Coalitieakkoord 2026–2030: wat het betekent voor commercieel vastgoed

De vastgoedmarkt reageert zelden op één zin in een coalitieakkoord. Ze reageert wél op iets fundamentelers: de mate waarin beleid investeringszekerheid creëert en de bottlenecks oplost die de economie letterlijk vastzetten. In het coalitieakkoord 2026–2030 is ‘ruimte maken’ – voor wonen én voor het bedrijfsleven – nadrukkelijk gekoppeld aan uitvoeringskracht.

De budgettaire bijlage maakt die koers concreter, maar ook genuanceerder: niet elke ambitie landt meteen in 2026. Grote mobiliteits- en ontsluitingsmiddelen schuiven deels naar later in de periode: voor beheer/onderhoud en ontsluiting van woningbouwlocaties wordt bijvoorbeeld €1,1 mrd per jaar voorzien in 2031–2035, met daarna €500 mln structureel vanaf 2036. Daarnaast is er een eenmalige €1,5 mrd gereserveerd voor (lopende en snel te starten) prioritaire infrastructuurprojecten.

Met de portefeuilleverdeling is bovendien duidelijker waar de knoppen zitten die onze markt raken. Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) wordt ingevuld door Elanor Boekholt-O’Sullivan (D66), Infrastructuur en Waterstaat (IenW) door Vincent Karremans (VVD), Economische Zaken en Klimaat (EZK) door Heleen Herbert (CDA), Klimaat en Groene Groei (KGG) door Stientje van Veldhoven (D66) en Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) door Hans Vijlbrief (D66).

Tegelijk blijft dit akkoord—zoals elk akkoord—pas het startschot. Met een minderheidskabinet is ‘follow-through’ geen gegeven: de route van intentie naar wetgeving, uitvoeringsprogramma’s en budgetverschuivingen is minder voorspelbaar. Voor marktpartijen draait het daarom om voorspelbaarheid: niet alleen of een locatie aantrekkelijk is, maar of je binnen de gewenste tijd kunt realiseren—met beschikbare netcapaciteit, een vergunningpad dat standhoudt, en een financierbaar ESG-capex traject.

Voor de kantorenmarkt zit de relevantie van het coalitieakkoord niet in het “aanjagen van extra vraag”, maar in het scheppen van voorwaarden waaronder de markt sneller en scherper kan doorselecteren. De rode draad is uitvoerbaarheid: versnelling van procedures, voorspelbaarheid van planvorming en voortgang op netcongestie. Juist daar liggen de portefeuilles die nu zijn belegd: VRO en IenW sturen op ruimtelijke ordening en bereikbaarheid; EZK en KGG bepalen het tempo van energie-infrastructuur en de praktische randvoorwaarden voor elektrificatie.

Marktinhoudelijk blijft polarisatie structureel: gebruikers rationaliseren hun footprint, maar investeren wél in kwaliteit – breder dan duurzaamheid alleen. Het gaat om best-in-class gebouwen met aantoonbaar goed binnenklimaat, sterke ESG-propositie, goede bereikbaarheid en vooral een realistisch pad naar elektrificatie. De vraag concentreert zich op knooppunten met bereikbaarheid en voorzieningen. Tegelijk geldt: good is sometimes good enough. Niet elke gebruiker kan of wil de oplopende ‘best-in-class’ huurprijzen betalen. Dat creëert ruimte voor kwalitatief ‘middenproduct’—en jaagt juist buiten de topgebieden de vernieuwingsopgave aan: gerichte upgrades die comfort, duurzaamheid en functionaliteit op orde brengen zonder dat een volledige herpositionering nodig is.

Wat het akkoord kan veranderen, is vooral de snelheid waarmee gebouwen van “twijfel” naar “besluit” gaan: upgrade (renovatie/retrofit) of exit/transformatie. Als vergunningroutes voorspelbaarder worden en netoplossingen sneller organiseerbaar, wordt capex beter financierbaar en neemt transactiebereidheid toe in het kwalitatieve segment. Als die uitvoering stokt (of politiek fragiel blijft), blijft de markt langer in een hold-pattern, met grotere waardedruk op assets zonder toekomstpad.

In bedrijfsruimte en logistiek verschuift de kernvraag de komende jaren van “waar is ruimte?” naar “waar kan een bedrijf aantoonbaar draaien én doorgroeien?”. Drie randvoorwaarden worden steeds vaker echte dealbreakers: netcapaciteit, arbeidsbeschikbaarheid en vergunningruimte. Daarmee wordt de beleidsmix rond energie, infrastructuur en arbeid direct marktrelevant—voor gebruikers die locatiebesluiten nemen én voor investeerders die liquiditeit en risico moeten prijzen.

