Fakten zum Wohnungsmarkt in der Schweiz

Ende 2024 umfasste die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz 9'051’000 Personen. Das sind 88’800 Personen (+1.0%) mehr als Ende 2023. Der internationale Wanderungssaldo (+82’800 Personen) verstärkt den Bevölkerungszuwachs in der ganzen Schweiz. Der Bevölkerungsanstieg war in allen Kantonen zu beobachten. Am stärksten war das Wachstum in Schaffhausen (+1.8%), in Freiburg, im Wallis und im Thurgau (jeweils +1.5%). Die geringste Zunahme wurde hingegen im Tessin verzeichnet (+0.3%), gefolgt von den Kantonen Appenzell Ausserrhoden und Jura (jeweils +0.4%). 

Gemäss dem vom Bundesamt für Statistik (BFS) berechneten Referenzszenario dürfte die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz von 9.0 Millionen Personen Ende 2024 auf 10.5 Millionen im Jahr 2055 ansteigen. Dieses Wachstum wird in erster Linie der Migration zuzuschreiben sein. Sein Ausmass hängt von den sozioökonomischen und politischen Entwicklungen in der Schweiz ab. Zudem wird die Bevölkerung in den kommenden Jahrzehnten weiter altern.

Nebst dem Referenzszenario wurden zwei weitere Szenarien berechnet. Das «hohe» Szenario geht von einer höheren Nettomigration, einer leicht zunehmenden Geburtenhäufigkeit und einer schneller steigenden Lebenserwartung aus. Dieses Szenario führt zu einer ständigen Wohnbevölkerung von 11.7 Millionen Personen im Jahr 2055. Das «tiefe» Szenario rechnet mit einer geringeren Nettomigration, einer leicht sinkenden Geburtenhäufigkeit und einer kaum noch steigenden Lebenserwartung. Sollte dieses Szenario eintreffen, wird die Bevölkerung im Jahr 2055 voraussichtlich 9.3 Millionen Personen umfassen. 

Die Leerwohnungsziffer ist innert Jahresfrist um 0.08 Prozentpunkte von 1.08% auf 1.00% zurückgegangen. Damit setzte sich die Abnahme bereits im fünften Jahr in Folge fort - seit 2021 insgesamt um 0.72 Prozentpunkte.

Im Kantonsvergleich lag die tiefste Leerwohnungsziffer in Genf (0.34%), gefolgt von Zug (0.42%) und Zürich (0.48%). Insgesamt blieben 15 Kantone mit einer Leerstandsquote unter der 1-Prozent-Marke. Die Kantone Jura (3.03%) und Solothurn (2.05%) wiesen die höchsten Leerwohnungsziffern aus und lagen als Einzige über der 2-Prozent-Marke. In 19 Kantonen nahm die Quote gegenüber dem Vorjahr ab, in sechs stieg sie an und im Kanton Graubünden blieb sie unverändert.

Am Stichtag 1. Juni 2025 wurden insgesamt 37’194 unbewohnte Wohnungen zur Miete angeboten. Dies entspricht im Jahresvergleich einem Rückgang von 3’229 Mietwohnungen bzw. einem Minus von 8%. Schon in den letzten 5 Jahren verringerte sich das Angebot an leer stehenden Mietwohnungen kontinuierlich.

3’959 leer stehende Neubauwohnungen (nicht älter als zwei Jahre) waren am 1. Juni 2025 in der Schweiz zur Dauermiete oder zum Kauf ausgeschrieben. Das waren 251 Einheiten bzw. 6% weniger als noch ein Jahr zuvor. Die meisten Leerwohnungen haben drei (14’664 Einheiten) oder vier Zimmer (12’804 Einheiten). 

Ende 2024 wurden in der Schweiz 1.8 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung sowie 4.84 Millionen Wohnungen gezählt. Die Hälfte der Gebäude wurde nach 1970 erstellt. Der Kanton Freiburg verfügt über einen aussergewöhnlich neuen Gebäudepark: 29% der Gebäude stammen aus dem 21. Jahrhundert. Im Gegensatz dazu beträgt der Anteil der in dieser Bauperiode erstellten Gebäude im Kanton Basel-Stadt nur gerade 5%.

