Gebäude mit niedrigem Kohlenstoffausstoß schaffen wirtschaftlichen Wert

Die nächsten Jahre bieten eine einzigartige Gelegenheit für Gebäudeeigentümer und Nutzer, den Übergang zu Netto-Null zu nutzen, um wirtschaftlichen Wert zu schaffen.

• Die Gelegenheit ist jetzt. Da Nutzer zunehmend Räume mieten möchten, die im Einklang mit ihren eigenen Unternehmenszielen in Bezug auf Emissionen stehen, besteht eine reife Gelegenheit für Eigentümer und Investoren, jetzt aktiv zu werden, um die Angebotslücke für kohlenstoffarme Räume zu schließen.

• Drei Handlungsbereiche zum Fokussieren. Der erfolgreiche Dekarbonisierungsprozess von Gebäuden erfordert den Fokus auf drei Schlüsselelemente: Energieeffizienz, Elektrifizierung und saubere Energiequellen.

• Wirtschaftlichen Wert schaffen. Die Investitionen in diese drei Handlungsbereiche führen zu niedrigeren Betriebskosten, sicherer Energie, regulatorischer Widerstandsfähigkeit und besserer Mitarbeiteranziehung.

Die Immobilienbranche befindet sich an einem Scheideweg. Die Marktbedingungen zwingen Eigentümer und Nutzer, Kostensenkungsmöglichkeiten zu priorisieren, wo auch immer sie sich ergeben. Gleichzeitig lassen Unternehmensverpflichtungen und regulatorische Druckmittel wenig bis keinen Raum für Gebäudeinhaber, den globalen Aufruf zur Emissionsreduzierung zu ignorieren. Indem umfassende Planung und entschlossene Maßnahmen ergriffen werden, wird die Investition in Dekarbonisierung zu einer strategischen wirtschaftlichen Chance. 

JLL hat eine einzigartige Analyse der Energie- und Emissionsleistungsdaten von 46.600 Gebäuden in 14 globalen Städten und über 11 Sektoren durchgeführt, um die dynamische Landschaft der Betriebsemissionen im gebauten Umfeld zu erforschen – und die wirtschaftliche Chance aufzuzeigen, die in der Verbesserung der Gebäudeleistung heute besteht. Die Daten wurden aus lokalen Energie-Benchmarking- und Berichtspflichten zusammengestellt und aggregiert. Zusammen repräsentieren diese Gebäude 5,9 Milliarden Quadratfuß Gewerbefläche (oder 550 Millionen Quadratmeter) und insgesamt 120.700 GWh jährlichen Energieverbrauch, genug um 11,5 Millionen Häuser für ein Jahr zu versorgen. 

Die meisten Firmenmieter haben Ziele zur Reduzierung ihrer betrieblichen Emissionen – was ihre gemieteten Räume umfasst. Diese Verpflichtungen beinhalten typischerweise ein Zwischenziel zur Reduzierung um 50% bis 2030, dennoch zeigt unsere aktuelle Forschung bereits eine sich öffnende Lücke im Angebot von Räumen mit niedrigen Emissionen. 

Da Mieter zunehmend Räume suchen, die mit ihren eigenen Unternehmenszielen übereinstimmen, ist die Chance für Eigentümer und Investoren reif, Maßnahmen zu ergreifen, um diese Angebotslücke zu schließen. Aber diese Chance wird sich schnell zu einem Risiko im Falle von Untätigkeit verwandeln. 

Diese Studie zeigt, dass 65% der Bürogebäude und 75% der Mehrfamilienhäuser ein Risiko der Strandung bis 2030 haben, wenn keine Maßnahmen ergriffen werden zur Verbesserung der Gebäudeleistung.¹

Erfolgreiche Dekarbonisierung von Gebäudeoperationen bedeutet die Priorisierung von drei wichtigen Aktionsbereichen: Optimierung von Operationen durch Energieeffizienz-Maßnahmen, Elektrifizierung der Operationen und Anwendung dynamischer Strategien für saubere Energie. Diese Elemente sind von Natur aus miteinander verflochten und eine effektive Dekarbonisierung von Gebäuden wird vom kombinierten Erfolg aller drei abhängen.

Unter den aktuellen Marktbedingungen spricht der wirtschaftliche Nutzen noch stärker für Maßnahmen von Investoren und Unternehmenskunden als allein die Emissionsreduktionen.

