$1.2 億組合轉型由可行房地產數據推動

一家全球金融服務供應商計劃徹底轉型其物業組合策略，希望釋放現金流重新投資業務。雖然削減辦公空間一向是管理層降成本的傳統做法之一，該公司卻認為其房地產項目蘊藏的潛力遠超表面。

為大幅降低每年的營運成本，即長遠的總佔用開支，公司管理層首先要明確哪些物業需要保留、放棄或縮減規模。目標是在重新調整物業組合以配合未來發展之下，創造盡可能多的實際節省。

走出疫情陰霾，公司正處於關鍵十字路口。組織早已決定採用混合工作模式，但隨著世界逐步回復常態，對辦公及零售空間的真正影響卻仍未明朗。

如果這家領先金融集團削減太多空間，將來增長時可能措手不及；但削減不足，又會變成財務負擔，削弱其爭取市場的競爭力。

隨著其房地產與吸引及挽留頂尖人才的重點愈加緊密結合，該機構發現，要就如何真正實現混合辦公模式達成共識變得越來越困難。眾多持份者及服務範疇同時推動多項業務目標——關於其房地產組合現時及未來規模的問題貫穿於每次討論中。

這間市場領導金融服務機構正面對多個問題：

• 我們在哪些地方有最大機會提升房地產組合的財務表現？

• 如何優化新舊空間的使用效率？

• 哪些地方的支出超出預期？

• 搬遷辦公室或分行、或開設新據點時，哪個地點最佳？

• 如何吸引和挽留人才？

JLL 明白，客戶迫切需要明確答案。要打造穩健的組合優化策略，關鍵在於幾乎所有企業都難以掌握的一點：有多少員工會回到辦公室，以及什麼時候回來的真實世界數據。這些出勤數據必須結合大量有關空間、佔用、租約和交易等不同來源的資訊，以全面了解全球房地產組合狀況。

要從眾多不同來源蒐集和整合資訊，取得公司物業組合的完整視野極具挑戰，但這正是JLL 能勝任的工作。

多個 JLL 團隊緊密協作，與公司高層領導共同制定全面方案。有賴 JLL 多年來在交易、項目管理和設施管理方面的合作關係，對公司房地產資產有深入了解，亦可直接接觸多個主要數據來源，立即動手開始規劃。

「我們充分運用所有可得的數據，」JLL 金融服務業務分析諮詢部負責人 Charles Fegely 表示。「我們需要的大部分數據其實早已在追蹤，但卻遠遠未有充分發揮作用。」

快捷獲取準確、整合的數據，對於任何希望在數碼化與人工智能時代保持成功的企業來說，都是業務必需。但獲取僅是第一步。

JLL 採用顧問式方法，協助客戶將數據收集及財務分析的週期由數星期大幅縮短至數分鐘，令業務單位能即時制定策略方案。

JLL 團隊其中一項工作，是將客戶部分辦公地點的重返辦公室數據，與員工經人力資源調查遞交的工作模式偏好作比較。這為多少員工於不同地點及業務單位回辦公室提供了實時洞察，更為進一步高階分析奠定基礎，助公司就日後整體物業組合所需空間量作重大決策。

「公司一開始主要著眼於每日的平均出勤率與高峰時的人數，」JLL 高級業務分析顧問 Diego Rodriguez 表示，他亦負責為客戶設計訂制數據儀表板編寫程式碼。「但最常被留意的指標，其實未必最具參考價值。」

例如：公司內部數據顯示，旗下其中一座美國寫字樓的最高出勤率達 65%。若只看這組數字，管理層或會考慮調整現有空間以應付這最高人數需求。JLL 卻建議客戶參考另一項統計指標。

深入分析全年出勤和佔用數據後，發現實際上只有極少次達到最高出勤率。JLL 團隊加入了另一變數，發現九成時間內，高峰出勤率其實只有 36%。這種高級分析正正以數據為本，推動物業、業務單位甚至整體組合層面的洞察。

「當時大家都恍然大悟，」Rodriguez 說道。「若非地產專業顧問，或許只會追蹤最高佔用情況，而沒留意其他數據，從而給予有偏差的建議。」

最終，公司決定將該地點的空間調整至實際需求，同時設有應變方案，在全員會議時靈活運用公共空間作工作區域。

「運用更嚴謹的科學方法，並在資訊中尋找模式，我們可以在把握房地產市況優勢同時，作出精明判斷，預測未來的空間需求，」JLL 金融服務業務分析諮詢部負責人 Charles Fegely 說。

這種以數據為核心的方法，對這家金融市場領袖已佔用的房地產組合帶來了顯著影響。

三年期間，JLL 就該公司環球房地產業務，提出超過 300 項具體行動方案，成功為客戶帶來每年 1.2 億美元的成本節省，並減少超過 200 萬平方呎的樓面。

截至目前，JLL 已協助該公司監督約 4 億美元的 10 億美元支出，涵蓋樓宇退役、租約重組及收購等行動。

JLL 不僅幫助客戶以更高的速度和效率發掘全新且更佳的成本節省方案，團隊更將分散的數據集結合統計分析，對多個主要市場的傳統辦公室租賃與各類靈活空間方案作出比較。

這位金融領袖對投資組合的優化，亦為公司提供足夠資本，將企業總部從一座已經老化的 500,000 平方呎大樓，遷至一幢全新頂級建築，面積約為原來的一半，將其商業與混合工作策略實現於實體空間。

在職場未預見變化與經濟不確定性仍然存在的時期，該公司對其中短期及長期投資組合策略充滿信心，並已準備好迎接未來各種挑戰。

「嚴謹的數據分析方法幫助我們提升整體財務表現，」該金融企業的 CRE 負責人表示。「同時亦讓我們站在制高點，提前預見可能的業務中斷，並規劃未來的投資組合方向。

這支來自 JLL 的團隊集體打造的方案，在 CRE 領域確屬業界前沿。」

歡迎瀏覽我們的 工作場所策略專頁 ，了解如何調整您的辦公室投資組合以配合業務目標。