根據美國國稅局 (IRS) 的定義，1031交換是一種遞延稅項的交易，讓物業擁有人可以協議以一項或多項資產，交換性質及/或類別相近的其他資產。這樣做，物業不會產生收益或損失，擁有人也不需要為該交易支付資本增值稅。
資產可以根據多種因素分類，包括地理位置、樓齡、設施等。雖然有一般指引來判斷這些分類，但沒有統一標準。
甲級辦公大樓通常是全新或近年翻新，位於大城市最受歡迎的地段，例如核心商業區。內部裝修多數以優質物料打造租戶區域及公共空間，具高檔設計和卓越建造質素。
乙級物業一般位於非中央商業區，這類資產較甲級項目為舊，設施、建材和室內裝潢亦屬一般水平。
丙級物業則比甲級及乙級物業更舊，通常座落於市郊或需求較低的地區。這類物業的優點包括較具競爭力的租金水平和穩定的出租率。
請參閱我們的 可供選擇物業。
按揭貸款應付利息的定期計算利率，此利率有可能與實際支付利率不同。
貸款尚未支付的應付利息。在允許任何本金減少之前，應計利息會加到本金餘額上，通常必須支付。
可調息貸款，亦稱為浮息或變動利率貸款，是在貸款期內不設固定利率的債務。浮息通常與現有指數掛鈎 (例如：10年期國債、LIBOR），並根據貸款條款定期調整。
一種按揭貸款，利率會定期調整（例如每月、每六個月、每年）。利率以公佈指標利率 (如10年期國庫債券或倫敦同業拆息 LIBOR) 加點方式計算。
請參閱平均每日房價 (ADR)
於一段特定時間內陸續償還貸款本金直至清還債務的還款時間表；每期付款本金比例逐步增加，而利息比例隨時間逐步減少。
請參閱可調息按揭貸款 (ARM)
可出租面積與總可租用面積的比例，即以可用面積 (平方米) 除以總可租用面積 (平方米) 得出。
在指定時期內，目前正被推廣招租的空間總量。這包括任何可用空間，不論該空間是空置、已佔用、可作分租，還是未來可用。
每日總收入除以當天已佔用房間的總數。此計算方式一般用於酒店，亦可應用於醫療物業。
指所有預期及非預期本金還款完成前的時間。CMBS 的平均年期通常會與同類型的美國國庫券(通常是內插國庫券) 作比較，以計算 CMBS 的預期收益率。
適用於 CMBS 的 BB+ 級及以下等級的類別或分期的術語。亦稱為 BIG，或次投資級。
一個法律實體，用於隔離可識別資產 (例如按揭) 及／或個別借款人，以避免其在更大資產池中因破產受到影響。例如，借款人可能會將指定按揭從RE中分離，這些按揭將會用於CMBS。因此，即使該借款人的其他按揭出現違約，由分離資產產生的現金流亦不會被破產法庭中斷或沒收，從而確保CMBS債券持有人持續收到現金流。另見 Special Purpose Entity。
以單一、共同屬性分組的貸款。例如，發行人可能會提及符合某一貸款分類的貸款 (意思是所有貸款的平均存續期相同或非常接近)。
形容某項物業是為特定租戶度身訂造而發展的，該物業在結構、設備或裝修改善上都專門為該租戶的需要而設計。Build-to-suit (度身訂造物業) 可由租戶租賃或擁有。如屬租賃形式，租戶通常會簽訂長期租約。
(亦稱為氣球按揭) 只需每月支付利息，直到最後一期按揭到期時一次性清還全部本金。
購入了商業房地產資產的人士、團體、公司或實體。
適用於特定貸款的條款，用以保障貸方在貸款提前還款時的權益。這些條款會明確列出保護貸方的具體方式，包括封鎖期、罰金、收益維持、置換或於貸款期內組合此等條款。
資本資金，包括債務及股權，在這些市場中進行買賣。這類市場涵蓋私人配售的債務及股權來源，以及有組織的市場及交易所。另請參閱「初級市場」。
指某一年度的淨營運收入 (I) 除以物業的評估價值 (V) [I/V = R]。此指標用作評估物業以現時營運表現計算的價值基準或參考。同時亦可顯示投資者的市場預期。另見「進場資本化率」及「遞延資本化率」。
現金流會在抵押證券層面以及個別物業層面進行檢視。在證券層面，CMBS的持有人會按照順序並按照預定方式，獲得來自一組按揭的所有本金及利息現金流。提前還款或延長到期日將改變這些現金流，從而對部分持有人收到分期付款項的方式和時間產生實質影響，進而影響債券的總回報率。在資產層面，CMBS交易中每個物業的現金流都會仔細審查，以計算該物業是否有足夠收入去償還貸款。
物業投資的短期回報率，定義為收到的現金流減去投入物業的現金資本，以百分比表示。亦稱為股本回報率 (EYR)。
核心商業區的縮寫。(亦可參見：核心商業區 (CBD))
核心商業區 (CBD)和郊區的指定是指在都會統計區域 (MSA) 內的特定地理區域，描述該處發現的不動產開發水平。中央商業區的特點是在給定都會統計區域最大城市內的高密度、組織良好的核心區域。
參見商業按揭證券化。
一般是指法律協議雙方之間的一封信，說明協議中未明確涵蓋的某些行動將會或不會發生。這類意向聲明通常只涉及相關雙方的重要事項，並不關乎其他協議簽署人。對於 CMBS 來說，comfort letter 是一封由獨立核數師發出的信件，以確保註冊聲明及招股章程中的資料已正確準備，並且自編製後沒有重大變動。
由商業房地產按揭組合合作為抵押的證券，所有來自按揭的本金和利息將按照設定的次序或方式分配給證券持有人。
在租賃合約中，租金寬減或總付款額於一段時間內的減免，作為吸引或挽留租客的誘因。寬減可包括租約部分期限內的減租或免租、提供高於市場水平的租戶改善資助及工程承諾書。租賃中使用寬減是市場狀況的反映，但大型租賃中存在寬減會令淨現金流及相關債務償還比率計算變得更困難。
