Selon l'IRS, un échange 1031 est un type de transaction reportée fiscalement par lequel un propriétaire de bien immobilier conclut un accord pour échanger un ou plusieurs actifs contre un autre (des) actif(s) qui est similaire par nature et/ou caractère. Ce faisant, il n'y a ni gain ni perte sur le bien et le propriétaire n'est pas tenu de payer l'impôt sur les plus-values de la transaction.
Les actifs peuvent être catégorisés en fonction de nombreux facteurs, notamment la localisation géographique, l'âge, les commodités, etc. Des lignes directrices générales pour déterminer ces classifications existent, cependant, il n'existe pas de critères universels.
Les immeubles de bureaux de classe A sont généralement nouveaux ou récemment rénovés, situés dans une zone très prisée d'une grande ville, comme le quartier des affaires. Les aménagements intérieurs comportent généralement des espaces locataires et communs avec des finitions haut de gamme et une construction de qualité.
Les propriétés de classe B se trouvent souvent en dehors du quartier des affaires. Ces actifs sont généralement plus anciens que les projets de classe A et sont moyens en termes d'équipements, de matériaux de construction et de finitions intérieures.
Les propriétés de classe C sont plus anciennes que les propriétés de classe A et B et sont normalement situées dans les banlieues ou les zones avec une demande moindre. Les avantages des propriétés de classe C incluent des taux de location compétitifs et des taux d'occupation élevés.
Le taux périodique auquel les intérêts sont dus sur une hypothèque. Cela peut différer du taux de paiement.
Intérêt dû sur un prêt qui n'a pas encore été payé. Avant de permettre toute réduction du principal sur le prêt, l'intérêt accumulé est ajouté au solde du principal et doit généralement être payé.
Les prêts à taux ajustable, également appelés prêts à taux variable ou flottant, sont des dettes qui ne maintiennent pas un taux d'intérêt fixe pendant la durée du prêt. Les taux flottants sont généralement liés à un indice existant (ex : 10-year treasury; LIBOR) et ajustés périodiquement en fonction des termes du prêt.
Un prêt hypothécaire dont le taux d'intérêt s'ajuste périodiquement (par exemple, mensuellement, tous les six mois, annuellement). Le taux est exprimé comme une marge au-dessus d'un taux d'indice publié tel que le Trésor à 10 ans ou le London Inter-Bank Offer Rate (LIBOR).
Voir Tarif Journalier Moyen
Un calendrier de remboursement du principal du prêt sur une période de temps jusqu'à ce que la dette soit remboursée ; le paiement périodique consiste en une portion croissante de principal et une portion décroissante d'intérêts au fil du temps.
Voir Prêt Hypothécaire à Taux Révisable
Le ratio de l'espace disponible à l'espace total louable, calculé en divisant les pieds carrés disponibles totaux par les pieds carrés louables totaux.
Le montant total de l'espace actuellement commercialisé comme disponible à la location pour une période donnée. Cela inclut tout espace disponible, qu'il soit vacant, occupé, disponible pour sous-location, ou disponible à une date future.
Revenu quotidien total divisé par le nombre total de chambres occupées ce jour-là. Cette mesure est généralement utilisée pour les hôtels mais peut également être utilisée pour les propriétés de soins de santé.
Le temps jusqu'à ce que tous les paiements de principal planifiés et non planifiés soient censés avoir été effectués. La durée de vie moyenne d'un CMBS est généralement comparée à celle des obligations du Trésor comparables (souvent un Trésor interpolé) pour déterminer le rendement attendu du CMBS.
Un terme appliqué aux classes ou tranches de CMBS notées BB+ et inférieures. Également appelées BIG, ou en dessous du grade d'investissement.
Une entité juridique conçue pour isoler des actifs identifiables (par exemple, des hypothèques) et/ou des emprunteurs individuels des effets de la faillite dans un plus grand ensemble d'actifs. Par exemple, un emprunteur pourrait séparer des hypothèques sélectionnées dans une BRE destinées à un CMBS. Ainsi, si d'autres hypothèques du même emprunteur venaient à faire défaut, le flux de trésorerie des actifs séparés ne serait alors ni interrompu ni saisi par un tribunal des faillites, assurant ainsi un flux de trésorerie continu aux détenteurs d'obligations d'un CMBS. Voir aussi Entité à But Spécial.
Un groupement de prêts par un unique attribut partagé. Par exemple, un émetteur pourrait parler de prêts satisfaisant un cran de terme (ce qui signifie que tous les prêts ont la même ou presque la même durée de vie moyenne).
Un terme décrivant une propriété particulière, développée spécifiquement pour qu'un certain locataire l'occupe, avec des caractéristiques structurelles, des systèmes ou des travaux d'amélioration conçus spécifiquement pour les besoins de ce locataire. Un bâtir pour louer peut être loué ou possédé par le locataire. Dans un bâtir pour louer loué, un locataire aura généralement un bail à long terme pour l'espace.
(Également connu sous le nom d'hypothèque à paiement global) Une hypothèque qui nécessite des paiements mensuels d'intérêts uniquement jusqu'au paiement hypothécaire final, ou paiement de balle, lorsque le paiement complet du principal est dû.
L'individu, le groupe, la société ou l'entité qui a acheté un actif immobilier commercial.
Termes spécifiques sur les prêts qui protègent le prêteur contre un remboursement anticipé. Les termes spécifient les conditions spécifiques de la protection d'appel : soit blocage, points de pénalité, maintien du rendement, dation en paiement, ou une combinaison de ceux-ci sur la durée du prêt.
Marchés dans lesquels les fonds de capital, tant de dette que de capitaux propres, sont échangés. Sont inclus des sources de placement privé de dette et de capitaux propres ainsi que des marchés et bourses organisés. Voir aussi Primary Market.
Défini comme le revenu net d'exploitation (I) pour l'année divisé par la valeur estimée de la propriété (V) [I/V = R]. Il est utilisé comme mesure et/ou référence pour la valeur d'une propriété basée sur les performances actuelles. Les taux de capitalisation servent également d'indicateur des attentes des investisseurs. Voir aussi Taux de Capitalisation Initial et Taux de Capitalisation de Reversion.
Le flux de trésorerie est examiné au niveau à la fois de la sécurité et de la propriété individuelle. Au niveau de la sécurité, les détenteurs de certificats de CMBS reçoivent tous les flux de trésorerie de principal et d'intérêt d'un pool d'hypothèques de manière séquentielle et définie. Les remboursements anticipés ou les échéances prolongées modifient ces flux de trésorerie et peuvent donc avoir un effet important sur la façon dont certains détenteurs de certificats reçoivent leurs paiements séquentiels, affectant ainsi le rendement total des obligations. Au niveau de l'actif, le flux de trésorerie de chaque propriété individuelle dans la transaction CMBS est analysé pour calculer la capacité de la propriété à générer suffisamment de revenus pour servir le prêt.
Le rendement à court terme d'un investissement dans une propriété défini comme le flux de trésorerie reçu divisé par les fonds propres investis dans une propriété; exprimé en pourcentage. Également appelé taux de rendement des fonds propres (EYR).
Abréviation pour Central Business District. (Voir aussi : Central Business District).
Les désignations de Central Business District (CBD) et Suburbain se réfèrent à une zone géographique particulière au sein d'une zone statistique métropolitaine (MSA) décrivant le niveau de développement immobilier qui s'y trouve. Le CBD est caractérisé par un noyau bien organisé et à haute densité dans la plus grande ville d'une MSA donnée.
Voir Titre adossé à des créances hypothécaires commerciales.
Généralement défini comme une lettre entre les parties à un accord juridique indiquant que certaines actions non clairement couvertes par l'accord seront ou ne seront pas prises. Ces déclarations d'intention concernent généralement des questions qui sont importantes uniquement pour les parties spécifiques et ne concernent pas les autres signataires de l'accord. Spécifiquement pour les CMBS, une lettre de confort est une lettre d'un auditeur indépendant pour assurer que les informations dans la déclaration d'enregistrement et le prospectus sont correctement préparées et qu'aucun changement matériel n'est survenu depuis leur préparation.
Titres garantis par un ensemble hypothécaire sur des biens immobiliers commerciaux dans lequel l'ensemble du capital et des intérêts des prêts hypothécaires sont reversés aux titulaires de certificat selon une séquence ou une modalité définie.
