Según el IRS, un Intercambio 1031 es un tipo de transacción con diferimiento de impuestos donde el propietario de una propiedad realiza un acuerdo para intercambiar uno o más activos por otro u otros activos que sean similares en naturaleza y/o carácter. De esta manera, no hay ganancia o pérdida en la propiedad y el propietario no necesita pagar el impuesto sobre la ganancia de capital en la transacción.
Los activos pueden clasificarse con base en numerosos factores, incluidos la ubicación geográfica, la antigüedad, las amenidades, etc. Existen lineamientos generales para determinar estas clasificaciones, aunque no hay un criterio universal.
Los edificios de oficinas Clase A suelen ser nuevos o recientemente renovados, ubicados en una zona muy solicitada de una ciudad importante, como el distrito financiero central. Las construcciones interiores generalmente presentan áreas de inquilinos y comunes con acabados de alta calidad y excelente construcción.
Las propiedades Clase B comúnmente se encuentran fuera del distrito financiero central. Estos activos suelen ser más antiguos que los proyectos Clase A y presentan instalaciones, materiales de construcción y acabados interiores promedio.
Las propiedades Clase C son más antiguas que las de Clase A y B y normalmente se encuentran en suburbios o zonas con menor demanda. Los beneficios de las propiedades Clase C incluyen tarifas de renta competitivas y altos niveles de ocupación.
Consulta nuestras propiedades disponibles aquí.
Según el IRS, un Intercambio 1031 es un tipo de transacción con impuestos diferidos en la que un propietario de bienes raíces celebra un acuerdo para intercambiar uno o más activos por otro(s) activo(s) de naturaleza y/o carácter similar. Al hacerlo, no hay ganancia ni pérdida en la propiedad y el propietario no está obligado a pagar impuestos sobre las ganancias de capital por la transacción.
Los activos pueden clasificarse con base en numerosos factores, incluidos la ubicación geográfica, la antigüedad, las amenidades, etc. Existen lineamientos generales para determinar estas clasificaciones, aunque no hay un criterio universal.
Los edificios de oficinas Clase A suelen ser nuevos o recientemente renovados, ubicados en una zona muy solicitada de una ciudad importante, como el distrito financiero central. Las construcciones interiores generalmente presentan áreas de inquilinos y comunes con acabados de alta calidad y excelente construcción.
Las propiedades Clase B comúnmente se encuentran fuera del distrito financiero central. Estos activos suelen ser más antiguos que los proyectos Clase A y presentan instalaciones, materiales de construcción y acabados interiores promedio.
Las propiedades Clase C son más antiguas que las de Clase A y B y normalmente se encuentran en suburbios o zonas con menor demanda. Los beneficios de las propiedades Clase C incluyen tarifas de renta competitivas y altos niveles de ocupación.
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La tasa periódica a la que se debe el interés de una hipoteca. Esta puede diferir de la tasa de pago.
Intereses adeudados sobre un préstamo que aún no han sido pagados. Antes de que se permitan reducciones del capital en el préstamo, los intereses acumulados se suman al saldo principal y comúnmente deben ser pagados.
Los préstamos con tasa de interés ajustable, también conocidos como préstamos a tasa flotante o variable, son deudas que no mantienen una tasa de interés fija durante la vida del préstamo. Las tasas flotantes generalmente están vinculadas a un índice existente (por ejemplo: bonos del tesoro a 10 años; LIBOR) y se ajustan periódicamente según los términos del préstamo.
Un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés se ajusta periódicamente (por ejemplo, mensualmente, cada seis meses, anualmente). La tasa se expresa como un margen sobre una tasa índice publicada, como el Bono del Tesoro a 10 años o la London Inter-Bank Offer Rate (LIBOR).
Ver tarifa diaria promedio
Un calendario de pagos para el reembolso del capital de un préstamo durante un periodo de tiempo hasta que la deuda quede liquidada; el pago periódico consta de una parte creciente de capital y una parte decreciente de intereses a lo largo del tiempo.
Ver Hipoteca de Tasa Ajustable
La proporción de espacio disponible respecto al espacio total rentable, calculada dividiendo los metros cuadrados disponibles entre los metros cuadrados rentables totales.
La cantidad total de espacio que actualmente se está promocionando como disponible para arrendamiento en un periodo determinado. Incluye cualquier espacio que esté disponible, sin importar si el espacio está desocupado, ocupado, disponible para subarrendar o disponible en una fecha futura.
Ingresos totales diarios divididos entre el número total de habitaciones ocupadas en ese día. Esta medida se usa típicamente para hoteles, pero también puede utilizarse para propiedades del sector salud.
El tiempo hasta que se espera que se hayan realizado todos los pagos programados y no programados del principal. La vida promedio de un CMBS típicamente se compara con el Treasury comparable (a menudo un Treasury interpolado) para determinar el rendimiento esperado del CMBS.
Término aplicado a las clases o tramos de CMBS calificados como BB+ y menores. También conocido como BIG, o por debajo de grado de inversión.
Una entidad legal creada para aislar activos identificables (por ejemplo, hipotecas) y/o prestatarios individuales de los efectos de la bancarrota en un grupo más grande de activos. Por ejemplo, un prestatario podría segregar ciertas hipotecas en una BRE destinadas a un CMBS. Por lo tanto, si otras hipotecas del mismo prestatario caen en incumplimiento, el flujo de efectivo de los activos segregados no se interrumpiría ni sería tomado por un tribunal de bancarrota, asegurando así un flujo de efectivo continuo para los tenedores de bonos de un CMBS. Véase también Entidad de Propósito Especial.
Agrupación de préstamos por un solo atributo en común. Por ejemplo, un emisor podría referirse a préstamos que cumplen con una categoría de plazo (lo que significa que todos los préstamos tienen la misma o casi la misma vida promedio).
Término que describe una propiedad desarrollada específicamente para un inquilino en particular, con características estructurales, sistemas o mejoras diseñadas especialmente para las necesidades de dicho inquilino. Un build-to-suit puede ser arrendado o propiedad del inquilino. En un build-to-suit arrendado, normalmente el inquilino tiene un contrato de arrendamiento a largo plazo del espacio.
(También conocida como hipoteca balloon) Una hipoteca que requiere pagos mensuales solo de intereses hasta el pago final de la hipoteca, o pago único, cuando se debe liquidar el total del capital.
El individuo, grupo, empresa o entidad que ha adquirido un activo de bienes raíces comerciales.
Lenguaje en préstamos específicos que protege al prestamista contra el prepago anticipado. El lenguaje especifica los términos particulares de la protección: ya sea periodo bloqueado, penalizaciones, mantenimiento de rendimiento, defeasance, o una combinación de estos durante la vigencia del préstamo.
Mercados en los que se negocian fondos de capital, tanto deuda como capital propio. Incluyen fuentes privadas de colocación de deuda y capital, así como mercados organizados y bolsas de valores. Consulta también Mercado primario.
Se define como el ingreso operativo neto (I) del año dividido entre el valor tasado de la propiedad (V) [I/V = R]. Se utiliza como una medida o referencia para el valor de una propiedad según su rendimiento actual. Las tasas de capitalización también sirven como indicador de las expectativas de los inversionistas. Ver también Tasa de Capitalización Inicial y Tasa de Capitalización de Reversión.
El flujo de efectivo se analiza tanto a nivel del valor respaldado como de la propiedad individual. A nivel de la garantía, los titulares de certificados de CMBS reciben todo el flujo de principal e intereses de un conjunto de hipotecas de manera secuencial y definida. Los pagos anticipados o vencimientos extendidos pueden modificar estos flujos de efectivo, por lo tanto, pueden impactar considerablemente la forma y el momento en que algunos titulares de certificados reciben sus pagos secuenciales, afectando así el rendimiento total de los bonos. A nivel del activo, el flujo de efectivo de cada propiedad individual en la transacción de CMBS se examina para calcular la capacidad de la propiedad para generar ingresos suficientes para cubrir el préstamo.
El rendimiento a corto plazo de una inversión en una propiedad, definido como el flujo de efectivo recibido dividido entre el capital propio invertido en la propiedad; se expresa como porcentaje. También se le llama Tasa de Retorno sobre Capital (EYR).
Abreviatura de Distrito Central de Negocios. (Véase también: Distrito Central de Negocios).
Las designaciones de Distrito Central de Negocios (CBD) y Suburbano se refieren a una zona geográfica específica dentro de un área estadística metropolitana (MSA) que describe el nivel de desarrollo inmobiliario que se encuentra ahí. El CBD se caracteriza por ser un núcleo bien organizado y de alta densidad dentro de la ciudad más grande de una MSA determinada.
