Avec 1 638 100 m² de demande placée, le marché francilien clôt l’année 2025 sur un résultat historiquement faible (hors 2020), en baisse de 9 % sur un an et inférieur de 25 % à la moyenne sur 10 ans. Le nombre de transactions (2 649) affiche quant à lui des reculs respectifs de 10 et 16 %. Ces baisses concernent l’ensemble des segments de surface. Les grandes surfaces (>5 000 m²) confirment leur atonie : seules 45 transactions ont été répertoriées en 2025 pour un total de 513 100 m² (-8 % sur un an et -33 % vs la moyenne décennale). Les autres segments affichent des reculs relativement similaires sur un an (-9 % pour les pour les petites surfaces, -10 % pour le créneau intermédiaire).

L’année 2025 aura été marquée par une forte polarisation du marché avec, d’un côté, une demande confirmée pour le segment ultra prime, avec de très grandes transactions réalisées par des acteurs en forte croissance sur des immeubles vertueux dans le Quartier Central Central des Affaires, et de l’autre de nombreuses entreprises qui continuent de rationaliser, participant à une nouvelle hausse des surfaces disponibles.

« La recherche d’économies est effectivement l’un des moteurs qui ont animé le marché des grandes transactions en 2025 (21 % des signatures), mais ce n’est pas le premier. Près de 40 % des projets ont en effet été initiés pour répondre à une croissance des effectifs ou pour occuper des bureaux de meilleure qualité, pour une question d’image, d’une part, mais aussi et surtout pour être en conformité avec les exigences du Décret tertiaire. A l’échelle d’un bail commercial, 2030 étant demain, les entreprises doivent dès maintenant anticiper les coûts potentiels que représentent les mises en conformité » précise Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL.

Malgré ces transactions d’envergure, le Quartier Central des Affaires voit sa performance reculer de 11 % sur un an avec une demande placée proche de 312 000 m², soit 19 % de l’activité. Cette part de marché est en légère baisse après 4 années marquées par des parts de marché supérieures à 20 %. Parmi les autres marchés parisiens, Paris 14/15 (+41 % sur un an) et surtout Paris 18/19/20 (+88 %) tirent leur épingle du jeu, portés par plusieurs transactions d’envergure. La Défense affiche, elle, un fort repli (-31 %) par rapport à une année 2024 très dynamique avec 149 200 m² commercialisés, pénalisée par une baisse des grands mouvements (3 vs 8 il y a un an et 7 en moyenne). Le Croissant Ouest recule de 7 % à 268 700 m², affichant désormais un niveau inférieur de 44 % à sa moyenne décennale. La 1ère Couronne enregistre en revanche une progression modérée avec 314 200 m² (+2 %). Si le Nord et l’Est reculent respectivement de 28 et 20 %, le Sud voit quasiment sa performance doubler d’une année sur l’autre grâce à un nombre de transactions important et plusieurs signatures sur des surfaces supérieures à 5 000 m². La 2ème Couronne poursuit, elle, son repli avec 151 400 m² placés (-4 %). L’offre immédiate atteint un nouveau pic à 6,2 millions de m² en Ile-de-France (en hausse de 2 % sur un trimestre et de 11 % en un an), soit un taux de vacance francilien de 11,2 %. Sur un an, l’offre a progressé de 32 % dans Paris intra-muros (52 % dans le QCA), de 13 % dans le Croissant Ouest, de 4 % en 1ère Couronne et s’est stabilisée à La Défense et en 2ème Couronne.

En lien avec les grandes transactions réalisées cette année, le loyer prime du QCA acte une progression de 11 % sur un an pour se positionner à 1 230 €/m²/an. Il en va de même pour Paris Centre Ouest (+4 %, 940 €), Paris 14/15 (+17 %), avec une valeur qui atteint 750 €/m²/an, et pour Paris 18/19/20 (+2 %, 590 €). Les autres secteurs parisiens voient en revanche leur loyer prime baisser, tout comme l’ensemble des marchés du Croissant Ouest. La Défense, malgré un taux de vacance élevé, affiche une baisse modérée, à 540 €/m²/an (-2 % sur un an). À noter également la forte dynamique de la 1ère Couronne Sud, dont le loyer prime bondit à 450 €/m²/an (+7 %) – grâce aux transactions réalisées sur des immeubles en bordure de périphérique ou bénéficiant d’une double adresse parisienne.

Yannis De Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France chez JLL, conclut : « Conformément à nos prévisions, le marché francilien a terminé l’année 2025 sur un volume de seulement 1,6 million de m². L’année 2026 sera sans nul doute plus dynamique ; les nombreux baux des années 2017 et 2018 arrivent à échéances, et les entreprises saisiront l’opportunité d’adapter leur immobilier aux nécessités actuelles. Ces éléments, ajoutés aux politiques de retour au bureau, au souhait des grandes entreprises d’occuper des immeubles vitrines pour attirer les talents, et aux contraintes liées au Décret tertiaire, constituent une base solide nous permettant d’être optimistes. ».