2024 wurden in der Schweiz 52.2% aller Wohngebäude mit fossilen Energiequellen (Heizöl und Gas) beheizt, dies trotz des stetigen Rückgangs von Heizöl in den letzten 40 Jahren. 23% der Gebäude sind mit Wärmepumpen ausgestattet, ein Anteil der stark gestiegen ist. 12.4% der Gebäude wurden mit Holz und 7.1% mit Elektrizität beheizt. Während die meisten vor 2001 erstellten Gebäude mit Heizöl beheizt werden, trifft dies ab Baujahr 2011 auf weniger als 2% der Gebäude zu. In fast drei Vierteln der ab 2011 gebauten Gebäude ist eine Wärmepumpe installiert, bei den vor 1971 erstellten Gebäuden liegt dieser Anteil unter 11%. 2024 wurde in der Schweiz in 28.9% der Wohngebäude das Warmwasser mit Elektrizität aufbereitet. Die zweithäufigste Energiequelle für die Warmwasseraufbereitung war Heizöl mit einem Anteil von 26.1%.

2023 lebten 1.4 Millionen Haushalte im Wohneigentum; das sind 36% aller Privathaushalte in der Schweiz. Die Hälfte dieser Wohnungen zeichnete sich durch ihre Grösse von fünf oder mehr Zimmern aus. Dies ist zum Teil auf die Dominanz der Einfamilienhäuser zurückzuführen, die fast 730'000 aller selbst genutzten Wohnungen ausmachen.

Im Jahr 2024 befanden sich 43% der Mietwohnungen in Privatbesitz. Zwei Drittel (63%) der vor 1946 errichteten Wohnungen waren in Privatbesitz, während es bei den nach 2000 gebauten Wohnungen nur knapp ein Drittel (32%) war. Der Anteil der vermieteten Wohnungen in Privatbesitz war im Kanton Genf (23%) mit Abstand am niedrigsten. In den Kantonen Wallis (66%) und Tessin (68%) lag der Anteil deutlich höher.

Ende 2023 lebten in der Schweiz 2.4 Millionen Haushalte (61%) in einer Miet- oder Genossenschaftswohnung. Die städtischen Kantone Basel-Stadt (83%) und Genf (78%) weisen den höchsten Anteil an Mietwohnungen auf, die Kantone Wallis (42%) und Jura (44%) hingegen die tiefsten. Mieterhaushalte sind vor allem Einpersonenhaushalte (45%) oder Paarhaushalte mit oder ohne Kinder (43%). Diese beiden Haushaltstypen entsprechen 37% bzw. 53% aller Haushalte.

Werden alle Wohnungsgrössen gemeinsam betrachtet, beträgt die durchschnittliche Miete 2023 in der Schweiz 1’451 Franken. Die höchsten Mieten waren in den Kantonen Zug, Zürich und Schwyz zu finden, am wenigsten Miete zahlte man in den Kantonen Jura, Neuenburg und Wallis.

Die Miete für Vierzimmerwohnungen betrug im Durchschnitt 1’670 Franken. Je länger eine Wohnung bewohnt wird, desto niedriger ist tendenziell die Miete. So zahlte beispielsweise ein Haushalt, der seit über 20 Jahren dieselbe Vierzimmerwohnung bewohnte, durchschnittlich 1’325 Franken pro Monat. Das sind 490 Franken weniger als ein Haushalt, der einen neuen Mietvertrag für eine Wohnung gleicher Grösse abschloss.

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages kosteten Neubauwohnungen mehr als gleich grosse ältere Wohnungen. Bei einer Vierzimmerwohnung betrug das Mehr 28%. Der durchschnittliche Mietzins für neue Wohnungen dieser Grösse betrug 2’266 Franken gegenüber 1’774 Franken für Wohnungen, die zwei Jahre oder älter waren. 

https://www.jll.com/en-us/insights/market-perspectives/switzerland-living-de

_{Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS)}