Amenities als Erfolgsfaktor von Büroimmobilien

Angesichts des Wandels durch hybrides Arbeiten und der zunehmenden Bedeutung von ESG-Anforderungen erfährt der Büroimmobilienmarkt derzeit eine tiefgreifende Transformation. Entwickler und Vermieter sehen sich dabei mit einer zentralen Frage konfrontiert:

Obwohl Faktoren wie Lage, Flexibilität und ESG-Kriterien nach wie vor von Bedeutung sind, sind es häufig die Infrastruktur und Serviceleistungen, sogenannte Amenities, die den entscheidenden Unterschied ausmachen. Sie sind wichtig sowohl für Mieter, ihre Teams als auch für die langfristige Performance der Immobilien.

Einst als optionale Zusatzangebote betrachtet, haben Amenities mittlerweile eine zentrale Rolle eingenommen, wenn es um die Wahrnehmung, Vermarktung und Bewertung von Bürogebäuden geht. Sie tragen nicht nur zur Belegung von Flächen bei, sondern sind massgeblich dafür verantwortlich, diese dauerhaft zu vermieten.

Heute gehen Amenities weit über das traditionelle Konzept von Retailflächen in Erdgeschossen eines Gebäudes hinaus. Sie sind vielmehr in das gesamte Gebäude integriert und schaffen ein durchgängiges Ökosystem von Dienstleistungen. In einer Gesellschaft, in der Zeit eine wertvolle Ressource und Komfort von zentraler Bedeutung ist, erweist sich ein Gebäude, das eine Vielzahl integrierter Dienstleistungen bietet, als besonders attraktiv. Die Zielsetzung hierbei ist dreifach: die Zufriedenheit der Mitarbeiter, die Bindung von Kunden und letztlich die Steigerung der Unternehmensleistung.

Die angebotenen Dienstleistungen umfassen ein breites Spektrum: Fitnessräume, Gemeinschaftslounges, Mobilitätslösungen, Wellness-Bereiche, Kinderbetreuungseinrichtungen, Supermärkte, Trockenreinigung, Postdienste, Bankautomaten – alles ohne das Gebäude verlassen zu müssen.

Aus der Perspektive der Vermieter existieren unterschiedliche Geschäftsmodelle, die nebeneinander bestehen. Einige Services generieren direkte Einnahmen durch die Integration von Mietern, die diese Amenities als Teil ihres Geschäftsmodells anbieten, insbesondere im Erdgeschoss (Apotheken, Trockenreinigungsdienste, Cafés, Banken, Restaurants, Supermärkte). Andere Amenities, wie Fitnesszentren, Kindertagesstätten oder Coworking-Spaces, können entweder im Erdgeschoss oder in höheren Etagen angesiedelt werden. Ein integriertes Restaurant bietet zudem den Vorteil, Catering-Dienstleistungen für Mietunternehmen bereitzustellen.

Ein weiterer signifikanter Trend zeigt eine wachsende Nachfrage nach Amenities, die bereits in der Miete enthalten sind: Zugang zu privaten Aussenbereichen (Dächer, begrünte Terrassen), Umkleideräume mit Duschen, repräsentative Empfangsbereiche, informelle Meetingräume zur Allgemeinnutzung und spezielle Räume (Stillräume, Gebetsräume). Trotz ihrer oft kompakten Grösse haben diese Einrichtungen einen enormen Einfluss auf das Wohlbefinden der Mitarbeiter und das Unternehmensimage, das zunehmend auch soziale Herausforderungen in Bezug auf Religion, Geschlecht und Wohlbefinden berücksichtigen muss.

Grosszügiger Empfangsbereich mit Lobby und Café Bar «LEONARDO», Zürich Nord

Die ideale Zusammenstellung von spezifischen Amenities variiert je nach Lage und den individuellen Merkmalen des lokalen Marktes. Amenities sollten bereits in der Planungsphase eines Projekts als zentrales Element des Positionierungs- und Marketingkonzepts des Gebäudes einbezogen werden. Unsere Beobachtungen bei JLL zeigen jedoch, dass die Präsenz von Amenities zunehmend sowohl in zentralen Innenstadtlagen als auch in Randgebieten an Bedeutung gewinnt.

Unsere Analysen der Märkte in Schweizer Städten belegen, dass Mieter tendenziell bereit sind, Mietverträge in Gebäuden abzuschliessen, die eine Vielzahl an Amenities bieten, selbst wenn die Mieten höher sind als bei alternativen Objekten (Beispiel: das «Le Rhône»-Gebäude in Genf sowie die Immobilien «LEONARDO» und «Lindbergh» im Norden von Zürich).

