Valor como está y valor prospectivo: su importancia en épocas de crisis

La valuación tiene la muy importante y ventajosa característica de poder proporcionar valores futuros para predecir comportamientos en la toma de trascendentes decisiones.

A raíz de la reciente y sorpresiva aparición de la pandemia de coronavirus (COVID-19) que estamos viviendo, en prácticamente todos los ámbitos – una realidad incierta y, para muchos, sumamente complicada – muchas serán las lecciones que esta experiencia dejará en todos nosotros, y muchos serán los cambios que experimentaremos una vez que esta gran contingencia llegue a su fin. 

El sentimiento de incertidumbre no escapa al sector inmobiliario, en el cual desarrolladores, inversionistas, asesores, analistas y usuarios buscamos la mejor manera de adaptarnos para hacer frente a presiones inesperadas. De pronto el mercado, mandamás en el comportamiento inmobiliario, cambió radicalmente sus condiciones dando un giro de 180 grados y ubicándonos, prácticamente de la noche a la mañana, en una nueva realidad de mercados deprimidos.

“Un sinnúmero de posibilidades en las cuales la información del valor a la fecha actual y a fecha futura proporcionarán elementos importantes en la toma de decisiones”

Es en este “adaptarnos a nuestra nueva realidad” que la actividad de la valuación presenta interesantes posibilidades de proporcionar información orientada a generar beneficios en relación a los patrimonios inmobiliarios personales, familiares y de empresas. Entre muchos otros elementos, la valuación tiene la posibilidad de otorgar al inversionista información útil para adquisiciones oportunas y rentables, al propietario que desea o tiene la necesidad de desprenderse de activos el conocimiento actual de los valores y tiene, además, la muy importante y ventajosa característica de poder proporcionar valores futuros para predecir comportamientos en la toma de trascendentes decisiones. Valor actual y valor futuro o prospectivo son entonces herramientas de gran utilidad en épocas de incertidumbre como la que estamos viviendo. La gráfica siguiente ilustra ambos conceptos para el caso típico del proyecto de un inmueble que, una vez construido, se dará en arrendamiento, generándose así valores en tres etapas significativas:

• Valor a la fecha actual o "como está"
• Valor cuando la contrucción se haya terminado o "valor cuando completado"
• Valor cuando se haya alcanzado el nivel de ingreso estabilizado o "valor cuando estabilizado"

Es la metodología de Flujo de Caja Descontado la que rige la valuación prospectiva inmobiliaria y, por supuesto, la representación anterior, también puede ser llevada al caso de inmuebles construidos cuyos valores “como está” y “prospectivo” desean obtenerse.

Las ventajas de contar con ambos valores en épocas de cambios bruscos en las condiciones de mercado son incuestionables, sea el caso de una venta “urgida” por necesidades de liquidez, o porque hay la necesidad de informarse sobre el valor asegurable presente de un inmueble o por la conveniencia en la toma de decisiones relacionadas con el valor futuro de una propiedad.

En fin, un sinnúmero de posibilidades en las cuales la información del valor a la fecha actual y a fecha futura proporcionarán elementos importantes en la toma de decisiones para quienes de una u otra manera se encuentran involucrados en el sector inmobiliario.