Véase Commercial Mortgage Backed Security.
Generalmente definido como una carta entre partes de un acuerdo legal que establece que ciertas acciones que no están claramente cubiertas en el acuerdo se realizarán o no se realizarán. Dichas declaraciones de intención normalmente tratan sobre asuntos que solo son relevantes para las partes específicas y no afectan a otros firmantes del acuerdo. Específicamente en CMBS, una carta de conformidad es una carta de un auditor independiente para asegurar que la información en la declaración de registro y prospecto está correctamente preparada y que no han ocurrido cambios materiales desde su elaboración.
Valores colateralizados por un grupo de hipotecas sobre bienes raíces comerciales en los que todo el capital e intereses de las hipotecas se distribuyen a los tenedores de certificados en una secuencia o manera definida.
Un alivio o reducción en los pagos totales durante un periodo de tiempo, utilizado como incentivo para atraer o retener inquilinos en contratos de arrendamiento. Las concesiones pueden incluir renta reducida o gratuita durante parte del periodo de arrendamiento, así como mejoras o cartas de trabajo para inquilinos por encima del mercado. El uso de concesiones en la renta responde a las condiciones actuales del mercado, pero la existencia de concesiones en los contratos de arrendamiento de un edificio dificulta calcular el flujo neto de efectivo y, por lo tanto, las razones de cobertura del servicio de la deuda.
Un intermediario financiero que funciona como un vínculo, o conducto, entre el(los) prestamista(s) que originan préstamos y el(los) inversionista(s) final(es). El conducto otorga préstamos o compra préstamos de corresponsales externos bajo parámetros de aprobación estandarizados y, una vez que se ha acumulado un volumen suficiente, agrupa los préstamos para su venta a inversionistas en el mercado de CMBS. Consulte también Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC).
Edificios que comenzaron construcción durante un periodo de tiempo específico (Ver también: Entregas).
Espacio dentro de un edificio que está o puede ser unido para formar un solo espacio continuo.
Parte designada en una transacción CMBS que tiene el derecho de aprobar y dirigir ciertas acciones del administrador especial con respecto a los préstamos bajo servicio especial.
Permitir que un inquilino minorista cancele su contrato de arrendamiento si otro inquilino principal desocupa la propiedad.
Una garantía otorgada por el emisor (issuer guaranty) o un tercero para cubrir pérdidas derivadas de moras e incumplimientos hasta el monto garantizado. Comúnmente se requiere que la calificación del garante sea, como mínimo, igual a la calificación más alta de los valores. Es una forma de mejora crediticia.
Un préstamo hipotecario otorgado con el fin de brindar al prestatario flexibilidad en cuanto a añadir, liberar o sustituir la garantía. Estos préstamos generalmente requieren menor LTV y mayores condiciones de DSCR.
Un préstamo en el que todos los pagos están garantizados por el crédito del inquilino, que normalmente es una empresa con calificación crediticia de inversión a nivel nacional o regional. El inquilino con crédito asume casi todas las obligaciones de la propiedad, por lo que los pagos de la renta se realizan netos de cualquier deducción al arrendador o propietario.
Una cláusula en una hipoteca o escritura de fideicomiso mediante la cual la garantía de una hipoteca también sirve como garantía para otras hipotecas. Así, si la garantía de una de las hipotecas no cubre el pago total de la deuda, se puede reclamar la garantía de las otras hipotecas (pero solo en caso de que exista tal insuficiencia). Los valores CMBS respaldados por propiedades cruzadamente colateralizadas reducen el riesgo de morosidad; la colateralización cruzada por lo tanto añade valor a la estructura. Un conjunto de propiedades con el mismo propietario podría estar sujeto a incumplimiento cruzado y colateralización cruzada. Es una forma de mejora crediticia.
Una disposición en una hipoteca o fideicomiso mediante la cual el incumplimiento de los términos o el incumplimiento de los documentos de préstamo de un crédito desencadenará automáticamente un incumplimiento en otras hipotecas. Un conjunto de propiedades con el mismo propietario puede estar tanto cruzado en el incumplimiento como en la garantía. Es una forma de mejora crediticia.
Una hipoteca en mora se considera saneada cuando se han realizado todos los pagos atrasados y los pagos del préstamo están al corriente.
Espacio comercial desocupado por el que el inquilino sigue pagando renta, a pesar de haber dejado el local. Consulta Go Dark Provisions.
Los pagos programados que se deben por un préstamo, incluyendo el principal, los intereses y otras tarifas requeridas por el acuerdo del préstamo.
La proporción del ingreso neto operativo de una propiedad o flujo neto de efectivo operativo con respecto a los pagos de servicio de la deuda sobre el préstamo respaldado por la propiedad. DSCR es una medida de la capacidad de una propiedad hipotecada para cumplir con los pagos mensuales de la deuda; las proporciones más altas son más deseables. Un DSCR menor a 1.0 significa que el flujo de efectivo de la propiedad es insuficiente para cubrir los pagos de la deuda.
Cuando un préstamo ha violado alguno de los términos y condiciones de la hipoteca, se considera en incumplimiento.
Un método de prepago en el que la garantía de una hipoteca se sustituye por bonos gubernamentales, como Treasury Strips, que replican los flujos de efectivo programados para el resto del plazo del préstamo. Es decir, la defeasance garantiza que los flujos de efectivo futuros no se verán afectados por el prepago y, en efecto, eleva la calificación crediticia de la garantía al nivel crediticio del Gobierno de Estados Unidos. El costo de la defeasance para el prestatario es la diferencia entre el saldo restante del préstamo y el costo de los valores gubernamentales que reemplazan el préstamo.
La cantidad por la cual el interés que el prestatario debe pagar en un préstamo hipotecario es menor que el interés adeudado sobre el saldo de capital pendiente. Esta diferencia generalmente se suma al saldo de capital pendiente del préstamo hipotecario.
Una cuenta de reserva establecida por un prestatario para cubrir futuros costos de mantenimiento de la propiedad. También se le conoce como cuenta de reserva para reemplazo.
Un pago de préstamo que tiene al menos 30 días de retraso. Por lo general, cuando el préstamo tiene más de 90 días de morosidad, el prestamista tiene derecho a iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria.
Edificios que terminan su construcción durante un periodo de tiempo específico. Para que un espacio se considere entregado, debe haberse emitido un certificado de ocupación para la propiedad.
La fecha en la que un edificio finaliza su construcción y recibe el certificado de ocupación.
La empresa, entidad o persona que transforma terreno virgen en propiedad mejorada mediante el uso de trabajo, capital y esfuerzos empresariales.
Espacio que se ofrece en arrendamiento directamente por el propietario de un edificio, a diferencia del espacio que ofrece otro inquilino (o su corredor) intentando subarrendar un espacio que ya tiene arrendado.
La tasa que se aplica al flujo de efectivo anual de una propiedad para determinar el valor presente neto (VPN) de una serie de flujos de efectivo. Se basa en el costo promedio ponderado de capital por periodo o el rendimiento exigido para una inversión inmobiliaria.
“Honorarios por reestructuración” pagados a un administrador especial por poner un préstamo al corriente, liquidar un préstamo problemático o una propiedad adjudicada. También pueden incluir cargos por pagos tardíos, por modificaciones y comisiones administrativas del préstamo. Estos honorarios se negocian en cada transacción CMBS.
Consulta Debt Service Coverage Ratio.
Implica la inspección de propiedades y la evaluación de los registros financieros de una propiedad involucrada en una transacción de CMBS y constituye la base de la titulización. La debida diligencia protege a los inversionistas de prácticas poco éticas y no profesionales, y se considera la piedra angular de la ley de valores.
Un contrato de préstamo que establece que el saldo principal original puede ser ajustado por un avance adicional a medida que el desempeño operativo de la propiedad permita cubrir una deuda adicional. Los préstamos earn-out se otorgan sobre propiedades cuyo desempeño se espera que mejore en el corto plazo debido a factores como renovaciones, cambios de inquilinos o reubicación. Estos préstamos especifican ciertos criterios de reajuste, como razones mínimas de cobertura de servicio de la deuda (DSCRs) y, en algunos casos, razones mínimas de préstamo a valor (LTVs).
