergangenen Jahre wieder eine positive Entwicklung. Der Kaufmarkt in Frankfurt demonstriert mit einer Fünf-Jahres-CAGR von +2,1 Prozent stetiges Wachstum.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Ende 2024 verzeichnete Düsseldorf 658.245 Einwohner mit Hauptwohnsitz, was einem Anstieg von 2.528 Personen im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Dieses demografische Wachstum ist hauptsächlich auf Migration zurückzuführen. In 2024 wies Düsseldorf einen positiven Migrationssaldo von 3 663 Personen auf. Obwohl die Anzahl der nach Düsseldorf ziehenden Personen im Vergleich zu 2023 um 1.049 Fälle gesunken ist, überstieg die gesamte Zuwanderung von 42.677 Personen die Anzahl der registrierten Abgänge (39.014) immer noch erheblich.

Hinsichtlich des Wohnungsangebots verzeichnete Düsseldorf im Jahr 2024 mit 1.990 neuen Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden einen moderaten Rückgang bei den Wohnungsbaufertigstellungen, was einem Rückgang von etwa 3,5 Prozent im Vergleich zu 2023 entspricht. Im Gegensatz dazu zeigte die Baugenehmigungsaktivität ein signifikantes Wachstum. Im Jahr 2024 genehmigten die Behörden 2.737 neue Wohneinheiten, was einem Anstieg von 21,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Diese Expansion der Genehmigungsaktivität ist ein positiver Indikator für das zukünftige Wohnungsangebot in Düsseldorf.

Mit 30 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohnern weist Düsseldorf eine moderate Bautätigkeit auf und positioniert sich damit im Mittelfeld im Vergleich der deutschen Big-8-Städte. Besonders bemerkenswert ist die positive Differenz zwischen Fertigstellungen und Baugenehmigungen (42 pro 10.000 Einwohner) – die höchste unter den verglichenen Städten –, die auf eine potenzielle Expansion der Bautätigkeit in naher Zukunft hindeuten könnte. Die Bedarfsanalyse von JLL offenbart in Bezug auf die zusätzliche Nachfrage ein Versorgungsdefizit von 10 Einheiten pro 10.000 Einwohnern. Dieses könnte angesichts der erhöhten Genehmigungszahlen potenziell mittelfristig reduziert werden. Entscheidend für die Reduzierung der prognostizierten Angebots-Nachfrage-Differenz wird jedoch die erfolgreiche Umsetzung genehmigter Projekte sein.

Miet- und Kaufpreisentwicklung

Mit einer Entwicklung zum Vorjahreswert von +8,3 Prozent zeigt der Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt im ersten Halbjahr 2025 eine hohe Dynamik. Die Neuvertragsmieten liegen im Median nun bei 15,07 EUR/m². Die Spitzenmietwerte (90-Perzentil) sind auf 24,20 EUR/m² gestiegen, was einem starken jährlichen Anstieg von 10,4 Prozent entspricht. Besonders bemerkenswert ist, dass das Neubausegment ein außergewöhnliches Median-Wachstum von 17,2 Prozent verzeichnete, wobei die Mietpreise nun bei 20,48 EUR/m² liegen. Dies ist nicht nur auf Markttrends, sondern auch auf die Qualitäten der angebotenen Neubauwohnungen zurückzuführen.

Nach einem leichten Rückgang im zweiten Halbjahr 2024 hat sich der Markt für Eigentumswohnungen mit einem positiven Wachstum von 1 Prozent gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr erholt. Die Spitzenkaufpreise (90-Perzentil) haben sich bei 7.924 EUR/m² stabilisiert, mit einer moderaten Fünfjahres-Entwicklungsrate von 4,4 Prozent pro Jahr. Qualitätsbereinigt zeigen die Kaufpreise für Neubauten eine besonders beeindruckende Entwicklung mit einem Wachstum von 11,9 Prozent gegenüber dem vorherigen Halbjahr.

Die Stadt behauptet eine strategische Position unter den Big-8-Städten und bietet ein ausgewogenes Profil aus Stabilität und Wertsteigerung, das für Investoren und Konsumenten attraktiv ist.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Die demografischen Statistiken für das Jahr 2024 offenbaren eine leichte negative Bevölkerungsentwicklung für Stuttgart: Die Landeshauptstadt verzeichnet einen Gesamtrückgang von 735 Einwohnern. Dieser Rückgang resultiert aus zwei Faktoren: einer negativen natürlichen Bevölkerungsentwicklung mit einem Defizit von 276 Personen und einem Nettomigrationsdefizit von 459 Personen. Diese Entwicklung reflektiert jedoch weniger Stuttgarts sinkende Attraktivität, sondern vielmehr die Konsequenzen einer erfolglosen Ausweitung des Wohnungsangebots.