Un soulagement ou une réduction des paiements totaux pendant une période de temps, utilisée comme incitation pour attirer ou retenir les locataires dans les contrats de location. Les concessions peuvent inclure un loyer réduit ou gratuit pour une partie de la période de location, des améliorations locatives et des lettres de travail au-dessus des normes du marché. L'utilisation de concessions dans la location est une réponse aux conditions actuelles du marché, mais l'existence de concessions dans les baux d'un immeuble rend plus difficile le calcul des flux de trésorerie nets et, par conséquent, des ratios de couverture du service de la dette.
Un intermédiaire financier qui fonctionne comme un lien, ou conduit, entre le(s) prêteur(s) à l'origine des prêts et l'ultime investisseur(s). Le conduit accorde des prêts ou achète des prêts à des correspondants tiers selon des paramètres standards de souscription et une fois qu'un volume suffisant a été accumulé, regroupe les prêts pour les vendre aux investisseurs sur le marché CMBS. Voir aussi Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC).
Bâtiments dont la construction a commencé pendant une période spécifique (Voir aussi : Livraisons).
Espace dans un immeuble qui est ou peut être joint en un espace unique et contigu.
Une partie désignée dans une transaction CMBS qui a le droit d'approuver et de diriger certaines actions du service spécial concernant les prêts spécialement gérés.
Permettre à un locataire de commerce de détail d'annuler son bail si un autre locataire majeur quitte la propriété.
Une garantie faite par l'émetteur (garantie de l'émetteur) ou un tiers pour couvrir les pertes dues aux défaillances et saisies jusqu'au montant garanti. La notation du garant est généralement requise pour être, au minimum, égale à la notation la plus élevée des titres. Une forme d'amélioration du crédit.
Un prêt hypothécaire contracté dans le but de fournir à l'emprunteur une flexibilité concernant l'ajout, la libération ou le remplacement de garanties. Ces prêts ont généralement des exigences de LTV plus faibles et de DSCR plus élevées.
Un prêt dans lequel tous les paiements sont garantis par le crédit du locataire, qui est généralement une société classée au niveau national ou régional avec une note de crédit de qualité investissement. Le locataire crédit assume presque toutes les obligations de propriété, ce qui rend les paiements de loyer nets de tout offset ou déduction pour le bailleur ou propriétaire.
Une disposition dans une hypothèque ou un acte de fiducie par laquelle la garantie d'une hypothèque sert également de garantie pour d'autres hypothèques. Ainsi, si la garantie sur l'une des hypothèques est insuffisante pour le remboursement de la dette, la garantie des autres hypothèques pourrait également être réclamée (mais uniquement en cas de tel manque). Les CMBS soutenus par des propriétés cross-collateralized ont un risque de délinquance réduit ; la cross-collateralization ajoute donc de la valeur à la structure. Un ensemble de propriétés avec le même propriétaire pourrait être à la fois cross-defaulted et cross-collateralized. Une forme d'amélioration du crédit.
Une disposition dans une hypothèque ou un acte de fiducie par laquelle une violation des termes ou un défaut dans les documents de prêt d'un prêt déclenchera automatiquement un défaut sur d'autres hypothèques. Un ensemble de propriétés avec le même propriétaire pourrait être à la fois cross-defaulted et cross-collateralized. Une forme d'amélioration du crédit.
Un prêt hypothécaire en défaut est considéré comme guéri lorsque tous les paiements manqués ont été effectués et que les paiements de prêt sont à jour.
Espace commercial libéré pour lequel le locataire paie encore le loyer, malgré le fait qu'il ait quitté l'espace. Voir Go Dark Provisions.
Les paiements programmés dus sur un prêt, y compris le principal, les intérêts et d'autres frais requis par le contrat de prêt.
Le ratio du revenu opérationnel net ou du flux de trésorerie net d'une propriété par rapport aux paiements du service de la dette sur le prêt adossé à la propriété. DSCR est une mesure de la capacité d'une propriété hypothéquée à respecter les paiements mensuels du service de la dette ; des ratios plus élevés sont plus souhaitables. Un DSCR inférieur à 1,0 signifie que le flux de trésorerie généré par la propriété est insuffisant pour couvrir les paiements de la dette.
Lorsqu'un prêt a violé les conditions et termes du prêt immobilier, il est considéré en défaut.
Une méthode de remboursement anticipé par laquelle le collatéral d'une hypothèque est remplacé par des obligations gouvernementales, telles que les Treasury Strips, qui répliquent les flux de trésorerie programmés pour le reste de la durée du prêt. En d'autres termes, une défausse garantit que les flux de trésorerie futurs ne seront pas perturbés par le remboursement anticipé et élève effectivement la cote de crédit du collatéral à celle du gouvernement des États-Unis. Le coût de la défausse pour l'emprunteur est la différence entre le solde restant du prêt et le coût des titres gouvernementaux remplaçant le prêt.
Le montant par lequel les intérêts qu'un emprunteur doit payer sur un prêt hypothécaire sont inférieurs au montant des intérêts dus sur le solde du principal impayé. Ce montant est généralement ajouté au solde principal impayé du prêt hypothécaire.
Un compte de réserve établi par un emprunteur pour couvrir les futurs coûts d'entretien de la propriété. Également appelé compte de réserve de remplacement.
Un paiement de prêt qui a au moins 30 jours de retard. Habituellement, lorsque le prêt a plus de 90 jours de retard, le prêteur a le droit de commencer les procédures de saisie.
Bâtiments qui achèvent la construction pendant une période spécifiée. Pour que l'espace soit considéré comme livré, un certificat d'occupation doit avoir été délivré pour la propriété.
La date à laquelle un bâtiment termine sa construction et reçoit un certificat d'occupation.
L'entreprise, l'entité ou l'individu qui transforme les terrains bruts en propriétés améliorées par l'utilisation de travail, de capital et d'initiatives entrepreneuriales.
Espace offert en location directement par le propriétaire ou l'occupant d'un bâtiment, par opposition à l'espace offert dans un bâtiment par un autre locataire (ou courtier d'un locataire) essayant de sous-louer un espace déjà loué.
Le taux appliqué à chaque flux de trésorerie annuel d'une propriété pour déterminer la valeur actuelle nette (NPV) d'une série de flux de trésorerie. Basé sur le coût moyen pondéré du capital périodique ou le rendement requis pour un investissement immobilier.
"Frais de restructuration" payés à un gestionnaire spécial pour rendre un prêt actuel ou liquider un prêt problématique ou une propriété saisie. Peut également inclure des frais de retard, des frais de modification et des frais d'administration de prêt. Ces frais sont négociés avec chaque transaction CMBS.
Voir Ratio de couverture de service de la dette.
Implique l'inspection des propriétés et l'évaluation des documents financiers d'une propriété impliquée dans une transaction CMBS et constitue la base de la titrisation. La diligence raisonnable protège les investisseurs contre des pratiques contraires à l'éthique et non professionnelles et est dite être la pierre angulaire du droit des valeurs mobilières.
Un accord de prêt qui stipule que le solde principal initial peut être augmenté par un avance supplémentaire lorsque la performance opérationnelle de la propriété est capable de supporter une dette supplémentaire. Les prêts earn-out sont consentis sur des propriétés dont la performance devrait s'améliorer à court terme en raison de facteurs tels que des rénovations, un re-tenanting ou un repositionnement. Les prêts earn-out spécifient certains critères de redimensionnement tels que des ratios de couverture du service de la dette minimaux (DSCR) et, dans certains cas, des ratios emprunt-valeur minimaux (LTV).
Le risque de responsabilité et de pertes pour le prêteur sur un prêt hypothécaire en raison de la présence de matériaux dangereux, tels que l'amiante, RCB, le radon ou des réservoirs de stockage souterrains fuyants (LUSTS) sur une propriété. Les propriétés dans un CMBS doivent avoir au moins un dégagement environnemental Phase I. Même lorsque les propriétés ne présentent aucun problème environnemental actuel, cependant, les agences de notation intègrent parfois effectivement "le prix" de la possibilité que les propriétés risquent de ne pas répondre aux normes environnementales futures. Voir aussi Évaluation environnementale de site Phase I (ESA).
Une disposition de prêt ou d'investissement qui permet au prêteur/investisseur de recevoir un retour basé sur l'équité en plus des taux normaux lors de certains événements. Cela implique généralement qu'un prêteur/investisseur reçoit une part disproportionnée des bénéfices du refinancement ou de la vente.
Voir Retour sur Trésorerie.
Un dépôt détenu conjointement par un emprunteur et un prêteur qui fournit des fonds réservés pour les dépenses clés d'exploitation ou de capital. Les comptes séquestres typiques sont détenus pour les taxes foncières, les assurances, les améliorations locatives, les commissions de location, les réparations structurelles nécessaires ou la dépollution environnementale, ou les réserves pour le remplacement. Également appelé compte de retenue.