Arbeitnehmer suchen heute mehr als einen klassischen Arbeitsplatz. Sie streben nach Flexibilität, Sinn und Zugehörigkeit. Arbeitgeber, die diese Erwartungen erkennen, wählen Arbeitsumgebungen, die es ihnen ermöglichen, Talente zu gewinnen und langfristig zu binden. Immobilien werden so zu einem wesentlichen Bestandteil des Wertangebots eines Arbeitgebers. Amenities sind nicht länger nur ein Komfortfaktor – sie stellen inzwischen einen bedeutenden Wettbewerbsvorteil dar.

Eine durchdachte und strategisch umgesetzte Planung von Amenities kann messbare Renditen generieren:

• Höhere Nachfrage und schnellere Vermietung
• Längere Mietvertragslaufzeiten
• Differenzierung in gesättigten Angebotsmärkten
• Höhere Mieteinnahmen und gesteigerter Asset-Wert
   

Eine von JLL durchgeführte Umfrage im «Workplace Strategy 2024 Outlook» zeigt jedoch, dass nicht alle in den Gebäuden angebotenen Amenities von den Mietern in dem Masse genutzt werden, wie sie von den Vermietern bereitgestellt werden:

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer gezielten, skalierbaren Umsetzung. Nicht jedes Gebäude benötigt ein Fitnessstudio oder einen Concierge-Service – jedoch kann nahezu jede Immobilie von durchdachten und massgeschneiderten Erweiterungen profitieren. Die folgende Auswahl an Fallstudien verdeutlicht, welche Angebote Bürogebäude ihren aktuellen und potenziellen Mietern bieten können. JLL hat die Vermietung aller unten aufgeführten Objekte erfolgreich unterstützt.

Fallstudien:

• Le Rhône und Alto Pont-Rouge, Genfer Stadtzentrum: Diese Objekte zeigen, wie Lifestyle-Infrastruktur und gestaltete öffentliche Bereiche eine lebendige Mischung aus Nutzungsmöglichkeiten fördern. Diese Entwicklungen kombinieren klassische Amenities im Erdgeschoss wie Apotheken, Restaurants und Cafés mit der Integration einzigartiger Marken und Neuzugänge in der Stadt. Le Rhône beherbergt beispielsweise den Showroom von Audemars Piguet und Neuzugänge wie Joe & the Juice, während Alto Pont-Rouge das Westhive Coworking umfasst, das neben Restaurantdiensten auch Catering- und Eventmöglichkeiten für seine Kunden bietet.
  
  
• Origami, Lancy, Genf: In peripheren Lagen ausserhalb des Stadtzentrums, wo die Leerstandsraten höher und der Wettbewerb stärker sind, integrieren diese Gebäude zahlreiche «in-house»-Amenities, um ihre Attraktivität zu steigern. Das «Origami»-Gebäude hebt sich durch Konferenzräume zur Miete und einen seltenen Vorteil ab: Eine Dachterrasse, die allen Mietern zugänglich ist. 
  
  
• Prime Tower, Zurich West: Foodtrucks, Café Bars, Restaurants, Pop-up-Galerien, Trockenreinigung und Laufclubs schaffen hier ein dynamisches Büroökosystem.
  
  
• Lindbergh, Zürich Nord: Bietet eine Vielzahl von Inhouse-Dienstleistungen für den täglichen Bedarf wie einen Supermarkt, ein Fitnessstudio, ein Restaurant, eine Apotheke und einen Friseursalon.
  
  
• LEONARDO, Zürich Nord: Verfügt über einen Concierge-Service, integriert in einen grosszügigen Empfangsbereich mit Café Bar, einem Restaurant und individuell buchbaren Konferenzräumen.

Amenities sollten als essentielle Bestandteile einer Standortstrategie betrachtet und eingesetzt werden. Es ist entscheidend, die Nutzerbasis zu verstehen, Angebote an deren Bedürfnisse anzupassen und frühzeitig zu planen – sei es bei der Umnutzung oder dem Neubau. Die gewonnenen Daten belegen, dass sich diese Investitionen langfristig auszahlen.

Das Büro von heute ist nicht mehr nur ein Arbeitsplatz. Es geht vielmehr um Erlebnisse, Flexibilität und den Mehrwert, den es den Nutzern täglich bietet.