El riesgo de responsabilidad y pérdidas para el prestamista en un préstamo hipotecario debido a la presencia de materiales peligrosos, como asbesto, RCB, radón o tanques de almacenamiento subterráneo con fugas (LUSTS) en una propiedad. Las propiedades en un CMBS deben tener al menos una autorización ambiental Fase I. Sin embargo, incluso cuando las propiedades no presentan problemas ambientales actuales, las agencias calificadoras a veces "incluyen en el precio" la posibilidad de que las propiedades no cumplan con estándares ambientales futuros. Ver también Phase I Environmental Site Assessment (ESA).
Una cláusula de préstamo o inversión que permite al prestamista/inversionista recibir un rendimiento basado en participación accionaria además de las tasas normales en caso de algún evento. Por lo general, esto implica que el prestamista/inversionista reciba un porcentaje desproporcionado de las ganancias obtenidas por refinanciamiento o venta.
Ver Cash-on-Cash Return.
Un depósito retenido conjuntamente por un prestatario y un prestamista que proporciona fondos reservados para gastos operativos clave o de capital. Por lo general, las cuentas de depósito en garantía se utilizan para impuestos prediales, seguros, mejoras para inquilinos, comisiones de arrendamiento, reparaciones estructurales necesarias o remediación ambiental, o reservas para reemplazo. También se conoce como Cuenta de Imposición.
La superficie en metros cuadrados de edificios que han recibido certificado de ocupación y pueden ser habitados por inquilinos. No incluye el espacio en edificios que están planeados, en construcción o en renovación.
La relación entre los gastos operativos y los ingresos operativos.
Cláusulas de arrendamiento que establecen el monto máximo de la obligación del propietario por gastos; los gastos mayores al monto estipulado (es decir, el "tope") son pagados por los inquilinos, prorrateados según el espacio ocupado por cada inquilino.
Un periodo de tiempo adicional después de la terminación contractual de la hipoteca otorgada a un prestatario para que liquide el préstamo hipotecario mediante refinanciamiento o la venta de la propiedad, o una cláusula automática que permite extender el plazo original de la hipoteca. Para evitar que una propiedad entre en ejecución hipotecaria y se generen costos adicionales, los administradores pueden otorgar una extensión al prestatario que tiene un pago global pendiente.
El riesgo de que un prestatario no pueda refinanciar hipotecas de globo a tiempo, lo que podría requerir que la vida de la garantía se extienda más allá de lo esperado.
Una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) o un "instrumento corporativo" del gobierno. Fannie Mae es una corporación cuasi-privada, con acciones que cotizan en bolsa. No recibe subsidios o asignaciones gubernamentales y paga impuestos como cualquier otra corporación. Fannie Mae compra y agrupa hipotecas convencionales, es decir, aquellas que no están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA), la Administración de Veteranos (VA) o la Administración de Hogares de Agricultores (FmHA), pero también compra hipotecas de la FHA y después emite valores utilizando el conjunto de hipotecas como garantía. Fannie Mae fue la primera agencia en agrupar hipotecas respaldadas por hipotecas de tasa ajustable y creó el primer instrumento respaldado por hipotecas multifamiliares a través de un programa de intercambio. Los tenedores de certificados de Fannie Mae tienen la garantía de recibir el pago total y puntual del capital y los intereses.
La FDIC supervisa el fondo de seguros tanto para bancos comerciales (el BIF) como para instituciones de ahorro (el SAIF), y garantiza la viabilidad y liquidez de las instituciones financieras minoristas. La FDIC también es el principal regulador de algunos bancos, mientras que el Contralor de la Moneda regula otros bancos.
Una división del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) que asegura hipotecas residenciales.
La clase o tramo más bajo de una transacción de CMBS, el cual absorberá primero las pérdidas crediticias del conjunto de hipotecas antes de que cualquier otra clase sea afectada.
Un tipo de edificio diseñado para ser versátil, que puede utilizarse en combinación con oficinas (sede corporativa), investigación y desarrollo, ventas cuasi-comerciales e incluye, pero no se limita, a usos industriales, de almacén y distribución. Un edificio flex típico tendrá uno o dos pisos, con al menos la mitad del área rentable utilizada como espacio de oficinas, alturas de techo de 16 pies o menos y algún tipo de puerta de acceso, aunque esa puerta pueda estar acristalada o sellada.
El proceso que se activa por una morosidad cuando los pagos tienen más de 90 días de atraso, mediante el cual un prestamista asume el título de una propiedad en la que el deudor ha incumplido. Un administrador puede tomar control de una propiedad de un prestatario en nombre de un prestamista.
Cuota pagada por el propietario de un hotel a una empresa hotelera de mayor tamaño que le permite “usar la bandera” de esa empresa en particular (Hilton, Holiday Inn, etc.) y beneficiarse de la red publicitaria y de reservaciones de la compañía. La cuota va del 4% al 7% de los ingresos brutos.
Una empresa patrocinada por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés) o un "instrumento corporativo" del gobierno. Freddie Mac es una corporación cuasi-privada, con acciones propiedad de los Federal Home Loan Banks, bajo el control regulatorio del Department of Housing and Urban Development (HUD). Bajo la dirección del Federal Home Loan Bank Board (FHLB), Freddie Mac tiene la responsabilidad de comprar hipotecas de S&Ls para facilitar su papel y proveer liquidez al mercado secundario de hipotecas para viviendas unifamiliares (es decir, hipotecas no respaldadas por una agencia gubernamental) y luego emite valores utilizando el grupo de hipotecas como garantía. Tarifas de renta que incluyen todos los gastos operativos como servicios públicos, electricidad, limpieza, impuestos y seguros.
ver Gross Full-service Lease.
Tarifas de arrendamiento que incluyen todos los gastos operativos como servicios públicos, electricidad, limpieza, impuestos y seguro.
Una agencia relacionada con el gobierno que es parte del Department of Housing and Urban Development (HUD) y utiliza la "plena fe y crédito" del gobierno de Estados Unidos al solicitar préstamos. GNMA garantiza valores colateralizados por hipotecas emitidas inicialmente por prestamistas aprobados (instituciones de ahorro, bancos comerciales y bancos hipotecarios) que agruparon las hipotecas, utilizando las hipotecas como garantía del valor. Al hacerlo, GNMA respalda el mercado hipotecario de la Federal Housing Administration (FHA), así como hipotecas de la Veterans Administration (VA) y la Farmers Home Administration (FmHA). GNMA garantiza las transferencias, pero no las emite, y sólo garantiza un grupo en el que las hipotecas subyacentes están aseguradas o garantizadas por la FHA, VA o FmHA.
Evita que un inquilino minorista desocupe un espacio antes de que termine el plazo del contrato de arrendamiento, incluso aunque siga pagando la renta, ya que el espacio vacío es perjudicial para el desempeño de las tiendas minoristas vecinas.
La tasa de capitalización aplicada al ingreso del primer año. Consulta también tasa de capitalización y tasa de capitalización reversionaria.
Una de varias agencias formadas para proporcionar un mercado secundario para préstamos residenciales sobre bienes raíces, incluyendo Fannie Mae (Federal National Mortgage Association "FNMA"); Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation "FHLMC"); y Ginnie Mae (Government National Mortgage Association "GNMA").
Estructura de arrendamiento en la que el arrendador paga todos los gastos del edificio. También se le conoce como arrendamiento con servicio completo o arrendamiento con renta bruta.
El cambio total en el espacio ocupado durante un periodo determinado, contabilizando el espacio que se ocupa pero no el espacio que los inquilinos desocupan. La absorción bruta se diferencia de la actividad de arrendamiento, que es la suma de todo el espacio arrendado durante cierto periodo. Salvo que se indique lo contrario, la absorción bruta incluye espacio directo y subarrendado.
Un arrendamiento sobre un terreno sin desarrollar que cubre únicamente el terreno, pero no las mejoras o edificios en ese terreno. En otras palabras, el terreno y los edificios son entidades separadas y tienen propietarios distintos. También conocido como leasehold.
El cambio en el tamaño de los metros cuadrados existentes en una zona determinada durante un periodo específico, generalmente debido a la construcción de nuevos edificios.
Ver Government Sponsored Enterprise.
Expresión utilizada en CMBS que se refiere a la reducción del ingreso o flujo de efectivo estimado de una propiedad, sobre el cual se calcula la razón de cobertura del servicio de la deuda. Un "haircut" es una forma de que más agencias calculen el DSCR "estresado" de una propiedad.
