Twee zalen, één urgentie

Op 27 en 28 mei 2026 kwamen vastgoedprofessionals en Kamerleden tot dezelfde conclusie: Nederland moet meer bouwen en het investeringsklimaat daardoor verbeteren. De markt vraagt om fiscale stabiliteit, de politiek werkt aan planologische doorbraken. Beide zijn onlosmakelijk nodig.

Op woensdag 27 mei 2026 verzamelden ruim tachtig vastgoedprofessionals zich in Amsterdam voor de JLL-ontbijtsessie ‘Woningbeleggingen in beweging’. Op donderdag 28 mei debatteerden tien Kamerleden vier-en-een-half uur in de Plenaire zaal van de Tweede Kamer over de woningbouwopgave. Het onderwerp was identiek: hoe verbeteren we de Nederlandse woningmarkt? De diagnose verschilde nauwelijks. De invalshoeken wel — en dat maakt de combinatie juist waardevol.

“Het is time to act.” Met die woorden opende Pieter Hendrikse, CEO van JLL Nederland, de ontbijtsessie. Aanwezig waren tachtig professionals waaronder beleggers, ontwikkelaars, corporaties, financiers en beleidsmakers.

Nick Whitten, Head of EMEA Living Research bij JLL, presenteerde het Nederlandse verhaal in een Europees perspectief. In de tien jaar tot eind 2024 was gemiddeld 57 procent van het investeringskapitaal in de Nederlandse woningmarkt afkomstig uit het buitenland. In 2025 daalde dat naar 37 procent; in Q1 2026 naar 25 procent. Nederland zakte daarmee van een wereldwijde toppositie (top 5) naar plek 9 op de ranglijst van aantrekkelijke woningbeleggingsmarkten.

Top 10 bestemming voor buitenlands kapitaal (2025 – miljarden dollars)

Bron: JLL research, exclusief wereldwijde kopers

In de paneldiscussie verbonden drie sprekers hun perspectief aan dezelfde diagnose.

Jan Willem de Geus, medeoprichter van Proprium Capital Partners en promovendus aan de TU Delft, sprak vanuit wetenschap én de institutionele markt: “De Wet betaalbare huur is gebaseerd op drijfzand. De doelstellingen worden niet gehaald. Het zou moeten leiden tot extra woningen, maar er wordt niet extra door gebouwd.”

Victor van Bommel, CEO van Orange Capital Partners, formuleerde de centrale marktboodschap: “Aan het rendement ligt het niet. Dat is hoog genoeg. We kunnen als vastgoedinvesteerders geen modellen bouwen op onzekerheid. Door het gebrek aan voorspelbaarheid wordt het onmogelijk om risico’s goed in te schatten, waardoor investeerders zich genoodzaakt zien om terug te trekken.”

Jurgen Nobel, Tweede Kamerlid voor de VVD en woordvoerder wonen, beaamde de analyse vanuit zijn politieke perspectief. Over uitponden: “Het is niet de oplossing, want het vrijgekomen kapitaal komt niet terug de markt in om meer woningen van te bouwen.” Over de Wet betaalbare huur: “Ik geloof dat de intentie van de wet goed was, maar dat het in de praktijk slecht uitpakt.”

De centrale boodschap vanuit de markt was helder: investeerders hebben geen rendementsprobleem, maar een vertrouwensprobleem. Ze vragen om stabiliteit, voorspelbaarheid en een meerjarig kader.

Op donderdag 28 mei behandelde de Tweede Kamer plenair de woningbouwopgave. Op de agenda stonden dertien onderwerpen, waaronder de Leennormen Hypothecair Krediet 2026, de Voortgang Woontopafspraken, het rapport ABF Woningmarktverkenning 2025–2040 en het Nationaal Fonds Betaalbare Koop.

Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan (D66, Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) stelde in haar beleidsbrief: “Het woningtekort is direct voelbaar in het dagelijks leven. Jongeren blijven noodgedwongen langer bij hun ouders wonen. Mensen stellen het krijgen van kinderen uit omdat ze geen geschikte woning kunnen vinden.”

