Alimenter l'excellence opérationnelle

Les dynamiques du marché, les préoccupations énergétiques, les pressions économiques et les objectifs de réduction du carbone qui s'annoncent poussent la gestion de l'énergie et la résilience au premier plan des décisions de location dans le secteur industriel et logistique.

• Les occupants privilégient les bâtiments intelligents en matière d'énergie pour garantir l'excellence opérationnelle et les économies de coûts, motivés par des préoccupations concernant la disponibilité de l'énergie et la flambée des prix de l'énergie ces dernières années.
• Le secteur fait face à une intensification des menaces pour la sécurité opérationnelle en raison du risque climatique en raison d'opérations complexes et d'une présence accrue dans des zones plus vulnérables aux événements météorologiques extrêmes.
• Les deux tiers des principaux occupants industriels et logistiques ont des engagements de réduction des émissions, principalement grâce à des améliorations énergétiques, à l'électrification des flottes et à l'acquisition d'énergie propre.
• Alors que le stock vieillit rapidement – avec 76 % des stocks industriels âgés de plus de dix ans aux États-Unis, et 69 % en Europe – la modernisation des bâtiments émerge comme une stratégie cruciale pour les propriétaires pour atténuer le risque d'obsolescence, attirer les meilleurs locataires et améliorer la valeur.

Après plusieurs années de croissance sans précédent, les propriétaires, les investisseurs et les occupants réévaluent stratégiquement les actifs et les stratégies de localisation avant le prochain cycle du marché. Parallèlement, la disponibilité et la sécurité de l'énergie apparaissent comme des priorités principales pour de nombreux occupants du secteur. L'augmentation de l'automatisation, l'électrification des flottes, la montée de la fabrication avancée et la concurrence avec les centres de données pour des ressources énergétiques limitées reshaping collectivement les dynamiques du marché. Les occupants priorisent les efficacités de coût et cherchent des moyens innovants d'améliorer les pratiques commerciales, et les propriétaires évaluent de manière préventive les méthodes pour rester compétitifs. Au cœur de ce changement de marché se trouvent des marchés énergétiques de plus en plus complexes associés aux pressions croissantes pour concrétiser les objectifs de réduction du carbone.

Les occupants se sont typiquement concentrés sur les exigences techniques (par exemple, hauteur de plafond, quais de chargement, etc.), mais alors qu'ils priorisent l'excellence opérationnelle, les exigences deviennent de plus en plus spécifiques et les entrepôts standards ne sont plus adaptés à leur objectif. Les espaces qui offrent des solutions plus larges, notamment en matière de gestion de l'énergie, de résilience et de durabilité générale, gagneront un avantage concurrentiel dans les années à venir.

De plus, la fabrication avancée - l'utilisation de technologies innovantes pour améliorer les produits ou les processus – est un segment en forte croissance dans le secteur industriel. Les entreprises impliquées dans les batteries, les véhicules électriques (EVs), les énergies renouvelables et la technologie climatique émergent comme des moteurs significatifs de cette croissance et sont particulièrement avides d'espaces qui s'alignent avec leur cœur de métier de durabilité et de décarbonisation.

Les propriétaires bâtis disposés à tirer parti de la durabilité pourraient capitaliser sur cette demande changeante pour créer de la valeur économique, tout en suivant le rythme des réglementations plus strictes et des attentes changeantes des parties prenantes. Un pivot stratégique vers la gestion de l'énergie, les pratiques de construction durables et l'engagement global des locataires peut transformer les dynamiques de location, garantissant que les espaces industriels sont adaptés pour l'avenir.

Pour comprendre comment les engagements en matière de durabilité impactent les marchés locatifs dans le secteur, JLL a évalué l'empreinte locative des principaux occupants à travers 18 pôles industriels et logistiques en Amérique du Nord, en Europe et en Australie, enquêté sur les objectifs publiquement déclarés et les détails pertinents, et évalué les pipelines de l'offre actuelle et de construction.