Die Bauaktivitätsdaten für Stuttgart im Jahr 2024 zeigen einen signifikanten Rückgang über nahezu alle Bereiche hinweg. Mit nur 559 gesamten Bauprojekten liegt das Jahr 2024 substanziell unter dem Niveau der Vorjahre. Die Anzahl der fertiggestellten Wohneinheiten sank auf 1.321 und liegt damit 30 Prozent unter dem Wert des Vorjahres (1.891 Einheiten im Jahr 2023). Im historischen Kontext fällt die Bauaktivität im Jahr 2024 weit unter den Höchststand der frühen 1990er Jahre, als allein im Jahr 1993 3.586 Wohneinheiten fertiggestellt wurden.

Folglich liegt die Bauaktivität in Stuttgart im Vergleich zu den anderen acht größten deutschen Städten unter dem Durchschnitt: Es werden nur 22 Wohnungen pro 10.000 Einwohner fertiggestellt. Dies bleibt signifikant hinter der Nachfrage zurück. Die JLL-Bedarfsanalyse offenbart in Bezug auf die zukünftige zusätzliche Nachfrage ein Versorgungsdefizit von 40 Einheiten pro 10.000 Einwohnern. Besonders auffällig ist die niedrige Baugenehmigungsrate von 12 pro 10.000 Einwohnern, die niedrigste unter den verglichenen Städten. Dies deutet auf eine weitere potenzielle Verschlechterung der Wohnungsmarktbedingungen hin. Anders als in München oder Düsseldorf, wo die Zahl der Baugenehmigungen, die der Fertigstellungen übersteigt, fehlen Stuttgart die Voraussetzungen für eine kurzfristige Entlastung des Wohnungsmarktes. Trotz des leichten Bevölkerungsrückgangs verschärft sich dadurch der bestehende Wohnungsmangel weiter.

Miet- und Kaufpreisentwicklung

Im ersten Halbjahr 2025 verzeichnete Stuttgart ein moderates Mietwachstum, wobei die Medianmieten (Bestands- und Neubauobjekte) im Vergleich zum Vorjahreswert um 4,8 Prozent auf 12,25 EUR/m² anstiegen. Damit liegt Stuttgart im unteren Bereich der Preisentwicklung der Neuvertragsmieten im Vergleich zu den anderen acht größten deutschen Städten. Der Mietmarkt zeigt eine deutliche Differenzierung zwischen den Segmenten, wobei die Mieten für Neubauten eine höhere Dynamik aufweisen. Mietangebote für Neubauobjekte, die aktuell im Mittel bei 19,57 EUR/m² liegen, verzeichneten ein signifikantes Wachstum von +7,1 Prozent im Jahresvergleich, während Bestandswohnungen einen moderateren Anstieg von +4,2 Prozent aufwiesen. Letztere liegen im ersten Halbjahr im Mittel bei 16,67 EUR/m². Diese Entwicklung ist Ausdruck der sehr schwachen Angebotsentwicklung in Stuttgart.

Nach einer Periode des leichten Rückgangs haben sich die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2025 nun stabilisiert. Der Gesamtdurchschnittspreis liegt bei 4.676 EUR/m², was unter Berücksichtigung der Qualitätsunterschiede innerhalb der betrachteten Daten einen minimalen Anstieg von 0,2 Prozent darstellt. Das Segment der Bestandswohnungen zeigt mit einer Entwicklung zum Vorjahreswert von +0,4 Prozent einen etwas höheren Anstieg bei Preisen von 4.571 EUR/m². Die Angebotspreise im Neubausegment liegen mit durchschnittlich 8.376 EUR/m² noch einmal deutlich darüber.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Ende 2024 verzeichnete Leipzig 632.562 Einwohner mit Hauptwohnsitz, was einem Anstieg um +0,6Prozent (3.844 Personen) gegenüber 2023 entspricht. Diese Entwicklung setzt einen nachhaltigen Wachstumstrend fort, wobei Leipzig seit 2011 ein bemerkenswertes Bevölkerungswachstum von 21Prozent erfahren hat – das stärkste demographische Wachstum unter deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Migration bleibt der vorherrschende Faktor, der Leipzigs Bevölkerungsdynamik beeinflusst. Im Jahr 2024 wurde das Wachstum der Stadt hauptsächlich durch internationale Zuwanderung (+8.401 Personen) getragen. Zusätzlich verzeichnete Leipzig moderate Wanderungsgewinne sowohl aus östlichen als auch aus westlichen deutschen Bundesländern. Gleichzeitig setzte sich der Trend zur Suburbanisierung fort, wobei Leipzig 2.557 Einwohner an sein unmittelbares Umland (Landkreise Leipzig und Nordsachsen) verlor, wobei diese Abwanderung weniger ausgeprägt war als in den Vorjahren (3.899 im Jahr 2023).