充當連接放款人 (貸款發起方)與最終投資者之間的金融中介。這類中介根據標準化的貸款審批標準自行貸款或向其他第三方代辦機構購入貸款，當累積到一定數量後，便把貸款組合分批出售予CMBS市場的投資者。亦可參閱房地產抵押投資通道 (REMIC）。
於特定時間段內開始建造的樓宇 (請參見：竣工）。
指建築物內可連接組合為一個完整連貫空間的範圍。
於CMBS交易中被指派專責監督特殊服務貸款的單位，擁有核准及指導特殊服務人員在有關特殊服務貸款時採取部分行動的權利。
容許零售租戶在另一主要租戶搬離物業時取消其租約。
由發行人 (發行人擔保) 或第三方作出的擔保，保證因拖欠或被接管而導致的損失，最高以擔保金額為限。通常要求擔保人的評級至少與證券中的最高評級相同。這是一種信貸增強方式。
一種按揭貸款，目的是為借款人在抵押品的增添、釋放或更換方面提供更大彈性。這些貸款一般要求較低的 LTV 及較高的 DSCR 標準。
一種由租戶信貸全數擔保的貸款，租戶通常是具有投資級信貸評級的全國性或地區性企業。信貸租戶幾乎承擔所有業主的義務，因此租金支付時不會向出租人或業主扣減任何補償或抵銷項目。
根據抵押或信託契約中的一項條款，使一項抵押擔保品同時作為其他抵押的擔保品。因此，如果其中一項抵押擔保品不足以償還債務，其餘抵押擔保品亦可能在出現不足時被追討。以交叉抵押物業作為抵押支持的CMBS，其拖欠風險較低，因此交叉抵押可為結構增值。由同一業主持有的一組物業，可能同時涉交叉違約及交叉抵押。這是一種信貸增強形式。
依據抵押或信託契約中的條款，規定若其中一項貸款文件違約或違反條款，其餘抵押亦會自動視為違約。由同一業主持有的一組物業，可能同時涉及交叉違約及交叉抵押。這是一種信貸增強形式。
當逾期按揭貸款的所有欠付款項已經補交並恢復正常供款時，該按揭被視為已經補救。
即使租戶已遷出，依然需要支付租金的零售空置舖位。參見Go Dark條款。
貸款合約要求的定期應還款項，包括本金、利息及其他相關費用。
指物業的淨營運收入或淨營運現金流與該物業支持的貸款債務償還額之比 (即 DSCR）。這是衡量按揭物業是否能夠支付每月還款的重要指標；比率越高越理想。若 DSCR 低於 1.0，代表物業產生的現金流不足以支付貸款。
當貸款違反按揭的任何條款及細則時，即視為違約。
一種提前還款的處理方式，即以政府債券 (如國庫零息票據) 取代按揭的抵押品，這些債券能複製貸款剩餘期限內預期的現金流。換言之，解除抵押擔保可確保未來現金流不受提前還款影響，實際上將抵押品的信貸評級提升至美國政府信貸級別。借款人解除抵押擔保的成本是剩餘貸款餘額與用於替代貸款的政府證券成本之間的差額。
借款人需支付的按揭貸款利息少於尚未償還本金應付利息的差額。這筆差額通常會加回到按揭貸款的本金餘額中。
由借款人設立的儲備賬戶，用作日後物業維修的費用。此賬戶亦稱為更換儲備賬戶。
逾期至少30日未償還的貸款還款。通常當貸款逾期超過90日，貸款人有權啟動止贖程序。
在指定時期內完工的建築物。要被視為已交付，該物業必須已獲發入伙紙。
建築物完成建設並獲得入伙紙的日期。
將原始土地經過勞動、資本和創業努力，轉化為已改良物業的公司、實體或個人。
直接由樓宇業主或持有人放租的空間，與由其他租戶 (或租戶的代理) 分租已經出租的空間不同。
對物業每年現金流所應用的比率，用於計算一系列現金流的淨現值 (NPV)。根據定期加權平均資本成本或房地產投資所要求的回報率。
支付予專責服務機構的「重組費用」，用以恢復貸款正常或清算有問題貸款或被收回的物業。費用亦可能包括逾期費、修改費和貸款管理費。這些費用會在每宗 CMBS 交易中協議決定。
請參閱 債務服務覆蓋比率。
涉及對物業的檢查及評估參與 CMBS 交易物業的財務記錄，並為證券化建立基礎。盡職審查可保障投資者免受不道德及不專業行為影響，被認為是證券法律的基石。
一份貸款協議，允許在物業的營運表現能夠支持額外債務的情況下，原本金額可以通過額外撥款進行調整。收益放款主要針對那些短期內預期會有所提升的物業，例如經過翻新、重新招租或重新定位的物業。這類貸款會規定某些調整標準，例如最低債務服務覆蓋比（DSCR），以及在某些情況下，最低貸款與估值比率（LTV）。
因物業存在有害物質 (如石棉、有害化學品、氡氣或地下儲油罐洩漏 (LUSTS）) 而導致按揭貸款人承擔的責任及損失風險。CMBS中的物業必須至少通過第一階段環境評估 (Phase I）。即使物業目前未顯示環境問題，評級機構有時也會在定價時反映物業未來未能達到環境標準的潛在風險。參見Phase I Environmental Site Assessment (ESA)。
一項貸款或投資條款，允許貸方／投資者在發生某些情況時，除了正常利率外，還可獲得按股權比例計算的回報。這通常包括貸方／投資者在物業再融資或出售時，獲取超過原有比例的收益分成。
請參閱現金回報率。
由借款人與貸款人共同持有的存款賬戶，用作為重要營運或資本開支預留資金。常見的託管賬戶用途包括地產稅、保險、租戶改善、租金保證金、必要結構維修或環境整治及更換儲備等。亦稱為 Impound Account。