Der wirtschaftliche Fall für Energieeffizienz

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Der wirtschaftliche Fall für Elektrifizierung

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Der wirtschaftliche Fall für saubere Energiestrategien

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Die Energiewende erfordert einen Wechsel der Denkweise – von einer, die Energieeffizienz als ‘nice-to-have’ ansieht, zu einer, die sie als grundlegende saubere Energiequelle und Kostenersparnisstrategie betrachtet. Die Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes ist der schnellste Weg, um Betriebskosten zu senken und Emissionen zu reduzieren – und ein entscheidender erster Schritt in der breiteren Energiewende. Tatsächlich hat eine Studie des Berkeley Lab ergeben, dass solch nachfrageseitige Lösungen in Gebäuden in den USA über US$100 Milliarden an Kosten im Energiesektor vermeiden würden, indem sie die Investitionen reduzieren, die notwendig sind, um kohlenstofffreie Energiekapazitäten auszubauen.

Leichte bis mittlere Energie-Nachrüstungen können je nach Immobilientyp zwischen 10% und 40% Energieeinsparungen freisetzen. In den Gebäuden unserer Studie bedeutet dies US$2,9 Milliarden jährliche Energieeinsparungen unter einem leichten Nachrüstungsszenario und bis zu US$11,4 Milliarden Einsparungen unter einem MEP-Szenario – was durchschnittlichen Einsparungen von US$0,49 bis $1,94 pro Quadratfuß entspricht. 

Die Verbesserung der Energieeffizienz ist auch ein entscheidendes Element einer erfolgreichen Energiestrategie, da sie den Verbrauchern ermöglicht, Herausforderungen durch die Volatilität der Energiepreise zu mindern und das Risiko überwältigender alternder Netze zu reduzieren. 

Laut der IEA hat Energieeffizienz das Potenzial, den zweitgrößten Beitrag zur Reduzierung der CO₂-Emissionen weltweit zu liefern. Auf Gebäudeebene steht ein niedrigerer EUI in direkter linearer Beziehung zu niedrigeren Emissionen in allen Städten unserer Studie. Allerdings wird die marginale Verbesserung der Emissionen durch eine Einheit Verbesserung der Energieeffizienz geringer, wenn das Netz sauberer wird. Deshalb ist die Trendlinie in Märkten mit saubereren Netzen, wie Paris und Seattle, steiler und flacher in Märkten wie Melbourne und Denver, wo die Energienetze viel schmutziger sind. 

Ein häufiges Missverständnis ist, dass neuere Gebäude erheblich energieeffizienter sind als ältere. Während verpflichtende Standards, Bauvorschriften und Labels dazu beigetragen haben, ein Mindestmaß an Effizienz bei neu gebauten Produkten sicherzustellen, zeigen nur wenige Märkte wie New York City und Amsterdam signifikante Verbesserungen im EUI bei neueren Gebäuden. 

Der Bau eines energieeffizienten, kohlenstoffarmen Neubaus ist eine vergleichsweise viel einfachere Aufgabe als die Erzielung signifikanter Energie- und Emissionsreduktionen in einem bestehenden Gebäude. Beide müssen durchgeführt werden, um Gebäude zu dekarbonisieren, aber sicherzustellen, dass neue Produkte von Anfang an kohlenstoffarm sind, sollte in allen Märkten Standard sein. Wie in der neu angekündigten Buildings Guidance festgelegt, müssen alle neuen Entwicklungen und größeren Renovierungen so gestaltet werden, dass die Energieperformance eine 70%ige Verbesserung gegenüber dem regionalen/ nationalen Median für diesen Gebäudetyp zeigt. 

Heiz- und Kühlsysteme machen typischerweise den Großteil des Energieverbrauchs eines Gebäudes aus, daher wird ihre Behebung einen erheblichen Einfluss auf Energie- und Emissionsreduktionen sowie Kostensenkungen haben. In einem Standardbürogebäude entfallen etwa 40% des gesamten Energieverbrauchs auf das HLK-System. Dementsprechend steigt das EUI in den Wintermonaten erheblich an. In Washington, D.C. beispielsweise erhöht sich der durchschnittliche EUI im gesamten Bürobestand im Januar um bis zu 60% im Vergleich zu Juni, während Erdgas einen wesentlich größeren Anteil am Energieverbrauch ausmacht (durchschnittlich 46% im Januar im Vergleich zu 16% im Juni), was bedeutet, dass die Emissionen vor Ort ebenfalls steigen. 