Parmi les 900 occupants étudiés dans cette étude (représentant 850 millions de pieds carrés d'espace loué), nous avons constaté que 65 % de leurs besoins futurs en espace seront liés à un objectif de réduction de carbone. En d'autres termes, près de deux besoins futurs sur trois pour l'espace industriel proviennent d'occupants ayant établi des objectifs pour réduire les émissions opérationnelles, principalement par des améliorations énergétiques, l'électrification de la flotte et l'acquisition d'énergie propre.

Les termes de bail moyens sont d'environ sept ans pour les locataires industriels, ce qui signifie que les baux signés aujourd'hui entreront en collision avec les objectifs de 2030 visant à réduire les émissions de 50 %, un objectif intermédiaire que beaucoup de ces occupants ont fixé. Cela aura un impact significatif sur leurs décisions de location à court terme, et beaucoup devront réévaluer leurs espaces actuels alors qu'ils cherchent des espaces alignés avec leurs objectifs de réduction de carbone.

Les activités des locataires sont généralement responsables de 90 % à 100 % des émissions de carbone opérationnelles dans les bâtiments industriels, par rapport à 55 % à 75 % dans les bureaux. Cela signifie que la coopération des locataires – en particulier sous forme de co-investissements – est particulièrement critique pour la décarbonisation réussie du secteur. En Australie, de nombreux propriétaires envisagent déjà des processus de sélection des locataires et privilégient les locataires avec des intensités de carbone opérationnelles plus faibles ainsi que ceux prêts à partager des données et à collaborer sur des améliorations de la performance du bâtiment.

L'action pour décarboniser l'immobilier est à la traîne de manière significative et, malgré les améliorations en matière d'efficacité énergétique dans certains secteurs, les émissions des bâtiments restent élevées et continuent de fait d'augmenter. Le secteur industriel en particulier a pris du retard dans la décarbonisation et les améliorations d'efficacité énergétique et, sans niveaux accrus de rénovation, les propriétaires feront face à des défis aigus pour répondre à la demande croissante d'espaces durables. Dans les 18 pôles étudiés dans cette étude, 41 % de la demande projetée pour des espaces à faible émission de carbone ne sera pas satisfaite d'ici 2030, compte tenu de la qualité actuelle du stock existant et des estimations de construction pour le reste de la décennie. Cette étude ne considère que les plus grands occupants, représentant 30 % de la surface louée sur les marchés couverts ; elle sous-estime intrinsèquement la demande totale pour des actifs à faible émission de carbone - le marché général pour de tels actifs est bien plus grand.

Les dynamiques de l'offre et de la demande varient selon les marchés industriels. Des marchés plus calibrés, comme le Royaume-Uni et Sydney, montrent une plus grande concordance entre propriétaires et locataires sur les efforts de décarbonisation, poussés par les pressions réglementaires et les engagements en matière de carbone. Dans ces marchés, les propriétaires qui négligent la performance carbone risquent de faire face à un ‘discount marron’ et à des défis accrus en matière de liquidité lors de la vente de leurs propriétés. À l'inverse, des marchés déséquilibrés, comme Chicago et la Belgique, caractérisés par des stocks obsolètes gourmands en énergie et une disponibilité limitée en énergie propre, présentent des défis uniques. Pour les propriétaires dans ces marchés, agir rapidement pour améliorer la performance énergétique d'un bâtiment peut les positionner comme leaders du marché, leur permettant d'attirer des locataires de haute qualité et de s'assurer que les locataires ne choisissent pas d'autres emplacements comme les sites sur mesure.

Le secteur industriel est particulièrement bien placé pour déployer des solutions énergétiques et durables qui peuvent favoriser des progrès réels dans la décarbonisation de l'environnement bâti, ainsi que la sécurité opérationnelle et la valeur économique pour les propriétaires et les occupants.