Tegen die achtergrond is de zogeheten vrijheidsbijdrage een belangrijk signaal: in de budgettaire bijlage wordt deze ingevuld via een verhoging van de Aof-premie, wat in de praktijk neerkomt op een lastenverzwaring op arbeid (via de loonsom). De precieze uitwerking is nog onderwerp van overleg met ondernemersorganisaties, maar de richting is helder: hogere arbeidskosten vergroten de druk op kostenbeheersing en productiviteit. Voor bedrijven op bedrijventerreinen—vaak arbeidsintensief en met relatief hoge operationele lasten—kan dat doorwerken in investeringskeuzes: sneller automatiseren, kritischer kijken naar efficiency per m², en uitbreidingen eerder faseren of heroverwegen. Indirect beïnvloedt dit ook vastgoedvraag: meer voorkeur voor moderne, efficiënte units en minder tolerantie voor verouderde voorraad met hoge energie- en exploitatiekosten.

Voor vastgoed vertaalt dit zich in een scherpere flight to deliverability. Locaties met aantoonbare of organiseerbare netoplossingen (“power readiness”), goede ontsluiting en een sterk arbeidsmarktbereik worden aantrekkelijker voor gebruikers en daardoor liquide voor investeerders. Arbeidsmarktkrapte versnelt bovendien automatisering, wat de lat voor gebouwen verder omhoog legt: niet alleen meters, maar specificaties (hoogte, vloerbelasting, installaties, laadinfra en vooral een realistische energieaansluiting) bepalen verhuurbaarheid. Dat sluit aan op de kabinetslogica om infrastructuurinvesteringen te koppelen aan woningbouw, bereikbaarheid en economische ontwikkeling, maar de timing blijft bepalend: een deel van de grote ontsluitingsmiddelen piekt later in de periode. Dat betekent dat in de eerste jaren selectiviteit hoog blijft en “deliverability” de dominante filter is.

Voor retail is het coalitieakkoord minder direct sturend dan bij energie-intensieve sectoren, maar de onderliggende koers—gebiedsontwikkeling, bereikbaarheid en economische dynamiek—blijft bepalend voor winkelvastgoed. Sterke binnensteden en dominante wijkcentra profiteren van mix (horeca, diensten, leisure), beleving en bereikbaarheid. Daar is retail vaker onderdeel van een bredere “place proposition” en blijft huurdersvraag relatief robuust.

Buiten die kerngebieden blijft de opgave structureel: leegstand en functionele veroudering vragen om herprogrammering richting wonen, zorg, onderwijs en gemengde plinten. Het akkoord kan indirect helpen via versnelling van gebiedsprocessen en investeringen in bereikbaarheid/ontsluiting, maar de crux blijft lokaal: financierbaarheid, procedures en besluitvorming maken het verschil.

Vrije sector huur is voor veel beleggers een commercieel segment én randvoorwaarde voor het vestigingsklimaat (talentmobiliteit, internationale instroom). In de budgettaire bijlage staat een duidelijke maatregel: de overdrachtsbelasting voor woningen waar de koper niet zelf in gaat wonen wordt per 2027 verlaagd van 8% naar 7%. Dat verlaagt instapkosten en kan in specifieke gevallen de haalbaarheid van acquisities verbeteren.

Tegelijk is dit geen gamechanger op zichzelf. De investeerbaarheid blijft uiteindelijk afhangen van stabiliteit in regulering, financierbaarheid en het capex-pad richting compliance (met name verduurzaming). De markt differentieert steeds sterker tussen gebouwen waar “brown-to-green” technisch en financieel beheersbaar is, en assets waar capex en onzekerheid het risico-rendementsprofiel structureel onder druk zetten. Ook hier speelt timing: fiscale prikkels kunnen sneller doorwerken in prijs/liquiditeit dan extra aanbod kan groeien, omdat bouw en transformatie doorlooptijd hebben.

De kernboodschap voor commercieel vastgoed is dat het kabinet expliciet stuurt op vestigingsklimaat: ruimte, bereikbaarheid, energie en een economie die kan blijven investeren. De markt blijft nuchter: effectiviteit wordt niet gemeten in intenties, maar in doorlooptijden, netcapaciteit en juridisch houdbare vergunningverlening.

De ministeriële portefeuilleverdeling maakt helder waar de knoppen zitten (VRO, IenW, EZK, KGG, SZW), maar met een minderheidskabinet blijft politieke robuustheid een onzekerheidscomponent. Daardoor wordt 2026–2030 minder een periode van één lineaire beleidsroute, en meer een periode waarin tempo en helderheid per dossier kunnen verschillen. In die context blijft voorspelbaarheid de dominante factor: locaties en gebouwen met aantoonbare uitvoerbaarheid—power, permits, people en een financierbaar ESG-pad—zullen relatief beter presteren dan plannen die vooral op papier sterk zijn.