Eläkeyhtiöt velkamarkkinalle

Lehden jutussa valitulla aikajaksolla 2009 - 2024 kiinteistöjen keskimääräiset vuosituotot vaihtelivat 2,9% - 7,1% välillä ja suorista kiinteistösijoituksista 2,6% - 6,6% välillä. Tarkastelussa olivat neljä eläkeyhtiötä Elo, Ilmarinen, Varma ja Veritas.

Tarkempaan laskentakaavaan tai -tapaan jutun perusteella ei päässyt käsiksi. Nopeasti katsottuna voi toki todeta, että tuotot ovat haitarin alapäässä maltillisia, mutta toisaalta yli 6%:in tuotto taas kuulostaa hyvältä tasolta huomioiden ettei suorissa sijoituksissa ole voinut käyttää velkavipua. Todellisuudessa arvio tuottojen huonoudesta tai hyvyydestä vaatisi myös syvällisemmän analyysin kiinteistösalkkujen sisällöstä ja siten tuotosta suhteessa riskiin.

Ennen kaikkea sekä avoimet rahastot, että eläkeyhtiöiden epäsuorat kiinteistöt ovat tuottaneet keskimäärin paremmin kuin eläkeyhtiöiden suorat kiinteistösijoitukset. Epäsuoria kiinteistösijoituksia on mahdollisesti hallinnoitu aktiivisemmin, mutta niiden osalta käytetty velkavipu on varsinkin nostanut tuottoja yli ajan selkeästi.

Isoimmillaan yhdellä eläkeyhtiöistä tuottoero 10 vuoden ajanjaksolla suorien kiinteistöjen ja epäsuorien kiinteistöjen välillä on 2.4% p.a. Korkoa korolle 10v ajanjaksolla tämä johtaa 26%-yksikköä korkeampaan absoluuttiseen tuttoon.

Suuri keskustelunaihe liittyen eläkelakiuudistukseen on liittynyt riskin (ja tuoton) lisäämiseen osakepainon kasvattamisen kautta. Tämä on luonnollisesti mahdollista tehdä siirtämällä pääomia toisista omaisuusluokista osakkeisiin. Eläkeyhtiöiden näkökulmasta kuitenkin oleellista on myös volatiliteetti eri omaisuusluokissa ja erityisesti kokonaisriski, johon vaikuttaa eri omaisuusluokkien korrelaatio keskenään. On varmaan selkeää, että kun tuottotavoite kokonaisuudessaan nousee, ei suorat kiinteistöomistukset sellaisenaan enää vastaa tavoitteisiin.

Suuri kysymys kuitenkin kuuluu, että mikä on kiinteistöjen rooli matalan volatiliteetin sijoituksena jatkossa kokonaisriskiä tasapainottavana tekijänä ja missä määrin eläkeyhtiöiden on tarpeellista absoluuttisesti pienentää kiinteistösalkkujaan. Eläkelakiuudistuksessa tuleva mahdollisuus velan käyttöön myös suorissa kiinteistösijoituksissa nostaa tuotto-olettamaa, toki samalla riskiä nostaen, jolloin tarve GAV näkökulmasta salkun pienentämiseen voi jäädä lopulta rajalliseksi, vaikka allokoitu oma pääoma pienenisikin. Eri eläkeyhtiöt ottavat tähän mahdollisesti erilaisen lähestymistavan, jossa myös muulla omaisuuden allokaatiolla on suuri merkitys. Jatkossa eläkeyhtiöt voivat miettiä suoria ja epäsuoria kiinteistösijoituksiaan monipuolisemmin eikä sinänsä pelkän velan käytön mahdollisuuden takia tarvitse hyödyntää rahastosijoituksia, jolloin palkkioiden vähenemisen kautta tämä voi parantaa tuottoja.