Marché francilien des bureaux au 1er trimestre 2025

Les mêmes causes produisant les mêmes effets, l’environnement incertain n’a pas été propice à une reprise de l’activité du marché des bureaux en ce début d’année. « Depuis 2024, les moteurs économiques du marché locatif ralentissent : les prévisions de croissance sont modérées, le nombre d’emplois salariés n’augmente pas et les investissements des entreprises ont diminué », commente Virginie Houzé, Directeur du Département Etudes et Recherche de JLL. Dans ce contexte, le 1^er trimestre 2025 s’est traduit par une demande placée de 419 200 m², matérialisant une légère baisse de 6% par rapport au 1^er trimestre 2024. 

Le ralentissement du marché est multi-factoriel, ce qui explique la difficulté à retrouver une dynamique de transactions. Certaines catégories d’acteurs sont beaucoup moins actives que par le passé (luxe, coworking, enseignement supérieur), certains propriétaires font preuve de proactivité pour conserver leurs locataires en place, et les organisations en flex permettent d’absorber les hausses d’effectifs plutôt que de prendre de nouvelles surfaces.

- Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France

Les dynamiques géographiques évoluent depuis quelques mois et se reflètent dans les résultats du 1^er trimestre. La part de Paris intra-muros dans la demande placée baisse depuis début 2024, passant d’une moyenne de 47% en 2024 à 40% au T1 2025, quand le Croissant Ouest et la 1^ère Couronne progressent et dépassent chacun 20% de l’activité. « Ces changements sont le reflet de conditions locatives toujours difficiles pour les preneurs dans Paris qui poussent nombre d’entreprises à rester en place à la fin de leur bail, ou à bouger vers La Défense et la 1^ère Couronne. En effet, dans Paris intra-muros les loyers de marché sont la plupart du temps supérieurs aux loyers indexés alors que les opportunités d’économies sont très significatives en périphérie », commente Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL. Ainsi, parmi les transactions de référence du début d’année nous retiendrons les opérations du CONSEIL DEPARTEMENTAL DE SEINE SAINT DENIS qui a pris près de 29 000 m² dans l’immeuble Pulse à Saint-Denis ou encore la BPCE qui s’est positionnée sur plus de 15 000 m² à Charenton le Pont. Le marché de La Défense, avec 38 300 m² placés au 1^er trimestre, est en progression de 15% par rapport au T1 2024 et s’illustre de nouveau par une activité dynamique sur le segment des transactions de taille moyenne. En effet, si La Défense n’enregistre qu’une unique transaction de plus 5 000 m² (NEXANS dans « Lightwell » pour 6 500 m²), ce sont 11 opérations entre 1 000 et 5 000 m² qui ont été signées depuis le début de l’année pour près de 24 000 m², le double du 1^er trimestre 2024 aussi bien en nombre qu’en volume. La Défense continue d’attirer les entreprises parisiennes et des secteurs de périphérie avec des immeubles neufs et des conditions financières avantageuses pour les preneurs.

Le segment des grandes transactions marque un nouveau ralentissement passant de 17 à 13 transactions au 1^er trimestre, reflétant une baisse annuelle de 23% en nombre et en surface. On retiendra néanmoins que le T1 2024 avait été plus actif que la moyenne sur ce segment, puisque sur la décennie écoulée ce sont en moyenne 15 transactions de plus de 5 000 m qui sont signées au 1^er trimestre. Le segment intermédiaire (1 000 – 5 000 m²) entame l’année sur une bonne dynamique avec une hausse de 27% des surfaces placées alors que les petites et moyennes surfaces (<1 000 m²) se replient de près de 8% en nombre et de 6% en volume.

L’offre immédiatement disponible marque une nouvelle hausse en début d’année et atteint 5,8 millions de m², franchissant le seuil des 10,5% de vacance. De nouveau, derrière le chiffre moyen régional, des écarts significatifs sont visibles. Paris intra-muros est le secteur qui a connu la plus forte progression de ses disponibilités au cours de l’année écoulée (+51% soit 379 000 m²) mais aussi au 1^er trimestre 2025 (+10% soit 98 000 m²). Paris 3/4/10/11, le QCA et Paris Centre Ouest constituent le podium des secteurs où la hausse a été la plus forte avec respectivement +97%, +80% et +58% sur un an. La hausse des disponibilités parisiennes, couplée à une activité moins dynamique, change l’équilibre offre-demande avec un délai d’absorption de l’offre qui a doublé entre début 2024 (8 mois) et aujourd’hui (18 mois). En-dehors de Paris, l’offre commence à se stabiliser voire à baisser dans le Croissant Est et la hausse se modère dans le Croissant Ouest, permettant ainsi de stabiliser le délai d’écoulement des disponibilités qui restent toutefois élevées. Il ne faut pas perdre de vue également que 2025 sera de nouveau une année riche en livraisons en particulier dans Paris qui concentre près de la moitié des projets livrables, ainsi la hausse de l’offre disponible n’est probablement pas encore terminée.

Les loyers prime parisiens ont tendance à se stabiliser ou à progresser plus lentement. Ainsi le loyer de référence QCA reste stable à 1 080 €/m²/an à l’issue du 1^er trimestre 2025. Il en va de même pour Paris Centre Ouest à 900 €/m²/an et pour Paris 5/6/7 à 950 €/m²/an alors que Paris 3/4/10/11 progresse à 860 €/m²/an. Le marché est de plus en plus segmenté, et derrière quelques rares preneurs se positionnant sur des valeurs supérieures à 1 000 €/m², l’essentiel des entreprises cherche des alternatives moins onéreuses. En 1^ère périphérie, les valeurs sont majoritairement stables ou enregistrent une légère baisse dont l’évolution est à suivre dans les prochains mois au gré des phénomènes de report de la demande.

Yannis de Francesco conclut : « Ce 1^er trimestre 2025 ne marque pas de rupture de tendance mais au contraire une continuité avec le 2^nd semestre 2024. Il peut être imaginé que dans les prochains mois la dynamique de la périphérie et de La Défense perdure grâce à des loyers attractifs face à un marché parisien où les valeurs sont au plus haut. Il ne faut toutefois pas perdre de vue que les conditions du marché parisien commencent à évoluer au profit des preneurs avec une offre plus abondante. A ce stade de l’année nous maintenons notre prévision de demande placée autour de 1,8 million de mètres carrés. »

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