In der vergleichenden Analyse unter den acht größten deutschen Städten zeigt Leipzig eine überdurchschnittliche Bautätigkeit mit 41 Fertigstellungen je 10.000 Einwohner. Diese Bauaktivität reicht jedoch nicht aus, um die außergewöhnlich hohe Nachfrage zu decken. Die Bedarfsanalyse von JLL zeigt ein Versorgungsdefizit von 53 Einheiten je 10.000 Einwohner – die größte absolute Versorgungslücke unter allen untersuchten Städten. Die Baugenehmigungstätigkeit (37 Genehmigungen je 10.000 Einwohner) liegt unter dem aktuellen Fertigstellungsniveau, was auf eine potenzielle zukünftige Verschlechterung der Wohnungsversorgung hindeutet.

Anders als in Städten wie München oder Düsseldorf, die Anzeichen einer möglichen Ausweitung der Bautätigkeit zeigen, bleibt die Diskrepanz zwischen der Zahl der Genehmigungen und Fertigstellungen in Leipzig hoch. Dies deutet auf eine nur geringe Angebotsausweitung in der mittleren Frist hin.

Miet- und Kaufpreisentwicklung

Leipzig ist und bleibt die günstigste Option unter den acht größten Städten Deutschlands, obwohl gleichzeitig ein bemerkenswertes Wachstum zu beobachten ist. Diese Entwicklung ist Ausdruck eines anhaltenden Konvergenzprozesses. Mit durchschnittlichen Gesamtmietpreisen von 11,00 EUR/m² im ersten Halbjahr 2025 sind die Neuvertragsmieten im Jahresvergleich um beachtliche 11,4 Prozent gestiegen. Die Neuvertragsmieten für Bestandsobjekte sind um 10,2 Prozent auf 10,49 EUR/m² gestiegen, während Neubaumietangebote bei 14,21 EUR/m² liegen, was einem starken jährlichen Wachstum von 9,7 Prozent entspricht.

Der Leipziger Markt für Eigentumswohnungen präsentiert sich mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 3.054 EUR/m² (ein Anstieg von 1,7 Prozent im Jahresvergleich) für Bestands- und Neubauwohnungen weiterhin als attraktiver Einstiegspunkt, der substanziell unter dem Niveau anderer deutscher Big-8-Städte liegt. Das Bestandssegment verzeichnet im ersten Halbjahr ein deutliches Wachstum von 3,4 Prozent auf einen Durchschnittspreis von 2.994 EUR/m², während das Neubausegment eine deutliche Korrektur von 13,9 Prozent auf etwa 5.000 EUR/m² erfahren hat – der größte Rückgang unter den Big-8-Städten. Dies ist zum Teil auf Veränderungen der Qualität der betrachteten Angebote zurückzuführen. Trotz dieser jüngsten Anpassung der Neubaupreise verzeichnet Leipzigs gesamter Eigentumswohnungsmarkt eine solide Gesamtwertsteigerung von 31,4 Prozent in fünf Jahren, was eine starke Dynamik demonstriert.

Mit Mietrenditen, die im Vergleich zu anderen Hauptmärkten attraktiv bleiben, bietet Leipzig weiterhin überzeugende Möglichkeiten für Wohnungsmieter und Immobilieninvestoren.

Nach signifikanten Rückgängen der Baugenehmigungen in den Jahren 2023 (-30 Prozent) und 2024 (-17 Prozent) zeichnet sich im ersten Quartal 2025 mit einem leichten Anstieg von 3,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine moderate Trendumkehr ab. Diese positive Entwicklung korreliert mit einer sich leicht verbesserten Stimmungslage im Wohnungsbausektor.

Trotz dieser ersten Anzeichen einer Erholung verbleibt der Wohnungsbausektor in einer kritischen Phase. Die Auftragslage bleibt angespannt und auch wenn die Stornierungsquote leicht gesunken ist, verbleiben beide Kennzahlen auf historisch hohem Niveau. Die Fertigstellungszahlen für das Jahr 2024 bestätigen mit 251.900 neuen Wohnungen den negativen Trend. Dies entspricht einem Rückgang von 14,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Als Reaktion auf diese Situation hat die neue Bundesregierung die „Bauturbo“-Initiative eingeleitet, die am 18. Juni 2025 vom Bundestag verabschiedet wurde. Das Kernstück dieser Initiative ist die Novellierung des Baugesetzbuchs mit dem neu eingeführten § 246e. Dieser ermöglicht bis 2030 Erleichterungen bei Planungsverfahren für Wohnungsbauprojekte. Für 2025 sind Rekordinvestitionen von rund 110 Milliarden Euro zur Stimulierung des Wohnungsbaus geplant.