La superficie en pieds carrés des bâtiments qui ont reçu un certificat d'occupation et sont prêts à être occupés par des locataires. Cela n'inclut pas l'espace dans les bâtiments qui sont soit planifiés, en construction, soit en rénovation.
Le ratio entre les dépenses d'exploitation et les revenus d'exploitation.
Clauses de bail qui stipulent le montant maximum de l'obligation du propriétaire pour les dépenses ; les dépenses supérieures au montant stipulé (c’est-à-dire le "stop") sont payées par les locataires, réparties proportionnellement selon l'espace occupé par chaque locataire.
Une période de temps après la résiliation contractuelle du prêt hypothécaire accordée à un emprunteur pour rembourser un prêt hypothécaire par refinancement ou vente de la propriété, ou une disposition automatique permettant l'extension de la durée initiale du prêt hypothécaire. Afin d'éviter de placer une propriété en saisie, et donc d'engager des frais supplémentaires, les gestionnaires peuvent accorder une extension à un emprunteur qui a un paiement en ballon à échéance.
Le risque de l'incapacité potentielle d'un emprunteur à refinancer les hypothèques ballon en temps opportun, nécessitant ainsi l'extension de la durée de vie de la sécurité au-delà de la durée de vie prévue.
Une entreprise sponsorisée par le gouvernement (GSE) ou un « instrument de société » du gouvernement. Fannie Mae est une société quasi-privée, avec des actions qui se négocient. Elle ne reçoit pas de subvention ou d'appropriation gouvernementale et est imposée comme toute autre société. Fannie Mae achète et regroupe des hypothèques conventionnelles, c'est-à-dire celles non assurées par la Federal Housing Administration (FHA), la Veteran's Administration (VA) ou la Farmer's Home Administration (FmHA), mais achète également des hypothèques à la FHA puis émet des titres en utilisant le pool d'hypothèques comme garantie. Fannie Mae a été la première agence à regrouper des hypothèques soutenues par des hypothèques à taux variable et a créé le premier titre adossé à des hypothèques multifamiliales par le biais d'un programme d'échange. Les détenteurs de certificats Fannie Mae sont garantis du paiement complet et en temps voulu du principal et des intérêts.
La FDIC supervise le fonds d'assurance pour les banques commerciales (le BIF) et les institutions d'épargne (le SAIF) et assure la viabilité et la liquidité des institutions financières de détail. La FDIC est également le régulateur principal de certaines banques, tandis que le Comptroller of the Currency est le régulateur pour d'autres banques.
Une division du Department of Housing and Urban Development (HUD) qui assure les hypothèques résidentielles.
La classe ou tranche la plus basse d'une transaction CMBS qui absorbera en premier les pertes de crédit du pool hypothécaire avant que d'autres classes ne soient affectées.
Un type de bâtiment conçu pour être polyvalent, pouvant être utilisé en combinaison avec bureaux (siège social), recherche et développement, vente au détail quasi et y compris mais non limité à des utilisations industrielles, entrepôt et distribution. Un bâtiment flexible typique sera d'un ou deux étages avec au moins la moitié de la superficie locative utilisée comme espace de bureau, aura des hauteurs de plafond de 16 pieds ou moins et disposera d'un type de porte d'accès, même si la porte peut être vitrée ou scellée.
Le processus déclenché par une défaillance où les paiements ont plus de 90 jours de retard, par lequel un prêteur prend possession d'une propriété sur laquelle l'emprunteur a fait défaut. Un gestionnaire peut reprendre une propriété d'un emprunteur au nom d'un prêteur.
Frais payés par le propriétaire de l'hôtel à une grande entreprise hôtelière qui permet au propriétaire de "flotter le drapeau" de cette entreprise particulière (Hilton, Holiday Inn, etc.) et de bénéficier du réseau de publicité et de réservation de l'entreprise. Les frais varient de 4% à 7% des revenus bruts.
Une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) ou un « instrument corporatif » du gouvernement. Freddie Mac est une société quasi-privée, dont le capital est détenu par les Banques Fédérales de Prêts Immobiliers, sous le contrôle réglementaire du Département du Logement et du Développement Urbain (HUD). Sous la direction du Conseil des Banques Fédérales de Prêts Immobiliers (FHLB), Freddie Mac est chargé d'acheter des hypothèques auprès des S&Ls pour renforcer leur rôle et fournir de la liquidité au marché secondaire des hypothèques individuelles (c'est-à-dire, les hypothèques non garanties par une agence gouvernementale) et émet ensuite des titres en utilisant le pool d'hypothèques en garantie. Les tarifs de location qui incluent toutes les dépenses d'exploitation telles que les services publics, l'électricité, les services de nettoyage, les taxes et l'assurance.
voir Gross Full-service Lease.
Taux de location qui incluent toutes les dépenses d'exploitation telles que les services publics, l'électricité, les services de conciergerie, les taxes et les assurances.
Une agence liée au gouvernement qui fait partie du Département du logement et du développement urbain (HUD) et utilise la "foi et crédit" du gouvernement américain pour emprunter. GNMA garantit les titres garantis par des hypothèques initialement émises par des prêteurs approuvés (caisses, banques commerciales et banques hypothécaires) qui ont regroupé les hypothèques, utilisant les hypothèques comme garantie pour le titre. Ce faisant, GNMA soutient le marché des hypothèques de la Federal Housing Administration (FHA) ainsi que les hypothèques de la Administration des anciens combattants (VA) et de la Farmers Home Administration (FmHA). GNMA garantit les pass-throughs, mais ne les émet pas, et ne garantira qu'un pool dans lequel les hypothèques sous-jacentes sont assurées ou garanties soit par la FHA, VA, ou FmHA.
Empêche un locataire de commerce de détail de quitter un espace avant l'expiration du bail tout en continuant à payer le loyer, car un espace vacant est préjudiciable à la performance des magasins de détail voisins.
Le taux de capitalisation appliqué au revenu de la première année. Voir aussi taux de capitalisation et taux de capitalisation réversionnel.
Une des plusieurs agences formées pour fournir un marché secondaire pour les prêts immobiliers résidentiels, y compris Fannie Mae (Federal National Mortgage Association "FNMA"); Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation "FHLMC"); et Ginnie Mae (Government National Mortgage Association "GNMA").
Structure de bail selon laquelle le propriétaire paie toutes les dépenses de l'immeuble. Également appelé bail tous services ou bail à loyer brut.
La variation totale de l'espace occupé sur une période donnée, en comptant l'espace occupé mais non l'espace libéré par les locataires. L'absorption brute diffère de l'activité de location, qui est la somme de tout l'espace loué sur une certaine période. Sauf indication contraire, l'absorption brute inclut l'espace en location directe et en sous-location.
Un bail sur un terrain non aménagé qui couvre le terrain mais pas les améliorations ou les bâtiments sur ce terrain. En d'autres termes, le terrain et les bâtiments sont des entités séparées et sont séparément détenus. Également appelé un bail à construction.
Le changement de taille du métrage carré existant dans une zone donnée sur une période donnée, généralement dû à la construction de nouveaux bâtiments.
Voir Entreprise parrainée par le gouvernement.
Une expression du CMBS qui fait référence à la réduction du revenu estimé ou du flux de trésorerie attendu d'une propriété, sur lequel le ratio de couverture du service de la dette est calculé. Une réduction est un moyen de prendre plus d'agences pour calculer un DSCR "stressé" sur une propriété.
Un calcul du service de la dette à seuil qui établit le taux d'intérêt maximum qu'une propriété hypothéquée peut supporter à l'échéance si elle doit être refinancée. Il est calculé en utilisant le revenu d'exploitation net actuel et une hypothèque à intérêt seulement avec une maturité raisonnablement courte de moins de cinq ans. Le taux de seuil est généralement calculé pour répondre à la question : Tous les prêts peuvent-ils être refinancés à l'échéance si les taux d'intérêt atteignent un "niveau de catastrophe" ? Également appelé analyse du service de la dette au seuil.
Le remboursement accéléré d'une classe dans un CMBS ou d'un prêt immobilier individuel réalisé en allouant tout le capital et les intérêts programmés à cette classe.
voir Compte séquestre.
Un individu non affilié au conseil d'administration d'une entité emprunteuse. Le vote du directeur indépendant est requis pour certaines actions de l'entité, par exemple, la déclaration de faillite, isolant ainsi l'entité du contrôle néfaste par les dirigeants affiliés. Cela constitue souvent un élément clé des structures d'entité à but spécial (SPE) et éloignées de la faillite.
