Krapte stuwt beleggingsvolume in vastgoed voor life science industrie

·      Disbalans tussen vraag en aanbod drijft prijzen op
·      Life Science een van de belangrijkste groeimotoren Nederlandse economie

De snelle wetenschappelijke ontwikkelingen in de life science industrie van de afgelopen jaren, blazen ook de vastgoedmarkt in dit segment nieuw leven in, zo blijkt uit het ‘EMEA Life Sciences Cluster Outlook 2023’ van vastgoedadviseur JLL. De groei van de sector is versneld door medische vooruitgang, nieuwe technologieën en sterke kapitaalinvesteringen sinds de coronapandemie en is vooral zichtbaar in pharma- en biotechbedrijven, toeleveranciers van de farmaceutische industrie en in subsectoren zoals cel- en gentherapie. 

Sven Bertens, Head of Research & Strategy: “De sterke groei zorgt voor grotere interesse in science parks, zowel van gebruikers als van vastgoedinvesteerders. Hoewel het investeringsvolume in 2022 25% lager lag dan die in 2021, ligt het totale volume nog steeds 13% hoger dan in 2020. Deze relatieve daling wordt niet veroorzaakt door een uitgevallen vraag, maar met name door een gebrek aan beleggingsproduct dat werd aangeboden.”

In heel Europa is de vraag groter dan het aanbod waardoor er nog steeds een sterke huurgroei zichtbaar is. Door de jaren heen heeft de sector een huurgroei laten zien van minimaal 10% jaar op jaar. In Nederland wordt huurgroei op dit niveau vooral gerealiseerd op de meer volwassen science parks zoals Utrecht Sciencepark en Leiden Bioscience park.”

Christiaan Tuitman, Director Capital Markets Offices & Life Sciences: “Nu investeerders steeds meer inzien dat de groei van de life science industrie gedreven wordt door wetenschap en technologische innovatie in plaats van economische factoren, neemt de beleggersinteresse steeds meer toe. De sector is hierdoor immers minder gevoelig voor economische tegenwind dan andere asset classes. De toegenomen interesse van investeerders in Nederland blijkt onder andere uit recente transacties in Leiden waaronder Nucleus, Batavia (door CBRE IM) en de overname van de aandelen in Kadans door institutionele belegger AXA IM. We zien een voortrekkersrol van Nederland in continentaal Europa.”
 

Locatie, locatie, locatie

Het aloude vastgoedadagium locatie, locatie, locatie voert ook in dit segment de boventoon met een steeds prominentere rol voor locaties bij de beste universiteiten, in zelfversterkende ecosystemen en kennisclusters, in de nabijheid van talent. Ook duurzaamheid is een steeds belangrijkere factor voor de life science industrie. Dit gaat zowel over energie- en watergebruik als de meer brede componenten zoals sociaal-maatschappelijke waarden en integer, verantwoordelijk en betrouwbaar bestuur.

Door opgekropte vraag naar goede vestigingslocaties en het tekort aan geavanceerde locaties, is het een uitdaging om nieuwe, geschikte voorraad te ontsluiten. Investeerders zoeken daarom steeds vaker naar ontwikkel- en transformatielocaties om zo aan de stijgende vraag te kunnen voldoen. Hierbij kijken ze verder dan bestaande geavanceerde clusters en in toenemende mate ook naar gevestigde en met name opkomende locaties.
 

Life Science Ranking

Voor het eerst introduceert JLL een classificatiesysteem en een clustercompositiematrix die clusters in Europa rangschikt. Hierin kijkt JLL onder andere naar het volwassenheidsniveau van elk van de belangrijkste Europese life science-clusters en onderzoekt het aan de hand van trends en factoren hoe belangrijke markten zich tot elkaar verhouden en wat er nodig is om bepaalde gebieden te laten groeien. Clusters die sterke fundamentele factoren kunnen combineren met groeimogelijkheden, hebben de beste uitgangspositie om te profiteren van de groei van dit marktsegment.

In het onderzoek zijn drie niveaus gedefinieerd - opkomend, gevestigd en geavanceerd – voor rangschikking van de belangrijkste clusters in Europa. Hierin zijn ook de zeven belangrijkste Nederlandse clusters opgenomen. De clusters in Eindhoven, Nijmegen, Rotterdam en Den Haag-Delft zijn in de ranking gekenmerkt als opkomend, terwijl Amsterdam, Utrecht en Leiden zijn gekenmerkt als gevestigde locaties. In totaal telt Nederland inmiddels 40 science parken. Later dit jaar lanceert JLL een separate ranking van de science parks in Nederland.