Aufgrund der mehrjährigen Realisierungszeiträume im Wohnungsbau werden sich diese politischen Maßnahmen jedoch erst mit erheblicher zeitlicher Verzögerung in den Fertigstellungsstatistiken niederschlagen. JLL prognostiziert für das Jahr 2025 daher trotz der eingeleiteten Maßnahmen einen weiteren Rückgang der Fertigstellungszahlen.

Sinkende Baugenehmigungszahlen deuten auf eine Verschärfung der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt hin

Die Fertigstellungs- und Genehmigungszahlen der acht größten deutschen Städte zeigen im Jahr 2024 erhebliche Unterschiede. So verzeichnet Frankfurt einen Anstieg der Fertigstellungen um 15 Prozent (55 Einheiten pro 10.000 Einwohner), während Hamburg ein Plus von 39 Prozent (42 Einheiten) verzeichnet. München, Köln und Stuttgart erleben hingegen deutliche Einbrüche bei den Fertigstellungen: München (-34 Prozent), Köln (-50 Prozent) und Stuttgart (-30 Prozent).

Bei den Baugenehmigungen zeigt sich ebenfalls ein überwiegend negativer Trend: Berlin (-38,5 Prozent), Hamburg (-12,2 Prozent), München (-8,4 Prozent), Köln (-8,7 Prozent) und Frankfurt (-30 Prozent) verzeichnen teils drastische Rückgänge. Einzig Düsseldorf sticht mit einem Anstieg der Genehmigungen um 21,6 Prozent positiv hervor.

Die Versorgungslücke zwischen Wohnungsbedarf und -angebot variiert erheblich: Während Hamburg mit vier fehlenden Einheiten pro 10.000 Einwohner vergleichsweise gut dasteht, weisen Stuttgart (40), Köln (29), Frankfurt (27) und Berlin/München (je 20) erhebliche Defizite auf. Besonders problematisch erscheint die Situation in Stuttgart und Köln, wo niedrige Genehmigungszahlen auf hohe Versorgungslücken treffen.

Diese divergierenden Entwicklungen deuten in mehreren Städten auf eine potenzielle Verschärfung der Wohnungsmarktanspannung in den kommenden Jahren hin, insbesondere dort, wo die Zahl der genehmigten Wohnungen deutlich unter den aktuellen Fertigstellungsraten liegt.

Gesamtmarktentwicklung

Die Analyse der Mietpreisentwicklung in den acht größten deutschen Städten zeigt eine Abschwächung der Dynamik. Im Durchschnitt stiegen die Gesamtmieten um 4,9 Prozent (im Vorjahr waren es 8,1 Prozent). Regional zeigen sich signifikante Unterschiede: Die stärksten Steigerungen verzeichnen Hamburg (+13,7 Prozent), Leipzig (+11,4 Prozent) und Düsseldorf (+8,3 Prozent), während Berlin mit +1,0 Prozent eine Seitwärtsbewegung aufweist. Im Fünfjahresvergleich dominiert Berlin mit einem Anstieg von 49,9 Prozent, gefolgt von Leipzig mit 46,8 Prozent und Hamburg mit 36,8 Prozent. Das höchste absolute Mietniveau gibt es in München mit 23,33 Euro pro Quadratmeter, während Leipzig mit 10,45 €/m²weniger als die Hälfte dieses Wertes aufweist.

Spitzensegment

Die durchschnittliche Steigerung der Spitzenmieten betrug 4,7 Prozent, wobei es ausgeprägte regionale Unterschiede gab. Die stärksten Anstiege verzeichnen Leipzig (+32,0 Prozent) und Hamburg (+15,0 Prozent). München dominiert mit 36,05 €/m²und ist damit mehr als doppelt so teuer wie Leipzig mit 15,93 Euro pro Quadratmeter. Die Fünfjahresbetrachtung zeigt Konvergenzprozesse, die sich besonders in Leipzig (+56,9 Prozent) und Berlin (+40,2 Prozent) abzeichnen.