Propriété utilisée pour la fabrication légère ou lourde, la recherche et le développement, ou l'espace d'entrepôt, y compris l'espace bureau/entrepôt et l'espace flexible.
Une propriété utilisée par des institutions spéciales, telles qu'une université, un hôpital ou une agence gouvernementale. Étant donné que ces propriétés sont conçues pour un usage spécifique, elles peuvent être difficiles à adapter à d'autres usages, même si elles peuvent ressembler à d'autres types de propriétés.
Une tranche dans CMBS qui comprend le flux de paiements agrégés de tous les intérêts des hypothèques sous-jacentes dus sur un certain titre qui dépasse le coupon payé sur le titre. Les intérêts excédentaires sont vendus comme une tranche distincte à une petite fraction du prix du titre ou de classes ayant une notation de crédit similaire. Les tranches IO sont très sensibles au remboursement anticipé et à l'extension des prêts, car la durée de ces tranches peut changer radicalement avec ces événements et donc avoir une volatilité de prix relativement élevée.
Une option achetée généralement par l'emprunteur qui limite le taux d'intérêt à un maximum spécifié soit sur une base périodique soit à vie. Cette option protège l'emprunteur contre la hausse des taux d'intérêt.
Le montant total des paiements d'intérêts des emprunteurs qui est inférieur aux intérêts accumulés sur les certificats.
Un plafond de taux d'intérêt est un type d'instrument financier qui protège le détenteur contre les augmentations de taux d'intérêt. Ceci est normalement utilisé lorsque l'on anticipe une hausse des taux d'intérêt à court terme. Le plafond est généralement lié à un taux d'indice. Inversement, un plancher de taux d'intérêt est utilisé en conjonction avec une note à long terme. Ceux-ci sont couramment utilisés par les gestionnaires de fonds qui souhaitent recevoir un taux de rendement plus élevé pendant une période de baisse des taux à court terme.
Un calcul d'un taux de Trésor assumé basé sur les taux de deux autres Trésors avec des échéances similaires, s'il n'y a pas de Trésor disponible avec cette échéance spécifique. Par exemple, si une obligation de 4 ans est évaluée pour donner un rendement indexé sur les Trésors, le prix sera fixé à environ le point médian entre les taux du Trésor à 3 ans et à 5 ans puisqu'il n'y a pas de Trésor à 4 ans.
Les investissements notés triple-A, double-A, simple-A et triple-B sont de qualité investissement, donc appropriés pour les investisseurs institutionnels réglementés. La notation de qualité investissement la plus basse est BBB-.
Voir Corporate guaranty.
(Représentant du propriétaire) Dans une transaction de bail typique entre un propriétaire et un locataire, le courtier qui représente les intérêts du propriétaire est appelé le Représentant du propriétaire.
Tout l'espace ayant une obligation de bail financier. Il comprend tous les espaces loués, qu'ils soient actuellement occupés par un locataire ou non. L'espace loué inclut également l'espace proposé pour la sous-location.
Un arrangement selon lequel le propriétaire d'un bien commercial et le prêteur concluent un accord qui assigne les paiements de loyer directement au prêteur. Cela s'oppose à l'arrangement standard où les paiements de loyer vont directement au propriétaire, qui envoie ensuite les paiements hypothécaires au prêteur. Dans une transaction CMBS, les paiements de loyer dans le cadre d'une cession de bail iraient directement au gestionnaire.
Les frais payés par le propriétaire aux courtiers pour amener des locataires dans une propriété.
Le coût des améliorations pour une propriété louée, souvent payé par le locataire.
Le volume de mètres carrés qui est engagé et signé sous une obligation de bail pour un bâtiment ou un marché spécifique pendant une période donnée. Il comprend les baux directs, les sous-locations et les renouvellements de baux existants. Il inclut également toute activité de pré-location dans les bâtiments prévus, en construction ou en rénovation.
Une forme de rehaussement de crédit qui est une obligation d'un tiers de couvrir les pertes sur un prêt en raison des défauts de paiement et de la saisie sur un prêt hypothécaire commercial. La notation de crédit du tiers qui émet la lettre de crédit doit généralement être, au minimum, égale à la note la plus élevée des titres.
Voir London Interbank Offer Rate.
Voir Crédit d'impôt pour logement à faible revenu.
La vente d'un prêt hypothécaire en défaut, ou de la propriété REO qui garantissait précédemment le prêt. Voir aussi Bien immobilier détenu (REO).
Une mesure de la facilité et de la fréquence avec laquelle des actifs tels que les CMBS sont activement négociés sur le marché secondaire. La liquidité est liée au volume ; plus l'émission en circulation et continue d'un certain actif comme les CMBS est importante, plus la liquidité est généralement grande.
Voir Lettre de crédit.
Le ratio du montant principal d'un prêt hypothécaire à l'origine par rapport à la valeur estimée actuelle de la propriété. Le ratio est généralement exprimé à un emprunteur potentiel comme le pourcentage de la valeur qu'une institution prêteuse est disposée à financer. Le ratio n'est pas fixe et varie selon l'institution prêteuse, l'historique de crédit de l'emprunteur, le type de propriété, l'emplacement géographique, la taille et d'autres variables.
Une disposition selon laquelle le fiduciaire est donné le contrôle des revenus bruts des propriétés sous-jacentes dans une transaction CMBS. Les propriétaires des propriétés n'ont droit qu'aux flux de trésorerie nets des dépenses, qui incluent le service de la dette, les impôts, l'assurance et les autres dépenses d'exploitation.
Une période de temps au début de la durée de vie d'un prêt, pendant laquelle un emprunteur ne peut pas prépayer le prêt hypothécaire. Le blocage est une forme de protection contre l'appel puisqu'il empêche le remboursement anticipé.
Le taux à court terme (1 an ou moins) auquel les banques se prêtent mutuellement à Londres. Couramment utilisé comme référence pour le financement à taux variable. Les modalités LIBOR sont généralement d'un, deux, trois ou six mois ou d'un an.
La différence entre le taux de location du marché pour une propriété et le loyer réellement payé pour la propriété, indiquant l'évolution des conditions du marché. Par exemple, si une propriété était louée pour une durée d'un an à 10 000 $ par mois, et que le taux de marché actuel était de 10 500 $ par mois sur des propriétés similaires, la perte de loyer serait de 500 $ par mois.
Un crédit d'impôt accordé aux propriétaires pour la construction ou la réhabilitation de logements à faible revenu. Pour être éligible au crédit, la propriété doit avoir : a) au moins 20 % des unités occupées par des individus dont le revenu est égal ou inférieur à 50 % du revenu médian de la région, ou b) au moins 40 % des unités occupées par des individus dont le revenu est égal ou inférieur à 60 % du revenu médian de la région. Également appelées propriétés Section 42 d'après la section du code des impôts qui autorise le crédit.
Voir Ratio prêt-valeur.
Ajustements périodiques de la valeur estimée d'un actif ou des flux de trésorerie futurs provenant d'un actif, pour refléter les niveaux actuels du marché. Dans un marché en baisse ou faible, cela est susceptible de créer un ajustement à la baisse de la valeur actuelle basé sur des flux de revenus futurs plus faibles, par exemple si les taux de location des baux existants sont supérieurs aux taux de location pratiqués pour de nouveaux baux sur le marché (c'est-à-dire, s'il y a plusieurs baux supérieurs au marché dans un bâtiment qui arrivent à expiration). L'opposé est vrai dans un marché fort ou en hausse. Ce terme peut s'appliquer à la valeur de CMBS ou de tout titre soumis à des mouvements de prix.
Limites géographiques qui servent à délimiter les zones centrales qui sont concurrentielles entre elles et constituent un ensemble concurrentiel primaire généralement accepté. Les marchés sont spécifiques à un type de bâtiment et sont des désignations géographiques contiguës non chevauchantes dont la somme cumulative correspond aux limites de la région entière (Voir aussi : Région). Les marchés peuvent être subdivisés en sous-marchés (Voir aussi : sous-marchés).
Une entreprise chargée de gérer les prêts hypothécaires collatéralisés dans une transaction CMBS pour le compte des détenteurs d'obligations. Les responsabilités d'un maître prestataire varient selon l'accord de services et incluent souvent la collecte des paiements hypothécaires et le transfert des fonds au fiduciaire, le versement des paiements en retard au fiduciaire, la fourniture de rapports de performance de prêt aux détenteurs d'obligations et le transfert de tous les prêts au prestataire spécial qui ne sont pas performants ou deviennent REO. Voir aussi Prestataire Spécial.
