Krachtig herstel investeringen in kantoren

De Europese kantoorinvesteringsmarkt heeft in 2025 een duidelijke ommekeer laten zien. Het investeringsvolume steeg met 30 procent, gedreven door meer grote transacties en de terugkeer van buitenlandse investeerders. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur JLL, gepresenteerd tijdens een recente klantsessie op het Amsterdamse kantoor. Tegelijkertijd neemt de gebruikersvraag naar hoogkwalitatieve kantoren (grade A) toe, terwijl het aanbod achterblijft. Hierdoor stijgen de huurprijzen aan de absolute top stevig en komt betaalbaarheid steeds vaker onder druk te staan.

Kantoorgebruikers hebben hybride werken definitief geïntegreerd in hun manier van werken en investeerders zien - nu de onzekerheid in de markt is afgenomen - een aantrekkelijk instapmoment. Die combinatie vertaalt zich in sterk stijgende huurprijzen: in Europa lagen deze in 2025 gemiddeld 7,4 procent hoger dan een jaar eerder. Met name op toplocaties is de stijging uitgesproken, doordat huurders bereid zijn te betalen voor kwaliteit, duurzaamheid en een sterke gebruikerservaring.

“Kantoren zijn echt terug,” zegt Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL Nederland. “Maar het is een markt van duidelijke winnaars. Alleen gebouwen die aansluiten bij hoe mensen vandaag de dag werken, profiteren maximaal van deze dynamiek.”

Kwaliteitstekort versnelt veroudering
Voor investeerders wordt de kloof tussen vraag en aanbod steeds zichtbaarder. De vraag naar kantoorruimte groeit naar verwachting met circa 10 procent in 2026, terwijl de Europese bouwpijplijn sinds 2020 met 30 procent is gekrompen. Daardoor ontstaat schaarste aan moderne, duurzame en goed ontsloten kantoren - precies het segment waar de gebruikersvraag en huurprijsontwikkeling zich concentreren. Gebouwen die niet aan deze kwaliteitseisen voldoen, lopen steeds sneller risico op waardedruk en structurele leegstand.

Dit plaatst investeerders voor een duidelijke keuze. Een volledige retrofit, inclusief gevelaanpak, is vooral rendabel op absolute toplocaties waar hogere huren de investering kunnen dragen. Op veel andere locaties ligt de grootste waardecreatie juist in gerichte retrofit van bestaande gebouwen. JLL berekende dat een zogenoemde medium retrofit in Amsterdam kan leiden tot een huurstijging tot wel 20 procent, waarmee het risico-rendementsprofiel aanzienlijk verbetert.

Alex Colpaert, Head of Property Sectors Research EMEA bij JLL: “De businesscase voor retrofit is sterker dan ooit. Niet alles hoeft nieuwbouw te zijn - slimme ingrepen maken bestaande gebouwen opnieuw relevant én toekomstbestendig.”

Autonomie leidt tot meer aanwezigheid op kantoor
Uit JLL-gebruikersonderzoek blijkt dat autonomie in kantoorbezoek in Nederland succesvol is. In Nederland heeft 47 procent van de werknemers geen vast kantoorbeleid. Van de organisaties die wél richtlijnen hanteren, vraagt het merendeel werknemers om 1 tot 2 dagen per week op kantoor te werken. In de praktijk komen Nederlandse werknemers echter gemiddeld 2,8 dagen per week naar kantoor – meer dan werkgevers vragen.

Deze positieve dynamiek onderscheidt Nederland internationaal. Waar in andere markten strengere aanwezigheidseisen gelden, laat de Nederlandse praktijk zien dat medewerkers juist vaker naar kantoor komen wanneer zij daar zelf de meerwaarde van ervaren. Het kantoor wordt daarmee geen verplichting, maar een bewuste keuze.

Werk-privébalans en kantoorkwaliteit bevorderen retentie
Naast autonomie is werk-privébalans tegenwoordig een topprioriteit voor werknemers en zelfs belangrijker dan salaris. Hoogwaardige werkomgevingen leveren hierbij een belangrijke rol in het aantrekken en behouden van talent.

Bijna de helft van de Nederlandse werknemers vindt dat de huidige kantoorervaring beter kan. Verbeteringen liggen vooral op het gebied van akoestiek, thermisch comfort, groenvoorzieningen, buitenruimte en hoogwaardige food & hospitality. Ook flexibiliteit in openingstijden en faciliteiten wordt steeds belangrijker.

Shuly Themans, Associate Director Consulting bij JLL: “Het kantoor is geen vanzelfsprekendheid meer, maar een bestemming die zijn waarde keer op keer moet bewijzen. Bereikbaarheid, services & faciliteiten en de kwaliteit van de werkomgeving bepalen of werknemers bewust voor het kantoor kiezen.”

Strategische noodzaak voor investeerders en eigenaren
De werkomgeving moet de reistijd waard zijn. Daarmee is investeren in het kantoor voor investeerders en gebouweigenaren een strategische noodzaak geworden. In een markt waarin de absolute top steeds duurder wordt, bieden juist slimme retrofitstrategieën kansen om bestaande gebouwen opnieuw te positioneren.

Succesvolle retrofit gaat verder dan cosmetische ingrepen en vraagt om doelgerichte aanpassingen die kantoren uit de jaren negentig en tweeduizend optillen naar het huidige kwaliteitsniveau. Zo ontstaat niet alleen meer waarde voor gebruikers, maar ook een duurzaam en toekomstbestendig rendement voor investeerders.