Bestandsmieten

Im Jahresvergleich stiegen die Bestandsmieten um 6,8 Prozent, stärker als der Gesamtmarkt, jedoch schwächer als im Vorjahr (+8,2 Prozent). Die höchste Dynamik weisen Hamburg (+10,6 Prozent) und Leipzig (+10,2 Prozent) auf, während Berlin trotz einer Gesamtentwicklung von +56,1 Prozent in den letzten fünf Jahren aktuell nur ein Plus von +1,5 Prozent verzeichnet. München liegt mit 23,86 EUR/m² und einer Vorjahresentwicklung von 6,4 Prozent vorne.

Neubaumieten

Die Neubaumieten stiegen um 3,3 Prozent, was eine deutliche Abschwächung gegenüber dem Vorjahr (10,3 Prozent) darstellt. Die stärksten Steigerungen zeigen Hamburg (+18,1 Prozent), Köln (+17,6 Prozent) und Düsseldorf (+17,2 Prozent), während Berlin (+0,1 Prozent) stagniert. Die qualitätsbereinigten Werte liegen teilweise deutlich unter den medianen Entwicklungen, was auf strukturelle Veränderungen im Angebotsmix hindeutet. Die Fünfjahresentwicklung der Neubaumieten (+32,3 Prozent) übertrifft die der Bestandsmieten (+26,7 Prozent), was auf zunehmende Erschwinglichkeitsprobleme hindeutet. Der anhaltende Nachfragedruck manifestiert sich vor allem im Bestandssegment.

Gesamtmarktentwicklung

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den acht größten deutschen Städten sind im Jahresvergleich um 0,4 Prozent (qualitätsbereinigt 1,1 Prozent) gestiegen. Nach der negativen Entwicklung im Vorjahr (-3,6 Prozent) deutet dies auf ein beschleunigtes Preiswachstum hin. Die stärksten positiven Entwicklungen wurden in Frankfurt (2,3 Prozent), Köln (2,5 Prozent) und Leipzig (1,7 Prozent) beobachtet, während Hamburg (–1,8 Prozent) und Düsseldorf (–2,1 Prozent) in der Median-Betrachtung weiterhin leichte Preisrückgänge verzeichnen. Bei der qualitätsbereinigten Analyse zeigen sich signifikante Diskrepanzen, besonders in Hamburg (+2,0 Prozent qualitätsbereinigt vs. -1,8 Prozent Median). Das höchste Preisniveau weist München mit 8.610 €/m²auf, gefolgt von Frankfurt mit 6.390 €/m²und Hamburg mit 5.990 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Entwicklung der letzten fünf Jahre beträgt +11,4 Prozent, wobei Leipzig (+28,9 Prozent) und Berlin (+16,6 Prozent) die stärksten Zuwächse aufweisen.

Bestandssegment

Im Bestandssegment steigen die Preise um durchschnittlich 1,6 Prozent, was eine stärkere Dynamisierung als im Gesamtmarkt (+0,4 Prozent) darstellt. München liegt mit 8.220 EUR/m² an der Spitze, gefolgt von Frankfurt (5.960 EUR/m²) und Hamburg (5.520 EUR/m²). Regional zeigt sich ein heterogenes Bild, an dessen Spitze Frankfurt (+4,9 Prozent) und Köln (+4,3 Prozent) stehen. Die qualitätsbereinigten Werte weichen teilweise deutlich von den Median-Entwicklungen ab, besonders in Hamburg (+2,0 Prozent vs. −1,2 Prozent). Die 5-Jahres-Entwicklung beträgt durchschnittlich +17,0 Prozent, mit Leipzig als Spitzenreiter (+44,2 Prozent).

Neubausegment

Die Neubaupreise stagnieren im Durchschnitt der acht größten Städte (qualitätsbereinigt -0,4 Prozent), was eine Stabilisierung nach dem Vorjahresrückgang (-0,7 Prozent) darstellt. Im Gegensatz zum Bestandssegment, das in den vergangenen Jahren stärkere Preisrückgänge verzeichnete (-10,7 Prozent zwischen Zyklushoch und -tief gegenüber -5,5 Prozent im Neubau), zeigt sich in der nun beginnenden Aufschwungphase eine dynamischere Entwicklung. Unter den Big-8-Städten verzeichnet nur Hamburg einen deutlich positiven Anstieg (+2,6 Prozent). München liegt mit 11.250 EUR/m² an der Spitze, gefolgt von Stuttgart (8.530 EUR/m²) und Frankfurt (8.090 EUR/m²).

Für den weiteren Jahresverlauf 2025 wird eine fortschreitende Belebung des Wohneigentumsmarktes prognostiziert, die den bereits beobachteten Preisanstiegen zusätzliche Dynamik verleihen könnte.

Autoren
Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research, Germany
Alwina Fatima, Senior Research Analyst

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Helge Scheunemann, Head of Research Germany
Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research, Germany

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