La principale compensation versée au gestionnaire principal, payable mensuellement sur une base de prêt par prêt à partir des intérêts sur les prêts. Les frais de base sont calculés sur le montant du principal pour la même période et sont accumulés au taux de frais applicable pour un accord spécifique. En outre, les frais peuvent inclure tous les frais d'assumption et de modification, les frais de retard et des frais similaires payés par les emprunteurs sur les prêts non traités de manière spéciale.
Un prêt subordonné effectué après le prêt hypothécaire de premier rang qui est garanti par une participation détenue dans l'emprunteur, plutôt que par le bien hypothéqué lui-même. L'emprunteur engage sa part de capital dans le bien en tant que garantie pour le prêt. Le terme "mezzanine" implique un endettement temporaire, mais une seconde hypothèque à long terme est également techniquement une dette mezzanine.
La mise en ordre chronologique des flux de trésorerie provenant de pools de prêts, y compris les échéances ballon, qui sont titrisés dans une transaction CMBS et leur allocation parmi les différentes tranches de la transaction.
Un immeuble avec cinq unités résidentielles ou appartements ou plus. Les propriétés multifamiliales sont généralement distinguées comme étant des appartements de grande hauteur, de faible hauteur ou des appartements jardins.
Bâtiments qui abritent plus d'un locataire à un moment donné. Généralement, les bâtiments multi-locataires ont été conçus et construits pour accueillir de nombreux plans d'étage et conceptions différents pour répondre aux besoins différents des locataires (Voir aussi : Location).
Voir Flux de trésorerie net.
De nombreux indices compilés par le National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) sur la performance de l'immobilier commercial basés sur des données fournies principalement par les fonds de pension’ immobilier en actions. Souvent utilisé comme un point de référence pour la performance des investissements immobiliers.
Lorsque le paiement d'intérêt prévu sur un prêt est inférieur aux intérêts cumulés selon un certain taux d'intérêt, ce déficit est ajouté au solde principal dû. Par conséquent, au fur et à mesure de l'avancement du prêt, le solde du principal dû sur le prêt augmente avec le temps. Cela est connu sous le nom d'amortissement négatif et se produit souvent dans les hypothèques à taux variable (ARMs) lorsque la capacité d'un emprunteur à rembourser le prêt n'atteint pas les intérêts dus.
Le changement net d'espace occupé sur une période donnée. Sauf indication contraire, l'Absorption Nette inclut l'espace direct et en sous-location.
Défini comme le revenu brut des paiements de loyer moins les frais d'exploitation, les concessions de location, les aménagements locatifs, etc. Sur des marchés faibles ou en déclin, le loyer net effectif peut être négatif.
Revenus opérationnels bruts générés par une propriété moins les dépenses d'exploitation ainsi que les améliorations locatives, les commissions de location et les réserves, mais avant les paiements hypothécaires. Peut être exprimé comme : NCF = NOI - (améliorations locatives + commissions de location + réparations capitales).
Revenus opérationnels bruts générés par une propriété moins les dépenses d'exploitation mais avant les paiements hypothécaires, les améliorations locatives, les réserves de remplacement et les commissions de location. Le NOI est généralement utilisé comme base pour calculer les ratios de couverture du service de la dette.
Un taux de location qui exclut certaines dépenses qu'un locataire pourrait engager en occupant un espace de bureau. Ces dépenses sont censées être payées directement par le locataire et peuvent inclure les frais de ménage, l'électricité, les services publics, les taxes, l'assurance et autres coûts connexes.
voir Avis de Défaut.
Une déclaration d'avocat qui affirme que les actifs d'une entité ne seraient pas consolidés de manière substantielle avec ceux de ses affiliés par un tribunal de faillite conformément à la Section 105 du code des faillites. C'est souvent un élément clé des structures d'entité à vocation spéciale (SPE) et/ou à l'épreuve de la faillite.
Un bail NNN, ou un bail triple net, est un bail dans lequel le locataire paie les impôts fonciers, les charges et les frais d'entretien en plus du tarif de location convenu. (Glossaire CMSA)
Un prêt qui ne parvient pas à effectuer les paiements de capital et/ou d'intérêts requis par le contrat de prêt. Cela inclut les prêts qui effectuent des paiements à un taux inférieur aux paiements de capital et d'intérêts complets requis par l'hypothèque.
Un avis publié par le fiduciaire ou le prêteur hypothécaire dans les registres publics pour initier une procédure de saisie impliquant une vente publique de la propriété garantissant l'hypothèque. NOD inclut également le droit d'être informé du défaut d'un emprunteur sur un contrat majeur tel qu'un bail foncier.
voir Revenu Net Exploitation.
Espace physiquement occupé par un locataire. Il n'inclut pas l'espace loué qui n'est pas actuellement occupé par un locataire.
Propriété conçue pour être utilisée principalement comme lieu d'affaires, allant de grands bâtiments multi-locataires à des bâtiments à locataire unique construits selon les besoins spécifiques d'un locataire.
Une disposition qui permet le remboursement de tout ou partie d'un prêt pendant une période spécifiée avant l'échéance programmée sans frais ni pénalité.
Un terme utilisé principalement par les banques pour identifier les biens immobiliers inscrits dans leurs livres qui ont été repris à travers la saisie d'un prêt hypothécaire. Le terme "Autre" REO est utilisé par les banques pour distinguer l'immobilier saisi de l'immobilier possédé par les banques, qui est généralement des actifs immobiliers d'entreprise. Néanmoins, l'industrie utilise couramment le terme REO pour l'immobilier saisi. Voir aussi Propriétés immobilières possédées (REO).
Une forme d'amélioration du crédit où le solde principal impayé des garanties soutenant un titre dépasse le solde principal du certificat impayé dû aux détenteurs d'obligations.
La société, entité, ou individu qui détient le titre de propriété sur un bâtiment ou une propriété donnée.
Un seul prêt adossé à une certaine propriété ou à un portefeuille de propriétés, qui est divisé en plusieurs composants plus petits. Chaque composant est titrisé dans une transaction CMBS distincte et reçoit des paiements d'intérêt et de principal programmés sur une base pro ratée en fonction de leur taille par rapport au prêt plus important. Chaque composant pari passu reçoit un traitement juridique égal et, en cas de défaut, reçoit une part proportionnelle des produits de liquidation nets.
Le taux périodique auquel l'intérêt est payé sur une hypothèque. Cela peut différer du taux de cumul.
Bail couramment utilisé pour les grands magasins de détail où les paiements de loyer incluent un loyer de base plus un pourcentage des ventes brutes (« excédent ») si les ventes sont supérieures à un montant stipulé. Les pourcentages varient généralement de un à six pour cent des ventes brutes.
Un rapport préparé par un consultant environnemental qui examine la propriété et les terres environnantes pour déterminer la présence ou la possibilité de présence de dangers environnementaux. L'analyse examine toute contamination des eaux souterraines, les PCB, l'abandon de peinture et d'autres produits chimiques, l'amiante ou un éventail d'autres contaminants potentiels. Ce Phase I ESA fournit un examen et fait une recommandation quant à savoir si une enquête plus poussée est nécessaire (Phase II ESA). Ce dernier rapport confirmerait ou nierait la présence d'un danger environnemental et, dans le cas où l'on en trouverait un, recommanderait un examen supplémentaire et/ou des effets d'atténuation à entreprendre.
Le statut d'un bâtiment qui a été annoncé pour un développement futur mais dont la construction n'a pas encore commencé.
Voir Probable Maximum Loss.
Un contrat légal définissant les responsabilités et obligations des gestionnaires principaux et spéciaux dans la gestion d'une transaction CMBS, y compris les avances requises.
Le montant de l'espace dans un bâtiment qui a été loué avant sa date d'achèvement de construction ou sa date de certificat d'occupation.
Un remboursement total ou partiel du principal par l'emprunteur supérieur ou antérieur à un paiement prévu sur un prêt hypothécaire. La plupart des occurrences sont dues à un refinancement par l'emprunteur à des taux d'intérêt inférieurs ou à une appréciation en capital de la valeur de la propriété.
Libellé dans les documents de prêt exigeant qu'un emprunteur paye une pénalité pour tout remboursement anticipé effectué sur un prêt hypothécaire. La plupart des primes de remboursement anticipé sont structurées soit comme maintien du rendement soit comme des points de pénalité.
