Como rentabilizar imóveis em tempos de juros elevados

O ciclo de altas que levou a taxa Selic a 14,75% ao ano tornou o ambiente para investimentos imobiliários no Brasil cada vez mais desafiador. O custo elevado do dinheiro reprime a demanda e impõe barreiras tanto para quem deseja comprar quanto para quem precisa vender. No entanto, com estratégia e visão de mercado, é possível estruturar negociações que beneficiem ambos os lados da transação.

"A Selic nesse patamar desestimula o investimento em imóveis, pois o investidor tende a optar por aplicações em títulos públicos, por exemplo, que atualmente oferecem alta rentabilidade com baixo risco. Ao mesmo tempo, o vendedor se vê pressionado a conceder descontos significativos para viabilizar a venda, o que, à primeira vista, também não parece vantajoso", afirma Paulo Casoni, diretor de Capital Markets da JLL.

Segundo o executivo, o momento exige uma leitura estratégica dos ciclos econômicos. "Os juros eventualmente vão cair. Apostando nisso, é possível construir operações vantajosas. Um vendedor disposto a oferecer um desconto relevante pode, com esse capital, amortizar dívidas caras ou aplicar em ativos financeiros mais rentáveis. Já o comprador pode adquirir um imóvel por um valor abaixo do usual e ainda ver o ativo se valorizar no futuro, com a queda da Selic", analisa.

"Quem compra com desconto pode ocupar o imóvel, realizar os investimentos necessários e, quando os juros recuarem, fazer uma operação de sale and leaseback, isto é, vendendo o ativo com garantia de permanência por um período. Dessa forma, recupera o capital investido, mantém a operação e ainda obtém rentabilidade", explica Casoni.

Cenários como o atual demandam planejamento e visão de longo prazo para rentabilizar o portfólio imobiliário. Com o apoio de especialistas, é possível traçar a estratégia mais adequada aos objetivos da empresa, destaca o executivo.

O suporte de uma consultoria imobiliária é fundamental para analisar o portfólio de forma integrada, identificando ativos com maior ou menor liquidez, definindo estratégias adequadas para cada perfil e apontando as melhores formas de rentabilização. Essas etapas são cruciais para transformar imóveis ociosos em capital produtivo. Avaliar os ativos de maneira isolada pode levar a decisões ineficientes, especialmente quando os mais difíceis de vender acabam esquecidos.

"A abordagem precisa ser estratégica. Ativos com maior liquidez podem compensar os mais desafiadores, desde que o desempenho da carteira como um todo esteja dentro da meta. Para isso, é essencial contar com um especialista coordenando o processo. Sem essa visão, muitas empresas acabam vendendo apenas os imóveis mais atrativos e ficam travadas com o restante", afirma o diretor da JLL.

Outro ponto crítico é o custo de carregamento dos imóveis mantidos no portfólio. Ter ativos parados representa um passivo. Escritórios geram despesas com IPTU e condomínio; galpões exigem manutenção e segurança. “Muitas empresas acumulam imóveis que não fazem parte do negócio principal, geram custos e não trazem retorno", pontua Casoni.

A consultoria também atua na avaliação dos ativos e na estruturação da venda de forma coordenada. “Fazemos uma análise detalhada de cada imóvel, considerando localização, perfil, liquidez e estratégia de venda — seja por meio de parceria ou venda direta, com ou sem divulgação. Se for um terreno com potencial para incorporação, buscamos todas as incorporadoras possíveis. Falar com apenas uma raramente resulta na melhor proposta", explica.

Casoni finaliza destacando a importância de uma gestão profissional para esse tipo de ativo. "Como imóveis não são o foco de muitas empresas, a responsabilidade acaba nas mãos de profissionais de áreas como compras, que muitas vezes não têm o conhecimento necessário. Poucas companhias contam com um gestor dedicado ao portfólio imobiliário. O resultado costuma ser capital parado ou, pior, prejuízo", conclui.