已獲得入伙紙並可供租戶使用的建築物面積 (平方米）。不包括規劃中、施工中或翻新中的建築面積。
營運開支與營運收入之間的比例。
租賃條款規定業主在費用上的最高責任額；超出該金額 (即「止損點」)的費用由租戶按照各自所佔租用空間的比例分攤支付。
在按揭合約終止後，借款人可透過再融資或出售物業來償還按揭貸款的延長時期，或自動延長按揭原有期限的條款。為了避免物業被止賣及產生額外成本，貸款服務方可能會給予需要於期末償還大額欠款的借款人延期還款。
借款人未能及時再融資到期氣球貸款的風險，因此有可能令證券壽命延長超出預期年期。
由政府主導的企業（GSE）或政府的「公司機構」。Fannie Mae 屬準私人公司，其股份可於市場交易。公司並未獲政府補貼或撥款，並與其他公司一樣需要繳稅。Fannie Mae 購入並組合一般按揭貸款，即未獲聯邦房屋管理局（FHA）、退伍軍人事務部（VA）或農民住房管理局（FmHA）擔保的貸款，同時亦會購買 FHA 的按揭貸款，並以這些貸款組成的資產池發行證券。Fannie Mae 是首個將可調息按揭作為抵押進行資產證券化的機構，亦是首間通過交換計劃為多住宅按揭貸款提供通過式證券的機構。Fannie Mae 證券的持有人獲保障全數及時收取本金與利息。
美國聯邦存款保險公司 (FDIC) 負責監管商業銀行 (BIF)及儲蓄機構 (SAIF) 的保險基金，並確保零售金融機構的穩健及流動性。FDIC同時是部分銀行的主要監管機構，而其他銀行則由貨幣監理署負責監管。
美國住房及城市發展部 (HUD) 轄下一個專責承保住宅按揭的部門。
CMBS交易中最低級別或分層，當按揭資產池出現信貸損失時，將最先承受損失。
一種設計靈活多用途的建築，可以同時用作辦公室（企業總部）、研發、準零售銷售，以及包括但不限於工業、倉庫及物流用途。典型的靈活型建築物通常為一層或兩層，至少有一半的可出租面積用作辦公空間，樓底高度為16呎或以下，並設有某類型的車輛進入大門，即使該大門有機會是玻璃門或已封閉。
如果逾期超過90天未付款，將觸發相關程序，讓貸款人接管抵押人拖欠貸款的物業業權。服務商亦可代表貸款人由借款人手中接收物業。
酒店業主支付予大型酒店集團的費用，使業主可使用該集團（例如 Hilton、Holiday Inn 等）的品牌標誌，並受惠於集團的廣告及預訂網絡。費用通常為總收入的 4% 至 7%。
由政府支持的企業 (GSE) 或政府的「法人工具」。Freddie Mac 是一家具半民用性質的公司，其股份由聯邦住房貸款銀行持有，並受住房及城市發展部( HUD）監管。在聯邦住房貸款銀行局（FHLB）指導下，Freddie Mac 的職責是從儲蓄及貸款機構（S&Ls）購買按揭，以加強其在單一家庭按揭（即非政府機構擔保的按揭）二級市場的角色及流動性，然後以按揭池為抵押發行證券。包括所有經營開支（如公用事業費用、電力、清潔、稅項及保險）的租金。
請參閱 Gross Full-service Lease。
包含所有營運開支（如公共設施費用、電費、清潔服務、稅項及保險）的租金。
美國住宅及城市發展部（HUD）轄下的政府相關機構，在借貸時以美國政府的「充分信貸與信譽」作為擔保。GNMA 由經認可的貸款機構（儲蓄機構、商業銀行及按揭銀行）發行，並將按揭貸款打包成證券作為抵押品。如此，GNMA 支援聯邦住宅管理局（FHA）按揭市場，以及退伍軍人事務局（VA）和農民家庭管理局（FmHA）的按揭貸款。GNMA 只提供通過證券擔保，不發行證券，並且只會擔保由 FHA、VA 或 FmHA 擔保或保險的按揭貸款組合。
防止零售租戶在租約期滿前遷出，即使繼續繳付租金，因為空置空間會影響鄰近零售店的營運表現。
適用於首年收入的資本化率。另見資本化率及復原資本化率。
其中一個負責為住宅房地產貸款提供二級市場的機構，包括Fannie Mae（Federal National Mortgage Association「FNMA」）、Freddie Mac（Federal Home Loan Mortgage Corporation「FHLMC」）及Ginnie Mae（Government National Mortgage Association「GNMA」）。
一種租金結構，由業主負責支付全部樓宇開支。亦稱為全包租金或總租金租賃。
在特定時段內，已佔用空間的總變化量，只計算獲佔用空間，不包括租戶搬空的空間。總吸納量與租賃活動不同，後者為某段期間內租出的所有空間總和。除非另有說明，總吸納量包括直接及分租空間。
一份關於未開發土地的租約，只涵蓋土地本身，並不包括該土地上的改善工程或建築物。換言之，土地和建築物被視為獨立資產，分別擁有權屬。亦稱租賃權。
指定地區於某段時間內現有樓面面積的變化，通常由新建物業帶來的增減所致。
請參閱「政府資助企業」。
CMBS 用語，指對一項物業預期收入或現金流的下調，該預期收入或現金流用於計算債務服務覆蓋比率（DSCR）。採用「減值」是為了讓更多機構以較嚴格的方式計算物業的「壓力測試」DSCR。
這是一項損益平衡債務服務計算，用於確定按揭物業在到期時需要再融資時，所能承受的最高利率。這項計算會以當時淨營運收入及一項短期（少於五年）的只付息按揭為基礎。此難關利率通常用於回答這個問題：如果利率達到「災難水平」，所有貸款能否在到期時再融資？亦稱為損益平衡債務服務分析。