Le risque qu'un emprunteur rembourse le capital restant ou un montant supérieur au paiement prévu sur une hypothèque avant l'échéance, raccourcissant ainsi la durée du prêt. Afin de réduire le risque de remboursement anticipé, les hypothèques commerciales contiennent souvent des dispositions de protection d'appel.
Calculé en divisant le prix d'un bâtiment (soit le prix de vente soit le prix de vente demandé) par la Surface Bâtie Louable (RBA).
Un marché qui émet de nouveaux titres sur une bourse. Le marché primaire se compose de l'émetteur et des premiers acheteurs de l'émission.
Titres adossés à des hypothèques émis par le secteur privé, y compris les conduits, les banques, les caisses d'épargne et d'autres institutions financières. Ces titres sont également connus sous le nom de titres non-agences et ne sont pas garantis par des agences telles que Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae.
La vente privée de titres à des investisseurs institutionnels qui répondent à des critères spécifiques de patrimoine net et/ou de revenu et qui sont considérés comme des investisseurs avertis, par exemple, les compagnies d'assurance. Les titres placés en privé sont généralement exemptés des exigences d'enregistrement de la Securities Act de 1933. Les investisseurs sont autorisés à examiner les données financières des placements privés qui ne seraient autrement pas diffusées publiquement en raison de restrictions de confidentialité. En conséquence, les placements privés sont particulièrement adaptés aux tranches de rang inférieur des CMBS car les investisseurs ont accès à plus d'informations pour prendre une décision.
Une analyse statistique qui détermine la gravité du risque sismique pour une propriété située dans une zone sujette aux tremblements de terre en définissant le ratio de dommages dû au pire scénario sismique possible. PML est également utilisé pour quantifier le risque provenant d'autres catastrophes naturelles comme les ouragans, les inondations et les tornades. Généralement, les propriétés avec des PML au-dessus d'un certain seuil (peut-être 20%) sont tenues de souscrire une couverture d'assurance supplémentaire.
L'entreprise et/ou la personne responsable des opérations quotidiennes d'un bâtiment, telles que le nettoyage, l'enlèvement des déchets, etc. Le gestionnaire de propriété s'assure également que les divers systèmes au sein du bâtiment, tels que les ascenseurs, le HVAC et les systèmes électriques, fonctionnent correctement.
Voir Pooling and Servicing Agreement.
Une agence qui examine les titres et leur garantie sous-jacente et attribue des notes de crédit aux titres en fonction de ses critères. Les notes vont de triple-A, la note la plus élevée, à triple-C, la note la plus basse possible et influencent fortement la structure et le prix des CMBS. Les quatre agences de notation des CMBS sont Dominion Bond Rating Service, Fitch Ratings, Moody's Investors Service et Standard & Poor's.
Une société ou un partenariat spécialement formé pour investir dans l'immobilier (par exemple, en acquérant ou en fournissant un financement pour des biens immobiliers) et/ou des titres soutenus par l'immobilier. Les REITs sont tenus de transférer 90 % du revenu imposable à leurs investisseurs mais ne sont pas imposés au niveau de la société. Les principaux types de REITs sont les REITs de capitaux propres, hypothécaires et hybrides ; les REITs de capitaux propres sont les plus courants.
Une entité de passage qui peut détenir des prêts garantis par des biens immobiliers sans les obstacles réglementaires, comptables et économiques inhérents à d'autres formes de titres adossés à des créances hypothécaires. Un REMIC est une entité juridique à l'abri de la faillite qui distribue le flux de trésorerie aux détenteurs d'obligations de diverses classes (ou tranches) de titres sans être imposé au niveau de l'entité. Les REMICs ont facilité la vente d'intérêts dans les prêts hypothécaires sur le marché secondaire. Intégré dans la loi sur la réforme fiscale, 1986.
Une propriété hypothéquée qui a été acquise par un fonds fiduciaire ou un prêteur par saisie ou acte en lieu de saisie. Voir également Other Real Estate Owned (OREO).
Le montant non récupéré de la vente d'un prêt hypothécaire saisi ou d'une propriété REO. Il est égal au solde principal impayé du prêt, plus tous les intérêts planifiés non payés, plus tous les frais appliqués à la vente de la propriété, moins le produit reçu de la liquidation.
Dispositions permettant au propriétaire d'annuler un bail et de reprendre le contrôle de l'espace après que le locataire ait quitté l'espace.
Voir Taux de freinage.
Le risque que les emprunteurs ne soient pas en mesure de refinancer des hypothèques à l'échéance, prolongeant ainsi la durée d'une sécurité adossée à ces hypothèques.
Zones centrales contenant un noyau de population important, qui avec les communautés adjacentes ont un haut degré d'intégration économique et sociale. Les régions sont ensuite divisées en zones de marché, appelées marches. (Voir aussi : marchés).
Le Congrès a introduit pour la première fois les sociétés de placement immobilier, ou REIT, en 1960 dans le but de permettre au grand public d'investir dans l'immobilier producteur de revenus. Un REIT est un portefeuille de propriétés à grande échelle, qui présente de nombreuses caractéristiques d'un fonds commun de placement. Les acheteurs achètent des actions de ces titres de la même manière qu'ils achètent des actions d'actions. De plus, les REIT ont des considérations fiscales favorables et offrent généralement un rendement plus élevé aux investisseurs (REIT.com).
1) Une disposition pour libérer certaines garanties sous une hypothèque pour un montant convenu au préalable, ou 2) Une disposition selon laquelle si un emprunteur rembourse anticipativement le prêt associé à un bien dans un pool d'hypothèques qui sont croisées-garanties et croisées-défaillantes, l'emprunteur doit également rembourser une partie de tous les autres prêts dans le pool. Cela offre une protection contre le fait qu'un emprunteur prenne sélectionne des propriétés dans un pool croisé-garanti.
Parfois appelé espace de deuxième génération ou espace direct, se réfère à un espace existant qui a déjà été occupé par un autre locataire.
Voir Real Estate Mortgage Investment Conduit.
Un contrat de bail dans lequel le loyer augmente à intervalles réguliers pour une durée déterminée ou pour la durée du bail.
La superficie totale en pieds carrés d'un bâtiment qui peut être occupée par ou attribuée à un locataire afin de déterminer l'obligation locative d'un locataire. Généralement, le RBA comprend un pourcentage des zones communes, y compris tous les couloirs, les halls principaux, les salles de bains et les placards téléphoniques.
Les coûts annuels d'occupation pour un espace particulier, exprimés au pied carré.
Voir Real Estate Owned.
Voir Compte de maintenance différée.
Les représentations (ou "reps") et garanties faites par un prêteur hypothécaire sur la qualité des prêts. De nombreux représentants et garanties survivent au processus de titrisation et sont toujours exécutoires une fois l'hypothèque incluse dans un titre. Avec CMBS, le langage des représentations et des garanties se concentre sur la question de la fraude et de la fausse représentation.
Une forme d'amélioration du crédit selon laquelle une partie des revenus obligataires est conservée pour couvrir les pertes sur le pool hypothécaire. Également appelés comptes de réserve.
Se réfère à tout flux de trésorerie restant après la liquidation (remboursement total) de toutes les classes de titres dans un CMBS. Les CMBS multi-actifs et multi-classes ont souvent un résiduel.
Les types de propriétés varient des centres commerciaux super-régionaux avec une superficie locative brute supérieure à un million de pieds carrés aux petits magasins avec locataires uniques.
Revenu total de l'hôtel sur une période spécifiée divisé par le nombre de chambres disponibles dans l'hôtel pendant cette période
Le taux de capitalisation appliqué au prix/valeur de vente ultime attendu d'un bâtiment après une période de détention de plusieurs années. Typiquement environ 50 points de base de plus qu'un taux de capitalisation initial.
La valeur attendue d'un bâtiment lors d'une vente théorique après une période de détention de plusieurs années ; utilisée pour calculer le taux de capitalisation réversible.
Dans le cas où une obligation contractuelle entre deux parties (par exemple, un bail foncier) est rompue ou en défaut, le droit de réparer permet à un tiers spécifié et intéressé (par exemple, un prêteur) d'assumer les responsabilités de l'une des parties (par exemple, l'emprunteur) pour exécuter l'accord (par exemple, payer le loyer) au nom de la partie en défaut afin de préserver ses intérêts (par exemple, sa position de privilège). Souvent, les détenteurs de dettes subordonnées ont le droit de réparer tout défaut de la dette principale.
Terme utilisé pour décrire l'expiration d'un bail. De grandes concentrations de renouvellement dans une période donnée sont indésirables, car cela expose le propriétaire à un marché potentiellement plus faible et à la possibilité d'un ratio de couverture du service de la dette inférieur à un.