Fournir des solutions énergétiques

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Fournir de la résilience

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Protéger la valeur

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La demande mondiale d'énergie augmente plus rapidement que prévu, soulevant des préoccupations significatives concernant la sécurité énergétique et les prix pour les entreprises et les personnes dans le monde entier. L'accès à une alimentation suffisante est déjà la préoccupation majeure pour de nombreux occupants industriels alors qu'un nombre croissant d'entreprises nécessitent des solutions énergétiques à haute capacité. De plus, les prix de l'énergie ont fortement augmenté ces dernières années. Au cours des cinq dernières années, ils ont augmenté de 29 % aux États-Unis, de 71 % à travers l'Union Européenne et de 54 % au Royaume-Uni ; tandis qu'en Australie, les prix de l'énergie ont augmenté de 25 % d'année en année en 2024. Contrairement à d'autres types d'actifs, les utilisateurs industriels sont plus vulnérables aux fluctuations des coûts énergétiques en raison de leurs opérations dépendantes du transport et/ou intensives en énergie. En conséquence, beaucoup se tournent vers les espaces qu'ils utilisent pour trouver des solutions.

L'utilisation de l'électricité a augmenté à deux fois la vitesse de la demande énergétique globale au cours de la dernière décennie, selon un rapport récent de l'Agence Internationale de l'Énergie, et bien que la demande énergétique mondiale devrait augmenter de 5% d'ici 2030, la demande en électricité devrait augmenter de 18%. Cette tendance est particulièrement évidente dans le secteur industriel, alors qu'un nombre croissant d'entrepôts dépendent de l'automatisation, de la robotique et des flottes électriques.

Compte tenu des prix énergétiques en forte hausse et de la transition vers un futur électrique, les occupants priorisent des bâtiments intelligents sur le plan énergétique pour atteindre l'excellence opérationnelle, la sécurité énergétique et l'efficacité des coûts. Rénover les bâtiments avec des caractéristiques telles que l'éclairage LED et les panneaux solaires peut permettre des réductions des coûts énergétiques de 10-35%. Pour un bâtiment de 100 000 pieds carrés (9 290 mètres carrés), nos estimations montrent que cela représenterait des économies annuelles moyennes de 22 000 à 78 000 USD pour les propriétés d'entrepôt et de distribution et de 67 000 à 234 000 USD pour les sites de fabrication. Face à l'appréhension accrue concernant l'énergie, les installations énergétiques sur site combinées à des systèmes de stockage par batteries émergent également en tant que solutions critiques.

Compte tenu des chaînes d'approvisionnement et des opérations complexes ainsi qu'une plus grande présence dans des zones plus vulnérables aux événements météorologiques extrêmes, un climat en réchauffement présente des défis aigus pour le secteur industriel & logistique. Par exemple, à travers les États-Unis, 69 % de l'inventaire industriel se trouve dans les 10 principaux marchés les plus exposés au risque climatique, contre 57 % pour les bureaux. En Europe, 49 % de l'inventaire industriel se situe dans les 10 marchés les plus exposés de la région, contre 42 % pour les bureaux. Les occupants de ce secteur chercheront de plus en plus des propriétés qui assurent la continuité des affaires et la sécurité des employés grâce à une résilience physique améliorée et des solutions énergétiques sur site.

Compte tenu de l'importance croissante de la réglementation sur l'énergie et le carbone, les entrepôts durables permettent aux propriétaires et aux occupants de rester à l'avant-garde des exigences de conformité. Qu'il s'agisse des normes de performance des bâtiments en évolution adoptées par 13 villes américaines, avec 30 autres prévues d'ici 2026, ou de la Directive sur le Reporting de la Durabilité des Entreprises (CSRD) de l'Union Européenne avec les premiers rapports attendus cette année, les entrepôts qui démontrent une performance énergétique et d'émissions améliorée resteront résilients face aux nouvelles réglementations.

Ces dernières années, l'essor du commerce électronique, accéléré par la pandémie, a entraîné un développement sans précédent de l'immobilier industriel, en particulier pour des usages logistiques et d'entreposage. Une distinction importante pour le secteur dans son ensemble, par rapport aux bureaux, est que des délais de construction plus courts ont permis aux développeurs d'être plus réactifs aux évolutions de la demande sur le marché. Cependant, 2025 commence avec peu ou pas de nouvelles constructions dans les principaux marchés mondiaux alors que les niveaux de développement se stabilisent.

