Investissement immobilier en France au 1^er trimestre 2026

Paris, 7 avril 2026

Le secteur immobilier français aborde le début de l’année 2026 dans une posture d'extrême prudence, héritée de l'année précédente. Ce climat d'incertitude est alimenté par une volatilité mondiale devenue la norme, exacerbée par les tensions géopolitiques au Moyen-Orient qui ravivent les craintes inflationnistes et pèsent sur les taux obligataires souverains. En France, la remontée de l'OAT 10 ans à des niveaux historiquement élevés fragilise une économie à la croissance modeste et pèse sur la confiance des acteurs. Dans ce contexte, bien que les capitaux soient disponibles et l'appétit des investisseurs réel, les processus de décision s'allongent considérablement. La sélectivité est plus prégnante que jamais : le capital est prêt à être déployé, mais uniquement pour des actifs qualitatifs situés dans des emplacements établis, présentant des fondamentaux solides et proposés au juste prix. L'augmentation du coût du risque met sous pression la prime de risque immobilière et anime un marché limité à un nombre restreint de transactions d'envergure, faisant ainsi écho à la dynamique déjà observée au 1er trimestre 2025

Les volumes d'investissement en immobilier d'entreprise en France s'établissent à 1 860 M€ au T1 2026, marquant une baisse de 48 % par rapport aux 3 555 M€ enregistrés au T1 2025.

Malgré cette baisse généralisée, le Commerce affiche une performance notable avec 850 M€ investis (-35 % vs T1 2025), représentant 46 % des volumes globaux, portés par deux transactions majeures. Le secteur des Bureaux voit ses volumes diminuer de moitié par rapport à la même période l'an dernier, pour atteindre 696 M€, mais conserve une part importante des montants investis (39 %). La Logistique connaît le recul le plus marqué, avec seulement 314 M€ (-63 % vs T1 2025).

Comme en 2025, le marché est dominé par l'Île-de-France, qui concentre 69 % des volumes (soit 1 281 M€). Cette centralisation s'explique par le fait que les quelques transactions d'envergure qui structurent le marché se situent principalement à Paris et sa région. Malgré ces opérations significatives, le marché francilien connaît lui aussi un démarrage ralenti, avec un volume en baisse de 47 % sur un an.

L'activité en Île-de-France a été portée pour l’essentiel par 4 transactions, totalisant 953 M€, soit 74 % du volume trimestriel de la région. On dénombre 1 transaction supérieure à 300 M€ (91 Champs-Élysées) et 3 transactions comprises entre 100 et 300 M€ (46-48 Notre-Dame des Victoires, 83-85 Marceau et l’opération BHV). Ce marché des grandes transactions démontre l'appétit des investisseurs pour des tickets importants, dès lors que les actifs satisfont à l'ensemble de leurs critères de sélection (valeur, emplacement, fondamentaux).

On remarque qu’aucune transaction intermédiaire (entre 50 et 100 M€) n'a été enregistrée, l'immense majorité des opérations en Île-de-France étant inférieure à 50 M€.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « On remarque une croissance de l'expression du capital privé qui s'exprime via des multi-family offices ou des asset managers dédiés à la collecte auprès des privés, principalement déployés sur des stratégies plutôt Core+ et Value-Add. Ils animent le marché des transactions de plus petite taille, opérant une sorte de démocratisation de l'investissement immobilier. En Île-de-France notamment, on remarque que plus de la moitié des transactions a été réalisée avec des capitaux privés au travers divers types de véhicules. Les institutionnels sont quant à eux très peu actifs. »

À l'échelle nationale, le secteur des bureaux connaît un démarrage modéré, soutenu à 85 % par le marché francilien. Sur les 696 M€ investis, deux opérations représentent la moitié du volume : l'acquisition du 83-85 Marceau par Hines et celle du 46-48 Notre-Dame des Victoires par Barings. Les plus grandes signatures du trimestre relèvent principalement de stratégies Core+ et Value-Add, aucune transaction Core d'envergure n'ayant été conclue. L'acquisition des 3 plus gros dossiers par des acteurs internationaux confirme qu'ils n'hésitent pas à se positionner lorsque le produit adéquat se présente sur le marché. .