在 CMBS 的某一類別或單一物業貸款中，通過將所有計劃中的本金和利息分配到該類別，以加快還款速度。
見 Escrow account。
一名與借款實體無關聯的董事會成員。某些行動（例如申請破產）必須經獨立董事投票批准，從而保障該實體不會受關聯方控制導致損害。這通常是特殊目的實體（SPE）及破產隔離結構的重要組成部分。
用於輕工業或重工業製造、研發或倉庫用途的物業，包括辦公室/倉庫空間及靈活用途空間。
由特殊機構，例如大學、醫院或政府機構使用的物業。由於這些物業是根據特定用途設計，即使外觀與其他物業類型相似，也可能難以轉換作其他用途。
CMBS 中的一個分層，包含所有來自基礎按揭的利息總支付流，這部分利息超過該證券支付的票息。超額利息會以獨立的分層出售，售價為該證券或同級別信貸等級的一小部分。IO 分層對於提前還款及貸款延期非常敏感，因為這些事件會令分層的存續期大幅改變，所以其價格波動也相對較高。
通常由借款人購買的一種選擇權，能夠將利率限制在指定的最高水平，無論是按期還是整個貸款週期。這個選擇權能夠保障借款人免受利率上升的影響。
借款人支付的利息總額少於債券應計利息的部分。
利率上限是一種金融工具，能為持有人提供對抗利率上升的保障。這通常在預期短期利率將上升時採用，該上限一般以某個指標利率為基準。相反，利率下限則用於長期票據，常被資金經理在短期利率下行期間採用，以爭取更高回報。
當某一特定年期國庫券不存在時，根據兩個年期接近的國庫券的利率，推算出假設的國庫券利率。例如，若四年期債券的價格以國庫券為基準，則會以三年期和五年期國庫券的利率中間值作參考，因為市場上沒有四年期國庫券。
評級為AAA級、AA級、A級及BBB級的投資級別，適合受規管的機構投資者。最低的投資級別評級為BBB-。
請參閱公司擔保。
(業主代表) 在業主／租戶雙方的典型租賃交易中，代表業主／業主利益的地產代理稱為業主代表。
所有有財務租約責任的空間，包括所有租賃空間，不論現時有租戶佔用與否，亦包括正招租作分租的空間。
商業物業業主與貸款人之間的協議，將租金收入直接支付給貸款人，而不是像標準安排般由業主先收到租金後才再付款予貸款人。在CMBS交易中，租金分配下的租金會直接支付予服務商。
業主為了吸引租戶而支付予代理的佣金。
租賃物業的改善工程費用，通常由租戶負責支付。
於特定時段內，某座建築物或市場根據租約協議所承諾及簽署的總樓面面積。這數字包括直接租賃、轉租及現有租約的續約，同時亦涵蓋規劃中、在建或翻新中的樓宇之預先租賃活動。
一種信貸增強形式，即由第三方負責承擔因借款違約及商業按揭借貸止付所產生損失的責任。發出信用證的第三方一般需具備至少等同該證券最高等級的信用評級。
請參閱倫敦銀行同業拆息 (LIBOR)。
參見低收入房屋稅務豁免。
將已違約的按揭貸款或之前作為該貸款抵押物業的 REO 物業出售。另請參閱「已收回物業 (REO）」。
衡量資產 (如CMBS) 在二級市場中交易活躍程度及頻率的指標。流動性與交易量有關；某資產 (如CMBS) 發行量越多且持續發行，其流動性通常越高。
請參閱信貸狀。
按揭發放時的本金金額與該物業現時估值的比例。該比例通常以貸款機構願意融資的物業價值百分比形式向潛在借款人表達。該比例並非固定，並受貸款機構、借款人信貸記錄、物業類型、地理位置、規模及其他因素影響。
一項條款，讓信託受託人在CMBS交易中控制相關物業的總收入。業主只能索取扣除支出（包括債務服務、稅項、保險及其他營運支出）後的現金流。
這是指貸款開始初期的一段時間，借款人不得提前償還按揭貸款。鎖定期是一種本金保障措施，因為它防止提前還款。
銀行在倫敦相互放款的一年或更短期的利率。這個利率經常用作可調整利率融資的基準。LIBOR 條款一般為一、二、三或六個月，或一年。
物業的市場租金與實際支付租金之間的差額，反映市場環境的變動。例如，若某處物業一年的租約每月租金為$10,000，而類似物業的現時市場租金為每月$10,500，則租金損失為每月$500。
為建造或翻新低收入住宅的業主提供的稅務抵免。要獲得此抵免，物業必須符合以下其中一項條件：a) 至少有 20% 的單位由收入為該地區中位數收入 50% 或以下的人士居住，或 b) 至少有 40% 的單位由收入為該地區中位數收入 60% 或以下的人士居住。此類物業亦稱為第 42 條物業，來源自授權該抵免的《Internal Revenue Code》第 42 條。
請參閱貸款與價值比率 (LTV）。
定期調整資產的估計價值或其未來現金流，以反映當時市場水平。在市場低迷或疲弱時，現值通常會根據未來預期收入下降而向下調整，例如現有租約的租金高於市場上新租約的租金（即大廈內有多個高於市值的租約即將結束）。相反，若市場強勁或上升時則會調高。此術語可適用於CMBS或任何受價格波動影響的證券價值。
用以界定核心區域的地理邊界，這些區域相互競爭，並組成公認的主要競爭區組合。市場以建築類型區分，且為相鄰且不重疊的地理劃分，其總和與整個區域的邊界一致 (見：區域）。市場還可進一步分為次級市場 (見：次級市場）。
代表債券持有人負責為CMBS交易中抵押貸款提供服務的公司。主服務機構的職責會根據服務協議而有所不同，通常包括收取按揭還款並把資金轉交信託人，預先墊付延遲還款予信託人，向債券持有人提供貸款表現報告，以及將所有不良或成為REO的貸款移交給特別服務機構。另請參見 Special Servicer。