Die gute Nachricht ist, dass es für Gebäude bereits hoch energieeffiziente Maßnahmen und technologische Lösungen gibt, die heute eingesetzt werden können. Darüber hinaus dienen diese Verbesserungen oft auch dazu, den Komfort für die Gebäudenutzer zu erhöhen. JLLs Hank verwendet maschinelles Lernen, Energiemodellierung und externe Datenquellen, um alle HLK-Geräte kontinuierlich zu optimieren, den Energieverbrauch und die Kosten um 20% zu senken und gleichzeitig die Luftqualität im Innenraum und den Komfort für Mieter zu verbessern. Diese Kombination aus niedrigeren Kosten, reduzierten Emissionen und besserem Benutzererlebnis macht Vermögenswerte attraktiver für die heutigen Mieter.

Was Gebäude betrifft – ebenso wie den Transport –, bedeutet der Übergang zu Netto-Null einen Übergang zur Elektrifizierung – und wenn er richtig durchgeführt wird, gehen Effizienzsteigerungen und Elektrifizierung Hand in Hand. Elektrische Wärmepumpen haben sich als effektive Lösung für effiziente Elektrifizierung erwiesen, da die Betriebs-, Geräte- und Installationskosten in vielen Märkten kostengünstig sind. Heute sind die Modelle 1,5 bis 3 Mal effizienter als elektrische Widerstandsheizungen und bis zu 4,5 Mal effizienter als herkömmliche Gasheizkessel. Während Wärmepumpen andere Platzanforderungen haben als ihre weniger effizienten Gegenstücke, sind sie eine vielversprechende Lösung für bestehende Gebäude und eine wesentliche Lösung für neue Gebäude, insbesondere in kälteren Klimazonen.

In den neun Märkten, für die Inputdaten zur Energie verfügbar sind, haben Washington, D.C. und Seattle den größten Anteil vollständig elektrifizierter Gebäude² mit jeweils 51% und 44%. Alle anderen Märkte weisen weniger als 30% auf. Jedoch ist nicht jede Elektrifizierung gleich, und bisher wurde Elektrifizierung typischerweise durch elektrische Widerstandsheizung ohne Effizienz im Blick durchgeführt. Zudem sind die meisten Energieversorgungsnetze noch stark von fossilen Brennstoffen abhängig. Folglich ist der Zusammenhang zwischen niedrigeren Emissionen und Elektrifizierung heute weniger offensichtlich (im Vergleich zu niedrigeren Emissionen und Energieeffizienz). Nur in Seattle zeigen Gebäude einen linearen Trend – je mehr Energie aus Strom stammt, desto niedriger sind die Emissionen, und vollelektrische Gebäude haben die niedrigsten Emissionen in der Stadt. 

Viele Rechtsgebiete sorgen jetzt dafür, dass Neubauten vollelektrisch sind. 2019 wurde Berkeley, Kalifornien in den USA zur ersten Gemeinde, die alle Neubauten dazu verpflichtete, vollelektrisch zu sein, und seitdem haben etwa 100 andere Städte nachgezogen, darunter New York, San Francisco und Los Angeles. 

Die Nutzung von Elektrizität anstelle von fossilen Brennstoffen vor Ort bedeutet, dass Scope-1-Emissionen von Gebäuden drastisch reduziert oder eliminiert wurden, was als Gebäudeeigentümer ein klarer Hebel ist. Um Klimaziele zu erreichen, haben Unternehmensnutzer zunehmend Netto-Null-Kohlenstoffgebäude angestrebt, mussten jedoch feststellen, dass in der Realität nur wenige verfügbar sind. Als Zwischenlösung haben sie Gebäude gesucht, die zu 100% elektrifiziert sind und selbst saubere Energiequellen durch Strategieeinbindungen vor Ort und/oder außerhalb gesichert. Infolgedessen, aufgrund der Marktnachfrage und der Möglichkeit, Nebenkostenrechnungen zu senken, hat effiziente Elektrifizierung das Potenzial, den Gebäudewert erheblich zu steigern. 

Da mehr Regionen saubere Energie einsetzen, wird sie zunehmend zur kosteneffektivsten Wahl als Brennstoff. Tatsächlich erzeugen die neuesten Solarpaneele die günstigste Form von Elektrizität in der Geschichte der Menschheit, laut der IEA. 

In Europa sind erneuerbare Energien zur günstigsten Quelle der Stromerzeugung geworden. Die Produktion einer Kilowattstunde Strom aus Solar ist jetzt 10-mal günstiger als durch fossiles Gas. Innerhalb der EU wird geschätzt, dass Stromverbraucher EUR 100 Milliarden während 2021-2023 direkt durch neu installierte Solar-PV und Windkapazitäten gespart haben, nachdem die Preise für fossile Brennstoffe in Folge der Invasion Russlands in die Ukraine gestiegen sind. Im Jahr 2023 wäre der durchschnittliche Großhandelspreis für Strom 15% höher ohne diese Kapazitätserweiterungen.