Le montant total en dollars payé pour une propriété particulière à un moment donné.
La somme des prix de vente pour un groupe donné de bâtiments dans une période de temps donnée.
La durée écoulée depuis l'origine d'un prêt hypothécaire ; c'est-à-dire, plus un prêt est en cours depuis longtemps et respecte ses conditions, plus il est "mûr". On suppose que les prêts plus mûrs ont une probabilité de défaut plus faible. Un prêt en cours depuis peut-être trois ans mais affichant un historique de paiements médiocre (par exemple, plusieurs paiements en retard, notamment au-delà de 30 jours) n'est pas considéré comme mûr en raison de ses performances.
Voir Securities and Exchange Commission.
Le trading de titres qui ont été précédemment émis. Voir aussi Marché Primaire.
Le terme générique appliqué aux Certificats de Propriété des fonds ou actifs d'un fonds fiduciaire. Ces intérêts indivis sont émis par le fiduciaire par tranches de 100 000 $, puis par tranches de 1 000 $ s'il reste moins de 100 000 $. Les certificats sont généralement émis en classes lettrées commençant par la Classe A, la classe de notation la plus élevée. Chaque classe est notée en termes de risque par une ou plusieurs des grandes agences de notation. Si la classe à risque élevé de première perte est incluse dans le titre et vendue plutôt que détenue par le vendeur, la classe est notée "NR" (non notée). La notation de risque "non notée" est utilisée pour les titres ne satisfaisant pas au taux de risque minimum.
L'agence de régulation chargée d'établir les procédures appropriées pour l'enregistrement et la vente de titres négociés publiquement et de surveiller que ces procédures sont maintenues dans l'intérêt d'un marché public équitable.
La création d'un nouvel instrument financier représentant une participation indivise dans un pool d'actifs séparés, tels que les hypothèques commerciales. La propriété des actifs est généralement transférée à une fiducie légale ou à une société spéciale, éloignée des faillites, pour protéger les intérêts des détenteurs de titres.
Prêts pour lesquels le montant total du capital sera entièrement remboursé à la fin du prêt conformément au calendrier de paiement du prêt. Également appelés prêts entièrement amortis.
L’individu, le groupe, l’entreprise ou l’entité qui vend un actif immobilier commercial particulier.
Classes de sécurité, ou tranches, qui sont notées comme de qualité d'investissement, donc appropriées pour les investisseurs institutionnels réglementés (c'est-à-dire, triple-A, double-A, simple-A, et triple-B).
Une structure commune utilisée dans les CMBS impliquant une hiérarchisation des flux de trésorerie. Par exemple, dans une structure simple à deux classes senior/subordonnée (également connue sous le nom de structure A/B) a) La classe A recevra tous les flux de trésorerie jusqu'au paiement prévu des intérêts et du principal ; b) La classe subordonnée, classe B, assure une amélioration de crédit pour la classe A, et c) La classe B absorbera 100 % des pertes subies sur le collatéral jusqu'à ce que les pertes cumulées dépassent le montant de la classe B ; par la suite, la classe A absorbera toutes les pertes. Aussi connu comme une structure de paiement séquentiel.
Partie responsable de l'administration des prêts hypothécaires dans une transaction CMBS, agissant au bénéfice des détenteurs de certificats. Les responsabilités du gestionnaire incluent le rapport au fiduciaire, la collecte des paiements des emprunteurs, l'avance de fonds pour les prêts en souffrance, la négociation de réaménagements ou restructurations (comme permis par l'accord de groupement et de service) et le traitement des propriétés défaillantes par le processus de saisie. Voir aussi Servicer Principal et Servicer Spécial.
Un grand locataire de détail qui fournit un pouvoir d'attraction significatif à un centre commercial mais qui lui-même peut ne pas faire partie du centre commercial particulier ou de la garantie spécifique —
par exemple, un centre commercial composé de plusieurs magasins alignés avec un Wal-Mart sur une parcelle non garantie pour le prêt mais qui sert de point d'ancrage. Bien que le Wal-Mart ne fasse pas partie du centre commercial, le magasin sert néanmoins d'ancre de l'ombre aux autres propriétés et magasins alignés.
Bâtiments occupés ou destinés à être occupés par un seul locataire. (Voir aussi : Build-to-suit et Tenancy).
Société à But Spécial. Voir Entité à But Spécial.
Voir Special Purpose Entity.
Une entité éloignée de la faillite établie par le(s) emprunteur(s) au niveau du prêt et l'émetteur au niveau des titres dont le seul actif est le bien ou les biens financés. La SPE protège le prêteur et, en fin de compte, les porteurs de certificats d'une sécurité, d'avoir le bien sous-jacent impliqué dans les procédures de faillite contre l'emprunteur sur le bien ; en cas de faillite ou d'insolvabilité de l'emprunteur ou de l'émetteur, un sursis automatique s'appliquerait et retarderait les paiements aux investisseurs. Les agences de notation demandent généralement à des conseillers de fournir des opinions de "véritable vente" sur la vente du cédant à l'émetteur et des "opinions de non-consolidation" confirmant que l'entité est bien éloignée de la faillite. Appelée aussi société à vocation spéciale (SPC) ou véhicule à vocation spéciale (SPV).
Une partie en plus du gestionnaire principal qui est responsable de la gestion des prêts en défaut et de la conduite du processus de "restructuration" ou de saisie, par exemple, la liquidation des prêts et la transmission des produits au fiduciaire. Il existe différents types de gestionnaires spéciaux :
a) Ceux qui conservent des morceaux de première perte.
b) Ceux qui investissent dans des morceaux B en échange de droits de service spéciaux ; et
c) Ceux qui sont nommés uniquement en raison de leur gestion spécialisée d'actifs.
Voir Workout fee.
Une série de tests effectués par l'agence de notation qui projette la performance de l'ensemble hypothécaire sous divers scénarios ou hypothèses liées au stress. L'agence de notation détermine la probabilité de remboursement en temps opportun en utilisant l'expérience historique des prêts pour le type de garantie et sa propre base de données statistique concernant la probabilité de défaut et la gravité de la perte. Les tests de résistance auxquels les prêts groupés sont soumis incluent l'analyse des documents hypothécaires, des garanties immobilières, de la structure fiscale, de la distribution géographique, de la gestion des prêts et des questions administratives. Par exemple, un test de résistance pourrait évaluer l'impact d'un changement de taux d'intérêt sur les ratios de couverture de service de la dette (DSCR).
Le processus de combinaison des hypothèques et la création des classes CMBS correspondantes de manière à obtenir le prix le plus élevé pour une transaction, basé sur les facteurs du marché des capitaux prévalant à ce moment-là. Voir aussi Waterfall.
Espace qui a été loué par un locataire et est proposé à la location sur le marché par le locataire avec l'obligation de bail. L'espace en sous-location est parfois appelé espace à sous-louer.
Limites géographiques spécifiques qui servent à délimiter un groupe central de bâtiments qui sont concurrents entre eux et constituent un ensemble concurrentiel principal généralement accepté, ou un groupe de pairs. Les sous-marchés sont spécifiques à un type de bâtiment (bureaux, industriels, commerces de détail, etc.), avec des limites distinctes dépendant de différents facteurs pertinents pour chaque type de bâtiment. Les sous-marchés sont des désignations géographiques non chevauchantes et contiguës dont la somme cumulative correspond aux limites du marché dans lequel ils se trouvent (Voir aussi : Marché).
Un bail sur une parcelle de terrain dans lequel les droits attribués au bail sont juniors, ou secondaires, à une autre obligation plus senior.
Un prêt secondaire ou une hypothèque collatéralisé, dans lequel les droits sur la garantie sont inférieurs, ou subordonnés, à une autre dette ou obligation.
Une forme d'amélioration de crédit qui détermine la structure d'une transaction CMBS, en termes de distribution du risque de perte de crédit via le montant nominal attribué à chaque classe de notation distincte. Voir aussi Structure Senior/Subordinate et Waterfall.
Les désignations de « banlieue » et de « Central Business District (CBD) » se réfèrent à une zone géographique particulière dans une aire statistique métropolitaine (MSA). La banlieue est définie comme incluant tout l'inventaire de bureaux ne se trouvant pas dans le CBD. (Voir aussi : CBD)
Un prêt effectuant des paiements partiels ou complets d'intérêts et de principal, mais avec un ratio de couverture du service de la dette (DSCR) qui serait inacceptable s'il était souscrit actuellement. Un prêt peut être classé comme sous-performant même si les paiements mensuels sont à jour si le ratio prêt-valeur (LTV) ou un autre indicateur de valeur principal suggère que le prêt est peu susceptible d'être remboursé en totalité à l'échéance.
