L’investissement en immobilier résidentiel au troisième trimestre

Paris, le 20 octobre 2025

Après un 2^ème trimestre particulièrement dynamique (1,1 Md € investis), le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel a marqué le pas au cours des 3 derniers mois avec seulement 561 M€ investis, et ce malgré l’acquisition par J.P. Morgan Asset Management et QuinSpark Investment Partners du portefeuille « France Campus » – 6 résidences étudiantes – auprès de CBRE Investment Management pour un montant proche de 200 M€. Ce résultat trimestriel porte le montant investi depuis le début de l’année à 2,5 Mds €, en hausse de 4 % sur un an et inférieur de 17 % à la moyenne.

Cette nouvelle transaction d’envergure, qui intervient après l’acquisition par NUVEEN et GSA des actifs « YouFirst Campus » auprès de GECINA au 1^er semestre, permet aux portefeuilles de cumuler plus de 800 M€, soit 1/3 de l’activité, contre une part de marché de seulement 6 % constatée un an plus tôt. A l’inverse, les volumes investis sur des actifs unitaires sont en recul d’une année sur l’autre (-26 %), avec seulement 134 transactions (vs 166 fin septembre 2024).

Avec 1,4 Md €, l’immobilier résidentiel classique affiche un résultat en baisse de 27 % d’une année sur l’autre. L’activité reste très centrée sur Paris (60 %) et sur les opérations d’un montant unitaire inférieur à 20 M€, lesquelles représentent 85 % des signatures et 49 % des volumes investis en France depuis le début de l’année. Une transaction d’envergure est cependant intervenue ce trimestre : l’acquisition par CDC 2I du « Beaumarchais », 2-14 Passage Sainte-Anne-Popincourt (Paris 11^ème) auprès de GENERALI pour environ 50 M€.

Les actifs gérés, avec près d’1,1 Md € investis, voient quant à eux leur résultat presque tripler. Cette hausse est directement liée à la performance réalisée par les résidences étudiantes, qui totalisent près d’1 Md € depuis le début de l’année contre un peu plus de 100 M€ un an plus tôt. Outre les 2 portefeuilles d’envergure, l’on recense 6 transactions sur des actifs unitaires totalisant plus de 220 M€, dont l’acquisition récente par HINES d’une résidence de 642 lits dans le quartier Delage à Courbevoie. Les autres classes d’actifs affichent, à l’inverse, des résultats en net recul.

Les investisseurs étrangers affichent une part de marché historiquement élevée (43 % des engagements), en lien avec les 2 portefeuilles d’envergure enregistrés mais aussi plusieurs autres transactions portant sur des résidences étudiantes.

Florence Sémelin, Directeur Investissement Résidentiel et Actifs Gérés au sein du département Investissement de JLL commente : « Les résultats de ce trimestre démontrent les convictions des plates-formes européennes d’investissement quant au marché de l’étudiant en France. Le sous équipement actuel et les perspectives démographiques, à savoir une hausse modérée mais continue du nombre d’étudiants jusqu’en 2032, constituent en effet un sous-jacent solide. Concernant le logement classique, si le marché a été dominé jusqu’ici par des opérations relativement modestes, avec un lot moyen autour de 12 M€, des signatures de plus grande envergure vont intervenir d’ici à la fin de l’année. »