Het debat richtte zich op planologische- en uitvoeringsthema’s:

•       De Doorbraakaanpak voor versnelde woningrealisatie

•       De Kabinetsreactie op het STOER-adviesrapport (Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving), fase 1

•       De versterking van versnellingstafels met overheden, corporaties en marktpartijen

•       De voortgang van de Woontopafspraken - gericht op 100.000 nieuwe woningen per jaar

Fiscale kwesties zoals box 3, het FBI-regime en de overdrachtsbelasting vielen buiten de scope van dit specifieke debat. De minister kondigde gerichte aanpassingen van de Wet betaalbare huur aan, rond de WOZ-cap, buitenruimte en kleine rijksmonumenten, in lijn met de lopende evaluatie.

De minister erkende in haar Kamerbrief van 20 mei 2026 expliciet het bredere vraagstuk: “Het kabinet ontvangt vanuit de vastgoedsector signalen dat de vele en snel opeenvolgende wijzigingen in het huur- en fiscale beleid hebben geleid tot instabiliteit en onvoorspelbaarheid op de woningmarkt.”

In het JLL-onderzoek (global-living-investment-universe) concluderen we dat herstel van het Nederlandse investeringsklimaat vraagt om beweging op drie assen tegelijk: fiscaal, regulering en planologie.

Het Kamerdebat van donderdag richtte zich primair op de planologische knop: doorbraakaanpak, STOER, versnellingstafels, industriële bouw, optoppen en splitsen. Dat zijn concrete instrumenten die versnelling kunnen opleveren, en dat momentum verdient erkenning.

De fiscale en de regulerende knop komen in andere debatten aan bod. De aangekondigde WBH-evaluatie van medio 2026 biedt een natuurlijk moment om de regulerende kant opnieuw te wegen. Voor de fiscale kant, box 3, het FBI-regime en de overdrachtsbelasting, lopen separate trajecten in de Kamer.

Complementaire sporen

De boodschap van woensdag en de agenda van donderdag zijn complementair. De markt vraagt om fiscale stabiliteit en regulerende voorspelbaarheid. De politiek werkt aan planologische doorbraken en uitvoeringsversnelling. Beide zijn noodzakelijk voor een structureel herstel van de woningmarkt.

Twee zalen. Één crisis. In Amsterdam signaleerden vastgoedprofessionals dat buitenlands kapitaal terugtrekt door gebrek aan vertrouwen en voorspelbaarheid. In Den Haag werkten Kamerleden aan concrete maatregelen om planologische barrières te slechten. Beide perspectieven zijn relevant; beide vragen om aandacht.

Wat de week van 27 en 28 mei duidelijk maakt, is dat de Nederlandse woningmarkt gebaat is bij een gecoördineerde aanpak op alle drie de assen. Planologische versnelling, fiscale stabiliteit en regulerende voorspelbaarheid versterken elkaar en zijn elk onvoldoende zonder de andere twee.

In de woorden van panellid Jan Willem de Geus: “We zien nu met z’n allen dat het niet werkt en zullen alles op alles moeten zetten voor het veranderen en verbeteren van regulering.”

Tijdens de stemmingen van dinsdag 2 juni heeft minister Boekholt-O’Sullivan in de Tweede Kamer aangekondigd in september met voorstellen te komen voor verbetering van het fiscale investeringsklimaat, inclusief specifiek voor buitenlandse pensioenfondsen. Voor de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten houdt zij vast aan eerst de aangekondigde evaluatie. VVD-woordvoerder wonen Jurgen Nobel benoemde in het debat ook de schaal van de opgave: een geraamde investeringsbehoefte van circa €400 miljard voor 1 miljoen extra woningen, waarvoor volgens hem private (buitenlandse) investeerders aan boord moeten blijven via een fatsoenlijk rendement.

De individuele stemmingsuitslagen van de 29 bij het debat ingediende moties waren bij publicatie van dit artikel nog niet integraal geïndexeerd. JLL Research volgt deze uitkomsten op de voet en komt hierop terug in een vervolgpublicatie, waarbij ook de ministeriële septembertoezegging over het fiscale investeringsklimaat nader wordt geduid in het licht van de in dit artikel geschetste analyse.