3 raisons clés pour lesquelles le self stockage est en mouvement

Bien que les vents contraires économiques et une série d'incertitudes du marché aient ralenti les volumes d'investissement immobilier plus larges, le secteur du self stockage continue de défier la tendance.

L'investissement dans le marché du self stockage à travers la zone EMEA a connu une augmentation annuelle significative, avec des niveaux approchant maintenant €1 milliard (US$1.07 milliards) pour la première fois - en net contraste avec d'autres secteurs où l'activité a dans certains cas diminué de moitié.

En Europe continentale, les récentes transactions de self stockage ont été dominées par des accords de plateformes plus importantes, comme l'offre de Nuveen sur The Self Storage Group. Pourtant, seulement 20% du stock dans ce secteur fragmenté est considéré de qualité institutionnelle et les barrières à l'entrée restent élevées.

“Il y a un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande dans la plupart de l'Europe, donc bien que l'appétit des investisseurs soit plus fort que jamais, le plus grand défi pour ceux qui cherchent à déployer des capitaux reste l'investissement à grande échelle,” déclare Tom Caines, Responsable des marchés de capitaux en self stockage chez JLL, EMEA. “La liquidité n'est pas un problème, il y a simplement trop peu d'opportunités au niveau des plateformes pour satisfaire le volume de capital cherchant à entrer sur le marché.”

Avec une prise de conscience des investisseurs augmentant rapidement et une demande des utilisateurs finaux ne montrant aucun signe de déclin, nous analysons ce qui est à venir pour le secteur du self stockage.

Les données de JLL montrent que la qualité institutionnelle est essentielle pour les nouveaux développements dans les villes et villages avec une densité de population et une richesse élevées. Ces derniers mois, malgré une baisse des performances commerciales dans de nombreuses régions d'Europe, les taux d'occupation des emplacements principaux restent supérieurs à 85%.

“Les investisseurs avaient l'habitude de s'emparer de stock de première et deuxième génération de niveau d'entrée, mais l'accent s'est récemment déplacé vers des actifs de grade institutionnel où il y a un chemin clair vers la longévité,” explique Izeldi Loots, Responsable EMEA de l'évaluation du self stockage chez JLL.

Ce n'est pas étonnant que les chiffres de JLL montrent que les utilisateurs domestiques sans espace de stockage à domicile sont prêts à payer pour la commodité locale.

“À Londres, l'un des marchés les plus établis, nous avons vu les opérateurs réussir à démontrer la valeur et la flexibilité offertes par les installations situées au centre, atteignant des loyers principaux jusqu'à 25 % plus élevés, par rapport à d'autres villes,” confirme Loots.

En ce qui concerne l'offre primaire, Londres, Stockholm et Berlin sont en tête. Mais à l'avenir, Paris se distingue comme une ville où l'offre de haute qualité par rapport à la population de la ville est actuellement insuffisante.

“Il y a actuellement trois fois moins de magasins par million de personnes à Paris qu'à Londres et quatre fois moins qu'à Stockholm, qui a une des plus fortes proportions d'offre moderne de haute qualité comparé à d'autres grandes villes européennes,” explique Robert Gwyther, Directeur dans l'équipe Advisory Valuations.

Avec une forte augmentation du nombre de facilités spécialement conçues qui s'ouvrent, des actifs de moindre qualité ou mal situés pourraient perdre du terrain à l'avenir. Gwyther affirme que les benchmarks de JLL montrent que les emplacements les plus visibles surpassent les sites avec une moindre renommée, surtout dans les zones avec des niveaux élevés de nouvelle offre.

Le déséquilibre entre l'offre et la demande, ainsi que les coûts de construction plus élevés, poussent les propriétaires et les développeurs à être créatifs.

“Dans les zones où l'offre est insuffisante, nous avons vu des installations de vente au détail, de bureaux et même de parkings réaménagés pour le self stockage, alors que les investisseurs rééquilibrent leurs portefeuilles pour des rendements maximaux,” déclare Penny Bell, Directrice de l'équipe EMEA Self Storage Capital Markets de JLL.

Les conversions peuvent réduire de 12 à 18 mois les délais de développement comparatifs des nouvelles constructions, grâce à la rapidité d'exécution et au risque de planification moindre – plus il y a l'avantage d'un faible carbone incorporé.

Pourtant, bien que le marché immobilier plus large présente maintenant plus d'opportunités de conversion, ce n'est pas toujours simple – ni bon marché.

“La bonne charge de plancher préexistante est essentielle, sinon des modifications structurelles plus coûteuses sont nécessaires, rendant de nombreux bureaux inadaptés à la conversion,” dit Bell. “Les entrepôts sont les actifs les plus simples à réaménager.”

Le pipeline de développement du self-stockage est actuellement à un niveau record, déclare Loots, qui croit que dans les mois à venir, les opérateurs se concentreront sur l'essentiel. Démontrer de la valeur tout en cherchant à réduire la rotation des locataires sera la clé de la performance commerciale.

“À mesure que davantage d'unités arrivent sur le marché, la concurrence augmentera, ce qui signifie que les opérateurs devront travailler plus dur pour offrir une excellente expérience client et maintenir l'occupation,” dit-elle.

Bell souligne que les taux d'affaires au Royaume-Uni ont récemment augmenté de 20 à 50 %. Pendant ce temps, la nouvelle “Obligation de Notification” du Valuations Office pourrait encore éroder les bénéfices des opérateurs britanniques, car il est désormais obligatoire de déclarer tout changement pouvant impacter la valeur - comme l'ouverture de nouveaux étages - dans les 60 jours.

“Les opérateurs chercheront à compenser ces coûts supplémentaires en réalisant des économies partout où cela sera possible,” dit Bell.

Les mesures d'efficacité énergétique incluent l'éclairage LED, les capteurs de mouvement et les horaires de chauffage optimisés. Les avancées technologiques comme l'intégration entre le contrôle d'accès, les logiciels opérationnels, les plateformes de marketing et de comptabilité pourraient réduire les besoins en personnel et pourraient aider à débloquer davantage d'efficiences opérationnelles.

À l'avenir, Caines croit que la réutilisation des actifs sous-performants de secteurs alternatifs stimulera la croissance. Les corrections des valeurs foncières et la réévaluation des bureaux en particulier offriront de nouvelles et excitantes opportunités tant pour les investisseurs que les opérateurs.

Loots convient qu'il y a de nombreuses raisons pour lesquelles la demande future restera dans les grandes villes, en pointant vers l'urbanisation qui met la pression sur l'offre de logements résidentiels, et à son tour stimule l'appétit pour le self-stockage.

“Les opérateurs qui font leurs devoirs en matière de planification de l'expansion et les investisseurs qui réussissent à sécuriser les bons emplacements récolteront les fruits pour longtemps,” conclut Loots.