Un cálculo de servicio de deuda de equilibrio que establece la tasa máxima de interés que una propiedad hipotecada puede soportar al vencimiento si la propiedad debe refinanciarse. Se calcula utilizando el ingreso operativo neto actual y una hipoteca solo con interés y un vencimiento razonablemente corto de menos de cinco años. La tasa mínima generalmente se calcula para responder a la pregunta: ¿Se pueden refinanciar todos los préstamos al vencimiento si las tasas de interés están en un “nivel crítico”? También se conoce como análisis de servicio de deuda de equilibrio.
La reducción acelerada del saldo de una clase en un CMBS o de un préstamo de propiedad individual lograda al asignar todo el capital e intereses programados a esa clase.
ver cuenta de depósito en garantía.
Individuo no afiliado en el consejo de administración de una entidad prestataria. El voto del director independiente es necesario para ciertas acciones de la entidad, por ejemplo, la declaración de bancarrota, aislando así a la entidad de un control perjudicial de los principales afiliados. Esto es a menudo un componente clave de estructuras de entidad de propósito especial (SPE) y de aislamiento de bancarrota.
Propiedad utilizada para manufactura ligera o pesada, investigación y desarrollo, o espacio de almacenamiento, incluyendo espacio de oficina/almacén y espacio flexible.
Una propiedad utilizada por instituciones especiales, como una universidad, hospital o agencia gubernamental. Como este tipo de propiedades están diseñadas para un propósito específico, puede ser difícil adaptarlas para otros usos, aunque parezcan similares a otros tipos de inmuebles.
Un tramo en CMBS que comprende el flujo de pago agregado de todos los intereses de las hipotecas subyacentes debidas sobre un cierto valor, que excede el cupón pagado sobre el valor. El interés excedente se vende como un tramo separado a una pequeña fracción del precio del valor o de clases con una calificación crediticia similar. Los tramos IO son altamente sensibles al prepago y a la extensión de los préstamos, ya que la duración de estos tramos puede cambiar drásticamente con estos eventos y, por lo tanto, tienen una volatilidad de precio relativamente alta.
Opción que, usualmente, adquiere el prestatario para limitar la tasa de interés a un máximo específico, ya sea de manera periódica o de por vida. Esta opción protege al prestatario de aumentos en las tasas de interés.
La cantidad total de pagos por intereses de los prestatarios que es inferior al interés devengado sobre los certificados.
Un tope de tasa de interés es un tipo de instrumento financiero que protege al titular contra aumentos en las tasas de interés. Normalmente se utiliza cuando se prevé que las tasas de interés a corto plazo aumentarán. El tope generalmente está ligado a una tasa de referencia. Por otro lado, un piso de tasa de interés se utiliza en conjunto con un pagaré a largo plazo. Estos son comúnmente utilizados por administradores de fondos que buscan obtener un mayor rendimiento durante un periodo de disminución de tasas de corto plazo.
Un cálculo de una tasa asumida de Bonos del Tesoro basada en las tasas de otros dos Bonos del Tesoro con vencimientos similares, si no existe un Bono del Tesoro con ese vencimiento específico. Por ejemplo, si un bono a 4 años tiene un precio que rinde una tasa referenciada a los Bonos del Tesoro, el precio se fijará aproximadamente en el punto medio entre las tasas de los Bonos del Tesoro a 3 y 5 años, ya que no existe uno a 4 años.
Las inversiones que tienen calificación triple-A, doble-A, simple-A y triple-B se consideran grado de inversión y, por lo tanto, son adecuadas para inversionistas institucionales regulados. La calificación más baja de grado de inversión es BBB-.
Consulta Corporate guaranty.
(Representante del Arrendador) En una transacción típica de arrendamiento entre un propietario/arrendador y un inquilino, el bróker que representa los intereses del propietario/arrendador es conocido como el Representante del Arrendador.
Todo el espacio que tiene una obligación de arrendamiento financiero. Incluye todo el espacio arrendado, sin importar si actualmente está ocupado por un inquilino o no. El espacio arrendado también incluye los espacios que se están ofreciendo en subarrendamiento.
Un acuerdo en el que el propietario de una propiedad comercial y el prestamista celebran un convenio que asigna los pagos de la renta directamente al prestamista. Esto es diferente al acuerdo estándar en el que los pagos de la renta van directamente al propietario, quien luego envía los pagos de la hipoteca al prestamista. En las transacciones de CMBS, los pagos de la renta bajo una cesión de arrendamiento irían directamente al administrador.
Las comisiones pagadas por el arrendador a los corredores por atraer inquilinos a una propiedad.
El costo de mejoras para una propiedad arrendada, comúnmente pagado por el inquilino.
El volumen de superficie en metros cuadrados comprometido y firmado bajo una obligación de arrendamiento para un edificio o mercado específico en un periodo determinado. Incluye arrendamientos directos, subarrendamientos y renovaciones de arrendamientos existentes. También abarca cualquier actividad de pre-arrendamiento en edificios que se planean, están en construcción o en renovación.
Una forma de mejora crediticia que representa una obligación por parte de un tercero para cubrir pérdidas en un préstamo debido a morosidad y ejecución hipotecaria sobre un préstamo hipotecario comercial. Normalmente, se requiere que la calificación crediticia del tercero que emite la carta de crédito sea, como mínimo, igual a la calificación más alta de los valores.
Consulta London Interbank Offer Rate.
Consultar Low Income Housing Tax Credit.
La venta de un préstamo hipotecario en mora o de la propiedad REO que previamente garantizaba el préstamo. Consulta también Real Estate Owned (REO).
Una medida de la facilidad y frecuencia con la que activos como los CMBS se negocian activamente en el mercado secundario. La liquidez está relacionada con el volumen; mientras mayor sea la emisión en circulación y continua de un determinado activo como los CMBS, normalmente mayor será la liquidez.
Consulta Letter of Credit.
La relación entre el monto principal de una hipoteca al momento de su origen y el valor actual tasado de la propiedad. Esta relación comúnmente se expresa al posible prestatario como el porcentaje del valor que una institución financiera está dispuesta a financiar. La relación no es fija y varía según la institución financiera, el historial crediticio del prestatario, el tipo de propiedad, la ubicación geográfica, el tamaño y otras variables.
Una disposición que otorga al fideicomisario el control sobre los ingresos brutos de las propiedades subyacentes en una transacción de CMBS. Los propietarios solo tienen derecho al flujo de efectivo neto, después de gastos tales como servicio de la deuda, impuestos, seguros y otros gastos operativos.
Un periodo al inicio de la vida de un préstamo durante el cual el prestatario no puede prepagar el crédito hipotecario. El lock-out es una forma de protección ya que evita el prepago.
La tasa a corto plazo (de un año o menos) a la que los bancos se prestan entre sí en Londres. Comúnmente se utiliza como referencia para financiamiento con tasa variable. Los plazos de LIBOR suelen ser de uno, dos, tres o seis meses o de un año.
La diferencia entre la renta de mercado de una propiedad y la renta real que se paga por ella, lo que indica condiciones cambiantes en el mercado. Por ejemplo, si una propiedad se renta por un año en $10,000 mensuales y la tasa de mercado actual en propiedades similares es de $10,500 mensuales, la pérdida de renta sería de $500 mensuales.
Un crédito fiscal otorgado a propietarios para la construcción o rehabilitación de viviendas para personas de bajos ingresos. Para calificar para el crédito, la propiedad debe tener: a) al menos el 20% de las unidades ocupadas por personas con ingresos iguales o menores al 50% del ingreso medio del área, o b) al menos el 40% de las unidades ocupadas por personas con ingresos iguales o menores al 60% del ingreso medio del área. También se denominan propiedades de la Sección 42, según la sección del Código de Rentas Internas que autoriza el crédito.
Consulte Relación Préstamo-Valor.
Ajustes periódicos del valor estimado de un activo, o de los futuros flujos de efectivo de un activo, para reflejar los niveles actuales del mercado. En un mercado en descenso o débil, esto probablemente generará un ajuste a la baja del valor actual basado en menores expectativas de ingresos futuros, como cuando las rentas de los contratos de arrendamiento vigentes son mayores que las rentas que se cobran en nuevos contratos en el mercado (es decir, si hay varios arrendamientos por encima del precio de mercado en un edificio que están por vencer). Lo contrario ocurre en un mercado fuerte o en crecimiento. Este término puede aplicarse al valor de los CMBS o cualquier valor sujeto a movimientos de precios.
Los límites geográficos que sirven para delimitar áreas principales que compiten entre sí y constituyen un conjunto competitivo principal generalmente aceptado de áreas. Los mercados son específicos por tipo de edificio y son designaciones geográficas contiguas no superpuestas cuya suma acumulada coincide con los límites de toda la Región (ver también: Región). Los mercados pueden subdividirse aún más en Submercados (ver también: Submercados).