Parallèlement, le stock vieillit rapidement dans la plupart des centres industriels et logistiques établis. Aux États-Unis, 76 % du stock a plus de dix ans, contre 69 % en Europe et 75 % en Australie. Bien que certains bâtiments de plus de 10 ans soient encore considérés comme de haute qualité, une grande partie de ce stock vieillissant nécessitera une certaine forme d'amélioration pour maintenir la compétitivité. De plus, la rareté de terrains aménageables sur de nombreux marchés industriels à travers le monde, couplée aux contraintes d'approvisionnement neuf, renforce l'impératif de moderniser les installations existantes. Ces facteurs renforcent collectivement l'argument en faveur de la modernisation comme stratégie de création de valeur clé dans le secteur immobilier industriel et logistique.

Il est également remarquable que les pratiques durables dans le secteur influencent bien plus que les seuls facteurs environnementaux. Par exemple, l'industrie des entrepôts connaît des taux de rotation significativement plus élevés pour les employés. Investir dans des caractéristiques de bâtiments durables qui améliorent la ventilation et la qualité de l'air intérieur, offrent un accès à des espaces verts et des températures confortables ainsi que des environnements de travail peut améliorer la rétention des employés pour les occupants.

Identifier des solutions

Les priorités en matière de durabilité et d'énergie dans le secteur industriel sont plus nuancées, car les usages varient considérablement dans ce type de propriété. Les principaux utilisateurs des propriétés de stockage et de distribution favorisent généralement l'énergie sur site, l'efficacité et l'infrastructure des véhicules électriques, tandis que les entreprises manufacturières tendent à privilégier l'efficacité énergétique et la sécurité, ainsi que la gestion des déchets. En général, lorsque les occupants comprennent ce qu'ils doivent faire pour montrer des progrès sur les engagements de durabilité, les améliorations des bâtiments qui permettent aux propriétaires de communiquer des améliorations mesurables sont des différenciateurs clés. Déjà, il y a une prise de conscience croissante de la performance énergétique et des émissions des bâtiments, surtout en Europe, où CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) est actuellement à l'étude pour le secteur. De plus, de nombreux occupants industriels font partie des émissions Scope 3 de leurs clients, créant une pression supplémentaire pour ces occupants afin de décarboniser leurs propres opérations pour répondre aux objectifs de durabilité de l'ensemble de leur chaîne de valeur.

Objectifs mesurables:

Efficacité énergétique: Une réduction de l'intensité d'utilisation d'énergie (EUI)2 de 50-60 % par rapport aux moyennes actuelles des bâtiments, y compris les réductions nettes obtenues grâce aux sources d'énergie sur site.

Carbonne incorporé: Une réduction du carbone incorporé3 d'environ 40 %.

L'énergie propre produite sur site et l'infrastructure de charge des véhicules électriques peuvent générer des flux de revenus supplémentaires pour les propriétaires. Nous avons déjà vu de nombreux cas de propriétaires industriels monétiser les revenus de ces solutions par une augmentation de loyer ou un paiement direct par des structures comme Energy as a Service (EaaS).

Le cas pour le solaire

Les installations industrielles, avec leurs vastes toits plats, sont idéalement adaptés pour exploiter des quantités considérables d'énergie solaire directe par l'électricité sur site. Si pleinement exploités, les entrepôts industriels aux États-Unis pourraient produire, en moyenne, 176 % de leurs besoins annuels en électricité. Selon une étude de 2022, seuls 5 % des entrepôts au Royaume-Uni disposent de panneaux solaires sur le toit, pourtant tirer parti des 18,5 millions d'acres d'espace inutilisé sur les toits des entrepôts permettrait de plus que doubler la capacité solaire du pays. Aux Pays-Bas, l'adoption de l'énergie solaire sur site pour les entrepôts est presque devenue une pratique standard pour toutes les nouvelles constructions ou où la construction de bâtiments existants le permet. Cependant, dans la plupart des autres marchés industriels, le déploiement de l'énergie solaire sur site reste lent, offrant une opportunité considérable d'expansion de l'énergie durable et de réduction des coûts.

