Paris, le 8 janvier 2026

L'année 2025 aura été marquée par une forte instabilité politique, entre motions de censure successives et manque de gouvernance stable. Cette turbulence politique, conjuguée à une OAT haussière, a maintenu les investisseurs dans une posture de grande prudence tout au long de l'année. Dans ce contexte, les taux prime immobiliers ont globalement affiché une stabilité cette année.

Malgré ce climat particulier, les volumes d'investissement immobilier progressent de 8 % par rapport à l'an dernier avec 13,7 Mds € déployés en France en 2025.

Le marché a été largement porté par l'activité francilienne (8,4 Mds €) qui représente 61 % des volumes totaux contre 46 % l'an dernier, témoignant d'une concentration géographique accrue. Alors que les volumes d’investissement n’ont que modérément progressé à l’échelle nationale, l’Ile-de-France a fait preuve d’un dynamisme bien plus visible avec une hausse de 44 % des investissements par rapport à 2024.

Parallèlement, une recomposition significative du paysage se dessine entre les différentes classes d'actifs. Les bureaux affichent une nette amélioration avec 6,8 Mds € investis (+31 %), le commerce progresse légèrement avec 2,8 Mds € investis (+9 %). En revanche, la logistique recule de 22 % avec 3 Mds € et les locaux d'activités se stabilisent à 1,1 Md €.

Cette année 2025 se caractérise également par le retour des transactions d’envergure en bureaux et en commerce, avec 5 transactions supérieures à 300 M€ en 2025 contre aucune l’année dernière. À l'inverse, aucun « mega deal » n'a animé le marché de la logistique.

Le bureau reprend des couleurs, porté par des dossiers d'envergure : plus de 2 Mds € se concentrent sur seulement 5 transactions à l’image de « Paris Trocadéro », « Solstys » ou encore « Trinity  ».  

Le marché révèle que l’obtention de la liquidité a toujours un prix pour les localisations secondaires. En effet, si les produits de bureaux de profil « Core » dans les marchés centraux s’échangent sur des bases de taux correspondant à du « Core / Core + », les actifs « Core » situés en périphérie se vendent sur des bases de taux correspondant à du « Core+ / Value-add ». L'Île-de-France consolide son attractivité en captant 82 % des volumes bureaux nationaux cette année .

Le commerce se maintient mais reste largement porté par un petit nombre d’opérations d’envergure (7) représentant plus de la moitié du volume. On retiendra notamment la prise de participation d’Ardian, ACM Vie et Mubadala Development Company auprès de Kering sur un portefeuille de 3 immeubles prime parisiens ainsi que l’acquisition par la Caisse Des Dépôts et Consignations de 15 % dans le « Forum des Halles ». Les volumes investis sur cette classe d’actifs se concentrent ainsi très majoritairement en Ile-de-France cette année. 

L'appétit des investisseurs pour le retail se confirme sur toutes les typologies d'actifs commerciaux. Paradoxalement, cet intérêt retrouvé ne se reflète pas pleinement dans les chiffres en raison de processus considérablement allongés.

Ces reports, conjugués aux nombreux dossiers en cours avec des entrées en exclusivité en fin d'année, laissent présager une année 2026 plus dynamique en termes de volumes. Tout dépendra néanmoins de la capacité des acquéreurs et vendeurs à s'accorder sur les conditions de cession.

Le marché de l'investissement industriel et logistique se montre bien moins dynamique que les années précédentes, l'absence de gros portefeuilles et de volumes unitaires importants étant particulièrement notable. L'inadéquation entre les produits en vente et les capitaux actifs sur le marché explique en grande partie le ralentissement observé cette année.

À l'instar de l'opération Proudreed/Blackstone, l'émergence de portefeuilles logistiques d'envergure en 2026 pourrait insuffler une nouvelle dynamique à ce segment.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, conclut : « L’année 2025 a marqué le retour à une configuration plus classique pour le marché français de l’investissement, avec une performance portée essentiellement par les bureaux franciliens. Parmi les actifs de bureaux finalement signés, certains avaient été proposés sur le marché depuis 18 à 36 mois, témoignant de cycles de décision particulièrement étendus. Nous observons également une belle présence des investisseurs internationaux sur ce segment ; ces derniers ne se cantonnent plus aux classes d'actifs qu'ils ciblaient traditionnellement mais saisissent désormais les bonnes opportunités sur l'ensemble du marché ».

Il ajoute : « Dans un environnement qui devrait rester relativement similaire, l’année 2026 ne devrait pas enregistrer de changement majeur par rapport aux tendances de cette année. Une interrogation demeure néanmoins quant aux transactions concernant les bureaux : 2025 a été portée par de gros volumes, parviendrons-nous à maintenir le même niveau d'activité avec des opérations plus modestes ? Le millésime 2026 devrait en revanche voir le retour des portefeuilles significatifs en logistique ».