企業審慎應對變局 商用不動產市場觀望氣氛濃厚

仲量聯行今（8）日舉辦 2025 年第二季市場記者會，解析 2025 上半年台北市 A 級辦公市場及台灣商用不動產買賣市場的最新趨勢與展望。仲量聯行指出，受對等關稅政策與新台幣升值雙重壓力影響，企業延續審慎態度，不論在辦公室租賃或資產配置上皆採取保守策略。2025 年第二季台北市 A 級辦公市場總成交量為 7,020 坪，2025 上半年累計達 20,258 坪，較去年同期減少 17%，反映企業決策週期拉長、租賃市場動能趨緩。同時，台灣整體商用不動產買賣市場上半年累計交易金額為新台幣 1,427 億元，較去年同期下滑 9%，市場觀望氣氛明顯升高。然而，工業不動產廠房交易連三季成長，顯示產業剛性需求穩定。

仲量聯行指出，本季 A 辦租賃成交中，小於 200 坪的小單位成交占比高達 48%，為支撐租賃市場需求的主要動力。相較之下，700 坪以上的大坪數成交占比較上季顯著下降 11%，顯示企業面對大規模搬遷案與擴編決策更為保守，決策週期相對延長。與此同時，商務中心與共享空間等彈性場域的租賃交易件數亦較以往顯著增加，反映企業在不確定性下傾向採取空間靈活化策略。

台北核心商業區仍為市場主要租賃熱區，本季成交量達 6,512 坪，占整體市場 93%；各次級市場表現平均，為近五季以來首次出現此等分布現象，反映企業選址考量更趨多元。租戶產業結構亦呈現多元樣貌，前五大成交產業為消費零售、醫藥生技、財務金融、媒體通訊與地產／建築／工程，分別占成交量的 14% 至 17%，顯示各產業皆持續積極布局優質辦公空間。

核心商業區本季因新供給釋出，整體空置率上升 0.3 個百分點至 6.7%。預期下半年如新光杭北、國泰環宇等新案完工後，將再釋出 27,582 坪新供給，可能使核心商業區空置率進一步攀升，空置率恐逼近雙位數。次級市場中，皇翔台北廣場本季去化表現亮眼，成功完成三筆租賃交易，使包括西區、松江南京等地的其他次級市場空置率明顯下降 1.2%；敦南次級市場因吸引具成本意識租戶進駐，空置率亦減少 1.0%；相對地，敦北次級市場因冠德民權新案加入，空置率上升 3.7%。

租金方面，核心商業區本季租金成長動能穩定，但季增幅由 0.33% 放緩至 0.07%，年增率維持 0.63%。儘管漲勢降溫，整體市場仍具韌性，平均租金由去年同期的 3,196 元/坪/月，上漲至本季的 3,216 元/坪/月。次級市場中，敦北次級市場季增幅達 0.28%，後續冠德民權將加入新供給，租金趨勢值得觀察；敦南次級市場終止連五季持平，本季漲幅達 0.17%；其他次級市場則維持溫和成長，整體呈現平穩上揚格局。

根據仲量聯行統計，2025年第二季南港商業區 A 辦租賃成交量僅 508 坪，佔整體台北市 A 辦成交量的 7%，顯示成交動能明顯放緩。仲量聯行觀察指出，南港商辦供給以大面積物件為主，在企業普遍採取保守決策態度的背景下，搬遷與擴編計畫多處於觀望階段，導致整體需求縮手。

從產業結構觀察，本季南港成交主力來自製造相關的「其他產業」，占比高達 69%，科技產業則以 31% 居次，反映南港在非核心科技業的吸引力仍具支撐。值得注意的是，雖然成交量有限，但市場仍持續去化庫存，空置率進一步由 18.1% 降至 17.9%，顯示部分中小型單位仍有穩定吸納力。

然而，下半年市場將面臨顯著的新增供給壓力，包括中華電信南港商業大樓與世界明珠A棟兩大案預計完工，將為市場帶來 17,384 坪新供給，預期整體空置率將再度走高，市場競爭態勢將更加激烈。在租金方面，受惠於上季台壽C3新案釋出帶動，南港本季平均租金微幅上漲，由新台幣 2,352 元／坪／月調升至新台幣 2,366 元／坪／月，季增率為 0.58%。儘管價格小幅上揚，但考量供給增加與需求轉趨保守，未來租金成長空間有限。

仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示：「台北核心商業區與南港商業區整體 A 辦租金水準受到新落成大樓支撐，本季整體租金呈現微幅上揚。然而，面對下季大量新供給入市，業主需及早調整租賃策略，例如延長免租期、提供彈性租期與裝修方案，方能維持競爭力與出租表現。從成交結構觀察可見，本季近五成交易屬於小坪數單位，顯示市場需求已轉向更具彈性與靈活性的空間方案。隨著供給擴大，租戶在議價上將擁有更大空間，爭取租金優惠與彈性條件的能力亦相對提升。」

在對等關稅與新台幣升值的雙重壓力，加上全球經濟前景不明，企業整體投資態度趨於保守，本季商用不動產與土地市場表現同步降溫。根據仲量聯行最新統計，2025年第二季台灣不動產交易總額為新台幣 615 億元，季減 24%、年減 13%。2025年上半年累計交易金額達新台幣 1,427 億元，較去年同期下滑 9%，市場觀望氣氛濃厚。

在資金緊縮與政策不確定性干擾下，本季商用不動產買賣市場整體交易件數較上季減少 5%，土地交易件數也下滑 11%。儘管如此，科技業擴廠需求支撐部分買氣，且第一季上市櫃企業繳出亮眼獲利，帶動市場信心回穩。展望下半年，進入交易旺季，加上 AI 應用持續擴展，預期市場交易動能將逐步回升。

商用不動產方面，本季交易金額為新台幣 336 億元，季減12.3%、年減 4.5%。上半年累積交易量為 719 億，較去年同期增長 1%。即便行政院主計總處下修下半年 GDP 預測，但全年經濟成長仍有望保 3%，且 AI 熱潮帶動科技產業持續擴張，為市場注入穩定支撐力。

其中，廠房交易量本季季增 13%，代表性案例包括和碩以新台幣 56.38 億元購入宏達電桃園廠，展現產業擴產決心。廠辦市場則以自用型需求為主，本季交易金額達新台幣 88 億元，代表交易如美好證券與相關法人聯手購入華固 V-Park B 棟。物流資產方面，本季迎來今年首宗大型交易，遠見智能物流倉儲以新台幣 62.44 億元成交，顯示市場對長期物流需求仍具信心。

在整體市場保守氛圍中，投資型買家多持續觀望，等待價格修正與入場契機；反觀自用型企業則積極進行資產布局，由科技產業帶動，本季自用型交易占比上升至 65%。

土地交易方面，在央行第七波信用管制持續發酵下，購地貸款額度與土建融資條件趨嚴，使開發商資金調度受限，加上銷售周期拉長，導致土地市場交易熱度明顯趨緩。本季土地總交易額達新台幣 279 億元，較上季減少 35%，年減幅亦達 22%。

儘管市場整體轉趨審慎，工業用地市場表現相對亮眼，本季交易金額自上季的新台幣 39 億元成長至 67 億元，季增 71%。交易主力以傳產企業為大宗，占比達 53%，代表交易包括興豐鋼鐵斥資新台幣 32.6 億元購入彰濱工業區土地。科技產業展現對土地的強勁需求，交易量占比約為 30%，且多集中於半導體相關企業，如群聯電子與同欣電，顯示在 AI 發展驅動下，產業布局仍具前瞻性。

住宅與商業用地市場則受建商投資態度轉趨保守影響，本季交易金額降至新台幣 213.4 億元，住宅與商業土地交易量分別較上季下滑 59% 與 12%。區域表現方面，高雄土地脫標率維持約六成水準，台中則僅有 17%，反映市場審慎態度仍在。不過少數條件優異之標的仍出現溢價現象，顯示資金充裕的大型建商依舊積極尋求布局良機。

整體而言，面對經濟不確定因素，本季投資人整體策略趨於保守。然而，上市櫃企業上半年獲利創新高，半導體產業需求強勁支撐市場基本面，預期下半年投資動能有望逐步回溫。部分企業已著手提前布局，以因應未來擴產與營運空間需求。

仲量聯行董事總經理侯文信表示：「科技業需求推動工業地產交易活絡，包括和碩、群聯電子等科技大廠積極投入資金布局，推升本季工業不動產交易量上揚。其中廠房更已連續三季成長，顯見產業長期發展信心不減。雖然建商普遍面臨融資壓力，但仍有資本實力雄厚的建商把握時機，以更具彈性的價格策略取得核心地段，靜待未來市場回溫。惟對等關稅政策走向未明，加上台幣升值可能壓縮出口導向產業利潤，未來整體企業資本支出仍須審慎觀察。」