Viele Märkte in den USA profitieren ebenfalls von ähnlichen Trends. In Texas hat der Ausbau der erneuerbaren Energien von 2010 bis 2022 die Großhandelsstromkosten im Staat um US$31,5 Milliarden gesenkt. Seattle profitiert davon, dass der Bundesstaat Washington seit Jahrzehnten führend in der Erzeugung sauberer Energie ist. Über 80% seines Stroms wird aus kohlenstofffreier Wasserkraft erzeugt – und die Stromverbraucher in Seattle profitieren von 45% günstigeren Stromrechnungen als diejenigen in New York City, wo das staatliche Stromnetz in Bezug auf Netzemissionen um 62% schmutziger ist. Im Durchschnitt sind die Gebäude mit den niedrigsten Emissionen in der Studie in Los Angeles und Seattle zu finden – dies sind Märkte mit gemäßigterem Klima und saubereren Stromnetzen. Unter vollständig elektrifizierten Gebäuden konzentrieren sich die Emissionen nur in Seattle auf das niedrige Ende.

Der globale Übergang von Versorgungsnetzen zu kohlenstofffreier Energie ist entscheidend, kann aber nicht die einzige Lösung sein, um saubere Energiequellen zu sichern. Besonders große und energieintensive Nutzer sind möglicherweise nicht in der Lage, lokale Netze zu nutzen, die eine vollständig elektrische Versorgungsoption unterstützen können. Sie benötigen umfassendere Energiestrategien, die, wenn möglich, auch erneuerbare Energien vor Ort umfassen und intelligente Einkaufsstrategien durch Mechanismen wie virtuelle Stromkaufvereinbarungen (VPPAs) beinhalten.

Energieintensive Immobilientypen wie Rechenzentren und Labore, aber auch Sektoren mit viel Dachfläche wie Lager- und Logistik- sowie Einzelhandelsstandorte sind besonders für dezentrale Energiegewinnung prädestiniert. In den USA könnte die Installation von Solaranlagen auf 450.000 mittelgroßen und großen Lager- und Logistikstandorten genügend Strom für mehr als 19,4 Millionen Haushalte pro Jahr liefern.

Bemerkenswert ist, dass erneuerbare Energien vor Ort nicht für alle Immobilientypen geeignet sein werden, insbesondere nicht für solche in dicht besiedelten städtischen Gebieten. Umfassende Energiestrategien, die VPPAs beinhalten, werden entscheidend sein, um erneuerbare Energien im großen Maßstab zu sichern. Allerdings steigt die Nachfrage nach VPPAs bereits drastisch an, wodurch die damit verbundenen Kosten erheblich steigen. Hinzu kommt, dass Energieversorgungsnetze zunehmend Nutzungszeit-Tarife (ToU) für Strom einführen, um Spitzenlastzeiten zu entschärfen. ToU-Tarife können immense Einsparungen für Energieverbraucher bringen, die umfassende Energiestrategien implementieren, die es ihnen ermöglichen, auf Spitzenpreismodelle zu reagieren – und teure Energiekosten für diejenigen, die dies nicht tun. Gebäudeeigentümer und Nutzer müssen intelligente Gebäudetechnologien nutzen, um Vermögenswerte mit Echtzeitmessung und Energiemanagement zu digitalisieren und zu vernetzen, damit die Nachfrage mit dem Angebot interagieren kann, anstatt der heute typischerweise bestehenden einseitigen Beziehung. 

Während Städte versuchen, ihre Netto-Null-Ziele voranzutreiben, haben sich viele dem Gebäudeleistungsstandard (BPS) zugewendet. BPS setzen Grenzen für den Energieverbrauch oder die Emissionen von Gebäuden, die sich allmählich im Einklang mit Netto-Null bis 2050 verringern. Diese Richtlinien beinhalten hohe Strafen bei Nichteinhaltung. Nehmen Sie den BPS, der von New York City, Boston und Seattle verabschiedet wurde; 2030-Grenzen beinhalten eine jährliche mittlere Strafe pro Quadratmeter von US$0.29 – US$2.00 für Bürogebäude und US$0.29 und $1.50 für Mehrfamilienhäuser.³ 