Una empresa responsable de administrar los préstamos hipotecarios que garantizan una transacción CMBS en nombre de los tenedores de bonos. Las responsabilidades de un administrador principal varían según el acuerdo de administración y, a menudo, incluyen recopilar los pagos hipotecarios y transferir los fondos al fideicomisario, adelantar cualquier pago atrasado al fideicomisario, proporcionar reportes de desempeño de los préstamos a los tenedores de bonos y transferir todos los préstamos al administrador especial que no están generando rendimiento o se convierten en REO. Consulta también Special Servicer.
La compensación principal pagada al administrador maestro, pagadera mensualmente con base en cada préstamo individual y proveniente de los intereses generados. La comisión base se calcula sobre el monto del capital del mismo periodo y se devenga a la tasa aplicable para un trato específico. Además, la tarifa puede incluir todas las comisiones por suposición y modificación, cargos por pago tardío y tarifas similares pagadas por los prestatarios en préstamos que no estén en servicio especial.
Un préstamo subordinado otorgado después de la hipoteca de primer grado que está garantizado por una participación de propiedad en el prestatario, en lugar de la propiedad hipotecada. El prestatario compromete su participación de capital en la propiedad como garantía del préstamo. El término "mezzanine" implica un endeudamiento temporal, pero una segunda hipoteca a largo plazo también se considera técnicamente deuda mezzanine.
La recopilación cronológica de los flujos de efectivo provenientes de conjuntos de préstamos, incluyendo vencimientos globales, que se securitizan en una transacción de CMBS y su asignación entre las diferentes tramos en la transacción.
Un edificio con cinco o más unidades residenciales o departamentos. Por lo general, las propiedades multifamiliares se distinguen como de gran altura, baja altura o departamentos tipo jardín.
Edificios que albergan a más de un inquilino al mismo tiempo. Por lo general, los edificios multi-inquilino fueron diseñados y construidos para adaptarse a diferentes planes y diseños de espacios según las necesidades de diversos inquilinos (Ver también: Tenencia).
Ver Net Cash Flow.
Numerosos índices elaborados por el National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) sobre el desempeño de bienes raíces comerciales, basados en datos proporcionados principalmente por el capital inmobiliario de fondos de pensiones. Frecuentemente se utilizan como referencia para medir el desempeño de inversiones inmobiliarias.
Cuando el pago de interés programado de un préstamo es menor al interés generado conforme a una cierta tasa de interés, esta diferencia se suma al saldo principal pendiente. Por lo tanto, conforme avanza el préstamo, el saldo principal adeudado incrementa con el tiempo. Esto se conoce como amortización negativa y suele ocurrir en hipotecas de tasa ajustable (ARM) cuando la capacidad del prestatario para pagar el préstamo es insuficiente para cubrir los intereses adeudados.
El cambio neto en el espacio ocupado durante un periodo determinado. Salvo que se indique lo contrario, la Absorción Neta incluye espacios directos y subarrendados.
Definido como los ingresos brutos derivados de rentas menos los gastos operativos, concesiones de renta, adecuaciones para inquilinos, etc. En mercados débiles o en declive, la renta neta efectiva puede ser negativa.
Ingresos operativos brutos obtenidos por una propiedad menos los gastos operativos, así como las mejoras para inquilinos, comisiones de arrendamiento y reservas, pero antes de los pagos de la hipoteca. Puede expresarse como: NCF = NOI - (mejoras para inquilinos + comisiones de arrendamiento + reparaciones de capital).
Ingresos operativos brutos generados por una propiedad menos los gastos operativos, pero antes de los pagos hipotecarios, mejoras para inquilinos, reservas de reemplazo y comisiones de arrendamiento. El NOI suele usarse como base para calcular los índices de cobertura del servicio de la deuda.
Una tarifa de renta que excluye ciertos gastos que un inquilino podría incurrir al ocupar un espacio de oficinas. Se espera que dichos gastos sean pagados directamente por el inquilino e incluyen costos de limpieza, electricidad, servicios, impuestos, seguros y otros costos relacionados.
ver Notice of Default.
Declaración de un abogado que afirma que los activos de una entidad no se consolidarían sustancialmente con los de sus afiliadas por un tribunal de bancarrota conforme a la Sección 105 del código de bancarrota. Esto suele ser un elemento clave en estructuras de entidad de propósito especial (SPE) y/o estructuras aisladas de bancarrota.
Un contrato de arrendamiento NNN, o arrendamiento Triple Neto, es aquel en el que el inquilino paga impuestos inmobiliarios, gastos y tarifas de mantenimiento además de la renta acordada. (Glosario CMSA)
Un préstamo que no cumple con los pagos de capital y/o intereses según lo establecido en el contrato del préstamo. Esto incluye préstamos cuyas cuotas se pagan a una tasa menor que la requerida para cubrir el capital y los intereses completos del crédito hipotecario.
Un aviso publicado por el fideicomisario o el prestamista hipotecario en los registros públicos para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria que involucra la venta pública de la propiedad que garantiza la hipoteca. El NOD también incluye el derecho a ser informado del incumplimiento de un contrato importante por parte del prestatario, como un contrato de arrendamiento de terreno.
Consulta Net Operating Income.
Espacio físicamente ocupado por un inquilino. No incluye los espacios arrendados que actualmente no están ocupados por un inquilino.
Propiedad diseñada principalmente para ser utilizada como lugar de negocios, que puede ir desde grandes edificios multiinquilinos hasta edificios para un solo inquilino construidos según las necesidades específicas del inquilino.
Una disposición que permite el pago anticipado de la totalidad o una parte de un préstamo durante un periodo específico, antes del vencimiento programado, sin una cuota ni penalización.
Término utilizado principalmente por los bancos para identificar bienes raíces registrados en sus libros que fueron recuperados a través de la ejecución hipotecaria de un préstamo. El término "Other" REO es utilizado por los bancos para diferenciar los bienes raíces recuperados de los bienes raíces propios del banco, que suelen ser activos corporativos inmobiliarios. Sin embargo, en la industria es común usar el término REO para referirse a bienes raíces ejecutados. Consulte también Real Estate Owned (REO).
Una forma de mejora crediticia en la cual el saldo principal pendiente del colateral que respalda un valor excede el saldo principal pendiente que se debe a los tenedores del bono.
La empresa, entidad o persona que posee el título de un edificio o propiedad determinada.
Un préstamo único respaldado por cierta propiedad o portafolio de propiedades, que se divide en varios componentes más pequeños. Cada componente se tituliza en una transacción CMBS separada y recibe pagos programados de intereses y capital de manera prorrateada dependiendo de su tamaño respecto al préstamo mayor. Cada componente pari passu recibe el mismo trato legal y, en caso de incumplimiento, recibe una parte prorrateada de los ingresos netos de liquidación.
La tasa periódica a la que se paga el interés de una hipoteca. Esto puede diferir de la tasa de acumulación.
Contrato de arrendamiento comúnmente utilizado para grandes tiendas minoristas donde los pagos de renta incluyen una renta base más un porcentaje de las ventas brutas ("sobre-renta") si las ventas superan una cantidad estipulada. Los porcentajes suelen variar entre uno y seis por ciento de las ventas brutas.
Un informe elaborado por un consultor ambiental que revisa la propiedad y los terrenos circundantes para determinar la presencia o posible presencia de riesgos ambientales. El análisis examina cualquier contaminación de aguas subterráneas, PCBs, disposición abandonada de pinturas y otros productos químicos, asbesto u otros contaminantes potenciales. Esta Fase I ESA proporciona una revisión y hace una recomendación sobre si se justifica una investigación adicional (una Fase II ESA). Este último informe confirmaría o negaría la presencia de un riesgo ambiental y, en caso de encontrarse uno, recomendaría una revisión adicional y/o acciones de mitigación que deberían llevarse a cabo.
El estado de un edificio que ha sido anunciado para desarrollarse en el futuro pero cuya construcción aún no comienza.
Véase Probable Maximum Loss.
Un contrato legal que define las responsabilidades y obligaciones de los master y special servicers en la administración de una transacción CMBS, incluyendo anticipos requeridos.
La cantidad de espacio en un edificio que se ha arrendado antes de la fecha de finalización de su construcción o de la fecha de obtención del certificado de ocupación.