支付給主服務商的主要酬金，每月按貸款逐項從貸款利息中支付。基礎費用以同期的本金金額計算，根據特定交易的適用費率累算。此外，該費用可能包括由借款人在非專項處理貸款上支付的所有轉讓及修改費用、逾期付款罰款和類似收費。
一種在第一順位按揭貸款後提供、以借款人的權益擔保但並非以抵押物業作抵押的從屬貸款。借款人以其在物業中的股權作為貸款抵押品。「夾層」一詞意味著暫時性的負債，但長期的二次按揭在技術上亦屬於夾層債務。
按時間順序整理來自貸款組合的現金流（包括期尾到期款），這些貸款被證券化成為CMBS交易，並根據該交易中不同分層配置現金流。
一座包含五個或以上住宅單位或公寓的大廈。多家庭物業一般會分為高層、低層或花園式公寓。
同一時間內容納多個租戶的建築物。這類多租戶建築物通常為了滿足不同租戶的需要，其設計及建造可容納多種不同樓面佈局及設計 (另見：租賃）。
請參閱淨現金流 (NCF)。
由 National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) 編製的多個指數，根據主要由退休基金提供的股本房地產數據統計商業房地產表現。這些指數常用作房地產投資表現的基準。
當貸款的應付利息少於實際根據某利率計算的應計利息時，這個差額會加到尚未償還的本金餘額上。因此，隨著貸款期進行，應付的本金餘額會隨時間增加。這種情況稱為負攤還，常見於浮息按揭 (ARM），當借款人償還能力未能支付足夠利息時出現。
於指定時期內，已佔用空間的淨變化量。除非另有說明，淨吸納量包括直接及分租空間。
指定義為租金收入總額減去營運開支、免租期、租戶改建等。在供過於求或市場下跌時，實際淨租金可能為負數。
物業所得的總營運收入扣除營運開支、租戶改善、租賃佣金及預留資金，但未計算按揭供款。可表示為：NCF = NOI –（租戶改善 + 租賃佣金 + 資本維修）。
物業扣除營運開支後賺取的總營運收入，但未扣除按揭還款、租戶改善支出、更換儲備及租金佣金。NOI 通常用作計算債務服務覆蓋率的基礎。
一種不包括租戶在租用辦公空間時可能承擔的某些額外開支的租金率。這些開支一般由租戶直接支付，可能包括清潔費用、電費、水電雜費、稅項、保險及其他相關支出。
請參閱違約通知書 (NOD)。
律師聲明，確認一個實體的資產不會根據破產法第105條，由破產法庭與其附屬公司的資產大幅合併。這通常是特殊目的實體 (SPE) 及／或具有破產隔離結構的重要組成部分。
NNN租金，或稱為三重淨租金，是指租戶除支付約定的租金外，還需承擔地產稅、保險及維修費用。（CMSA詞彙表）
未能按貸款協議要求支付本金及／或利息的貸款，包括按揭規定須全額償還本金與利息的貸款，但僅以較低金額支付的情況。
由受託人或按揭貸款人發出並公開記錄的通知，用以啟動止贖程序，涉及將用作抵押的物業公開出售。NOD 亦包括在重大合約（如土地租約）違約時，通知借款人違約的權利。
請參閱淨營運收入 (NOI)。
由租戶實際佔用的空間。不包括已出租但租戶未實際使用的空間。
以作業務用途為主設計的物業，涵蓋主要多租戶大廈至按租戶特定需求興建的單一租戶大廈。
一項條款，允許在預定到期日前的指定期間內，全部或部分償還貸款而不收取任何費用或罰金。
銀行主要用來標識因止贖按揭貸款而重新取得持有權的不動產資產的術語。“Other” REO是銀行用來區分被止贖收回的物業與銀行自有房地產（一般指企業房地產資產）的術語。儘管如此，行業普遍將REO用作止贖房產的稱呼。另見房地產持有物（REO）。
一種信貸增強方式，當用作擔保證券的抵押品未償本金餘額，高於所需向債券持有人支付的未償憑證本金時，觸發該形式。
擁有某幢建築物或物業業權的公司、機構或個人。
以某個物業或物業組合作為擔保的一筆貸款，會被劃分為多個較小的部分。每個部分會在獨立的 CMBS 交易中證券化，並根據其相對於大額貸款的規模按比例獲得計劃利息和本金償還。每個 pari passu 部分享有同等法律待遇，而在發生違約時，可根據其比例獲得清算淨收益的相應部分。
按揭支付利息的定期比率，可以與應計利率不同。
此租金類型常見於大型零售店舖，租金包括基本租金加上當銷售額高於指定數額時的銷售百分比（「超額部分」）。通常百分比介乎總銷售額的一至六個百分點。
由環境顧問編製的報告，用於審查物業及其周邊土地，以確定是否存在或可能存在環境危害。該分析會檢查地下水污染、多氯聯苯 (PCB）、棄置的油漆及其他化學品、石棉或其他各類潛在污染物。此第一階段環境評估 (Phase I ESA)會作出審查，並就是否需要進一步調查 (即第二階段環境評估 Phase II ESA) 提出建議。後者的報告將確認或否認是否存在環境危害，如發現問題，會建議進一步審查及／或採取緩解措施。
指已宣佈未來發展但尚未動工的項目狀態。
請參閱最大可能損失 (PML）。
一份法律合約，界定主服務人及特別服務人在管理CMBS交易時的責任和義務，包括所需預付款項。
在大廈竣工或取得入伙紙之前，已出租的樓面面積。
借款人在按揭貸款上作出比既定償還時間更早或金額更高的本金全數或部分還款。多數情況下是由於借款人以較低利率再融資，或因物業價值上升而產生的資本增值。
