3,2 millions de m² ont été échangés sur le territoire français en 2025, en baisse de 4 % par rapport à 2024, ce qui reflète une normalisation du cycle immobilier logistique. Cette modération des volumes traduit un marché en phase d'ajustement après les niveaux record de la période post pandémique, dans un contexte marqué par les incertitudes géopolitiques et la prudence accrue des décideurs économiques face aux tensions inflationnistes et aux évolutions réglementaires.

L'analyse par segments révèle une polarisation marquée du marché. Les petites surfaces (5 000-10 000 m²) font preuve de résilience avec une progression de 1 % à 562 400 m², témoignant de la vitalité des besoins de proximité et des stratégies de densification urbaine. À l'inverse, les segments intermédiaires subissent une contraction : les surfaces comprises entre 10 000 et 20 000 m² reculent de 9 % à 795 700 m², reflétant les arbitrages plus serrés des entreprises de taille moyenne.

La dynamique s'inverse sur les grandes surfaces (20 000-40 000 m²) qui bondissent de 20 % à 931 106 m², confirmant la polarisation vers les actifs stratégiques portés par l'optimisation des chaînes logistiques et la croissance du e-commerce. En revanche, le segment des plateformes XXL (>40 000 m²) marque le pas avec une baisse de 20 % à 885 350 m², illustrant la prudence des grands groupes face aux investissements de très grande ampleur dans l'environnement économique actuel. Cette temporalité décisionnelle allongée sur les très grands projets explique ces variations importantes d'une année sur l'autre, sans remettre en cause les besoins structurels à moyen terme.

La Dorsale demeure toujours le moteur du marché en concentrant plus de 53 % de la demande placée, portée par les Hauts-de-France avec 21 % du total et le marché francilien qui représente 20 % de la demande nationale (495 000 m²).

Olivier Durif, Directeur France, Transaction Industriel & Logistique chez JLL, commente : « Les incertitudes économiques persistantes depuis janvier continuent de peser sur la confiance des entreprises et le moral des ménages, qui restent inférieurs à leurs niveaux historiques. Avec 3,2 millions de m² de demande placée sur l'année, nous enregistrons une baisse de 4 % qui s'inscrit dans la continuité du cycle de normalisation que nous anticipions. Cette performance témoigne de la solidité des fondamentaux du marché logistique français dans un environnement économique plus exigeant. Nous constatons que si les processus décisionnels des entreprises se sont effectivement complexifiés, générant des cycles plus longs, la qualité des projets finalisés est excellente. Les actifs de référence continuent de bénéficier d'une forte attractivité, avec des valeurs locatives prime qui progressent régulièrement, notamment sur la Dorsale. La demande reste portée par les transformations structurelles de nos clients : modernisation des flux logistiques, développement du commerce en ligne et intégration croissante des critères environnementaux dans leurs stratégies immobilières. Ces évolutions de fond, couplées à l'accélération que nous observons systématiquement en fin de processus de négociation, nous confortent dans notre vision d'un marché qui s'adapte plus qu'il ne se contracte durablement. »