Perspectiva de Bienes Raíces en Ciencias de la Vida 2024 y Análisis de Clústeres

¿Cómo pueden los bienes raíces y las instalaciones fomentar un ecosistema dinámico de ciencias de la vida que impulse la ciencia, la tecnología y la innovación? El Perspectiva y Análisis de Clústeres de Bienes Raíces para Ciencias de la Vida 2024 analiza los pilares fundamentales de los principales clústeres de ciencias de la vida en Estados Unidos y evalúa el panorama de cuatro áreas clave de la industria: tecnología médica, biomanufactura, IA y talento.

Las señales siguen apuntando a un crecimiento a largo plazo para las ciencias de la vida en EE. UU. y a nivel global

Estamos viviendo una época de avance científico extraordinario. La innovación en patentes de biotecnología fue 22% mayor en 2023 que hace una década, impulsando la creación de empresas, mientras que Evaluate Pharma pronostica que las ventas farmacéuticas mundiales serán más de 80% superiores en 2030 respecto a 2023, debido en gran parte a una duplicación de los ingresos generados por los biológicos. Aunque los desafíos para la industria persisten a corto plazo, las señales continúan apuntando a un crecimiento a largo plazo para las ciencias de la vida en EE. UU. y en todo el mundo.

A medida que la industria regresa al equilibrio y el sector de ciencias de la vida evoluciona, también lo hace nuestro informe anual de la industria. La perspectiva de investigación de este año explora un terreno conocido y traza el panorama futuro. Además de los modelos previos de concentración para los sectores de biopharma y medtech, incluimos clasificaciones para dos nuevas áreas clave: talento e IA.

¿Cómo pueden los bienes raíces e instalaciones impulsar la ciencia, tecnología e innovación? ¿Qué mercados tienen los mejores grupos de talento? ¿Qué fuerzas macroeconómicas están guiando la toma de decisiones? Respondemos estas y otras preguntas para empresas, inversionistas y desarrolladores de ciencias de la vida. Este año, nuestro informe detalla 10 observaciones críticas y da respuesta a preguntas fundamentales. La pregunta central sigue siendo cuándo, y no si, el sector comenzará su recuperación, volviendo al crecimiento sólido de las últimas dos décadas.

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¿Cuándo alcanzarán los mercados de ciencias de la vida el equilibrio?

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Un superciclo de inventario de 6 a 12 meses seguido de un periodo con escasa nueva oferta y reconversión de activos existentes impulsará la recuperación

En el último año, el desequilibrio previo entre oferta y demanda se ha vuelto más marcado en la mayoría de los principales mercados de laboratorios. La presión del mercado actual proviene principalmente de una demanda débil y una subarrendación robusta. Con la incorporación de más de 3 millones de pies cuadrados de espacio en subarrendamiento, la tasa nacional de disponibilidad de laboratorios ha alcanzado el 30%.

Los inquilinos están extendiendo los tiempos de decisión mientras los altos niveles de adquisiciones señalan un posible freno en la demanda de bienes raíces

Dos factores tienen el poder de definir la dinámica de demanda en los mercados de biopharma: eventos de capital (VC, IPO, ofertas secundarias, etc.) y adquisiciones por grandes farmacéuticas. En la mayoría de los mercados principales, las startups privadas representan la mayor parte de los requisitos de inquilinos, por lo que las rondas de inversión son el mayor indicador de demanda futura. Con menos capital de crecimiento disponible, los inquilinos ahora dedican mucho más tiempo a buscar espacio.

Este ciclo a la baja del mercado es notablemente distinto a cualquier otro

En cualquier corrección de mercado, existe la tendencia de mirar recesiones pasadas para anticipar cómo podría ser el regreso a la normalidad esta vez. En un sector como el de ciencias de la vida, puede resultar más complicado, ya que es un sector de rápido crecimiento. El mejor caso de referencia para este ciclo se encuentra en las secuelas del colapso de las punto com, especialmente en mercados maduros como Bay Area y Boston. Entonces, como ahora, hubo un rápido aumento en la vacancia después de que muchos inquilinos acumularan espacio antes del estallido de la burbuja de capital. Después, la vacancia subió considerablemente durante 3-4 años antes de que comenzara el retorno a la normalidad. Esto sugeriría uno o dos años más de niveles elevados de vacancia antes de volver a niveles más manejables para los propietarios, si seguimos ese precedente.

Se espera que los clústeres consolidados con bases sólidas y activos de alta calidad lideren la recuperación

Definitivamente veremos que la velocidad de la recuperación dependerá de una combinación de ubicación, patrocinio y calidad de los activos. Indicadores como el valor de las acciones de biotecnología, la inversión de capital de riesgo, los avances científicos y la generación de ingresos interactuarán en los próximos años para determinar la necesidad real de espacio de I+D en laboratorios en el país. Para finales del año podríamos tener alrededor de 45 millones de pies cuadrados de espacio vacante, con potencial para más entregas en 2025. Si los laboratorios se convierten en otros tipos de activos, esto podría acelerar el regreso a la normalidad.

Fuentes: JLL Research; Bay Area, Boston, Boulder, Greater DC & Baltimore, New Jersey, Philadelphia, Raleigh-Durham, San Diego, Seattle