貸款文件中的條款，規定借款人在按揭貸款期滿前提前還款時，需支付罰金。大部分提前還款罰金會以收益維持或罰息點數的形式設定。
借款人在到期前提前償還餘下本金，或償還多於原定金額的按揭，從而縮短貸款年期的風險。為降低提前還款風險，商業按揭通常設有提前贖回保障條款。
以建築物價格（銷售價格或叫價）除以可租用建築面積（RBA）計算。
在交易所上發行新證券的市場。主要市場包括發行人及該批證券的第一批買家。
由私營機構（如通道機構、銀行、儲蓄機構及其他金融機構）發行，以按揭抵押的證券。這些證券亦稱為非機構證券，並未獲Fannie Mae、Freddie Mac或Ginnie Mae等機構作擔保。
向符合特定資產淨值及／或收入標準並被視為成熟投資者（例如保險公司）的機構投資者，進行證券的私人出售。私人配售的證券通常獲得《1933年證券法》的註冊豁免。投資者可查閱因保密限制而無法公開披露的私人配售財務數據。因此，私人配售特別適合CMBS評級較低的分層，因為投資者可以掌握更多資料來作出決策。
統計分析方法，用來評估地震多發地區物業所面對的地震風險嚴重程度，方法是以最惡劣地震情景下的損毀比率來界定。PML（預計最大損失）同樣用於計算其他天災如颱風、水災及龍捲風引致的風險。一般來說，若物業PML超過某一門檻（例如20%），便需要加購額外保險保障。
負責樓宇日常運作的公司及／或人員，例如清潔、垃圾處理等。物業管理人同時確保大廈內不同的系統運作正常，例如升降機、空調（HVAC）及電力系統等。
請參閱資金池與服務協議 (PSA)。
一個負責檢視證券及其相關抵押品，並根據其標準為證券評級的機構。評級範圍由最高的三重 A 至最低的三重 C，並且對 CMBS 結構及定價有重大影響。CMBS 的四家評級機構包括 Dominion Bond Rating Service、Fitch Ratings、Moody's Investors Service 及 Standard & Poor's。
專門成立以投資於房地產（例如，購置或為房地產物業提供融資）及／或由房地產作為擔保的證券的公司或合夥企業。REITs 必須將 90% 的應課稅收入分派給投資者，但本身無需繳納公司稅。主要類型包括股權型、按揭型及混合型；當中以股權型 REITs 最為普遍。
一種可擁有以房地產作抵押貸款的通過實體，沒有其他按揭證券形式所固有的監管、會計及經濟障礙。REMIC是一個在破產下具有隔離性的法律實體，能將現金流分配予不同類別 (或分層)的證券持有人，而在實體層面無需繳稅。REMIC有助將按揭貸款權益於二級市場出售。嵌入於1986年稅制改革法案之中。
經法拍或以替代法拍協議轉讓給信託基金或貸款人的按揭物業。另見其他房地產資產(OREO）。
從出售已止贖按揭貸款或REO物業中未能收回的金額。這相當於貸款的未償還本金餘額，加上所有未付的預定利息，再加上因物業出售所產生的所有費用，然後減去清盤所得的收益。
賦予業主在租戶交還空間後，有權取消租約及重新取得空間控制權的條款。
見門檻回報率。
指借款人在按揭貸款到期時無法重新融資，導致以該等按揭作擔保的證券生命周期延長的風險。
由大型人口核心組成的重點區域，與鄰近社區有高度經濟及社會整合。這些地區進一步細分為市場區域，稱為Markets。（參見：Markets）
美國國會於1960年首次推出房地產投資信託基金 (REITs），讓公眾有機會投資可帶來收益的房地產。REIT是一種大型物業組合，具有許多共同基金的特點。買家購買這些證券的股份方式與購買股票類似。此外，REIT具備有利的稅務考慮，通常亦為投資者提供較高的回報率 (REIT.com）。
1)根據事先協議金額釋放按揭項下某些抵押品的條件，或 2)如果借款人提前償還一項跨抵押及交叉違約抵押貸款池中某資產的貸款，借款人還必須同時提前償還池中所有其他貸款的部分。這有助於防止借款人將優質物業從跨抵押池中單獨抽出處理。
有時稱為第二代空間或現成空間，指曾被其他租戶佔用過的現有空間。
請參閱房地產按揭投資導管 (Real Estate Mortgage Investment Conduit)。
一份租金協議，當中租金會在指定時間間隔內增加，期間為固定期限或租約有效期內。
建築物內可供租戶使用或分配的總建築面積，用於計算租戶的租金責任。一般而言，RBA（可出租建築面積）包括部分公共區域的比例，例如所有走廊、大堂、洗手間及電話機櫃。
以每平方米計算指定空間年度佔用成本。
請參閱持有房地產 (REO）。
請參閱延期維修賬戶。
抵押貸款機構關於貸款質素作出的聲明（或簡稱“reps”）及保證。許多聲明及保證會在證券化過程後依然有效，當按揭加入證券後仍可執行。針對 CMBS，聲明及保證的條款主要關注詐騙及失實陳述的問題。
一種信貸增強形式，將部分債券收益預留以補足按揭池的損失。亦稱為儲備賬戶。
指CMBS中所有證券類別償還（完全清償）後剩餘的現金流。多資產、多類別的CMBS通常會有剩餘價值。
物業類型涵蓋超區域購物中心，總可租賃面積超過一百萬平方米，至只有單一租戶的小型店舖。
指定時段內酒店的總收入除以該期間內可用客房數量
適用於持有數年後建築物預期最終售價／價值的資本化率。通常比初始資本化率高約 50 個基點。
在持有物業若干年後，理論出售時對建築物預期市值；用於計算過渡資本化率。