Historiquement, les propriétaires d'entrepôts ont hésité à investir dans des systèmes solaires sur le toit en raison des coûts initiaux élevés et des options limitées pour vendre l'énergie excédentaire, surtout lorsque les locataires n'utilisent pas pleinement l'énergie générée. Cependant, un changement est en cours, en particulier parmi les principaux propriétaires industriels. Prologis, Brookfield et Lineage Logistics ont été nommés parmi les dix premières entreprises par la capacité solaire installée sur site dans le rapport de SEIA Solar Means Business 2024. À mesure que les investisseurs deviennent plus aptes à naviguer dans ces structures complexes, nous anticipons un impact significatif sur les évaluations des propriétés.

Le cas pour la recharge de véhicules électriques

L'électrification des flottes émerge comme un levier majeur de décarbonisation pour les occupants industriels. Collectivement, les occupants étudiés dans cette recherche augmenteront seuls leur taille de flotte électrique par six, atteignant 16.6 millions de véhicules de flotte électrique sur la route d'ici 2030. À mesure que les entreprises passent de flottes alimentées par des combustibles fossiles à des véhicules électriques, elles transforment les dépenses en carburant en coûts immobiliers par l'utilisation de l'infrastructure de recharge sur site. Ce changement a des implications significatives pour les critères de sélection des sites et les stratégies globales de l'immobilier commercial.

Notre équipe de solutions EV a constaté que l'électrification des flottes de camions peut généralement permettre aux opérateurs d'économiser 20-25 % du coût total de fonctionnement de ces camions (hors main-d'œuvre). Pour comprendre, les dépenses de camionnage représentent 44 % des coûts totaux d'une entreprise de logistique, environ 30 % étant alloués à la main-d'œuvre et le reste à l'énergie (carburant), à l'achat/location de camions et à l'entretien. Cette réduction de 20-25 % des coûts d'exploitation de la flotte se traduirait généralement par des économies de 6 à 8 % sur l'ensemble du profit et perte (PnL) pour les entreprises de logistique. Par conséquent, l'accès à une énergie abordable et fiable pour l'électrification des flottes devient une exigence concurrentielle clé – une exigence qui impacte déjà les décisions immobilières et les stratégies de sélection de sites aujourd'hui, surtout parmi les principaux utilisateurs d'entrepôts et de logistique.

Cette transition a des implications substantielles pour la capacité d'énergie sur les sites industriels, car les propriétés devront être préparées pour soutenir les efforts à long terme d'électrification des flottes. Cela signifie non seulement l'installation de stations de recharge pour véhicules électriques, mais aussi s'assurer que l'infrastructure électrique du site peut gérer la demande accrue en énergie. Pour de nombreuses installations existantes, cela peut nécessiter des solutions énergétiques sur site, des améliorations significatives des systèmes électriques et potentiellement travailler avec les services publics locaux pour augmenter la capacité énergétique. Offrir ces solutions offre des opportunités claires aux propriétaires de générer des retours supplémentaires, surtout grâce à des stratégies intégrées d'énergie EV, sur site et de stockage.

D'autres avancées en matière de durabilité incluent les systèmes de récupération d'eau de pluie, qui, bien que pas encore largement répandus, émergent comme une solution de pointe pour les propriétés industrielles. Ils offrent la possibilité de collecter l'eau de pluie pour un usage sur site, une solution particulièrement précieuse pour les opérations gourmandes en eau telles que les installations de stockage à froid et les sites de fabrication avancés.

Étude de cas: Link Logistics’ produit Energy Solutions

La "barrière de l'incitation scindée" dans l'immobilier entrave les efforts de décarbonisation dans tous les secteurs, mais particulièrement dans l'industriel en raison de la prévalence des structures de bail triple net. En vertu des baux triple net, les locataires paient les frais de service public, donc les propriétaires qui investissent dans des améliorations énergétiques ne bénéficient pas directement des économies. Cela décourage les deux parties de financer de telles améliorations, nécessitant une nouvelle approche pour aligner les incitations et promouvoir les investissements en efficacité énergétique.