Un prestataire contractuellement engagé par les gestionnaires principaux ou spéciaux pour effectuer certains des services immobiliers requis en vertu des accords de regroupement et de service, tels que les inspections de propriétés, les services de saisie ou la gestion individuelle des prêts. Le gestionnaire principal ou spécial est légalement responsable des activités des sous-traitants. Les sous-traitants sont plus susceptibles d'être engagés pour des types de propriétés spécialisés ou s'il y a un petit nombre de prêts, un sous-ensemble du portefeuille total, dans une région donnée.
Un swap est un accord entre deux parties dans lequel une série de flux de trésorerie est échangée sur une période prédéterminée. Les swaps sont négociés sur le marché Over-The-Counter ("OTC") et sont généralement exécutés par des entreprises et des institutions financières plutôt que par des individus. Les deux variétés les plus courantes sont les swaps de taux d'intérêt et les swaps de devises. Un swap de taux d'intérêt est l'échange de deux flux de trésorerie de la même devise, avec un flux de trésorerie lié à un taux d'intérêt fixe et l'autre lié à un taux d'intérêt variable. Un swap de devises est l'échange de paiements de principal et d'intérêt fixe dans une devise contre des paiements de principal et d'intérêt fixe dans une autre devise.
Un terme utilisé pour indiquer si un bâtiment est occupé par plusieurs locataires (Voir aussi : Multi-locataire) ou un locataire unique (Voir aussi : Locataire unique).
Voir Concessions.
Ceux-ci incluent les coûts de la moquette neuve, de la peinture, des murs, des nettoyages, etc. Le coût est généralement supporté par le bailleur; les locataires reçoivent souvent une allocation maximale d'aménagement (exprimée en dollars par pied carré) que le propriétaire contribute aux améliorations. Dans les marchés à forte demande, les aménagements peuvent être répercutés sur le locataire sous forme de loyer plus élevé. En période de demande plus faible, les allocations d'aménagement peuvent être plus généreuses, ce qui ajoute une incertitude au flux de trésorerie net d'un bâtiment.
Voir Améliorations locatives
Représentant de locataire signifie un représentant de locataire. Dans une transaction de bail typique entre un propriétaire/bailleur et un locataire, le courtier qui représente les intérêts du locataire est appelé représentant de locataire. Peut également se référer à la représentation des locataires, le service de représentation d'un locataire.
Une mesure de la durée pendant laquelle un espace disponible a été mis sur le marché pour location, qu'il soit vacant ou occupé.
Chaque classe évaluée séparément de titres CMBS, qui est généralement payée avec un coupon stipulé au moment de l'émission et un principal basé sur une séquence de paiement prédéterminée. Typiquement, les tranches de notation inférieure ont des coupons plus élevés et des durées de vie plus longues, car elles ne reçoivent aucun paiement de principal tant que les tranches de notation supérieure n'ont pas été retirées ou payées.
Un bail selon lequel le locataire paie le loyer, les taxes foncières, les dépenses ainsi que les frais d'entretien. Cela implique aucun coût d'exploitation pour le propriétaire.
Le fiduciaire d'un CMBS détient les documents de garantie hypothécaire, émet les certificats de propriété bénéficiaire (les valeurs mobilières), transmet tous les fonds du gestionnaire principal aux détenteurs d'obligations et distribue des déclarations sur les distributions et l'état de la garantie. Agit comme superviseur du gestionnaire principal et du gestionnaire spécial. S'assure que les gestionnaires agissent conformément à l'accord de mise en commun et de service. En cas de violation de l'accord, le fiduciaire a le droit d'assumer l'autorité ou de nommer un nouveau gestionnaire. Le fiduciaire représente la fiducie qui détient le titre légal de la garantie au bénéfice de tous les détenteurs de la classe de valeurs mobilières. Les fiduciaires doivent remplir leurs fonctions conformément aux actes constitutifs établis au sein de l'acte de fiducie.
L'état d'un bâtiment qui est en cours de développement, d'assemblage, de construction ou de réalisation. Un bâtiment est considéré comme en construction après le début des travaux et jusqu'à ce qu'il reçoive un certificat d'occupation.
Le ratio d'appartements 1BR à 2BR dans les propriétés multifamiliales. La tendance générale a été vers un pourcentage plus élevé d'appartements 2BR car ils offrent plus de flexibilité aux familles et aux locataires axés sur le style de vie.
Une mesure exprimée en pourcentage du montant total de l'espace matériellement vacant divisé par le montant total de l'inventaire existant. L'espace en construction n'est généralement pas inclus dans les calculs de vacance.
Espace qui n'est pas actuellement occupé par un locataire, indépendamment de toute obligation de bail qui pourrait exister sur cet espace. L'espace vacant pourrait être un espace qui soit disponible soit non disponible. Par exemple, un espace en sous-location qui est actuellement payé par un locataire mais non occupé par ce locataire serait considéré comme un espace vacant. De même, un espace qui a été loué mais pas encore occupé en raison de travaux de finition, serait également considéré comme un espace vacant.
Sauf indication contraire, la valeur d'une propriété hypothéquée est sa juste valeur marchande déterminée dans une évaluation obtenue par l'initiateur lorsque le prêt est initialement consenti.
Un terme utilisé pour décrire la priorité de paiement du flux de trésorerie d’un CMBS. Le flux de trésorerie du pool d’hypothèques paie généralement le principal plus les intérêts à la tranche ayant la note la plus élevée, tout en ne payant que les intérêts sur les tranches de moindre qualité (le paiement du coupon ayant été stipulé au moment de l’émission). Une fois que tous les certificats de la tranche la mieux notée ont été retirés ou réduits, le flux de trésorerie est alors consacré au paiement du principal ainsi qu’aux intérêts de la tranche ayant la deuxième note la plus élevée. Étant donné que les tranches de moindre qualité ne reçoivent les paiements du principal qu’après le paiement des tranches de qualité supérieure, elles ont généralement une durée de vie moyenne plus longue.
Les taux de location qui sont calculés en prenant en compte, ou en pondérant, la superficie associée à chaque taux de location particulier. Cela a pour effet de faire en sorte que les taux de location sur les espaces plus grands influencent plus la moyenne que ceux des petits espaces. Le taux de location moyen pondéré est calculé en prenant le rapport entre la superficie associée au taux de location sur chaque espace disponible individuel et la superficie associée aux taux de location sur tous les espaces disponibles, en multipliant le taux de location par ce rapport, puis en additionnant tous les chiffres résultants. Sauf indication contraire spécifiée, les moyennes des taux de location incluent les espaces disponibles tant Directs que Sous-loués.
Une partie de la rémunération du servicer spécial payable pour chaque prêt hypothécaire corrigé, comme spécifié par l'accord de mise en commun et de service. Ces frais sont payables et sont calculés en appliquant un taux de frais de workout à chaque collecte d'intérêts et de principal (y compris les paiements programmés, les prépaiements, les paiements forfaitaires et les paiements à l'échéance) pour un prêt hypothécaire tant qu'il reste un prêt hypothécaire corrigé. Ces frais cessent d'être payables si le prêt redevient un prêt hypothécaire spécialement servi ou devient une propriété REO.
L'année dans laquelle un bâtiment a terminé sa construction et a reçu un certificat d'occupation.
Une prime de remboursement anticipé qui indemnise les investisseurs pour toute perte de rendement résultant d'un remboursement anticipé, c'est-à-dire que la pénalité compense le prêteur pour les paiements d'intérêts programmés au-dessus d'un taux sans risque qui auraient été effectués si aucun remboursement anticipé n'avait eu lieu. Les frais sont conçus pour rendre les investisseurs indifférents aux remboursements anticipés et pour rendre le refinancement peu attrayant et non économique pour les emprunteurs. Voir aussi Dédommagement.
La différence de rendement entre une sécurité et un indice de référence, généralement les bons du Trésor américains de même échéance.
Le taux de rendement calculé qu'un investisseur recevra à une certaine date si un investissement à long terme portant intérêt, tel qu'une obligation, est détenu jusqu'à sa date d'échéance. Le calcul prend en compte le prix d'achat, la valeur nominale, le temps jusqu'à l'échéance, le rendement du coupon et le temps entre les paiements d'intérêts.
Abréviation de Year-to-Date. Décrit des statistiques qui sont cumulatives depuis le début de l'année civile jusqu'à la période étudiée.