Stephan von Barczy ajoute : « Au niveau des taux de rendement prime, des échelles se distinguent plus clairement ; de nouvelles références dessinent un nouvel univers de taux : 4 % dans le Quartier Central des Affaires, 6 % dans le reste de Paris intra-muros, et des taux atteignant 8 % dès la première couronne. »

Le commerce s'est imposé comme la classe d'actifs dominante en ce début d'année, bien que le volume repose essentiellement sur 2 opérations d'envergure : l'acquisition du 91 Champs-Élysées par Foncière Renaissance / MIMCO AM et l'acquisition du portefeuille BHV (2 actifs) par Brookfield. Malgré des volumes globaux inférieurs au T1 2025 (-35 %), le segment des très grandes transactions s'est renforcé. En excluant l'opération exceptionnelle de Kering réalisée l'an dernier, les 2 transactions majeures de ce trimestre dépassent 600 M€, contre 235 M€ pour le Forum des Halles au T1 2025.

Les secteurs industriel et logistique ne totalisent que 314 M€ au T1 2026, contre 846 M€ au T1 2025. Dans le détail, 226 M€ ont été investis en logistique et 89 M€ en locaux d'activités. Ce faible démarrage s'explique par une offre limitée, conséquence d'un faible nombre de lancements de commercialisation en 2025, de l'absence de dossiers reportés de 2025 à 2026 et d'un manque de portefeuilles de grande taille. Le marché est ainsi marqué par la prédominance des petits volumes, avec seulement 3 portefeuilles français échangés. La plus importante transaction du trimestre ne dépasse pas 50 M€ : il s'agit de l'acquisition par M&G d'un entrepôt en régions PACA. Cependant, le pipeline de dossiers récemment mis sur le marché devrait redynamiser l'activité au cours des prochains trimestres.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, conclut : « Malgré le contexte qui impacte le marché immobilier français, l'effet de rareté et l'attractivité de Paris agissent comme une valeur refuge incontestée, ce qui conforte les investisseurs, notamment internationaux, dans leurs décisions. Le regain d'intérêt marqué pour le secteur des Champs-Élysées en est une parfaite illustration. Par ailleurs, bien que le dispositif d'apport-cession (article 150-0 B ter) se soit durci, les plus-values issues de cessions réalisées avant l'entrée en vigueur de la loi peuvent encore être réinvesties sous les anciennes conditions, plus souples, ce qui pourrait motiver temporairement les acteurs. Malgré tout, la prudence reste de mise et les cycles de décision s'allongent. Nous serons en mesure d'évaluer pleinement les effets chiffrés de cet attentisme sur les volumes investis au cours du deuxième ou troisième trimestre. »

JLL (NYSE : JLL) est l'un des leaders mondiaux des services et de l'investissement en immobilier d'entreprise, avec un chiffre d'affaires annuel de 26,1 milliards de dollars, des activités dans plus de 80 pays et plus de 113 000 collaborateurs au 31 décembre 2025. Depuis plus de 200 ans, les clients font confiance à JLL, entreprise classée au Fortune 500®, pour les accompagner dans l’acquisition, la location, la construction, l’aménagement, la gestion et l’investissement dans différents secteurs et types d'actifs immobiliers, tels que les bureaux, l’industrie, l'hôtellerie, le résidentiel collectif, les commerces ou les data centers. Animés par une mission commune - façonner le futur de l'immobilier pour un monde plus durable - nous aidons nos équipes, nos clients et tous les acteurs de notre écosystème à éclairer l’avenir de l’immobilier : SEE A BRIGHTER WAY^SM. Grâce à nos bases de données mondiales et à nos capacités technologiques de pointe, nous proposons une offre de services immobiliers intégrée et coordonnée à des clients internationaux issus de secteurs d'activité variés. A travers LaSalle Investment Management, nous investissons pour nos clients à l'échelle mondiale, tant dans des actifs privés que dans des titres immobiliers cotés. Pour plus d'informations, rendez-vous sur le site jll.com.