Link Logistics a développé une commodité de gestion de l'énergie et des services publics propriétaire où il vise à transférer la gestion de l'énergie et des services publics de certains locataires à l'équipe interne d'experts en énergie de Link Logistics et déployer une approche "mesurer-réduire-compenser" pour faire progresser la décarbonisation à grande échelle pour ses propriétés et générer une valeur partagée pour eux-mêmes et leurs locataires. En accédant aux données nécessaires, Link Logistics est en mesure d'identifier des opportunités pour améliorer l'efficacité énergétique et offrir des avantages mesurables aux locataires, réduisant les coûts d'exploitation tout en atteignant un retour sur investissement attractif.

Définir le succès: Depuis le début du programme en 2023, plus de 1,000 clients ont été inscrits. L'entreprise a exécuté 106 millions de pieds carrés de projets LED, réduisant la consommation énergétique des entrepôts de Link Logistics de 98,400 MWhs et les émissions de carbone de 43,453 tonnes métriques - équivalent au carbone séquestré par 43,586 acres de forêts américaines en un an. Cela s'est traduit par un bénéfice total de 0,16 $ par pied carré pour les clients inscrits, avec une moyenne de 12 % d'économies sur les factures de services publics.

Les locataires en action

Les principaux occupants intègrent les priorités énergétiques et de durabilité dans leurs décisions de location. Avec des pressions concernant l'utilisation de l'énergie et les engagements en matière de carbone qui augmentent, cette tendance devrait se développer rapidement dans les années à venir.

Implications pour les propriétaires de bâtiments et les occupants

Propriétaires:

• Les marchés de l'énergie volatils présentent des opportunités pour les propriétaires d'isoler les locataires des coûts en hausse ainsi que de leur offrir une énergie sécurisée. Les espaces industriels sont particulièrement équipés pour fournir de tels avantages.
• Les propriétaires et les investisseurs prêts à innover avec la durabilité peuvent tirer parti des dynamiques de marché changeantes pour positionner leurs propriétés comme des actifs orientés vers des solutions. La collaboration avec les locataires dans les efforts énergétiques et de décarbonisation est cruciale.
• Les propriétaires et les investisseurs qui agissent rapidement pour moderniser les actifs et communiquer des améliorations mesurables dans la performance énergétique et carbone prospèreront dans le paysage en évolution.

Occupants:

• Les utilisateurs industriels sont de plus en plus motivés par les préoccupations énergétiques ainsi que par le besoin de traduire les engagements de durabilité en progrès tangible.
• La demande évolue, passant d'exigences de conception purement fonctionnelles à des espaces pouvant offrir des solutions complètes – en particulier en matière de sécurité énergétique, d'efficacité des coûts opérationnels et d'électrification des flottes. Mais les occupants doivent être prêts à s'associer avec les propriétaires pour atteindre ces solutions.
• Au-delà des engagements énergétiques et environnementaux, des espaces durables peuvent aussi améliorer les conditions de travail, (par exemple, à travers des éléments qui améliorent l'éclairage naturel, le confort thermique, la qualité de l'air intérieur et l'accès à des espaces verts) augmentant considérablement la rétention des employés.

Vrai aujourd'hui plus que jamais, la durabilité est intégrale aux fondamentaux de l'entreprise, entraînant un changement transformateur pour répondre à certains des défis les plus complexes d'aujourd'hui. Les bâtiments industriels présentent des opportunités significatives pour les propriétaires et les occupants d'atteindre des objectifs de durabilité et d'excellence opérationnelle. Avec les avancées des nouvelles technologies, l'automatisation accrue et l'électrification des transports, les propriétés industrielles deviennent des agents actifs dans les opérations quotidiennes. Elles peuvent faciliter des économies de coût, offrir une énergie sécurisée, protéger les utilisateurs des marchés énergétiques volatils, assurer la conformité aux règlements en évolution et propulser le progrès sur les engagements de durabilité.

^{1Notez que les données historiques couvrant une période plus longue n'étaient pas accessibles pour le marché australien. Les comparaisons annuelles où elles ont été atteintes ici.
2Intensité de l'utilisation énergétique (EUI): l'utilisation énergétique d'un bâtiment en fonction de sa taille (par exemple, kBtu par sqft)
3Carbone incorporé : les émissions générées lors de la construction d'un bâtiment, en fonction de sa taille (par exemple, kgCO2/sqft)}