De toekomst van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt: vier belangrijke trends

De Nederlandse winkelvastgoedmarkt toont in 2026 sterke fundamenten, gekenmerkt door strategische expansie van internationale en nationale retailers en een duidelijke verschuiving naar kwaliteit en beleving. De vraag concentreert zich nadrukkelijk op A1-locaties en dominante centra, waar merkbeleving, duurzaamheid en flexibiliteit leidend zijn. In dit artikel worden vier trends uitgelicht die de richting bepalen voor retailers, investeerders en vastgoedeigenaren.

Na enkele jaren van uitdagingen laat de gebruikersmarkt voor winkelruimte voortgaand herstel zien. De vraag naar kwalitatieve winkelruimte op toplocaties blijft toenemen, vooral door strategische expansie van toonaangevende retailers die hun merken willen positioneren voor maximale zichtbaarheid. Internationale retailers richten zich steeds sterker op stedelijke hotspots in Europa, mede vanwege aanhoudende economische onzekerheid in de Verenigde Staten. Zo breiden mode- en luxeretailers hun fysieke aanwezigheid uit, gericht op Europese high streets en dominante winkelcentra om merkervaring, exposure en marktaandeel te vergroten.
 

Ook de drukte in de Nederlandse binnensteden neemt weer toe. Volgens de jaarlijkse analyse van onderzoeksbureau RMC is het aantal passanten in winkelstraten in 2025 met 3% gestegen ten opzichte van vorig jaar. De grootste groei is te zien in de grote steden, waar het aantal bezoekers zelfs met 10% toenam. Dit bevestigt dat vooral Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag opnieuw aantrekkelijk zijn als vestigingslocatie, terwijl middelgrote en kleine steden stabiel zijn gebleven. Deze combinatie van hernieuwde drukte en structurele interesse van internationale retailers zorgt voor aanhoudende vraag naar premium winkelruimte en stimuleert de dynamiek in de markt.
 

Vastgoedimplicatie (NL): De structurele interesse in winkelruimte concentreert zich op A1-locaties en dominante centra in grote steden. Assets met sterke beleving, hoge traffic en optimale bereikbaarheid profiteren van herstel en waardegroei. Minder courante locaties en objecten met beperkte flexibiliteit lopen risico op leegstand.

Onder invloed van de voortdurende groei in e-commerce en toenemende concurrentie daalt de voorraad aan traditionele fysieke winkels gestaag. Over de periode 2020-2026 is het aantal fysieke verkooppunten in de detailhandel met 12% afgenomen. Tegelijkertijd transformeert de functie van overgebleven winkels: deze ontwikkelt zich tot merkplatform, met nadruk op beleving, service en bereik. Grote winkelunits (“large format stores”) zijn populair, omdat deze ruimte bieden voor multidimensionale merkervaringen en de integratie van omnichannel-concepten als click & collect, retourservice en events. Met name op toplocaties wordt geïnvesteerd in flagshipstores en innovatieve concepten die het samenspel tussen online en offline verkoop maximaliseren. Deze trend versterkt de concurrentie op de beste locaties en vergroot de vraag naar flexibel in te delen winkelruimte.
 

Vastgoedimplicatie (NL): er is toenemende vraag naar ruime, flexibel in te delen winkelunits (groot formaat). Flagshipstores en high traffic-locaties trekken bovenmatig investerings- en gebruikersbelangstelling. Vastgoed moet geschikt zijn voor merkactivatie, events, integratie van logistiek (o.a. retourpunten) en een optimale combinatie van online en offline-kanalen.

Door aanhoudende hoge prijzen en economische onzekerheid zijn consumenten steeds prijsbewuster en kijken daarbij kritischer naar prijs-kwaliteitverhouding. Tegelijkertijd staan de marges in de retail onder druk door stijgende kosten. Dit is zichtbaar in de supermarktbranche, waar weliswaar de omzet in 2025 met 3% steeg, maar het verkoopvolume slechts marginaal toenam (+0%). Deze marktomstandigheden werken vooral in het voordeel van discounters, die dankzij schaalvoordelen, gunstigere inkoopvoorwaarden en doorgaans lagere huisvestingskosten op minder courante locaties hun kosten laag weten te houden. Volgens ING Research verschoof in het afgelopen jaar ruim €725 miljoen aan supermarktomzet verschoof naar prijsvechters als Aldi en Lidl.
 

De groei van discounters beperkt zich niet tot de foodsector: ketens zoals Action en Wibra zijn erg succesvol met recordomzetten en een sterke expansiedrang. Relatief nieuwe spelers als Die Grenze, KiK, en Medi-Market openden in het afgelopen jaar ook vestigingen in Nederland, met mogelijk verdere expansieplannen voor dit jaar. Deze toenemende dominantie van het lagere prijssegment stimuleert structurele vraag naar efficiënte, grooteschalige winkelunits die geschikt zijn voor value-shopping.
 

Vastgoedimplicatie (NL): Retailers zijn kostenkritisch. Ze geven de voorkeur aan efficiënte, flexibel indeelbare winkelruimte met scherpe huurcondities en lage exploitatiekosten. Discounterformats vragen om functionele winkelruimte met relatief lage vierkante-meterlasten, parkeervoorzieningen en eenvoudige logistieke afhandeling. Gebouwen met hoge servicekosten of beperkte energiezuinigheid worden daardoor minder aantrekkelijk, terwijl vastgoed met goede kostenefficiëntie verhuurbaarheid en waarde behoudt.

De Nederlandse convenience-retailmarkt, waaronder supermarkten, drogisterijen en dagelijkse voorzieningen, blijft een stabiel fundament voor beleggers. In het segment voor de dagelijkse voorzieningen is sprake van duidelijke consolidatie: volgens cijfers van Locatus is het aantal verkooppunten in dit segment over de periode 2020-2026 met 2,5% afgenomen, terwijl het aantal vierkante meters over dezelfde periode met 5% is gestegen. Dit wijst op een duidelijke schaalvergroting, waarbij alleen de best presterende locaties, met een sterke traffic, uitstekende bereikbaarheid en een mix van dagelijkse aanbieders, toekomstbestendig zijn.
 

Vanuit de investeerdersmarkt is er een toenemende interesse in convience. Dit sluit aan bij de Europese trend die door JLL EMEA Research wordt gesignaleerd: beleggers blijven gefocust op winkelcentra en retailparken met robuuste food- en convenience-ankers, waarbij met name de belangstelling voor supermarktvastgoed groot is. Deze vraag is er ook in Nederland, alleen het aanbod van dit type product beperkt. Door het beperkte aanbod van kwalitatief hoogwaardige assets blijven deze objecten waardevast en zeer geliefd bij institutionele beleggers.
 

De margedruk bij exploitanten versnelt de consolidatie en drijft de behoefte aan efficiënte en schaalbare locaties.
 

Vastgoedimplicatie (NL): Convenience retail is zeer gewild en waardevast. Investeringen in deze formats profiteren van stabiele traffic en lange termijnhuurders. Convenience-vastgoed met flexibele unitgroottes en centrale functies (supermarkt, drogist, foodservice) biedt het meeste toekomstperspectief, zeker gezien het beperkte aanbod en de sterke vraag vanuit zowel gebruikers als beleggers.