Un pago total o parcial de capital por parte del prestatario, mayor o anterior a un pago programado de un préstamo hipotecario. La mayoría de los casos se deben a que el prestatario refinancia a tasas de interés más bajas o por la apreciación del valor de la propiedad.
Lenguaje en los documentos de crédito que exige al prestatario pagar una penalidad por cualquier prepago realizado en un préstamo hipotecario. La mayoría de las primas por prepago están estructuradas como mantenimiento de rendimiento o puntos de penalización.
El riesgo de que un prestatario liquide el capital restante o una cantidad mayor al pago programado de una hipoteca antes de su vencimiento, acortando así la vida del préstamo. Para reducir el riesgo de prepago, las hipotecas comerciales con frecuencia cuentan con disposiciones de protección contra prepago.
Se calcula dividiendo el precio de un edificio (ya sea precio de venta o precio de venta solicitado) entre el Área Rentable del Edificio (RBA).
Un mercado que emite nuevos valores en una bolsa. El mercado primario está conformado por el emisor y los primeros compradores de la emisión.
Valores respaldados por hipotecas que son emitidos por el sector privado, incluyendo sociedades conductoras, bancos, asociaciones de ahorro y otras instituciones financieras. Estos valores también se conocen como valores no-agencia y no están respaldados por agencias como Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae.
La venta privada de valores a inversionistas institucionales que cumplen criterios específicos de patrimonio y/o ingresos y que se consideran inversionistas sofisticados, por ejemplo, compañías de seguros. Los valores colocados de forma privada generalmente están exentos de los requisitos de registro de la Ley de Valores de 1933. Se permite a los inversionistas revisar la información financiera de estas colocaciones privadas que, por restricciones de confidencialidad, no se divulgaría públicamente. Como resultado, las colocaciones privadas son especialmente adecuadas para los tramos de menor calificación de CMBS porque los inversionistas tienen acceso a más información en la que basar su decisión.
Análisis estadístico que determina la gravedad del riesgo sísmico para una propiedad en una zona propensa a terremotos, definiendo la proporción de daño debido al peor escenario posible de terremoto. El PML también se utiliza para cuantificar el riesgo de otros desastres naturales como huracanes, inundaciones y tornados. Generalmente, las propiedades con PML por encima de cierto umbral (quizá 20%) deben contar con coberturas de seguro adicionales.
La empresa y/o persona responsable de las operaciones diarias de un edificio, como limpieza, retiro de basura, etc. El administrador de la propiedad también se asegura de que los diferentes sistemas del edificio, como los elevadores, HVAC y sistemas eléctricos, estén funcionando de manera adecuada.
Véase Pooling and Servicing Agreement.
Una agencia que examina los valores y su garantía subyacente, y asigna calificaciones crediticias a los valores según sus criterios. Las calificaciones van desde triple-A, la calificación más alta, hasta triple-C, la calificación más baja posible y son una influencia importante en la estructura y el precio de los CMBS. Las cuatro agencias de calificación de CMBS son Dominion Bond Rating Service, Fitch Ratings, Moody's Investors Service y Standard & Poor's.
Una corporación o sociedad creada especialmente para invertir en bienes raíces (por ejemplo, adquiriendo o proporcionando financiamiento para propiedades inmobiliarias) y/o valores respaldados por bienes raíces. Los REITs deben distribuir el 90% de los ingresos sujetos a impuestos a sus inversionistas, pero no están gravados a nivel corporativo. Los principales tipos de REITs son de capital, hipotecarios e híbridos; los REITs de capital son los más comunes.
Una entidad de paso que puede mantener préstamos garantizados por bienes raíces sin los obstáculos regulatorios, contables y económicos presentes en otras formas de valores respaldados por hipotecas. Un REMIC es una entidad legal remota de bancarrota que distribuye el flujo de efectivo a los tenedores de bonos de diferentes clases (o tramos) de valores sin ser gravada a nivel de entidad. Los REMIC han facilitado la venta de intereses en préstamos hipotecarios en el mercado secundario. Incorporado en la Ley de Reforma Tributaria de 1986.
Una propiedad hipotecada que ha sido adquirida por un fondo fiduciario o un prestamista a través de una ejecución hipotecaria o de la entrega de la escritura en lugar de la ejecución. Consulta también Other Real Estate Owned (OREO).
La cantidad no recuperada de la venta de un préstamo hipotecario ejecutado o una propiedad REO. Es igual al saldo principal pendiente del préstamo, más todos los intereses programados no pagados, más todas las tarifas aplicadas a la venta de la propiedad, menos los ingresos recibidos de la liquidación.
Disposiciones que permiten al propietario cancelar un contrato de arrendamiento y recuperar el control del espacio después de que el inquilino desocupa el inmueble.
Ver Hurdle Rate.
El riesgo de que los prestatarios no puedan refinanciar las hipotecas al vencimiento, lo que extiende la vida de un valor respaldado por esas hipotecas.
Áreas centrales con un gran núcleo poblacional, que junto con comunidades adyacentes tienen un alto grado de integración económica y social. Las regiones se dividen en áreas de mercado, llamadas Mercados. (Ver también: Mercados).
El Congreso introdujo por primera vez los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, o REITs, en 1960 con el objetivo de permitir al público en general la oportunidad de invertir en bienes raíces que generan ingresos. Un REIT es un portafolio de propiedades a gran escala, que tiene muchas de las características de un fondo mutuo. Los compradores adquieren acciones de estos valores de la misma manera en que compran acciones de empresas. Además, los REITs cuentan con consideraciones fiscales favorables y comúnmente ofrecen un rendimiento más alto a los inversionistas (REIT.com).
1) Una disposición para liberar cierta garantía en una hipoteca por una cantidad previamente acordada, o 2) Una disposición que si un prestatario prepaga el préstamo asociado con una propiedad en un conjunto de hipotecas que están cruzadas en garantía y en incumplimiento, el prestatario debe además prepagar una parte de todos los demás préstamos en el grupo. Esto brinda protección contra que un prestatario seleccione propiedades "a la carta" de un grupo cruzado en garantía.
A veces llamado espacio de segunda generación o espacio directo, se refiere al espacio existente que anteriormente fue ocupado por otro inquilino.
Consulta Real Estate Mortgage Investment Conduit.
Acuerdo de arrendamiento en el que la renta aumenta a intervalos establecidos por un periodo de tiempo determinado o durante toda la vigencia del contrato.
La superficie total en metros cuadrados de un edificio que puede ser ocupada o asignada a un inquilino para determinar su obligación de renta. Generalmente, el RBA incluye un porcentaje de las áreas comunes, como pasillos, vestíbulos principales, sanitarios y cuartos de telefonía.
Los costos anuales de ocupación de un espacio particular cotizados por pie cuadrado.
Consulta Real Estate Owned.
Ver cuenta de mantenimiento diferido.
Las representaciones (o "reps") y garantías hechas por un prestamista hipotecario sobre la calidad de los créditos. Muchas de estas representaciones y garantías continúan siendo válidas después del proceso de titulización y pueden hacerse valer incluso después de que la hipoteca se haya incluido en un valor respaldado por hipotecas. En el caso de los CMBS, el lenguaje de representaciones y garantías se centra en temas de fraude y tergiversación.
Una forma de mejora crediticia en la que una parte de los fondos provenientes de los bonos se reserva para cubrir pérdidas en el grupo hipotecario. También conocido como cuentas de reserva.
Se refiere a cualquier flujo de efectivo restante después de la liquidación (pago total) de todas las clases de valores en un CMBS. Los CMBS de múltiples activos y clases suelen tener un residual.
Los tipos de propiedades van desde centros comerciales superregionales con un área bruta rentable superior a un millón de pies cuadrados, hasta pequeños locales con un solo inquilino.
Ingresos totales de un hotel durante un periodo de tiempo determinado divididos entre el número de habitaciones disponibles en ese periodo.
La tasa de capitalización que se aplica al precio/valor esperado de venta final de un edificio después de un periodo de varios años de tenencia. Típicamente es aproximadamente 50 puntos base más alta que una tasa de capitalización inicial.
El valor esperado de un edificio durante una venta teórica después de un periodo de varios años de tenencia; se utiliza para calcular la tasa de capitalización reversiva.
En el caso de que una obligación contractual entre dos partes (por ejemplo, un arrendamiento de terreno) sea incumplida, el derecho de subsanación permite que una tercera parte especificada e interesada (por ejemplo, un prestamista) asuma las responsabilidades de una de las partes (por ejemplo, el prestatario) para cumplir con el acuerdo (por ejemplo, pagar la renta) en nombre de la parte que incumplió, para preservar sus intereses (por ejemplo, su posición de gravamen). Frecuentemente, los titulares de deuda subordinada tienen derecho a subsanar cualquier incumplimiento de la deuda principal.