BPS variieren je nach Region bezüglich der Zielmaßnahme (normalerweise Kohlenstoffintensität (CI) oder EUI), der festgelegten Grenzen und der Strafbeträge, da sie lokale Besonderheiten wie den Energiemix, Klima und stadtweite Ziele berücksichtigen. Doch weil alle das Netto-Null-Ziel bis 2050 oder früher teilen, bieten ihre Grenzen einen soliden Benchmark, um die Leistungslücke der Immobilien von heute zu verstehen. Denvers BPS zielt beispielsweise auf EUI ab, während die Limits von New York City, Boston und Seattle auf CI setzen. Wenn man auf diese führenden BPS trifft, würden rund 66% der Gebäude in unserer Studie bis zum Jahr 2030 Strafen riskieren, betrachtet man die aktuellen Energie- oder Emissionsleistungsniveaus. 

Bei guter Umsetzung bietet der Übergang zu Netto-Null eine Marktchance für Gebäudenutzer, Eigentümer, Entwickler und Investoren, um wirtschaftliche Vorteile zu schaffen. Diejenigen, die die Einführung intelligenter Energiestrategien beschleunigen, die Energieeffizienz und Elektrifizierung neben Nachfrageflexibilität und aggressiver Beschaffung sauberer Energie priorisieren, profitieren am meisten.

Eigentümer, Investoren und Entwickler

Emissionen in einem Gebäude zu reduzieren – und noch mehr über ein ganzes Portfolio hinweg – ist eine komplexe Aufgabe. Erfolg ist kein Copy-and-paste-Ansatz, sondern eine relative Mischung aus Energieeffizienz, Elektrifizierung und sauberen Energiestrategien, die am besten zum betreffenden Gebäude passen. Doch die Werkzeuge für den Erfolg sind konsistent und, was noch wichtiger ist, die meisten sind bereit, heute eingesetzt zu werden. Wenn es gut gemacht wird, wird die Dekarbonisierung von Vermögenswerten zu einer Marktchance für diejenigen, die zuerst handeln – und zu einem wirtschaftlichen Risiko für diejenigen, die warten. 

Mieter

Wir erreichen einen Punkt, an dem selbst die fortschrittlichsten Unternehmen mit den ambitioniertesten Zielen (und Budgets) keinen verfügbaren Raum mit niedrigem Kohlenstoffgehalt finden können, der ihren Anforderungen entspricht. Mieter müssen aktive Akteure bei der Dekarbonisierung der bebauten Umwelt werden, indem sie mit ihren Vermietern zusammenarbeiten und gemeinsam in Strategien investieren, die Gebäude mit niedrigem Kohlenstoffausstoß zur Realität werden lassen. 

Stadtregierungen

Der Satz "Man kann nicht verwalten, was man nicht misst" kommt in den Sinn, wenn man die wichtige Rolle bedenkt, die Städte bei der Förderung der Dekarbonisierung der bebauten Umwelt spielen. Die Berichterstattung über US-amerikanische Städte in dieser Studie ist genau aus diesem Grund größer, aufgrund lokaler Berichterstattungsverpflichtungen, die Gebäudeebene Energienutzungsdaten öffentlich zugänglich machen. Der Zugang zu diesen Daten ermöglicht es lokalen Behörden, mit politisch wirksamen Maßnahmen, die Emissionen senken, wie das Local Law 97 in New York und Boston's BERDO, durchzugreifen. Während BPS, die Verbesserungen der Energieeffizienz oder Emissionen erzwingen oder Anreizstrukturen, die Gebäudeverbesserungen fördern, notwendig sind, ist die Fähigkeit lokaler Behörden, ein standardisiertes Maß an Transparenz in Bezug auf die Gebäudeverbesserung zu schaffen, entscheidend, um informierte Maßnahmen zu ermöglichen.

Hinweis zur Datenabdeckung: Unsere Forschung vergleicht Energienutzung und Emissionsdaten von Gebäuden über 14 globale Märkte hinweg: Amsterdam, Paris, Rotterdam, Sydney, Melbourne, Singapore, Boston, Chicago, Denver, New York, Los Angeles, San Francisco, Seattle und Washington, D.C. 

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<sub>1. Unter CRREM bezieht sich der Begriff 'Stranding-Risiko' auf potenzielle Abschreibungen und Abwertungen aufgrund direkter Auswirkungen des Klimawandels und des Übergangs zu einer 'kohlenstoffarmen Wirtschaft'. Schätzungen des Stranding-Risikos wurden mit CRREM-markt- und sektorspezifischen Dekarbonisierungswegen erreicht.
2. Über Bürobestände hinweg.​
3. Angesichts der aktuellen Gebäude-Performance-Niveaus.</sub>