當雙方之間的合約義務（例如土地租約）出現違約或失責時，「補救權」賦予指定或有關利益的第三方（例如貸款人）權利，可代替其中一方（例如借款人）履行協議規定的責任（例如代為支付租金），以保障其相關利益（例如其留置權）。持有次級債權的人士通常有權糾正對主要債務的任何違約情況。
用以描述租約到期的術語。在某段時期有大量租約同時到期是不理想的，因為這會令業主面對市場疲弱的風險，亦有可能導致債務服務比率低於一。
於特定時間為某物業支付的總金額。
於指定時段內，某組建築物的銷售總價。
指按揭貸款自開立以來所經歷的時間長短；即貸款已經發放並按照條款正常還款的時間越長，其「成熟度」就越高。一般認為，成熟度較高的貸款違約機會較低。如果一筆貸款雖然持續了三年，但有不良還款記錄（如多次遲還，尤其逾期超過30日），則不會因已發放時間而被視為成熟貸款。
請參閱證券及交易委員會。
此前已發行的證券於市場上買賣。另見主市場。
泛指信託基金資金或資產所有權證書。這些不可分割的權益由受託人以每份100,000美元發行，直到餘額少於100,000美元時則以每份1,000美元發行。證書通常以字母類別劃分，從最高評級的A類開始。每一類別由一個或多個主要評級機構進行風險評級。如果較高風險的首次損失類別被納入證券並出售而非由賣方持有，該類別則評為「NR」（未評級）。「未評級」用於不符合最低風險評級要求的證券。
負責制定公開發行證券註冊及銷售相關程序，並持續監察以確保程序維持公平市場利益的監管機構。
創建一種新的金融工具，代表對一組獨立資產（如商業按揭）共享權益。資產的擁有權通常會轉移至法律信託或特殊目的、破產隔離的公司，以保障證券持有人的利益。
根據還款計劃，在貸款到期時本金將會全數清償的貸款。亦稱為全額分期攤還貸款。
出售特定商業房地產資產的個人、團體、公司或實體。
被評為投資級別的證券類別或分層，適合受規管的機構投資者持有（即三A、雙A、單A及三B等級）。
CMBS 常見的一種結構，會訂立現金流分配優先順序。例如，在一個簡單的分為高級／次級的兩類結構（又稱 A／B 結構）中：a) A 類會獲得所有現金流，直至滿足所需的定期利息及本金還款；b) 次級類別 B 為 A 類提供信貸增強；c) 當抵押品產生損失時，B 類會先吸收 100% 的損失，直至累計損失超過 B 類金額，其後所有損失則由 A 類承擔。亦稱為「順序支付結構」。
於CMBS交易中，負責管理按揭貸款並為證券持有人利益服務的一方。服務人員的職責包括向信託人報告、向借款人收取款項、為拖欠貸款墊支、 (根據資產池與服務協議的規定) 協商重組或重整，以及就違約物業處理止蝕過程。另請參閱 Master Servicer 及 Special Servicer。
在零售中心帶來大量人流的主要零售租戶，但本身未必屬於該購物中心或相關抵押品的一部分。例如，一個購物中心內有多家商舖，於另一路段設有一間Wal-Mart，雖然不屬於貸款的抵押品，卻起到主力店的作用。即使Wal-Mart並非商場一部分，但仍可作為其他物業及商舖的影子主力店角色。
由單一租戶佔用或預計由單一租戶佔用的建築。（另見：度身訂造及租戶制度。）
特殊目的公司。請參閱特殊目的實體 (SPE)。
請參閱特殊目的實體 (SPE)。
由借款人在借貸層面及發行人在證券層面設立的破產隔離實體，其唯一資產為所融資的物業。SPE可保障貸款人及最終的證券持有人，使其所持物業不會因借款人破產而被納入破產程序；若借款人或發行人破產或資不抵債，會自動暫緩向投資者支付款項。評級機構通常要求法律顧問向轉讓人至發行人的出售提供「真正出售」意見書，以及確認該實體確實具備破產隔離功能的「非合併」意見書。又稱特殊目的公司（SPC）或特殊目的實體（SPV）。
除主要服務商外，還有負責管理違約貸款及執行「重組」或止贖流程的相關方，例如處置貸款並將收益撥付予信託受託人。特別服務商有多種類型：
a) 需承擔首筆損失部分。
b) 為獲取特別服務權而投資B類證券的；以及
c) 僅因其專業資產管理能力而被委任的。
請參閱重組費用。
由評級機構進行的一系列測試，用於預測按揭資產池在不同情況或模擬壓力下的表現。評級機構會利用相關抵押品過往的貸款經驗及自身統計數據庫，從而判斷按時還款的可能性，包括違約概率和損失嚴重程度。對集合貸款進行的壓力測試會包括分析按揭文件、不動產抵押、稅務結構、地區分佈、貸款服務及管理等問題。例如，壓力測試可能會評估利率變化對債務服務覆蓋比（DSCR）的影響。
把按揭合併，並創造對應的CMBS類別，使該交易在當時資本市場條件下能獲得最高價格的流程。另請參見 Waterfall。
由租戶租用並以帶租約義務的方式重新放租到市場上的空間。這類空間有時被稱為分租空間。
用於界定具有競爭性的核心建築群的具體地理界線，這些建築群普遍被認為是主要的競爭組合或同類群組。子市場是針對不同建築類型（如寫字樓、工業、零售等）而設，邊界因每種建築類型相關因素不同而有所區分。子市場是互不重疊且相連的地理劃分，總和覆蓋的範圍與其所屬市場的界線一致（另見：市場）。
指一塊土地的租金，其租金權利屬於較次要層級，受另一項較高級別的義務約束。
一種有抵押的次級貸款或按揭，其抵押權利順位低於另一項債務或義務。