Término utilizado para describir el vencimiento de un contrato de arrendamiento. Altas concentraciones de vencimientos escalonados en un mismo periodo son indeseables, ya que esto expone al propietario a un mercado potencialmente más débil y a la posibilidad de que el índice de cobertura del servicio de la deuda sea inferior a uno.
El monto total en dólares pagado por una propiedad en un momento determinado.
La suma de los precios de venta de un grupo determinado de edificios en un periodo de tiempo específico.
El tiempo transcurrido desde el inicio de un préstamo hipotecario; es decir, cuanto más tiempo ha estado vigente y cumpliendo con sus términos, más “sazonado” se considera. Se presume que los préstamos más sazonados tienen una menor probabilidad de incumplimiento. Un préstamo que ha estado vigente durante aproximadamente tres años, pero tiene un historial de pagos deficiente (por ejemplo, varios pagos atrasados, especialmente si superan los 30 días), no se considera sazonado debido a su desempeño.
Ver Securities and Exchange Commission.
La negociación de valores que ya han sido emitidos previamente. Consulta también Mercado Primario.
El término genérico que se aplica a los Certificados de Propiedad de los fondos o activos de un fideicomiso. Estos intereses indivisos son emitidos por el fiduciario en cantidades de $100,000 hasta que reste menos de $100,000, y luego en cantidades de $1,000. Los certificados usualmente se emiten en clases con letras comenzando con la Clase A, que es la clase de mayor calificación. Cada clase recibe una calificación de riesgo por una o más de las principales agencias de calificación. Si la clase de mayor riesgo y primera pérdida se incluye en el valor y se vende en vez de ser retenida por el vendedor, la clase se califica como "NR" (no calificado). La calificación de riesgo "no calificado" se usa para valores que no cumplen con la tasa mínima de riesgo.
La agencia regulatoria encargada de establecer los procedimientos adecuados para el registro y venta de valores que se negocian públicamente y de supervisar que estos procedimientos se mantengan en favor de un mercado público justo.
La creación de un nuevo instrumento financiero que representa una participación indivisa en un conjunto segregado de activos, como hipotecas comerciales. La propiedad de los activos generalmente se transfiere a un fideicomiso legal o una sociedad especial protegida de bancarrota para proteger los intereses de los tenedores de los valores.
Préstamos en los que el monto total del capital se liquidará completamente al final del plazo conforme al calendario de pagos del préstamo. También llamados préstamos totalmente amortizables.
La persona, grupo, empresa o entidad que vende un activo inmobiliario comercial en particular.
Clases de garantías, o tramos, que tienen una calificación de grado de inversión, por lo tanto, son apropiadas para inversionistas institucionales regulados (es decir, triple-A, doble-A, single-A y triple-B).
Una estructura común utilizada en CMBS que implica la priorización de los flujos de efectivo. Por ejemplo, en una estructura simple de dos clases senior/subordinada (también conocida como estructura A/B): a) La Clase A recibe todo el flujo de efectivo hasta el pago programado de interés y principal; b) La clase subordinada, Clase B, proporciona una mejora crediticia a la Clase A, y c) La Clase B absorberá el 100% de las pérdidas sufridas sobre el colateral hasta que las pérdidas acumuladas superen el monto de la Clase B; después, la Clase A absorberá todas las pérdidas. También se conoce como una estructura de pagos secuenciales.
Parte responsable de la administración de préstamos hipotecarios en una transacción de CMBS, actuando en beneficio de los tenedores de certificados. Las responsabilidades del administrador incluyen informar al fiduciario, recaudar los pagos de los prestatarios, adelantar fondos para préstamos en mora, negociar reestructuraciones o modificaciones (según lo permita el acuerdo de agrupación y servicio) y llevar las propiedades en incumplimiento a través del proceso de ejecución hipotecaria. Consulta también Master Servicer y Special Servicer.
Un inquilino importante en un centro comercial que atrae significativamente a los visitantes, pero que puede no ser parte del centro comercial específico o de la garantía correspondiente —
por ejemplo, un centro comercial compuesto por varias tiendas consecutivas con un Wal-Mart en un terreno separado que no forma parte de la garantía del préstamo pero funciona como ancla. Aunque el Wal-Mart no sea parte del centro comercial, la tienda actúa como ancla sombra para la propiedad y las demás tiendas.</p>
Edificios que están ocupados o destinados a ser ocupados por un solo inquilino. (Véase también: Build-to-suit y Tenencia).
Special Purpose Corporation. Ver Special Purpose Entity.
Consulta Special Purpose Entity.
Una entidad aislada de bancarrota establecida por el(los) prestatario(s) a nivel del préstamo y por el emisor a nivel de valores, cuyo único activo es la propiedad o propiedades financiadas. La SPE protege al prestamista y, en última instancia, a los tenedores de certificados de un valor, de que la propiedad involucrada sea parte de procedimientos de bancarrota contra el prestatario; en caso de que el prestatario o emisor entre en quiebra o insolvencia, se aplicaría una suspensión automática que retrasaría los pagos a los inversionistas. Las agencias calificadoras generalmente solicitan que los abogados proporcionen opiniones de 'venta verdadera' sobre la venta del transferente al emisor y opiniones de 'no consolidación' que confirmen que la entidad está efectivamente aislada de bancarrota. También se le conoce como sociedad de propósito especial (SPC) o vehículo de propósito especial (SPV).
Parte, adicional al administrador principal, responsable de gestionar los préstamos que entran en incumplimiento y de llevar a cabo el proceso de "recuperación" o ejecución, por ejemplo, liquidar préstamos y entregar el producto al fideicomisario. Hay varios tipos de administradores especiales:
a) Aquellos que conservan las partes de primera pérdida.
b) Aquellos que invierten en B-pieces a cambio de derechos especiales de administración; y
c) Aquellos que son asignados únicamente por su experiencia especializada en la gestión de activos.
Consultar cuota de reestructura.
Una serie de pruebas realizadas por la agencia calificadora que proyectan el desempeño del conjunto de hipotecas bajo diferentes escenarios o supuestos relacionados con el estrés. La agencia determina la probabilidad de repago oportuno utilizando la experiencia histórica de préstamos para ese tipo de garantía y su propia base de datos estadística sobre la probabilidad de incumplimiento y la gravedad de la pérdida. Las pruebas de estrés a las que se someten los préstamos agrupados incluyen análisis de los documentos hipotecarios, la garantía inmobiliaria, la estructura fiscal, la distribución geográfica y temas de administración y servicios de los préstamos. Por ejemplo, una prueba de estrés podría evaluar el impacto de un cambio en las tasas de interés sobre las razones de cobertura de servicios de la deuda (DSCRs).
El proceso de combinar hipotecas y la creación de las clases CMBS correspondientes, de manera que se logre el precio más alto para una transacción, con base en los factores del mercado de capital que prevalezcan en ese momento. Ver también Waterfall.
Espacio que ha sido rentado por un inquilino y que está siendo ofrecido nuevamente en renta al mercado por el mismo inquilino, manteniendo la obligación del contrato de arrendamiento. Al espacio en subarrendamiento a veces también se le llama espacio sublet.
Límites geográficos específicos que sirven para delimitar un grupo principal de edificios que compiten entre sí y constituyen un conjunto competitivo primario generalmente aceptado o grupo de referencia. Los submercados son específicos para cada tipo de edificio (oficinas, industrial, retail, etc.), con límites distintos determinados por diferentes factores relevantes para cada tipo de edificio. Los submercados son designaciones geográficas contiguas y no superpuestas que, en su conjunto, coinciden con los límites del Mercado en el que se encuentran (Ver también: Market).
Un arrendamiento sobre una parcela de terreno en la que los derechos atribuibles al arrendamiento son subordinados o secundarios respecto a otra obligación de mayor rango.
Un préstamo secundario garantizado, o hipoteca, en el que los derechos sobre la garantía son inferiores o subordinados a otra deuda u obligación.
Una forma de mejora crediticia que determina la estructura de una transacción CMBS, en términos de la distribución del riesgo de pérdida crediticia mediante el valor nominal asignado a cada clase de calificación. Consulta también Estructura Senior/Subordinada y Cascada.
