Décarbonation immobilière : anticiper pour réussir

Face à l'urgence climatique et aux exigences réglementaires croissantes, les directions immobilières doivent accélérer la décarbonation de leur parc immobilier. Les 5 années à venir constituent une période charnière pour déployer les stratégies adéquates et atteindre les objectifs environnementaux avec un ratio investissement/impact optimal.

Le compte à rebours est enclenché. Prises entre les engagements volontaires de leur entreprise et un cadre réglementaire toujours plus exigeant, les organisations doivent accélérer leur transition. Pourtant, de nombreuses organisations peinent encore à basculer en mise en œuvre.

Dans un contexte macroéconomique tendu où la maîtrise des coûts est primordiale, le défi s'avère considérable. Cependant, chaque décision immobilière – renouvellement de bail, investissement dans un actif existant ou relocalisation – constitue une opportunité de transformer le portefeuille en un parc plus sobre en carbone et plus résilient face aux changements climatiques.

La pierre angulaire d'une stratégie réussie réside dans la capacité à prioriser les efforts et à prendre des décisions éclairées à l'aune des engagements pris par l’entreprise. Cette approche doit intégrer tant l'impact sur la trajectoire carbone avec la bonne rigueur méthodologique que les dimensions économiques : surcoûts d'investissement liés à la décarbonation, économies d'exploitation anticipées et évolution de la valeur patrimoniale.

"Une modélisation technique et financière rigoureuse du portefeuille, couplée à une analyse des dynamiques de marché et co-investissement possible avec les propriétaires, permet de planifier stratégiquement la décarbonation et de réduire significativement les coûts associés, parfois de plusieurs dizaines de points", souligne Juliette Medana, Directrice Conseil en Immobilier Durable JLL EMEA.

La période quinquennale qui s'ouvre revêt une importance particulière avec l'échéance de nombreux baux de bureaux. Cette vague de renouvellements représente la dernière grande opportunité avant 2030 – année cruciale marquant l'échéance moyen-terme de nombreux engagements volontaires tels que la SBTi et de plusieurs obligations réglementaires.

Ce contexte offre une opportunité idéale pour engager un dialogue constructif et co-investir avec les propriétaires sur la performance environnementale des bâtiments. Juliette Medana prévient : « Le ratio offre-demande d’espaces bas carbone est très déséquilibré dans le monde. A l’heure actuelle, pour 3m² de demande d’espaces à faible émission, seul 1m² est en développement. Nos analyses anticipent un déficit de 63% d'actifs bas carbone sur le marché parisien à l'horizon 2030. En Europe, 80 % de la demande future est liée aux engagements carbone des principaux occupants de bureaux, suivis par 70 % dans les Amériques et 63 % en Asie-Pacifique. Les occupants qui n'anticipent pas cette tension risquent de se retrouver face à un dilemme : supporter des surcoûts considérables de mise à niveau, avoir recours à de l’achat récurrent d’énergie verte ou de la compensation carbone et s’exposer à un risque réputationnel ».

Pour optimiser cette transition, JLL recommande une approche structurée en trois phases :
 

• Diagnostic du portefeuille : Évaluation des performances actuelles et modélisation du potentiel technique de décarbonation, intégrant l'électrification des usages du bâtiment et des infrastructures de mobilité. L'analyse financière distingue clairement les investissements habituels sur le parc des surcoûts spécifiques à la décarbonation, évitant ainsi d'attribuer aux enjeux climatiques des coûts qui surviendraient de toute façon. Différents modèles économiques peuvent être envisagés pour financer cette transition, avec une attention particulière portée aux enjeux associés aux futurs coûts d'accès à l'énergie.

• Planification stratégique : Étude de la disponibilité d'actifs bas carbone comme alternatives dans les zones d'implantation, cartographie des propriétaires selon leurs engagements en développement durable et analyse de la pression réglementaire qui pèse sur eux pour évaluer leur capacité de co-investissement. Élaboration d'une feuille de route opérationnelle, avec une stratégie ajustée de localisation, des investissements optimisés et une approche structurée d'engagement avec les propriétaires.

• Intégration dans les processus décisionnels : Incorporation systématique des enjeux de décarbonation dans l'ensemble des processus immobiliers - plans d'investissement, décisions "stay or go", sélection de site, négociations des baux.
  La réussite repose sur une vision claire pour chaque actif de son potentiel d'amélioration, des investissements nécessaires, des économies anticipées et de la valeur créée, permettant ainsi d'aborder les négociations avec les propriétaires sur la base de données tangibles et convaincantes.

Si la qualité des données constitue encore un défi majeur, l'urgence de la situation exige d'agir dès maintenant tout en s’inscrivant dans une démarche d’amélioration continue des données énergétiques et environnementales.

Dans cette optique, JLL a développé plusieurs solutions spécialisées : "Carbon Pathfinder" pour modéliser différents scénarios au niveau d'un actif et du portefeuille (optimisation d’un actif, rénovation lourde, sélection d’un nouveau site) tant du point de vue de la décarbonation que des impacts financiers; "Legislation Radar" pour anticiper les évolutions réglementaires aux échelles mondiale, nationale et locale; et "JLL Green Leasing Agent" qui facilite l'évaluation de la performance environnementale des bâtiments lors des transactions immobilières, tout en guidant la négociation de clauses vertes ciblées pour s'aligner avec les exigences réglementaires et les priorités environnementales des entreprises.

Juliette Medana précise : "Ces solutions ne sont pas destinées au reporting. Elles peuvent s'intégrer aux écosystèmes technologiques existants de nos clients et ont été conçues avant tout pour guider les prises de décision et faciliter la collaboration avec leurs partenaires immobiliers."»

La décarbonation du parc immobilier s'affirme aujourd'hui comme un marqueur tangible de l'engagement durable des entreprises. Pour les directions immobilières mobilisées, ce défi représente une opportunité de se positionner comme partenaires stratégiques de la transformation de leur organisation.

L'approche proactive de cette transition dépasse largement la simple conformité environnementale : elle optimise l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière en maîtrisant les coûts, en améliorant l'expérience utilisateur et en renforçant l'attractivité de la marque employeur.

Le moment est venu pour les responsables immobiliers de saisir pleinement cette opportunité historique et d'ancrer durablement leur fonction au cœur des enjeux stratégiques de l'entreprise, en faisant de leur patrimoine bâti un levier tangible de leur engagement environnemental et sociétal.

JLL s'est associé à Barclays pour décarboner son portefeuille immobilier mondial de plus de 800 actifs, un partenariat remarquable qui a été distingué lors des prix GRI Europe 2024. Cette reconnaissance souligne la collaboration exemplaire avec Barclays, l'une des premières banques internationales à fixer un objectif ‘Net Zero’ d'ici 2050, avec des jalons intermédiaires particulièrement exigeants, notamment sur l'intensité énergétique de ses bureaux à horizon 2035.

Grâce à ses équipes de conseil et sa solution innovante Carbon Pathfinder, JLL a transformé cette ambition pionnière en feuille de route opérationnelle concrète, permettant une optimisation financière significative des investissements. Le projet a abouti à une stratégie de collaboration occupant-propriétaire inédite, intégrant la durabilité au cœur des décisions immobilières. Les résultats sont déjà visibles avec des impacts sur des projets concrets en Europe, en Amérique du Nord et en Asie-Pacifique, démontrant l'engagement tangible de Barclays vers ses ambitieux objectifs climatiques.