一種信貸增強形式，決定 CMBS 交易的結構，根據分配予每個不同評級類別面值的方式，分配信貸損失風險。另見「高級／次級結構」及「瀑布分配」。
郊區及核心商業區 (CBD) 代表城市統計區域 (MSA）內特定地理範圍。郊區指所有不在CBD內的寫字樓存量。（另見：CBD）
這類貸款有部分或全額支付利息及本金，但其債務服務覆蓋率（DSCR）未達現時的承貸要求。即使每月還款正常，如貸款與估值比率（LTV）或其他主要指標顯示貸款到期時未必能全數償還，該貸款亦可能被分類為次級表現貸款。
由主服務商或特別服務商根據合約委聘，執行部分於資產池及服務協議下所需的不動產服務，例如物業檢查、止賠服務或個別貸款管理。主服務商或特別服務商須合法對分服務商的活動負責。分服務商較常被委任處理特殊物業類型，或在指定地區僅涉及少量貸款，即整體組合的一部分時使用。
掉期是一種協議，雙方於預定期間內交換一系列現金流。掉期主要於場外（“OTC”）市場進行交易，通常由公司和金融機構操作而非個人。最常見的兩種類型是利率掉期及貨幣掉期。利率掉期是指交換同一貨幣的兩筆現金流，其中一筆與固定利率掛鈎，另一筆則與浮動利率掛鈎。貨幣掉期則是以一種貨幣的本金及固定利息支付，交換成另一種貨幣的本金及固定利息支付。
用於說明一座建築物是由多個租戶（另見：多租戶）或單一租戶（另見：單一租戶）佔用的術語。
請參閱優惠措施。
這些包括鋪設新地氈、油漆、牆身翻新、清潔等費用。這些費用通常由業主承擔；租戶一般會獲得最高的 TI 津貼（以每平方米的金額計算），業主會為改善工程提供相應資助。在需求強勁的市場，TI 可能會以高租金形式轉嫁至租戶。在需求較弱時，TI 津貼或會更加豐厚，因此會為樓宇的淨現金流帶來不確定性。
請參閱租戶改善工程 (TI）。
Tenant rep 代表租戶代理。在業主／房東與租戶之間的典型租賃交易中，代表租戶利益的地產代理通常稱為租戶代理。此詞亦可指「租戶代理服務」，即代表租戶的相關服務。
衡量一個現時可供出租的空間在市場上已招租多久，無論該空間是空置還是已被佔用。
每個分級評級的CMBS證券類別，通常會根據發行時規定的利息支付息票，並根據預先確定的付款次序支付本金。較低評級的分層通常有較高的息票和較長的存續期，因為它們只有在較高評級的分層已被償還或付清後，才會收到本金支付。
一種租賃協議，租戶需要支付租金、地產稅、雜費及維修費用。這表示業主沒有任何營運成本。
CMBS 的受託人負責保管按揭抵押品文件，發行受益證券（即證券類別），將所有由總服務機構收取的資金轉交予債券持有人，並發放有關分派及抵押品現況的報表。受託人同時監督總服務機構與特別服務機構，確保服務機構根據資金池及服務協議行事。如有違約，受託人有權接管或委任新的服務機構。受託人代表信託基金，為所有證券持有人持有法律產權。受託人必須根據信託協議中訂立的條款履行職責。
指一座建築物正在開發、組裝、建造或施工的狀態。建築物一經動工至獲得入伙紙為止，均被視為在建中。
多戶住宅樓宇內一房及兩房單位的比例。近年趨勢是增加兩房單位的比例，因為為家庭和注重生活方式的租戶提供更多彈性。
以百分比表示的指標，為實際空置空間總量除以現有庫存總量。正在興建中的空間一般不包括在空置率計算之內。
當時沒有人租用的空間，不論該空間是否存在租約責任。空置空間可包括可租用或不可租用的空間。例如，正在由租戶支付但未被實際佔用的分租空間會視為空置空間。同樣，已簽約但因正在進行裝修工程而未被佔用的空間，也會被視為空置空間。
除非另有說明，抵押物業的價值為當借款首次批出時， 由原始借款人獲取的估價所確定的公平市值。
這個術語用來描述MBS現金流的支付優先順序。抵押貸款池的現金流通常會先向評級最高的分層支付本金加利息，而評級較低的分層則只會獲得利息（即發行時已確定的票息收益）。當最高級分層的所有證券均被償還或兌付後，現金流才會用於向次高級分層支付本金及利息。由於低評級的分層只有在高評級分層獲得償還後才會收到本金，此類分層的平均存續期一般較長。
租金率會按每個特定租金率對應的面積來計算或加權，因此面積較大的單位租金率對平均值的影響會比面積較小的單位更大。加權平均租金率的計算方法是，將每個可出租單位的對應面積與所有可出租單位總面積的比例相乘，再把各自的租金率乘以該比例，最後將所有計算結果相加。除非特別說明，平均租金率會同時計入直接出租和分租的可用空間。
根據資產證券化及服務協議，特別服務提供者每處理一宗已糾正按揭貸款時，均可獲得一筆相關費用。該費用會以修訂安排的費率，根據收回的利息和本金（包括定期還款、提前還款、到期還款等）計算，直至該按揭貸款仍屬於已糾正項目。如果貸款再次進入特別服務或成為REO物業，該費用將停止支付。
一幢建築物完成施工並發出入伙紙的年份。
提前償還溢價，是指投資者因提前償還而導致的收益損失得到補償，即這項罰款補償貸方因提前還款本應可獲得但失去的、超出無風險利率的預期利息收入。這項費用旨在讓投資者對提前還款持中立態度，並減低借款人重新融資的吸引力和經濟效益。另請參閱 Defeasance。
一項證券與基準（通常為相同年期的美國國債）之間的收益率差距。
投資者於特定日期持有長期、定息投資產品（如債券）至到期日時，計算所能取得的回報率。此計算會考慮購買價格、面值、到期時間、票息收益率及利息支付間隔。
年初至今的縮寫。指的是由曆年開始至統計當前時段累積的統計數據。