Las designaciones de Suburbano y Distrito Central de Negocios (CBD) se refieren a un área geográfica particular dentro de un área estadística metropolitana (MSA). Se define Suburbano como todo el inventario de oficinas que no se encuentra en el CBD. (Ver también: CBD)
Un préstamo que está haciendo pagos parciales o totales de intereses y capital, pero con un índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) que sería inaceptable si se evaluara en este momento. Un préstamo puede clasificarse como de rendimiento inferior incluso si los pagos mensuales están al corriente, si la relación préstamo-valor (LTV) u otro indicador primario de valor sugiere que es poco probable que el préstamo se liquide completamente al vencimiento.
Un administrador contratado por el administrador principal o especial para llevar a cabo algunos de los servicios inmobiliarios requeridos bajo los acuerdos de agrupación y administración, como inspecciones de propiedades, servicios de ejecución hipotecaria o la administración individual de préstamos. El administrador principal o especial es legalmente responsable de las actividades de los subadministradores. Es más probable que los subadministradores sean contratados para tipos de propiedades especializadas o cuando hay un pequeño número de préstamos, un subconjunto del portafolio total, en una región determinada.
Un swap es un acuerdo entre dos partes en el que se intercambia una secuencia de flujos de efectivo durante un periodo predeterminado. Los swaps se negocian en el mercado Extrabursátil ("OTC") y generalmente son realizados por empresas e instituciones financieras, en lugar de personas físicas. Las dos variedades más comunes son los swaps de tasas de interés y los swaps de divisas. Un swap de tasas de interés consiste en el intercambio de dos flujos de efectivo en la misma moneda, donde uno está vinculado a una tasa fija y el otro a una tasa variable. Un swap de divisas implica intercambiar principal y pagos de intereses fijos en una moneda, por principal y pagos de intereses fijos en otra moneda.
Un término utilizado para indicar si un edificio está ocupado por varios inquilinos (Ver también: Multi-tenant) o por un solo inquilino (Ver también: Single tenant).
Ver Concesiones.
Esto incluye los costos de alfombra nueva, pintura, paredes, limpieza, etc. Generalmente el propietario absorbe este costo; a los inquilinos se les suele otorgar una cantidad máxima de mejora para inquilino (expresada en dólares por pie cuadrado) que el dueño aportará para las remodelaciones. En mercados con alta demanda, la mejora para inquilino puede trasladarse al inquilino en forma de rentas más altas. En épocas de menor demanda, las asignaciones pueden ser más generosas, lo que agrega incertidumbre al flujo neto de efectivo de un edificio.
Véase Tenant Improvements
Tenant rep significa representante del inquilino. En una transacción típica de arrendamiento entre un propietario/arrendador e inquilino, el corredor que representa los intereses del inquilino se conoce como tenant rep. También puede referirse a tenant representation, el servicio de representar a un inquilino.
Una medida de cuánto tiempo ha estado disponible para arrendamiento un espacio actualmente en el mercado, independientemente de si está desocupado u ocupado.
Cada una de las clases de valores de CMBS calificadas de forma independiente, que normalmente recibe un cupón determinado al momento de su emisión y el principal según una secuencia de pago previamente establecida. Por lo general, las tramos de menor calificación tienen cupones más altos y vencimientos más largos, ya que no reciben pagos de principal hasta que las tramos de mayor calificación hayan sido retiradas o liquidadas.
Un contrato de arrendamiento en el que el inquilino paga la renta, impuestos sobre la propiedad, gastos y cuotas de mantenimiento. Esto implica que el propietario no incurre en costos operativos.
El fideicomisario de un CMBS resguarda los documentos colaterales de la hipoteca, emite los certificados de propiedad benéfica (los valores), distribuye todos los fondos del administrador principal a los tenedores de bonos y entrega estados sobre las distribuciones y el estado del colateral. Actúa como supervisor del administrador principal y del administrador especial. Se asegura de que los administradores actúen conforme al contrato de agrupación y servicio. Si hay una violación al contrato, el fideicomisario tiene derecho a asumir la autoridad o designar a un nuevo administrador. El fideicomisario representa al fideicomiso que tiene el título legal del colateral en beneficio de todos los tenedores de la clase de valores. Los fideicomisarios deben cumplir sus deberes según las disposiciones establecidas en el acta de fideicomiso.
El estado de un edificio que está en proceso de ser desarrollado, ensamblado, edificado o construido. Un edificio se considera en construcción una vez que ha iniciado la obra y hasta que recibe el certificado de ocupación.
La proporción de departamentos de 1 recámara frente a departamentos de 2 recámaras en propiedades multifamiliares. La tendencia general ha sido hacia un mayor porcentaje de departamentos de 2 recámaras, ya que ofrecen mayor flexibilidad a familias y arrendatarios con diferentes estilos de vida.
Una medición expresada como un porcentaje del monto total del espacio físico desocupado dividido entre el monto total del inventario existente. El espacio en construcción generalmente no se incluye en los cálculos de vacancia.
Espacio que actualmente no está ocupado por un inquilino, sin importar si existe una obligación de arrendamiento sobre el espacio. Un espacio desocupado puede estar disponible o no disponible. Por ejemplo, un espacio en subarrendamiento que aún se está pagando pero no está ocupado por ese inquilino se consideraría espacio desocupado. Del mismo modo, el espacio que ha sido arrendado pero aún no se ocupa debido a trabajos de adecuación también se considera espacio desocupado.
A menos que se indique lo contrario, el valor de una propiedad hipotecada es su valor de mercado justo determinado en una tasación obtenida por el originador cuando se otorga el préstamo por primera vez.
Término utilizado para describir la prioridad de pago del flujo de efectivo en un CMBS. El flujo de efectivo del conjunto de hipotecas suele pagar capital más intereses al tramo de mayor calificación, mientras que solo paga intereses a los tramos de menor calificación (el pago del cupón ha sido estipulado en el momento de la emisión). Después de que todos los certificados del tramo de mayor calificación han sido retirados o pagados, el flujo de efectivo se destina a pagar capital e intereses al siguiente tramo de mayor calificación. Dado que los tramos de menor calificación reciben pagos de capital solo después de que los tramos de mayor calificación han sido pagados, suelen tener vidas promedio más largas.
Tarifas de renta que se calculan considerando o ponderando el metraje cuadrado asociado con cada tarifa en particular. Esto provoca que las tarifas de renta en espacios más grandes influyan más en el promedio que las de espacios más pequeños. La tarifa de renta promedio ponderada se calcula tomando la proporción de los metros cuadrados asociados con la tarifa de renta de cada espacio disponible respecto al total de metros cuadrados de todos los espacios disponibles, multiplicando la tarifa de renta por esa proporción y sumando todos los resultados. A menos que se especifique lo contrario, los promedios de tarifas de renta incluyen tanto espacios disponibles de renta directa como en subarrendamiento.
Una parte de la remuneración del administrador especial pagadera por cada préstamo hipotecario corregido, según lo especificado en el contrato de agrupación y administración. Esta comisión se paga aplicando una tasa de comisión de reestructura a cada cobro de intereses y capital (incluyendo pagos programados, pagos anticipados, pagos globales y pagos al vencimiento) de un préstamo hipotecario mientras siga siendo un préstamo hipotecario corregido. Esta comisión deja de pagarse si el préstamo vuelve a ser un préstamo hipotecario en administración especial o se convierte en una propiedad REO.
El año en que un edificio finalizó su construcción y recibió el certificado de ocupación.
Una prima por prepago que compensa completamente a los inversionistas por cualquier pérdida en el rendimiento que resulte de un prepago, es decir, la penalización compensa al prestamista por los pagos de intereses programados por encima de una tasa libre de riesgo que se habrían realizado si no se hubiera producido el prepago. La tarifa está diseñada para que los inversionistas sean indiferentes al prepago y para que el refinanciamiento sea poco atractivo y poco rentable para los prestatarios. Consulte también Defeasance.
La diferencia en el rendimiento entre un valor y un índice de referencia, normalmente Bonos del Tesoro de EE. UU. con el mismo vencimiento.
La tasa de rendimiento calculada que un inversionista recibirá a una fecha determinada si mantiene una inversión a largo plazo con devengo de intereses, como un bono, hasta su fecha de vencimiento. El cálculo toma en cuenta el precio de compra, el valor nominal, el plazo hasta el vencimiento, el cupón y el tiempo entre pagos de intereses.
Abreviatura de Año a la Fecha. Describe estadísticas que son acumulativas desde el inicio del año calendario hasta el periodo que se está analizando.